PHẦN I : MỞ ĐẦU
PHẦN II : NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
2.2. Đánh giá thực trạng chính sách marketing-mix đối với dịch vụ cho thuê mặt
2.2.3.2. Chính sách giá cho thuê mặt bằng
Giá là yếu tố rất quan trọng khi khách thuê quyết định thuê hay tiếp tục thuê mặt bằng kinh doanh bởi vì nó ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả kinh doanh của mỗi khách thuê. Với tình hình kinh tế biến đổi, yếu tố cạnh tranh gia tăng, các khách thuê luôn sử dụng thế mạnh của mình để u cầu phía TTTM giảm giá thuê và các yếu tố chi phí liên quan. Mặt khác, đây là yếu tố chủ đạo trong vấn đề tạo ra doanh thu, do đó,TTTM mong muốn tìm ra biện pháp để đảm bảo nguồn thu ln ổn định và có xu hướng gia tăng. Để thống nhất hai mong muốn có phần trái ngược này, về phía Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza cần xét mỗi tương quan giữa giá và các yếu tố khác của dịch vụ cũng như tình hình kinh doanh, cạnh tranh của thị trường để đưa ra những lựa chọn hợp lý cho Khách thuê. Để hỗ trợ hoạt động hoạch định yếu tố giá một cách hợp lý, ta xét mức độ hài lòng của khách thuê tới các thành phần cấu tạo, ảnh hưởng tới yếu tố giá.
Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza xem đây là một yếu tố cạnh tranh của cơng ty trong hoạt động kinh doanh. Chính sách giá cả cùng với chính sách sản phẩm, đặc biệt là chất lượng sản phẩm, là hai vũ khí cạnh tranh chính của cơng ty. Mặc dù công ty định hướng hoạt động theo nhu cầu thị trường. Việc định giá của công ty vẫn dựa trên cơ sở chi phí và phải có lãi. Chi phí là một yếu tố trong giá cả của công ty và là nhân tố cạnh tranh chủ yếu của giá.
Giá cả mặt bằng cho thuê = Chi phí đầu tư + Lợi nhuận
Bảng 2.12. Giá mặt bằng cho thuê kinh doanh tại Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza qua 3 năm 2015-2017
ĐVT: Nghìnđồng Năm Chỉ tiêu 2015 2016 2017 So sánh 2016/2015 2017/2016 ± % ± % I. Tầng trệt
1. Nhà sách Lạc Việt (DT kinh doanh) 172,0 172,0 172,0 0 0,0 0 0,0 Nhà sách Lạc Việt (diện tính kho) 43,0 43,0 43,0 0 0,0 0 0,0
2. Khu để xe ôtô tầng hầm 33,3 35,0 35,0 2 5,0 0 0,0
3. Bãi xe tầng hầm siêu thị Coop Mart 29,0 29,0 29,0 0 0,0 0 0,0 4. Khu vui chơi trẻ em Mifaland 61,4 64,5 64,5 3 5,0 0 0,0
5. Diện tích kho 41,0 43,0 43,0 2 4,9 0 0,0
II. Tầng 1
1. Siêu thị Coop Mart 129,0 129,0 129,0 0 0,0 0 0,0
III. Tầng 2
1. Siêu thị Coop Mart 129,0 129,0 129,0 0 0,0 0 0,0
IV. Tầng 3
1. Văn phòng Coop Mart 21,5 21,5 21,5 0 0,0 0 0,0
V. Tầng 4
1. Kho hàng Coop Mart 86,0 86,0 86,0 0 0,0 0 0,0
Nguồn: Trung tâm Thương Mại Trường Tiền Plaza
Qua Bảng 2.12, cho thấy giá cho thuê mặt bằng kinh doanh của cơng ty phụ thuộc vào diện tích và thời gian thuê. Đối với những khách hàng thuê mặt bằng kinh doanh với diện tích lớn và thời gian lâu thì cơng ty sẽ có chính sách hổ trợ giá.
Thời gian điều chỉnh tăng giá mặt bằng kinh doanh tại Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza qua 3 năm2015-2017 đượctrình bàyở bảng sau.
Bảng 2.13. Quy định thời gian điều chỉnh tăng giá mặt bằng kinh doanh tại Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza qua 3 năm 2015-2017
Chỉ tiêu Diện tích (m2) Thời gian thuê (năm) Thời gian điều chỉnh tăng giá (năm) Tỷ lệ tăng (%) I. Tầng trệt
1. Nhà sách Lạc Việt (DT kinh doanh) 223,75 10 5 5
Nhà sách Lạc Việt (diện tính kho) 13,80 10 5 5
4. Khu vui chơi trẻ em Mifaland 745,97 10 2 5
5. Diện tích kho 159,90 5 2 5
II. Tầng 1
1. Siêu thị Coop Mart 3.112,00 20 5 5
III. Tầng 2
1. Siêu thị Coop Mart 3.182,66 20 5 5
IV. Tầng 3
1. Văn phòng Coop Mart 150,7 20 5 3
V. Tầng 4
1. Kho hàng Coop Mart 377,0 10 5 5
Nguồn: Trung tâm Thương Mại Trường Tiền Plaza
Thời gian điều chỉnh tăng giá phụ thuộc vào loại hình kinh doanh và thời gian thuê. Khi thực hiện chính sách giá cả thì cơng ty xem xét các vấn đề sau:
- Mụ c tiêu đị nh giá
Mục tiêu định giá của công ty xuất phát từ chiến lược chung của cơng ty và có mối quan hệ với các chính sách bộ phận trong chính sách marketing- mix.
