PHẦN I : MỞ ĐẦU
PHẦN II : NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
2.2. Đánh giá thực trạng chính sách marketing-mix đối với dịch vụ cho thuê mặt
2.2.3.1. Chính sách sản phẩm
Chính sách sản phẩm được Trung tâm rất coi trọng, bởi vì đây là yếu tố quan trọng nhất trong chiến lược Marketing - mix của Trung tâm qua 3 năm, là vấn đề sống cịn trong hoạt động kinh doanh, nó quyết định đến các hoạt động của các bộ phận khác và bảo đảm cho việc kinh doanh đi đúng hướng.
Với đặc trưng là Trung tâm Thương mại cho thuê mặt bằng kinh doanh, loại hình sản phẩm là dịch vụ. Vì vậy, Trung tâm luôn kêu gọi các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố và trên cả nước đầu tư kinh doanh tại Trường Tiền Plaza. Thực trạng chính sách sản phẩm của Trungtâm áp dụng sẽ được phân tích dưới đây:
- Danh mục mặt bằng công năng sử dụng
Về chủng loại và danh mục sản phẩm thì Trung tâm rất đa dạng về các mặt bằng công năng để đầu tư kinh doanh. Ta có thể thấy rõ qua bảng sau :
Bảng 2.8. Danh mục mặt bằng công năng sử dụng tại Trung tâm Thương Mại Trường Tiền Plaza
Danh mục mặt bằng cho thuê Năm 2017
Diện tích sàn (m2) Tỷ lệ (%) A. Diện tích cho thuê tiêu chuẩn 14.561,30 100,0
I. Tầng trệt 3.423,92 100,0
1. Nhà sách Lạc Việt (diện tính kinh doanh) 223,75 6,5
Nhà sách Lạc Việt (diện tính kho) 13,80 0,4
2. Khu để xe ôtô tầng hầm 512,50 15,0
3. Bãi xe tầng hầm siêu thị Coop Mart 1.768,00 51,6
II. Tầng 1 3.182,66 100,0
1. Siêu thị Coop Mart 3.112,00 97,8
2. Văn phòng Ban Quản lý tòa nhà 70,66 2,2
III. Tầng 2 3.182,66 100,0
1. Siêu thị Coop Mart 3.182,66 100,0
IV. Tầng 3 3.182,66 100,0
1. Văn phòng Coop Mart 150,7 4,7
2. Phòng kỹ thuật 40,0 1,3
3. Khu văn phòng cho thuê 250,20 7,9
4. Sàn chứng khốn 1.049,96 33,0
5. Phịng họp 30,50 1,0
6. Hội trường chiếu film 743,50 23,4
7. Khu bar, café 917,80 28,8
V. Tầng 4 1.589,40 100,0
1. Kho hàng Coop Mart 377,0 23,7
2. Phòng kỹ thuật 22,3 1,4
3. Kho cơng ty 110,0 6,9
4. Văn phịng cho thuê 753,60 47,4
5. Khi café ngoài trời 326,50 20,5
B. Diện tích cho th khơng tiêu chuẩn 7.339,40 100,0
1. Tầng hầm 3.545,90 48,3
2. Khn viên tịa nhà 3.793,50 51,7
Nguồn: Trung tâm Thương Mại Trường Tiền Plaza
Qua Bảng 2.8, cho thấy mặt bằng công năng cho thuê kinh doanh của Trung tâm thương mại Trường Tiền Plaza rất đa dạng, đáp ứng đầy đủhầu như các nhu cầu dịch vụ mua sắm, vui chơi giải trí, tài chính và văn phịng cho th. Hiện tại, công ty đang xúc tiến mời gọi các nhà kinh doanh, các cơng tytập đồn có thương hiệu về kinh doanh các dịch vụ mua sắm, thời trang, vui chơi giải trí, tài chính đến đầu tư kinh doanh tại Trung tâm thương mại đề Trường Tiền Plaza trở nên năng động hơn phát triển hơn phục vụ tốt cho nhu cầu của người dân trên địa bàn thành phố.
Sản phẩm trong dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh là một yếu tố khó tách biệt trong tổng thể dịch vụ. Phân tích yếu tố sản phẩm tại Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza cho thấy.
- Yếu tố vị trí kinh doanh: Trong hoạt động kinh doanh, yếu tố vị trí là một vấn đề rất quan trọng, những vị trí đẹp thường có giá trị cao hơn rất nhiều so với mặt bằng chung cũng như có sức hút mạnh đối với các nhà đầu tư. Với số lượng các nhà đầu tư đến với mình kể từ thời điểm khai trương 2008, Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza đã thể hiện rõ ràng mình là một địa điểm tốt cho hoạt động kinh doanh. Qua 3 năm 2015-2017, với sự biến đổi của môi trường kinh doanh, các yếu tố cạnh tranh mạnh hơn thì sự đánh giá này có ít nhiều sẽ có sự thay đổi.
