- Giá đất do Nhà nước quy định
2. Giá đất do Nhà nước quy định: giá đất được ấn định trong các văn bản pháp luật.
2.3. Các loại giá đất của Nhà nước
*) Giá đất trong Khung giá đất của Chính phủ
Cơ sở pháp lý: Điều 113 Luật đất đai; Điều 7, khoản 3, Nghị định 44 Khung giá đất của Chính phủ
- Do Bộ TN &MT xây dựng, Bộ Tài chính thẩm định (trước đây là do Bộ Tài chính xây dựng); trình CP ban hành (định kỳ 5 năm/ 1 lần Điều 113 Luật đất đai 2013).
- Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đ/v các loại đất theo các vùng kinh tế, loại đô thị: không quy định mức giá cụ thể.
- Được sử dụng làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quy định Bảng giá đất tại địa phương (Điều 7, khoản 3, Nghị định 44/2014): Tham khảo Nghị định 104 về khung giá đất, trong đó, cả nước chia làm 7 vùng kinh tế, phân loại đô thị. Trong mỗi vùng kinh tế, mỗi loại đô thị, đ/v mỗi loại đất (đất đô thị, đất nông nghiệp…) sẽ có giá từ giá thấp nhất đến giá cao nhất. Khung giá đất này không được sử dụng làm căn cứ để xác định các nghĩa vụ tài chính về đất đai của NSDĐ, mà chỉ được sử dụng làm căn cứ để UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định Bảng giá đất tại địa phương. V/d: cấp tỉnh nào đó nằm trong vùng kinh tế nào, nếu là đô thị, thì thuộc loại đô thị nào, khi đó, đ/v mỗi loại đất trên địa bàn tỉnh đó, giá đất mà UBND cấp tỉnh ban hành không được thấp hơn giá tối thiểu, không được cao hơn giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá, trừ trường hợp pháp luật cho phép vượt khung.
*) Giá đất trong Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh
Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh
- Được xây dựng định kỳ 5 năm/ lần & công bố công khai vào 1/1 của năm đầu kỳ (trước đây là ban hành định kỳ hàng năm).
- Quy định bảng giá đối với các loại đất theo vị trí đất, thậm chí đến từng thửa đất (đ/v địa phương đã có bản đồ địa chính & đk về nhân lực kinh tế): v/d: ở TPHCM, đường Nguyễn Huệ, từ số 1 đến số 5, mức giá là bao nhiêu…
- Mối quan hệ với Khung giá đất:
o Khi ban hành Bảng giá đất thì phải căn cứ vào Khung giá đất.
o Phải phù hợp với Khung giá đất: Không được vượt ra ngoài giới hạn khung giá (không được thấp hơn mức tối thiểu, cao hơn mức tối đa) đ/v cùng loại đất trong Khung giá đất của chính phủ trừ những trường hợp pháp luật cho phép được vượt khung.
Trong thời gian thực hiện Bảng giá đất, khi CP điều chỉnh Khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc tối thiểu trong Bảng giá đất của loại đất tương tự thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh Bảng giá đất cho phù hợp (Điều 114, khoản 1, LĐĐ, Điều 14, khoản 1, Nghị định 44).
o Những trường hợp được vượt khung (Điều 11, khoản 3, điểm a, Nghị định 44)
Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.
Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất;
Trên thực tế hầu như không có địa phương nào ban hành giá đất vượt khung, vì nó liên quan đến chính sách thu hút đầu tư. Vì nếu quy định cao quá, đồng nghĩa với việc thu tiền SDĐ cao, tiền thuê đất cao, … chi phí đội lên trong trương quan với các địa phương khác thì sẽ không cạnh tranh sẽ thu hút đầu tư về địa phương khác. V/d về Bảng giá đất TPHCM 2015 được ban hành kèm theo Quyết định 51/2014/QĐ-UBND 31/12/2014, có giá trị áp dụng từ 2015 đến 2019.
- Các trường hợp áp dụng Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh: Cơ sở pháp lý: Điều 114, khoản 2, Luật đất đai 2013
Điều 114, khoản 2, Luật đất đai 2013:
2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
Đ/v những trường hợp Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, lâu dài, không phải thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thì khi được Nhà nước công nhận QSDĐ (tức là khi được Nhà nước cấp GCNQSDĐ), nếu như họ không có các giấy tờ hợp lệ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất của anh, thì tùy thuộc vào nguồn gốc đất của họ (đất lấn chiếm, không phải là đất lấn chiếm, đất được giao không đúng thẩm quyền, hay không phải là đất được giao không đúng thẩm quyền…), tùy thuộc vào thời điểm họ sử dụng, thì họ sẽ phải nộp tiền SDĐ cho Nhà nước theo các mức khác nhau. Đ/v phần diện tích trong hạn mức, thì sẽ
nộp tiền SDĐ với mức giá tiền SDĐ được xác định theo giá đất trong Bảng giá, phần diện tích vượt hạn mức, sẽ phải nộp theo mức giá đất cao hơn (theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định đ/v từng trường hợp).
