giao dịch, trong đó có 5 loại giao dịch là chuyển quyền sử dụng đất, 2 loại giao dịch không làm chuyển quyền sử dụng đất.
Nhóm 1: Sau khi thực hiện xong giao dịch, làm dịch chuyển QSDĐ từ người này sang người khác, làm thay đổi chủ thể sử dụng đất.
Các loại giao dịch này được quy định trong khoản 10 Điều 3.
Nhóm 2:Không làm chuyển quyền sử dụng đất Bao gồm - Chuyển đổi - Chuyển nhượng - Tặng cho - Thừa kế - Góp vốn Bao gồm - Cho thuê - Thế chấp
(Theo Luật đất đai 2013, người sử dụng đất không còn được lựa chọn giữa giao đất & thuê đất nữa. Họ chỉ được lựa chọn phương thức trả tiền thuê (thuê trả tiền một lần hoặc thuê trả tiền hàng năm), tuy nhiên cũng chỉ áp dụng đv/ một số chủ thể nhất định)
Nhận định: Người sử dụng đất khi được nhà nước cho thuê đất thì được lựa chọn phương thức trả tiền thuê.
Sai
Không phải chủ thể nào khi được nhà nước cho thuê đất cũng được lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất, chỉ có các chủ thể quy định tại Khoản 1, Điều 56, Luật đất đai 2013 khi được Nhà nước cho thuê đất mới được quyền lựa chọn phương thức trả tiền thuê.
Còn những đối tượng quy định tại khoản 2, Điều 56, khi được Nhà nước cho thuê đất, phải trả tiền thuê đất hàng năm.
(Đ/v giao dịch cầm cố, cho mượn đất tồn tại phổ biến trên thực tế, nhưng Luật đất đai không quy định. Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu không luật không quy định, thì nên cấm. Theo Luật đất đai cũ còn có giao dịch bảo lãnh, nhưng hiện tại đã bỏ giao dịch này).
3.Điều kiện chung để được phép giao dịch (Điều 188, khoản 1): hay còn gọi là điều kiện cần
Để thực hiện bất kỳ một giao dịch nào đó, thì việc đầu tiên phải thỏa mãn điều kiện chung tại Điều 188, Luật Đất đai
1) Có GCN (có trường hợp ngoại lệ): Có GCN ở đây được hiểu là GCN theo mẫu mới (theo quy địnhcủa Luật Đất đai 2013) và các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương. (Chú ý: đ/v Giấy tờ hợp lệ của Luật Đất đai 2013) và các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương. (Chú ý: đ/v Giấy tờ hợp lệ tại khoản 1, Điều 100, muốn giao dịch, thì phải đổi sang GCN QSDĐ)
Trường hợp ngoại lệ
o Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp: có quyết định giao đất, cho thuê đất (khoản 1, Điều 168)o Thừa kế QSDĐ: đủ điều kiện để cấp GCN (khoản 1, Điều 168) o Thừa kế QSDĐ: đủ điều kiện để cấp GCN (khoản 1, Điều 168)
o Người nhận thừa kế không được quyền cấp GCN: được chuyển nhượng hoặc được tặngcho QSDĐ thừa kế (khoản 3, Điều 186) cho QSDĐ thừa kế (khoản 3, Điều 186)
2) Đất không có tranh chấp: ở đây, có nghĩa là không có tranh chấp về mặt pháp lý: tại thời điểmthực hiện giao dịch, không có người nào gửi đến cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết thực hiện giao dịch, không có người nào gửi đến cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
3) Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Kê biên là biện pháp nhằm tránh trường hợp tẩután tài sản. Tuy nhiên, có trường hợp, thông tin kê biên không đến được Sở Tư pháp, thì Sở tư tán tài sản. Tuy nhiên, có trường hợp, thông tin kê biên không đến được Sở Tư pháp, thì Sở tư pháp cũng không có thông tin để chuyển đến công chứng viên.
4) Trong thời hạn SDĐ: chỉ áp dụng đ/v trường hợp SDĐ có thời hạn. Trường hợp SDĐ ổn định lâudài thì không áp dụng điều kiện này. dài thì không áp dụng điều kiện này.
4. Điều kiện về hình thức hợp đồng giao dịch QSDĐ
(1) Hợp đồng giao dịch QSDĐ phải lập thành văn bản theo thỏa thuận của các bên
(2) Công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch QSDĐ: tại tổ chức công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất (khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013)
(Theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp, những địa phương nào đã có Văn phòng công chứng, Phòng công chứng, thì phải công chứng, UBND cấp xã nơi có đất không có chứng thực).
Câu hỏi lí thuyết (trong bộ đề thi)
Trình bày những giao dịch nào không làm chuyển quyền sử dụng đất, giải thích tại sao
Nhận định: Mọi trường hợp giao dịch QSDĐ chỉ được thực hiện khi NSDĐ có giấy chứng nhận QSDĐ Sai
Cơ sở pháp lý: khoản 1, Điều 188
Tình huống: Bà A & Bà B đổi đất nông nghiệp cho nhau để thuận tiện cho sản xuất. Giao dịch được thực hiện bằng lời nói. Sau này có quy hoạch, con đường đi qua mảnh ruộng bà A. Bà A đòi lại mảnh đất, bà B không đồng ý, tranh chấp, đưa nhau ra tòa
Hợp đồng giao dịch QSDĐ phải lập thành văn bản theo thỏa thuận của các bên
Tình huống: UBND huyện không cấp GCN QSDĐ nông nghiệp mà hộ gia đình ông A và hộ gia đình ông B có được do chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau, với lý do hợp đồng chuyển đổi không được công chứng lẫn chứng thực. Hỏi hành vi này của cán bộ UBND cấp huyện là phù hợp hay không phù hợp? Theo điểm b, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013: hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp sẽ được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên, chứ không phải là bắt buộc phải công chứng, chứng thực Hành vi của cán bộ UBND cấp huyện là không phù hợp.
Tình huống: Ông A, ký hợp đồng với công ty B, hợp đồng nhận chuyển nhượng. 2 người này đến cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên. Cán bộ cơ quan trả hồ sơ, với lí do là hợp đồng này chưa được sang tên. Hỏi hành vi này của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là phù hợp hay không phù hợp?
Trường hợp công ty B là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS, thì căn cứ điểm b, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông A & công ty B sẽ được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên, chứ không phải là bắt buộc phải công chứng, chứng thực Hành vi của cán bộ cơ quan nhà nước có thẩm quyền là không phù hợp.
Trường hợp công ty B không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS, thì căn cứ điểm a, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông A & công ty B phải được công chứng, chứng thực Hành vi của cán bộ cơ quan nhà nước có thẩm quyền là phù hợp.
5. Thời điểm có hiệu lực của giao dịch QSDĐ
=> Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai 2013)
(Vì vậy, thực tế, khi ngân hàng nhận thế chấp QSDĐ, chỉ giải ngân vốn sau khi có kết quả đăng ký vào sổ địa chính).
6. Các hình thức giao dịch QSDĐ (xem slide của thầy giáo)
Câu hỏi thi trong bộ đề có thể ra dưới dạng So sánh giữa các giao dịch QSDĐ với nhau
Điều kiện thực hiện giao dịch cụ thể: Các điều luật cần lưu ý - Điều 169: xác định điều kiện để được nhận QSDĐ: - Điều 174, Điều 175: áp dụng đ/v tổ chức