- Giá đất do Nhà nước quy định
o Căn cứ và Khung giá đất (Điều 7, k3, NĐ 44);
1.2. Giá thỏa thuận trong các giao dịch QSDĐ:
Trước đây, theo Luật Đất đai 2003, Điều 55, khoản 3, nói rõ, giá thỏa thuận trong các giao dịch QSDĐ là giá hình thành khi NSDĐ tiến hành các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê QSDĐ, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai 2013, khi đề cập đến phần giá đất, dưới góc độ quản lý nhà nước về đất đai, không có quy định về giá đất thỏa thuận trong các giao dịch này. Tuy nhiên, trong các nguyên tắc về xác định giá đất, trong Nghị định 44, có đề cập đến giá thỏa thuận trong các giao dịch QSDĐ, cụ thể là giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường. Giá này có ý nghĩa làm căn cứ để UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khi ban hành bảng giá đất cụ thể thì phải phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường.
Kết luận:
Giá đất thị trường, cụ thể là giá hình thành thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính của NSDĐ (nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). ---
Thế nào là đất sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh, thì quy định tại Điều 61, Luật đất đai 2013. V/d: xây dựng doanh trại quân đội, thao trường, bãi tập của quân đội… Khi không sử dụng vào quốc phòng an ninh nữa, thì được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nhà nước sẽ thu hồi đất này, trả về cho UBND cấp tỉnh quản lý. UBND cấp tỉnh sẽ tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên, cũng có trường hợp, trong quy hoạch vẫn là đất quốc phòng an ninh, nhưng chưa sử dụng mục đích quốc phòng an ninh. Trong thời gian chưa sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, thì người đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng không được làm biến dạng địa hình tự nhiên (khoản 3, Điều 148, Luật đất đai).
Điều 50, khoản 1, Nghị định 43, có quy định Các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an là người sử dụng đất đối với đất thuộc các khu vực mà Chính phủ giao nhiệm vụ riêng cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý, bảo vệ và sử dụng.
Điều 50, khoản 4, điểm b, Nghị định 43 có quy định: Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp do các doanh nghiệp quốc phòng, an ninh đang sử dụng thì phải chuyển sang hình thức thuê đất theo phương án sản xuất, kinh doanh đã được Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an phê duyệt.
---
Trên thực tế, nhiều dự án kinh doanh nhà ở, nguồn gốc đất là do trước đây Nhà nước giao cho đơn vị đó sử dụng vào mục đích chuyên dùng theo cơ chế giao đất trước đây là giao không thu tiền sử dụng đất, sau đó chuyển sang cơ chế thuê. Theo Luật, đáng lẽ khi đơn vị đó không có nhu cầu sử dụng đất đó nữa, thì Nhà nước thu hồi đất, sau đó giao cho những đối tượng có nhu cầu sử dụng đất khác, thông qua hình thức đấu giá. Tuy nhiên, trên thực tế, đơn vị đó sẽ làm theo cách khác, đó là chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký thêm ngành nghề kinh doanh bất động sản. V/d: dự án của công ty May Diêm ở Quận 4, sau đó Novaland mua lại dự án này.
---