- Giá đất do Nhà nước quy định
3. Đối tượng (hình thức) giao đất, cho thuê đất
Điều 54, Điều 55, Điều 56, Điều 172, Luật Đất đai
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 54 LĐĐ)
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 55 LĐĐ)
- Cho thuê đất (Điều 56 LĐĐ)
o Trả tiền thuê đất hàng năm
o Trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất (Điều 172, LĐĐ)
Mỗi một hình thức giao đất, cho thuê đất này được áp dụng đ/v những đối tượng cụ thể trong Điều luật. Những đối tượng quy định tại Điều 56, khoản 1, thì theo Điều 172 Luật đất đai, những đối tượng này được quyền lựa chọn giữa phương thức trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê 1 lần cho cả thời gian thuê. Đ/v những đối tượng quy định tại Điều 56, khoản 2, thì Nhà nước chỉ áp dụng hình thức trả tiền thuê đất hàng năm mà không được quyền lựa chọn.
Nguồn gốc sử dụng đất (hình thức sử dụng đất) (cùng với yếu tố chủ thể SDĐ) là căn cứ chủ yếu để quy định quyền và nghĩa vụ cho NSDĐ theo hướng, những đối tượng nào được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ thì về nguyên tắc phạm vi quyền của những đối tượng đó so với những đối tượng phải trả tiền là hạn chế hơn. Trong số những đối tượng trả tiền, thì những đối tượng trả tiền 1 lần cho Nhà nước, về nguyên tắc, sẽ có nhiều quyền hơn so với những đối tượng trả tiền hàng năm.
Trong Luật, những đối tượng thuộc từng hình thức này, có sự thay đổi qua từng thời kỳ. Có những trường hợp trước đây thuộc đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất, thì nay theo Luật mới thuộc trường hợp thuê đất; có những đối tượng trước đây chỉ thuộc trường hợp thuê đất, thì nay theo Luật mới lại thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Điều này là tùy thuộc vào chính sách của Nhà nước trong từng thời kỳ. V/d: Trước đây, HTX nông nghiệp sử dụng mặt bằng xây dựng hợp tác xã, sân phơi, nhà kho… là thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, còn nay thuộc trường hợp thuê đất (tuy nhiên, được miễn tiền sử dụng đất). Hoặc đơn vị vũ trang nhân dân, trước đây thuộc trường hợp giao không thu tiền sử dụng đất, nay chuyển sang hình thức thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm (khoản 2, Điều 56, Luật Đất đai).
Giao đất không thu tiền sử dụng đất chủ yếu được áp dụng đ/v những trường hợp sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh, thu lợi nhuận. Trường hợp đặc biệt, thể hiện sự hỗ trợ của Nhà nước đ/v đối tượng này, đó là khoản 1, Điều 54” 1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này”.
Lưu ý:
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa (khoản 2, Điều 54) trước đây chỉ thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, hiện nay, pháp luật chia làm 2 trường hợp:
o Nếu như đất nghĩa trang, nghĩa địa thông thường, không kinh doanh, thì sẽ rơi vào Điều 54, Luật Đất đai. giao không thu tiền sử dụng đất
o Đ/v các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để kinh doanh nghĩa trang, nghĩa địa, thì sẽ rơi vào Điều 55, khoản 4, Luật Đất đai. V/d: TPHCM, Q9 có cơ sở Phúc an Viên. giao có thu tiền SDĐ
- Đ/v các tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất cho xây dựng công trình sự nghiệp công lập (văn hóa, giáo dục, thể dục, thể thao, bệnh viện…), trước đây, thuộc trường hợp giao không thu tiền sử dụng đất. Còn theo Luật mới, thì chia làm 2 dạng:
o Nếu như tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ về tài chính giao không thu tiền sử dụng đất: khoản 3, Điều 54.
o Nếu như tổ chứ sự nghiệp công lập đã tự chủ về tài chính chuyển sang hình thức thuê đất đ/v đất đó: điểm e, khoản 1, Điều 56.
Lưu ý:
- Điều 172, Luật Đất đai là điều luật quy định về quyền lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất giữa trả hàng năm với trả một lần cho cả thời gian thuê, chứ không phải là quyền lựa chọn về hình thức sử dụng đất.
- Luật đất đai 2013 bãi bỏ quyền lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền SDĐ với hình thức thuê đất. Tuy nhiên, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mà đã được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2014, thì vẫn được lựa chọn hình thức sử dụng đất. (Điều 60, khoản 5, Luật đất đai 2013).
5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại hoặc chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này nếu có nhu cầu.
Nhận định:
Theo quy định của Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được quyền lựa chọn giữa hình thức sử dụng đất
???
Trước đây trong Luật đất đai 2003, cho phép một số loại chủ thể khi sử dụng đất vào một số mục đích nhất định được lựa chọn giữa giao có thu tiền sử dụng đất với thuê đất. V/d: nông trường quốc doanh, theo Luật đất đai 2003, được lựa chọn giữa được giao có thu tiền SDĐ với hình thức thuê.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 bãi bỏ quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất nữa, tuy nhiên, trường hợp ngoại lệ là Điều 60, khoản 5, Luật Đất đai
Trước đây, theo Luật đất đai 2003, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với dự án xây dựng nhà ở chỉ để cho thuê thì được quyền lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất & hình thức cho thuê đất, và nếu thuê thì được lựa chọn hình thức giữa thuê trả 1 lần với thuê trả hàng năm. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013 thì:
- Điều 55, khoản 3, Luật Đất đai: “Giao đất có thu tiền sử dụng đất: 3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;”
- Điều 56, khoản 1, điểm đ, Luật Đất đai: “Cho thuê đất: 1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
Trên thực tế, có những người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, họ đã được Nhà nước cho thuê đất từ trước ngày 1/7/2014, ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, thì thời hạn sử dụng đất của họ vẫn còn. Ví dụ, vào năm 2010, một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê, dự án xây dựng nhà ở để bán, thời hạn theo Luật là 50 năm. Đến ngày 1/7/2014, thời hạn sử dụng đất vẫn còn. Theo Luật mới, là thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất Luật cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài này được lựa chọn, nếu như muốn chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì chuyển, còn nếu như vẫn lựa chọn thuê đất thì giữ nguyên cho đến hết thời hạn sử dụng đất của anh (Điều 60, khoản 5, Luật Đất đai).
- Theo Luật Đất đai 2013, đối với các tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước, Nhà nước áp dụng lại hình thức thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trước đây, đ/v các chủ thể trong nước sử dụng đất, thì Nhà nước áp dụng hình thức giao đất (có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất) và thuê đất đ/v họ. Tuy nhiên, đ/v các chủ thể này, nhà nước cho phép họ được lựa chọn giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất với thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong một số trường hợp. Trước đây, đ/v chủ thể trong nước, Nhà nước không áp dụng hình thức thuê trả tiền thuê đất một lần. Theo Luật Đất đai 2013, đối với các tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước, Nhà nước áp dụng lại hình thức thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Nhận định
Theo quy định của Luật đất đai 2013, Nhà nước không áp dụng quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất với người sử dụng đất
Sai
Chỉ không áp dụng đ/v trường hợp phát sinh hiệu lực sau ngày 1/7/2014, vẫn có trường hợp ngoại lệ là Điều 60, khoản 5, Luật Đất đai.
---