dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này
4. Các giấy tờ hợp lệ về đất đai:
Là các giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2, 3, Điều 100, Luật Đất đai 2013; Điều 18, nghị định 43/2014. Trước đây, tổng cục địa chính có công văn hướng dẫn Nghị định 60 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, trong công văn đó, sử dụng từ “giấy tờ hợp lệ” để chỉ những loại giấy tờ nêu trên. Các giấy tờ hợp lệ về đất đai (theo khoản 1,2,3, Điều 100, LĐĐ 2013; Điều 18, Nghị định 43/2014)
Điều 100. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
1. a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩmquyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
V/d: được nhà nước giao đất trong đợt cải cách ruộng đất…
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có têntrong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
trước khi có Luật đất đai 1993, khi thi hành Luật đất đai 1987, trên thực tế, có một số địa phương, xin phép Chính phủ về việc cấp GCN QSDĐ tạm thời cho người sử dụng đất, đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân sản xuất đất nông nghiệp. Sở dĩ là GCNQSDĐ tạm thời là vì, thông thường, khi cấp GCNQSDĐ thì phải xem xét giấy tờ sử dụng đất hợp pháp của NSDĐ, nhưng có một số trường hợp, NSDĐ không có giấy tờ sử dụng đất hợp pháp nào cả, hoặc họ được người khác quản lý nhà giùm, nhưng họ tự ý kê khai… Trong nhiều trường hợp, tại thời điểm cấp GCNQSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thể xem xét được tính hợp pháp của việc kê khai đó, nên cấp GCNQSDĐ tạm thời cho NSDĐ.
ở TPHCM có 2 đợt đăng kí kê khai đất đai sau giải phóng trên toàn thành phố, đó là vào năm 1977 vaò năm 1999. Đáng lẽ ra khi họ đăng kí kê khai vào các thời kì đó, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải ra xem xét hồ sơ, việc sử dụng đất của họ có hợp pháp hay không, nếu là hợp pháp, thì phải cấp cho họ GCNQSDĐ. Tuy nhiên, thực tế, mục đích kê khai lúc đó của Nhà nước chỉ là muốn để tạo được hồ sơ địa chính, để quản lý đất đai, trong đó có ghi nhận trong xã, phường, thị trấn có miếng đất nào đang sử dụng, còn lúc đó, chưa kiểm tra được đến tận cùng tính pháp lý của miếng đất đó.
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhàtình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Theo quy định của pháp luật, từ năm 1980 đến trước ngày Luật Đất đai 1987 có hiệu lực thi hành, nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng QSDĐ dưới bất kỳ hình thức nào.
Từ ngày Luật Đất đai 1987 có hiệu lực thi hành cho đến trước ngày 15/10/1993, Luật đất đai 1987 cấm mua bán, chuyển nhượng QSDĐ, nhưng lại cho phép mua bán, chuyển nhượng nhà, và nhà nước công nhận QSDĐ gắn liền với nhà ở mua bán đó cho người mua.
Trên thực tế, trong giai đoạn đó, có trường hợp, bản chất 2 bên là mua bán đất, nhưng trên hợp đồng ghi là mua bán nhà.
Từ ngày 15/10/1993, tức là ngày Luật đất đai 1993 có hiệu lực thi hành, pháp luật đất đai cho phép việc chuyển nhượng QSDĐ.
Tình huống: vào năm 1989, gia đình ông A mua lại khuôn viên đất của chị B, nhưng thời điểm đó chỉ cho phép mua bán nhà, nên hợp đồng 2 bên là hợp đồng mua bán nhà. Diện tích đất 200 m2, diện tích nhà 160 m2, phần còn lại là sân. Trong giấy phép cho phép mua bán chỉ đề cập đến mua bán nhà diện tích
160m2, nằm trong khuôn viên đất có diện tích bao nhiêu, trong thửa bản đồ số mấy, xã, phường, thị trấn nào; khi đi làm trước bạ, cơ quan thuế cũng chỉ thu phần thuế trước bạ đ/v phần diện tích nhà. Nay gia đình ông A xin cấp GCNQSDĐ, đ/v phần diện tích nhà thì không vấn đề gì, nhưng đ/v phần diện tích 40m2 còn lại, lúc đầu bị quy là đất lấn chiếm, mặc dù họ đã xin xác nhận là không có tranh chấp đất với tứ cận xung quanh. Họ đã xin xác nhận có tên trong sổ địa chính của phường vào năm 1995. Khi đó, mặc dù Luật đất đai 2003 chưa có quy định về việc có tên trong sổ địa chính trước ngày 15/10/1993, nhưng thực tế các văn phòng đăng ký ruộng đất đều yêu cầu phải có tên trong sổ địa chính trước ngày này, nên họ không giải quyết cho gia đình ông A. Cuối cùng, tìm được thông tin lưu trữ hồ sơ đăng ký vào năm 1977 của chị B, nên chứng minh được đây không phải là đất lấn chiếm.
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Điều 18, Nghị định 43, cụ thể hóa những loại giấy tờ này
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này màtrên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết địnhthi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Giấy này không có giá trị pháp lý tương đương GCN; người có giấy tờ hợp lệ phải làm thủ tục để được cấp GCN. Tuy nhiên, về cơ bản, giấy tờ hợp lệ cũng có giá trị chứng minh quyền sử dụng đất. Nên Giấy tờ hợp lệ + không có tranh chấp, thì đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ.
5. Các trường hợp được cấp GCN (Điều 99 Luật Đất đai 2013)Các trường hợp không cấp GCN (Điều 19, Nghị định 43/2014) Các trường hợp không cấp GCN (Điều 19, Nghị định 43/2014)
Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhận định:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất ở tại đô thị theo quy định của LDD 1993 là “giấy tờ hợp lệ” về đất đai.
Sai
1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy địnhtại Điều 8 của Luật Đất đai. tại Điều 8 của Luật Đất đai.
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. trấn.
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng. ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp GCN: Điều 35, Nghị định 43/2014