- Hiện trạng phân chia theo khu vực: Với quan điểm các gian hàng có các mặt hàng tương đồng được xắp xếp gần nhau sẽ tạo thuận lợi cho khách mua hàng cũng như những cơ hội cùng phát triển cho các khách thuê. Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza phân chia khách thuê theo 3 khu vực: Mua sắm, Ăn uống, Vui chơi giải trí. Để kiểm định lại về quan điểm trên, với yêu cầu các khách thuê đánh giá mức độ hợp lý của hiện trạng phân chia khu vực.
- Mức độ phong phú của các gian hàng hiện có: Một TTTM có sức hút tới khách mua hàng và các nhà đầu tư kinh doanh là một địa điểm có tỷ lệ trống thấp, các gian hàng phong phú, cung cấp đầy đủ cho nhu cầu của khách hàng mục tiêu. Với tỷ lệ trống đang gia tăng, thì một yêu cầu mà Trường Tiền Plaza cần duy trì là sự phong phú, đầy đủ sản phẩm của của các gian hàng cịn lại.
- Vị trí hiện tại của khách thuê: Mỗi khách thuê trong TTTM, tùy theo sản phẩm và thống nhất giữa TTTM và khách thuê mà sẽ được xắp xếp vào những khu vực đã được phân chia sẵn. Sau qtrình kinh doanh, việc vị trí hiện tại của khách thuê trong TTTM liệu có cịn được các khách thuê đánh giá cao hay không là một tiêu chí để BGĐ xem xét trong hoạt động quy hoạch lại TTTM theo hướng mới.
Bảng 2.9. Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng kinh doanh tại Trung tâm Thương Mại Trường Tiền Plaza qua 3 năm 2015-2017 Năm Chỉ tiêu Diện tích sàn (m2) 2015 2016 2017 Diện tích đã cho th Mặt bằng cịn trống Tỷ lệ lấp đầy Diện tích đã cho th Mặt bằng cịn trống Tỷ lệ lấp đầy Diện tích đã cho th Mặt bằng cịn trống Tỷ lệ lấp đầy
A. Diện tích cho th tiêu chuẩn 11.137,4 6.365,3 4.772,1 57,2 7.065,3 4.072,1 63,4 7.315,3 3.122,1 65,7
1. Tầng 1 3.182,7 3.182,7 - 100,0 3.182,7 - 100,0 3.182,7 - 100,0
2. Tầng 2 3.182,7 3.182,7 - 100,0 3.182,7 - 100,0 3.182,7 - 100,0
3. Tầng 3 3.182,7 - 3.182,7 - 190,7 2.992,0 6,0 340,7 2.651,3 10,7
4. Tầng 4 1.589,4 - 1.589,4 - 509,3 1.080,1 32,0 609,3 470,8 38,3
B. Diện tích cho th khơng tiêu chuẩn 7.339,4 3.545,9 3.793,5 48,3 3.545,9 3.793,5 48,3 6.527,9 811,5 88,9
1. Tầng hầm 3.545,9 3.545,9 - 100,0 3.545,9 - 100,0 3.545,9 - 100,0
2. Khn viên tịa nhà 3.793,5 3.793,5 - 3.793,5 - 2.982,0 811,5 78,6
Qua Bảng 2.9, cho thấy tình hình kinh doanh của Trường Tiền Plaza rất khả quan, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng kinh doanh chiếm 65,7% đối với diện tích tiêu chuẩn và 88,9% đối với diện tích khơng tiêu chuẩn.
Trong chiến lược dài hạn, Trung tâm đặt ra mục tiêu phải lấp đầy 100% diện tích các mặt bằng kinh doanh cịn lại trong năm 2018. Vì vậy, địi hỏi những người làm kinh doanh phải nổ lực hơn nữa trong việc tìm kiếm các khách hàng mục tiêu cũng như thực hiện các chính sách Marketing để quảng bá cho Trung tâm thương mại và mời gọi các nhà đầu tư kinh doanh.
- Quyết định về chất lượng sản phẩm
Chất lượng sản phẩm được coi là quyết định hàng đầu trong chính sách sản phẩm. Vìsản phẩm chủ yếu của công ty là mặt bằng kinh doanh, nên các thuộc tính về chất lượng sản phẩm được công ty quan tâm như là độ bền, thẩm mỹ, hệ số an tồn, cơng năng sử dụng, đảm bảo đúng thiết kế kỹ thuật và phù hợp với các ngành nghề kinh doanh. Cơ sở vật chất trong dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh là tổng hợp những thành phần thuộc về kết cấu vật chất của TTTM và thông thường được thống nhất cung cấp cho các Khách thuê theo thỏa thuận ban đầu, trước thời điểm ký hợp đồng thuê. Những thành phần thuộc yếu tố vật chất bao gồm: Hệ thống kết cấu, Hệ thống điều hòa, Hệ thống chiếu sáng, Hệ thống âm thanh, Khu vực bãi đỗ xe. Qua 3 năm2015-2017, Trung tâm không ngừng cải tạo nâng cấp tịa nhà tạo mơi trường quang cảnh xung quanh để tòa nhà đẹp hơn thu hút nhà đầu tư kinh doanh đến với Trường Tiền Plaza. Kết quả phân tích thể hiện ở Bảng 2.10.
Bảng 2.10, cho thấy được chi phí bảo trì sửa chữa trang thiết bị kỹ thuật của tịa nhà của năm 2017 tăng hơn so với năm 2016. Lý do chi phí tăng bởi vì trang thiết bị ngày càng xuống cấp hao mòn cần phải sửa chữa thay thế và để phục vụ tốt nhu cầu của kháchhàng, nâng cao chất lượng của Trung tâm thương mại
Hệ thống kết cấu tòa nhà: Sau thời gian gần 9 năm khai thác, mặc dù hoạt động bảo trì, bảo dưỡng vẫn đảm bảo thực hiện theo đúng những kế hoạch đề ra, nhưng thực tế, theo thời gian, phịng Chăm sóc khách hàng nhận đực ngày càng nhiều hơn những thông báo, phàn nàn của khách thuê về hiện trạng giảm chất lượng kết cấu tòa nhà: Xuất hiênẩm mốc một số vị trí, kết cấu khơng cịnđẹp và vững như
Bảng 2.10. Chi phí bảo trì sửa chữa trang thiết bị kỹ thuật tại Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza qua 3 năm 2015-2017
ĐVT: Nghìnđồng Năm Chỉ tiêu 2015 2016 2017 So sánh 2016/2015 2017/2016 ± % ± % 1. Chống thấm vệ sinh vách kính 45.000 38.000 45.000 -7.000 -15,6 7.000 18,4 2. Hệ thống điều hòa 12.000 27.000 35.000 15.000 125,0 8.000 29,6 3. Hệ thống PCCC 21.000 26.200 52.000 5.200 24,8 25.800 98,5 4. Hệ thống điện 9.500 8.500 9.500 -1.000 -10,5 1.000 11,8 5. Hệ thống nước 5.000 5.000 7.000 0 0,0 2.000 40,0 6. Hệ thống camera 30.000 15.000 10.000 -15.000 -50,0 -5.000 -33,3 7. Hệ thống thang máy 25.000 34.000 50.000 9.000 36,0 16.000 47,1 8. Sơn 112.000 122.000 165.000 10.000 8,9 43.000 35,2
Nguồn: Trung tâm Thương Mại Trường Tiền Plaza Hệ thống điều hòa: Hệ thống điều hịa Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza có mục tiêu đảm bảo nhiệt độ, độ ẩm, lượng khí tươi cung cấp theo đúng tiêu chuẩn và phù hơp với yêu cầu của mỗi khách thuê. Hệ thống điều hịa khơng khí hiện tại là hệ thống điều hịa tổng, tích hợp hệ thống quản lý của Shnaider, có hệ thống cấp điện riêng và nguồn chờ từ máy phát điện, để đảm bảo các thông số điều hồ ln được kiểm sốt tốt.
Hệ thống ánh sáng: Hệ thống chiếu sáng tại TTTM ban đầu được thiết kế, lắp đặt theo thông số kỹ thuật của Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 7114:2008.
Hệ thống âm thanh: Hệ thống âm thanh tại Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza được lắp đặt với mục tiêu đưa đến những giai điệu nhẹ nhàng, tạo tâm lý thoải mái cho khách mua hàng, khuyến khích khách hàng ở lại lâu hơn tại các gian hàng của Khách thuê, gián tiếp gia tăng doanh thu.
Bảng 2.11. Tiêu chuẩn chiếu sáng tại Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza
STT Không gian chức năng
u cầu Mật độ cơng suất (W/m2) Độ rọi (lux) Chỉ số hồn màu Độ đồng đều Hạn chế chói lịa
1 Khu vực mua bán chung ≤13 ≥300 ≥80 0,7 22
2 Khu vực mua bán hàng
thời trang ≤13 ≥300 ≥80 - -
3 Khu vực bán đò trang sức ≤13 ≥300 ≥80 - -
4 Khu vực bán thực phẩm ≤18 ≥200 ≥80 0,7 22
5 Quầy thu tiền ≤8 ≥500 ≥80 0,7 19
6 Hành lang, cầu thang ≤8 ≥200 - -
7 Tầng hầm, đểxe ≤8 ≥200 - -
8 Khu phụ - ≥200 - -
Nguồn: Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 7114:2008 Hệ thống bãi xe: Hệ thống bãi giữ xe của Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza được xây dựng gồm 1 tầng hầm, có sức chứa cùng lúc 1.000 xe cùng một lúc. Thực tế cho thấy, đây là hệ thống bãi gửi xe rộng trong số các TTTM tại Thừa Thiên Huế và chưa từng gặp trường hợp quá tải.