Do chiến lược chung của công ty là kêu gọi các nhà đầu tư tiềm năng đến kinh doanh tại TTTM để làm cho Trường Tiền Plaza sầm uất hơn năng động hơn, do vậy mà cùng với chính sách sản phẩm là có chất lượng cao, thì chính sách giá cả cũng phải hợp lý, một mức giá cả trung bình sẽ đảm bảo sự cạnh tranh cho công ty. Bởi vậy, mục tiêu định giá của công ty là đưa ra thị trường một mức giá trung bình, thực hiện cạnh tranh về giá. Hiện nay, Trường Tiền Plaza đang áp dụng biểu giá và thực hiện định giá thấp hơn đối thủ cạnh tranh từ 10.000- 20.000 đồng/m2.
Do Trung tâm thương mại Trường Tiền Plaza nằm tại vị trí Trung tâm thành giao thương sầm uất của thành phố nên rất thuận lợi mời gọi đầu tư kinh doanh và thực hiện chính sách về giá cả.
- Xác đị nh nhu cầ u về thuê mặ t bằ ng kinh doanh
Việc xác định giá có liên quan đến nhu cầu kinh doanh của khách hàng. Mặt bằng kinh doanh tại Trung tâm thương mại rất đa dạng phục vụ tối đa các nhu cầu của khách hàng. Để định giá có hiệu quả cơng ty giải quyết hai vấn đề là xác định được tổng cầu và hệ số co dãn của nó trên thị trường.
Mặc dù vậy trên thực tế, sự biến đổi của thị trường và các nhân tố ảnh hưởng khác cũng có thể tác động đến tổng cầu và việc định giá của cơng ty và nó thay đổi
khách hàng hay quy mơ cầu ước tính để định giá mà vẫn dựa vào chi phí và giá của năm trước là chủ yếu. Việc ước lượng cầu và độ co dãn của cầu chỉ mang tính chất chủ quan, cảm nhận. Nó cũng là một hạn chế của công ty, mà cụ thể là của bộ phận marketing trong quá trìnhđịnh giá.
- Phư ơ ng pháp đị nh giá sả n phẩ m củ a công ty
Do trước đây Trường Tiền Plaza là Trung tâm thương mại đầu tiên trên thành phố, nên việc định giá cạnh tranh là không được áp dụng, mà công ty chủ yếu định giá dựa vào chi phí đầu tư và lợi nhuận dự kiến. Việc định giá theo giá trị cảm nhận của khách hàng là khơng thể và đó chỉ là yếu tố để công ty điều chỉnh giá. Do đó việc định giá của cơng ty là dựa vào phương pháp cộng lãi vào chi phí.
Giá cả mặt bằng cho thuê = Chi phí đầu tư + Lợi nhuận
Ta có thể thấy giá cho thuê dự kiến các mặt bằng cịn trống được trình bàyở bảng sau.
Bảng 2.14. Giá cho thuê dự kiến các mặt bằng còn trống
tại Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza qua 3 năm 2015-2017
ĐVT: Nghìnđồng Năm Chỉ tiêu 2015 2016 2017 So sánh 2016/2015 2017/2016 ± % ± % I. Tầng 3
1. Khu văn phòng cho thuê 163,8 163,8 172,0 0 0,0 8,2 5,0
2. Sàn chứng khoán 163,8 163,8 172,0 0 0,0 8,2 5,0
3. Phòng họp 142,8 142,8 150,0 0 0,0 7,2 5,0
4. Hội trường chiêu film 142,8 142,8 150,0 0 0,0 7,2 5,0
5. Khu bar, café 142,8 142,8 150,0 0 0,0 7,2 5,0
II. Tầng 4
1. Văn phòng cho thuê 104,8 104,8 110,0 0 0,0 5,2 5,0
2. Khi café ngoài trời 81,9 81,9 86,0 0 0,0 4,1 5,0
Nguồn: Trung tâm Thương Mại Trường Tiền Plaza
Qua Bảng 2.14, cho thấy giá cho thuê mặt bằng dự kiến năm 2017 tăng so với năm 2016 bởi vì chi phí bảo trì sửa chữa của năm 2017 tăng so với năm 2016. Thời gian điều chỉnh tăng giá phụ thuộc vào loại hình kinh doanh và thời gian thuê.
Bảng 2.15. Quy định thời gian điều chỉnh tăng giá mặt bằng còn trống tại Trung tâm Thương mại Trường Tiền Plaza qua 3 năm 2015-2017
Chỉ tiêu Diện tích (m2)
Thời gian thuê (năm)
Thời gian điều chỉnh tăng giá
(năm)
Tỷ lệ tăng (%)
I. Tầng 3
1. Khu văn phịng cho th 250,20 10,0 2 5
2. Sàn chứng khốn 1.049,96 10,0 2 5
3. Phòng họp 30,50 10,0 2 5
4. Hội trường chiêu film 743,50 10,0 2 5
5. Khu bar, café 917,80
II. Tầng 4
1. Văn phòng cho thuê 753,60 10,0 2 5
2. Khi café ngoài trời 326,50 5,0 2 5
Nguồn: Trung tâm Thương Mại Trường Tiền Plaza