V/d 1: Tính tiền SDĐ cho HGĐ, cá nhân sử dụng đất trước 15/10/1993, không có giấy tờ hợp lệ (Điều 6, Nghị định 45). Mặc dù không có giấy tờ, nhưng đất của họ thuộc trường hợp không vi phạm pháp luật (không thuộc Điều 22, Nghị định 43). Khi được Nhà nước công nhận QSDĐ:
o Đ/v phần diện tích đất nằm trong hạn mức: không phải nộp tiền sử dụng đất
o Đ/v phần diện tích đất vượt hạn mức: 50% tiền sử dụng đất tính theo Giá đất cụ thể
Nếu tính theo giá đất trong Bảng giá mà có giá trị từ:
• 30 tỷ trở lên (tỉnh, thành phố thuộc trung ương)
• 10 tỷ trở lên (miền núi, vùng cao)
• 20 tỷ trở lên (còn lại)
Áp dụng Giá đất cụ thể xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư
Nếu tính theo giá đất trong Bảng giá mà thấp hơn các mức trên: Áp dụng giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số
V/d 2: Tính tiền SDĐ cho HGĐ, cá nhân sử dụng đất trước 15/10/1993, không có giấy tờ hợp lệ (Điều 6, Nghị định 45). Thuộc trường hợp vi phạm pháp luật (Điều 22, Nghị định 43). Khi được Nhà nước công nhận QSDĐ:
o Đ/v phần diện tích trong hạn mức: phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo Giá đất trong Bảng giá đất)
o Đ/v phần diện tích vượt hạn mức: 100% tiền sử dụng đất tính theo Giá đất cụ thể
Nếu tính theo giá đất trong Bảng giá mà có giá trị từ:
• 30 tỷ trở lên (tỉnh, thành phố thuộc trung ương)
• 10 tỷ trở lên (miền núi, vùng cao)
• 20 tỷ trở lên (còn lại)
Áp dụng Giá đất cụ thể xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư
Nếu tính theo giá đất trong Bảng giá mà thấp hơn các mức trên: Áp dụng Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số
Cụ thể, Giả sử 200 m2 đất lấn chiếm, không có giấy tờ, v/d, ở quận 3, hạn mức giao đất là 160 m2/hộ gia đình. Giả sử được cấp GCNQSDĐ:
o Đ/v 160m2, nộp tiền sử dụng đất = 50% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất trong Bảng giá (42 triệu/m2) (điểm a, khoản 2, Điều 114)
o Đ/v 40 m2 vượt ra ngoài hạn mức: lấy giá đất trong Bảng giá * 40 m2
Nếu từ 30 tỷ đồng trở lên Áp dụng Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư
Nếu dưới 30 tỷ đồng Áp dụng Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định xác định theo phương pháp hệ số
Các v/d trên là để hiểu cách thức áp dụng trong thực tế. Còn trong phạm vi thi cử, chỉ yêu cầu xác định giá đất nào được sử dụng làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính nào.
b) Tính thuế sử dụng đất;
Dùng để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, còn đ/v thuê sử dụng đất nông nghiệp, thì tính theo kg thóc
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
Trong các lệ phí này, có lệ phí trước bạ. Mặc dù Điều 114, khoản 2, điểm c, quy định rằng giá đất trong Bảng giá đất sẽ là căn cứ để tính lệ phí trước bạ, tuy nhiên, thực chất, đ/v lệ phí trước bạ, có trường hợp áp dụng giá đất trong Bảng giá đất, có trường hợp áp dụng giá trị thị trường.
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Khi đóng tiền sử dụng đất, khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, khi thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê: giá đất làm căn cứ để xác định điều đó có thể là giá đất trong bảng giá, cũng có thể là giá thị trường trong trường hợp được giao thông qua đấu giá. Tuy nhiên, nếu trả lại đất cho Nhà nước, thì tiền Nhà nước tính toán giá trị quyền sử dụng đất để trả lại cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước, lại tính căn cứ theo Bảng giá đất.
*) Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định
Giá đất cụ thể thì không bị giới hạn bởi khung giá, quyết định cho từng trường hợp cụ thể, tại thời điểm xác định, nên có xu hướng cao hơn so với giá đất trong Bảng giá. Giá
đất cụ thể này do Sở TN &MT giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể (Điều 114, khoản 3, Luật đất đai 2013). Khi xác định giá đất cụ thể đ/v từng trường hợp, có quyền thuê các tổ chức hành nghề tư vấn để định giá đất.
Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thê
Theo Điều 15, khoản 2, Nghị định 44, dẫn chiếu tới 4 trường hợp:
- Các trường hợp tại Điều 114 khoản 4, Luật Đất đai
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
V/d: Pháp luật quy định đ/v các tỉnh đồng bằng Sông Cửu Long, hạn mức giao đất nông nghiệp là không quá 3 hecta/1 hộ gia đình. Có 1 hộ gia đình được giao 5 hecta, thì đ/v phần 2 hecta diện tích vượt hạn mức giao đất, phải chuyển sang thuê, và giá đất để tính tiền thuê đất đ/v 2 hecta đó sẽ áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định (là cao hơn so với giá đất trong Bảng giá).
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này.
Các trường hợp đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định Luật đất đai 2003 nay thực hiện quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất theo quy định Luật đất đai 2013 được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, và phải tính tiền thuê đất theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định.
- Các trường hợp tại Điều 189, khoản 3, Luật đất đai 2013
Xác định giá đất để tính tiền thuê đất cho người mua tài sản gắn liền với đất của các chủ thể sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. V/d: Công ty May Chiến Thắng là doanh nghiệp Nhà nước, trả tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước. Theo Luật, thì Công ty May Chiến Thắng không có quyền chuyển nhượng QSDĐ đó cho người khác, mà chỉ có quyền bán tài sản gắn liền với đất cho người khác (v/d: nhà xưởng gắn liền với đất). Trong hợp đồng mua bán, chỉ tính đến giá trị của tài sản gắn liền với đất, chứ không tính giá trị QSDĐ, nhưng khi mua nhà xưởng đó, thì QSDĐ của Công ty May Chiến Thắng cũng chấm dứt luôn. Còn đơn vị mua lại nhà xưởng, sẽ trở thành người thuê đất mới phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước, được xác định theo Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định.
- Làm căn cứ để tính giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm) riêng trường hợp này được quy định tại Điều 18, khoản 2a, Nghị định 44/2014.
---