- Quyết định về dịch vụ chăm sóc khách hàng
Sản phẩm của cơng ty chủ yếu là cho thuê mặt bằng kinh doanh, do đó dịch vụ chăm sóc khách hàng được xem là quan trọng trong chính sách bán hàng, trong đó cơng ty ln tạo điều kiện và môi trường tốt nhất cho các nhà đầu tư đến kinh doanh tại Trường Tiền Plaza.
Một sốdịch vụ hiện tại của Trung tâm thương mại như sau:
Dịch vụ vệ sinh: Cơng ty có một đội ngũ làm công tác vệ sinh lau chùi thường xuyên để tạo cho Trung tâm thương mại sạch đẹp hơn, phục vụ cho nhu cầu kinh doanh của khách hàng. Công tác vệ sinh của Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza được phân công và thực hiện một cách khoa học và thường xuyên như:
- Vệ sinh tầng hầm;
- Vệ sinh khu vực gian hàng;
- Vệ sinh khu vực nhà vệ sinh và khu vực cơng cộng trong, ngồi và xung quanh toà nhà.
Ban quản lý Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza kiểm thực hiện kiểm sốt cơn trùng trong tồn bộ Trung tâm bằng việc sử dụng hoá chất Aerosol, đây là dạng hố chất dạng gas, có hiệu quả diệt cơn trùng cao và không gâyảnh hưởng đến sức khoẻ của khách hàng và cán bộ làm việc.
Thực hiện việc trồng cây cảnh trong toàn bộ toà nhà và toàn bộ khu vực văn phòng Trung tâm với các loại cây cảnh như: Thiết mộc lan, Trầu bà leo cột, Đại phú gia, Vạn niên thanh lá đốm, Cau ha oai… tạo một cảnh quan sang trọng và mát mẻ cho toàn bộ khu vực tồ nhà và văn phịng.
Dịch vụ an ninh: Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza có một đội ngũ an ninh và hệ thống Camera quan sát 24/24 có chức năng đảm bảo an toàn về tài sản và trật tự an ninh cho khách hàng tại Trung tâm thương mại. Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza sẽ bố trí lực lượng bảo vệ toàn bộ toà nhà để đảm bảo an ninh tốt nhất cho toàn bộ khu vực văn phịng của tồ nhà. Để đảm bảo an ninh tuyệt đối cho khách thuê và làm việc tại toà nhà, Ban quản lý toà nhà thực hiện việc bảo vệ như:
- Bảovệ vịng ngồi và xung quanh Trung tâm;
- Bảo vệ của sảnh ra vào, sảnh chính và sảnh thang máy Trung tâm
- Bảo vệ công hầm ra, vào và tuần tra 3 tầng hầm, hướng dẫn xắp xếp xe trong 3 tầng hầm.
- Bảo vệ khu vực kỹ thuật, kho của Trung tâm
- Tuần tra an ninh các khu vực cơng cộng trong và ngồi toà nhà, khu vực xung quanh thuộc phạm vi Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza
- Tăng cường công tác bảo vệ, vị trí tuần tra khi có khách th làm sự kiện tại Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza.
-Tổ chức các cuộc gặp mặt, hội nghị khách hàng, tặng quà các các dịp lễ tết.. Trên đây là những đặc điểm về chủng loại, trang thiết bị, sản phẩm bổ trợ của sản phẩm gian hàng cho thuê tại Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza.
Tuy nhiên, với sản phẩm chất lượng, đa dạngchủng loại, sản phẩm hỗ trợ tốt thôi chưa đủ, muốn cho thuê được diện tích, cũng như với bất kỳ doanh nghiệp nào, muốn bán được sản phẩm thì doanh nghiệp phải có sản phẩm đã phù hợp với nhu cầu khách hàng lại còn phải có giá trị mà khách hàng cảm nhận đượclà phù hợp với giá trị. Giá là biểu hiện giá trị của bất kỳ sản phẩm nào khi được đem ra trao đổi trên thị trường, để biết được giá cho thuê mặt bằng tại Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza, tác giả tiến hành phân tích thực trạng chính sách giá cho thuê mặt bằng tại Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza.