Chỉ có Bản quản lý khu công nghệ cao & Ban quản lý khu kinh tế mới có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, còn Ban quản lý khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất không có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.
2) UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất đ/v duy nhất một trường hợp, đó là đất 5% dànhh cho mục đích công ích của xã, phường, thị trấn cho mục đích công ích của xã, phường, thị trấn
a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
đ/v Điều 58, khoản 2, Luật đất đai, xem thêm Điều 13, nghị định 43.
Lí do cần phải có Điều 58, khoản 2: Trên thực tế, trước Luật 2013, nhiều trường hợp các địa phương giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với thời hạn 50 năm, 70 năm, dẫn tới những vấn đề nhạy cảm về an ninh quốc phòng. V/d: Từ năm 2010, 8 tỉnh Cao Bằng, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Nam, Bình Định, Kon Tum, Bình Dương, đã cho 10 doanh nghiệp nước ngoài thuê đất rừng đầu nguồn dài hạn (50-70 năm) để trồng rừng nguyên liệu, với diện tích trên 300 hecta, trong đó, doanh nghiệp Hồng Kong, Trung Quốc chiếm 87% ở các tỉnh biên giới, xung yếu.
Ví dụ trường hợp điển hình Formosa Hà Tĩnh. Năm 2008, Ban quản lý khu kinh tế Vũng Áng, Hà Tĩnh đã cấp giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty TNHH Gang thép Hưng Nghiệp làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà máy luyện thép và cảng Sơn Dương. Chưa nói đến vấn đề an ninh quốc phòng, dự án này đã gây ra các vấn đề môi trường, kinh tế. Dự án sân golf quốc tế Móng Cái được đặt tại vị trí bờ tây Vịnh Bắc Bộ (địa đầu miền Bắc Việt Nam), doanh nghiệp Trung Quốc thuê 50 năm, chạy dọc bờ biển, ảnh hưởng rất lớn đến quốc phòng, an ninh.
Điều kiện đ/v Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:
3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
5. Hạn mức giao đất5.1. Khái niệm 5.1. Khái niệm
Là giới hạn tối đa về diện tích đất được quy định đối với mỗi loại đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền được giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân.
V/d: đ/v đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân là không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đ/v tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đ/v tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
Giới hạn này là đặt ra đ/v cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không phải đặt ra đ/v NSDĐ. Phân biệt với hạn mức SDĐ, nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp
- Luật Đất đai cũ quy định, Hạn mức sử dụng đất là giới hạn tối đa về diện tích đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân được phép tích tụ để sử dụng, bao gồm phần đất được giao, được nhận chuyển quyền SDĐ từ người khác, đất khai hoang, chỉ trừ đất thuê không tính vào. Trước đây, giới hạn đó đ/v đất nông nghiệp là không quá 3 hecta/ 1 hộ gia đình. Nhưng 3 hecta này là bao gồm cả đất nhận chuyển quyền SDĐ từ người khác, đất khai hoang.
Sau đó, đến Luật đất đai 2013, bỏ đi khái niệm Hạn mức SDĐ, chỉ còn giới hạn phần đất mà người ta được giao,
- Hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp:
5.2. Các loại hạn mức giao đất:
Cơ sở pháp lý: Điều 129, Điều 143, Điều 144, Luật Đất đai.
- Hạn mức giao đất nông nghiệp
o Hạn mức (Điều 129, Luật đất đai 2013)
o Xử lý đất NN đã được giao vượt hạn mức
- Hạn mức giao đất ở
o Hạn mức (Điều 143 khoản 2, Điều 144, khoản 4, Luật Đất đai)
o Các trường hợp áp dụng hạn mức đất ở Nhận định
Khi giao đất, cho thuê đất, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm và nhu cầu sử dụng?
Sai
Trong Điều 52, chỉ đề cập đến 2 căn cứ, tuy nhiên, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đ/v dự án đầu tư, còn phải căn cứ vào quy định tại Điều 58, Luật Đất đai.
Nếu như đ/v đất nông nghiệp, Nhà nước quy định rõ hạn mức giao đất đ/v từng loại đất nông nghiệp và từng khu vực, nhưng đ/v đất ở, pháp luật không quy định cụ thể giới hạn, mà cho phép UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào Quỹ đất tại địa phương để quy định hạn mức giao đất áp dụng tại địa phương mình.
Hạn mức giao đất trước hết được áp dụng trong trường hợp
- Khi UBND huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, không được giao quá giới hạn này. Hạn mức giao đất không có ý nghĩa pháp lý làm cơ sở để Nhà nước thu hồi đất của người ta. Điều này có nghĩa là, nếu trên thực tế, một hộ gia đình, cá nhân nào đó sử dụng đất vượt quá giới hạn này, thì Nhà nước không có quyền thu hồi đất đó, mà sẽ xử lý bằng cách: đ/v đất nông nghiệp, đ/v phần diện tích được giao mà vượt hạn mức thì phải chuyển sang thuê đất; còn hạn mức giao đất
- Hạn mức giao đất ở là căn cứ để xác định mức thu tiền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp cho Nhà nước khi được Nhà nước cấp GCN QSDĐ.
- Là căn cứ xác định diện tích đất ở đ/v khuôn viên sử dụng đất vừa có nhà ở, vừa có đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư.
Thời hạn sử dụng đất, bao gồm thời hạn giao đất, thời hạn cho thuê đất
Điều 125 đến Điều 128, Luật Đất đai.
Trong quy định của pháp luật về thời hạn giao đất, thời hạn cho thuê đất, có 2 trường hợp chính
- Đất sử dụng có thời hạn
- Đất sử dụng ổn định, lâu dài
- Phân biệt với hạn mức SDĐ, nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp