- Giá đất do Nhà nước quy định
8. Điều chỉnh QH, KHSDĐ (Điều 46 LĐĐ; Điều 7, Nghị định 43/2014) Thực hiện QH, KH SDĐ (Điều 49)
Xuất phát từ bản chất định hướng SDĐ cho tương lai của QHSDĐ dẫn đến đòi hỏi phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất để chờ thực hiện Quy hoạch.
Việc khoanh định mục đích sử dụng đất thể hiện định hướng của Nhà nước trong các giai đoạn phát triển kinh tế xã hội khác nhau (10 năm một lần). Cứ 10 năm một, thì phải tổ chức lập lại quy hoạch sử dụng đất. Do vậy, dẫn tới tình trạng, để triển khai việc khoanh định mục đích sử dụng đất đó, có những trường hợp phải thu hồi đất của những người đang sử dụng đất trên thực tế để sau đó giao lại, cho thuê lại cho những người sẽ sử dụng đất theo mục đích được xác định trong quy hoạch của giai đoạn 10 năm tiếp theo Điều 49, khoản 2, Luật đất đai quy định về vấn đề giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất để chờ thực hiện quy hoạch trong trường hợp mục đích mà người ta sử dụng trên thực tế không giống với mục đích sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất của giai đoạn tiếp theo. Lưu ý Điều 49 khoản 2, khoản 3, Luật đất đai
2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
V/d: đất khu dân cư (đất ở), theo quy hoạch 2020-2030, vùng này sẽ chuyển thành đất chuyên dùng, v/d: đất để làm hệ thống đường giao thông…, nếu như đã công bố quy hoạch này, nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của đơn vị hành chính cấp huyện, thì người đang sử dụng đất khu vực đó sẽ vẫn được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện tất cả các quyền của NSDĐ, nghĩa là họ vẫn được cấp GCNBQSĐ nếu như họ đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ (nghĩa là nếu chị A có đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, mặc dù mục đích sử dụng đất hiện tại không đúng với mục đích sử dụng đất trong quy hoạch ở thời điểm xem xét cấp GCN QSDĐ, nhưng vì chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, nên chị A vẫn được cấp GCN QSDĐ, và vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. V/d: nếu chị A có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác, thì vẫn được, hoặc vẫn được để tặng cho cho con cái…
Trước đây, chưa có Luật 2013, có trường hợp Quận 9 có quy hoạch sử dụng đất, nhưng chưa đến thời điểm thực hiện quy hoạch đó. Ông A trước khi mất làm văn bản tách thửa, tặng cho cho những người con. Tuy nhiên, UBND Quận 9 từ chối tiến hành việc tách thửa đó, với lí do là đã có quy hoạch sử dụng đất, do bởi trong Luật đất đai 2003, thì vấn đề này không được quy định rõ. Đến Luật 2013, vấn đề này được nói rất rõ.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Đ/v trường hợp này, phải giữ nguyên hiện trạng để chờ thực hiện quy hoạch. Nghĩa là trong trường hợp này, anh vẫn được cấp GCNQSDĐ nếu anh đủ điều kiện và địa phương tiến hành tổ chức việc cấp GCN, anh vẫn được thực hiện các quyền của NSDĐ, trong đó có các quyền giao dịch QSDĐ, nếu anh có khả năng thực hiện điều đó. Nhưng anh không được tự ý xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm ở trên đất đó. Vì đã có kế hoạch sử dụng đất thì có nghĩa là sẽ triển khai thực hiện kế hoạch đó, trong năm đó. Vì yêu cầu giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất để chờ quy hoạch này, cộng với trình độ, tầm nhìn của người lập quy hoạch, cũng như sự tuân thủ pháp luật trong hoạt động lập quy hoạch tình trạng quy hoạch treo.
Tình trạng quy hoạch treo
Quy hoạch treo được hiểu là tình trạng quy hoạch đã được công bố, yêu cầu NSDĐ phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất để thực hiện quy hoạch, tuy nhiên, quy hoạch đó không được triển khai trên thực tế, vì nhiều nguyên nhân khác nhau.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.
Tính khả thi của quy định này rất thấp. Luật 2003 đã có quy định này rồi, (chỉ ko có đoạn “Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này
“…). Tuy nhiên, tình trạng quy hoạch treo vẫn diễn ra nhiều.
V/d: ở TPHCM, tính đến hết 2014, TPHCM có khoảng 29 khu vực quy hoạch treo, dự án treo. Điển hình là
- Khu đô thị sinh thái Bình Quới – Thanh Đa: treo từ 1992 đến nay. Vừa rồi đã thay đổi chủ đầu tư
- Ấp Doi (khu phố 8, P.15, Q. Gò Vấp) treo từ 1998 cho đến năm 2014
- Hồ sinh thái Vĩnh Lộc (Bình Chánh) treo 14 năm
- Quy hoạch trận địa phòng không của Sư đoàn 367, Bộ Quốc Phòng, khu Nhà Bè treo 36 năm.
Trên thực tế, TPHCM đã đẩy mạnh việc khắc phục tình trạng quy hoạch treo. Về khía cạnh văn bản, TPHCM đã ban hành Nghị quyết 16/2012/NQ-HĐND về công tác lập, tổ chức, thực hiện, quản lý quy hoạch đô thị; Quyết định 27/2004 quy định chi tiết một số nội dung về Giấy phép xây dựng, trong đó có nội dung đáng lưu tâm là: Đ/v nhà ở riêng lẻ hoặc các công trình thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch được phê duyệt, công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất => được cấp giấy phép XD có thời hạn. Thời hạn giấy phép xây dựng theo thời hạn của kế hoạch thực hiện quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, tối đa 5 năm kể từ ngày 1/7/2013, hoặc kể từ khi quy hoạch sử dụng đất được công bố (đ/v quy hoạch sử dụng đất được duyệt sau 1/7/2013). Riêng khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì thời hạn được xác định theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nhưng tối đa không quá 3 năm. Quy mô xây dựng không quá 3 tầng. Quyền lợi của NSDĐ là: nếu trong vòng 5 năm, kể từ ngày công bố quy hoạch xây dựng tỉ lệ1 /2000 hoặc trong vòng 3 năm đ/v khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện mà Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, thì người có đất bị thu hồi sẽ không được bồi thường phần kiến trúc xây dựng. Sau thời hạn trên mà không thực hiện kế hoạch đó, thì người bị thu hồi đất sẽ được bồi thường, hỗ trợ theo quy định hiện hành.
Giải quyết tình trạng quy hoạch treo trên thực tế
- Đ/v/ Gò Vấp, tổ chức đăng ký cấp GCN cho 599 trường hợp tại khu vực quy hoạch treo.
- Khu du lịch Bình Quới, Thanh Đa, thu hồi giấy phép đầu tư, giao cho chủ đầu tư mới. Chủ đầu tư mới là Tập đoàn Bitexxco.
- Ngày 21/11/2015, TPHCM đã xử lý, thu hồi, hủy bỏ văn bản cho phép đầu tư của 564 dự án bị treo, trong đó có một số dự án tiêu biểu như: Dự án trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng giải trí ở Quận 5; Dự án Đại học Văn Hiến; Dự án trường Việt Úc, Q7…
- Đ/v dự án trận địa phòng không, Bộ trưởng Bộ quốc phòng đồng ý tìm khu vực khác để thay thế