114, khoản 2, Luật đất đai 2013
Điều 114, khoản 2, Luật đất đai 2013:
2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
Đ/v những trường hợp Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, lâu dài, không phải thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thì khi được Nhà nước công nhận QSDĐ (tức là khi được Nhà nước cấp GCNQSDĐ), nếu như họ không có các giấy tờ hợp lệ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất của anh, thì tùy thuộc vào nguồn gốc đất của họ (đất lấn chiếm, không phải là đất lấn chiếm, đất được giao không đúng thẩm quyền, hay không phải là đất được giao không đúng thẩm quyền…), tùy thuộc vào thời điểm họ sử dụng, thì họ sẽ phải nộp tiền SDĐ
cho Nhà nước theo các mức khác nhau. Đ/v phần diện tích trong hạn mức, thì sẽ nộp tiền SDĐ với mức giá tiền SDĐ được xác định theo giá đất trong Bảng giá, phần diện tích vượt hạn mức, sẽ phải nộp theo mức giá đất cao hơn (theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định đ/v từng trường hợp).
V/d 1: Tính tiền SDĐ cho HGĐ, cá nhân sử dụng đất trước 15/10/1993, không có giấy tờ hợp lệ (Điều 6, Nghị định 45). Mặc dù không có giấy tờ, nhưng đất của họ thuộc trường hợp không vi phạm pháp luật (không thuộc Điều 22, Nghị định 43). Khi được Nhà nước công nhận QSDĐ:
o Đ/v phần diện tích đất nằm trong hạn mức: không phải nộp tiền sử dụng đất
o Đ/v phần diện tích đất vượt hạn mức: 50% tiền sử dụng đất tính theo Giáđất cụ thể đất cụ thể
Nếu tính theo giá đất trong Bảng giá mà có giá trị từ:
30 tỷ trở lên (tỉnh, thành phố thuộc trung ương)
10 tỷ trở lên (miền núi, vùng cao)
20 tỷ trở lên (còn lại)
Áp dụng Giá đất cụ thể xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư
Nếu tính theo giá đất trong Bảng giá mà thấp hơn các mức trên:
Áp dụng giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số
V/d 2: Tính tiền SDĐ cho HGĐ, cá nhân sử dụng đất trước 15/10/1993, không có giấy tờ hợp lệ (Điều 6, Nghị định 45). Thuộc trường hợp vi phạm pháp luật (Điều 22, Nghị định 43). Khi được Nhà nước công nhận QSDĐ:
o Đ/v phần diện tích trong hạn mức: phải nộp 50% tiền sử dụng đất tínhtheo Giá đất trong Bảng giá đất) theo Giá đất trong Bảng giá đất)
o Đ/v phần diện tích vượt hạn mức: 100% tiền sử dụng đất tính theo Giáđất cụ thể đất cụ thể
Nếu tính theo giá đất trong Bảng giá mà có giá trị từ:
30 tỷ trở lên (tỉnh, thành phố thuộc trung ương)
10 tỷ trở lên (miền núi, vùng cao)
20 tỷ trở lên (còn lại)
Áp dụng Giá đất cụ thể xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư
Nếu tính theo giá đất trong Bảng giá mà thấp hơn các mức trên:
Cụ thể, Giả sử 200 m2 đất lấn chiếm, không có giấy tờ, v/d, ở quận 3, hạn mức giao đất là 160 m2/hộ gia đình. Giả sử được cấp GCNQSDĐ:
o Đ/v 160m2, nộp tiền sử dụng đất = 50% tiền sử dụng đất, tính theo giá đấttrong Bảng giá (42 triệu/m2) (điểm a, khoản 2, Điều 114) trong Bảng giá (42 triệu/m2) (điểm a, khoản 2, Điều 114)
o Đ/v 40 m2 vượt ra ngoài hạn mức: lấy giá đất trong Bảng giá * 40 m2
Nếu từ 30 tỷ đồng trở lên Áp dụng Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư
Nếu dưới 30 tỷ đồng Áp dụng Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định xác định theo phương pháp hệ số
Các v/d trên là để hiểu cách thức áp dụng trong thực tế. Còn trong phạm vi thi cử, chỉ yêu cầu xác định giá đất nào được sử dụng làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính nào.
b) Tính thuế sử dụng đất;
Dùng để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, còn đ/v thuê sử dụng đất nông nghiệp, thì tính theo kg thóc
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
Trong các lệ phí này, có lệ phí trước bạ. Mặc dù Điều 114, khoản 2, điểm c, quy định rằng giá đất trong Bảng giá đất sẽ là căn cứ để tính lệ phí trước bạ, tuy nhiên, thực chất, đ/v lệ phí trước bạ, có trường hợp áp dụng giá đất trong Bảng giá đất, có trường hợp áp dụng giá trị thị trường.
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Khi đóng tiền sử dụng đất, khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, khi thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê: giá đất làm căn cứ để xác định điều đó có thể là giá đất trong bảng giá, cũng có thể là giá thị trường trong trường hợp được giao thông qua đấu giá. Tuy nhiên, nếu trả lại đất cho Nhà nước, thì tiền Nhà nước tính toán giá trị quyền sử dụng đất để trả lại cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước, lại tính căn cứ theo Bảng giá đất.
Giá đất cụ thể thì không bị giới hạn bởi khung giá, quyết định cho từng trường hợp cụ thể, tại thời điểm xác định, nên có xu hướng cao hơn so với giá đất trong Bảng giá. Giá đất cụ thể này do Sở TN &MT giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể (Điều 114, khoản 3, Luật đất đai 2013). Khi xác định giá đất cụ thể đ/v từng trường hợp, có quyền thuê các tổ chức hành nghề tư vấn để định giá đất.
Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thê
Theo Điều 15, khoản 2, Nghị định 44, dẫn chiếu tới 4 trường hợp: