- Khó xác định chất l−ợng đất để đổi Rủi ro
3.1.3.2 Về thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ nông dân
Chính sách đất đai đ−ợc đổi mới đã xác lập quyền sử dụng cá nhân về đất đaị Điều tra 270 hộ sử dụng đất ở 3 huyện ngoại thành cho thấy, có 76,30% số hộ đã tham gia thực hiện các quyền của ng−ời sử dụng đất theo nhu cầu của từng hộ. Cụ thể nh− sau:
Bảng 3.10: Tình hình thực hiện các quyền của hộ sử dụng đất ở 3 huyện đại diện
Đơn vị tính: - số l−ợng: hộ - cơ cấu: %
Tổng Vĩnh Bảo An Hải Kiến Thuỵ Diễn giải SL CC SL CC SL CC SL CC Tổng số hộ điều tra 270 100 90 100 90 100 90 100 Thuê đất Cho thuê đất M−ợn đất Cho m−ợn đất 45 15 16 7 16,67 5,56 5,93 2,59 27 7 9 2 30,00 7,78 10,00 2,22 7 4 6 2 7,78 4,44 6,67 2,22 11 4 1 3 12,22 4,44 1,11 3,33 Nhận chuyển nh−ợng Chuyển nh−ợng Đấu thầu Chuyển đổi đất 19 39 44 21 7,04 14,44 16,30 7,78 2 0 16 9 2,22 0 17,78 10,00 1 25 20 9 1,11 27,78 22,22 10,00 16 14 6 3 17,78 15,55 6,67 3,33 Không thực hiện quyền nào 64 23,70 16 17,78 15 16,67 33 36,67 Tổng số hộ thực hiện quyền SD đất 206 76,30 74 82,22 75 83,33 64 63,33
(Nguồn: số liệu điều tra năm 2001)
* Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất, có 21 hộ chiếm 7,78% là tỷ lệ còn rất thấp so với nhiều địa ph−ơng khác. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra đối với đất sản xuất nông nghiệp. Do quá trình giao đất nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài theo Nghị định 64/CP của Chính phủ, tất cả các loại ruộng đất tốt, xấu, xa, gần đều đ−ợc đem chia cho các hộ dân có tình đồng đều, đã tạo ra sự manh mún về diện tích quy mô đất đai của từng hộ. Số l−ợng thửa đất của hộ gia đình trung bình là 4-8 thửa, đặc biệt có những xã
vùng miền núi thuộc huyện Thuỷ Nguyên thì số thửa/hộ đạt đến mức kỷ lục trên 20 thửa/hộ.
ở một số địa ph−ơng nh− các huyện Tiên Lãng, Thuỷ Nguyên, phong trào đổi ruộng đã đ−ợc triển khai nhiều hơn và đ−ợc tạo điều kiện thuận lợi từ phía chính quyền địa ph−ơng. Khảo sát tình hình đổi ruộng tại huyện Tiên Lãng cho thấy kết quả nh− sau:
Tiên Lãng là huyện đ−ợc thành phố chọn làm thí điểm triển khai công tác "dồn điền, đổi thửa". Tại đây, hiệu quả kinh tế sử dụng đất thấp và có sự chênh lệch đáng kể về năng suất, sản l−ợng cây trồng, chênh lệch từ 2,5-3 lần. Diện tích đất bình quân cho 1 nhân khẩu nông nghiệp là 861 m2/ng−ờị Sau hơn 2 năm, từ tháng 6 năm 1999 đến tháng 12 năm 2001, huyện Tiên Lãng đã cơ bản hoàn thành việc "dồn điền, đổi thửa". Có 182 thôn trong tổng số 203 thôn đã thực hiện chuyển đổi ruộng đất chiếm 89,6%. Số hộ tham gia chuyển đổi là 30.843 hộ chiếm 88,3% so với tổng số hộ đang sử dụng đất. Tổng số thửa tr−ớc khi chuyển đổi là 200.929 thửa, giảm xuống còn 137.026 thửa t−ơng ứng 31,8%, bình quân tr−ớc chuyển đổi là 6,1 thửa/hộ sau chuyển đổi 4,4 thửa/hộ, diện tích bình quân của một thửa từ 376 m2 tăng lên 535 m2. Trong khi đó, tại các xã thuộc 3 huyện đại diện đã có kết quả điều tra ở trên thì tình hình diễn ra còn rất chậm chạp, chỉ có khoảng 10% số hộ thực hiện chuyển đổi ruộng đất.
* Chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất. Trong 270 hộ điều tra tại 3 huyện đại diện, có 19 hộ nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất chiếm 7,04%, số hộ cho m−ợn đất có 7 hộ chiếm 2,59%. Số tr−ờng hợp chuyển nh−ợng quyển sử dụng đất chủ yếu ở các xã vùng ven biển, ven đô vì tại đây khả năng tìm kiếm việc làm ngoài sản xuất nông nghiệp dễ dàng hơn vùng đồng bằng thuần nông. Trong số 90 hộ điều tra ở huyện An Hải là huyện ven đô, đã có 25 hộ chuyển nh−ợng chiếm gần 28% số hộ và ở huyện Kiến Thuỵ ven biển cũng có 14/90 hộ chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất, là nguyên nhân đã dẫn đến sự
tích tụ ruộng đất ở các vùng nàỵ.. ở các xã thuộc vùng đồng bằng thuần nông việc chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất ít hơn, ví dụ nh− ở huyện Vĩnh Bảo không có hộ nào trong số 90 hộ điều tra thực hiện chuyển nh−ợng.
* Cho thuê và đi thuê quyền sử dụng đất. Số hộ cho thuê đất chỉ có 15 hộ chiếm 5,56%, nh−ng lại có 45 hộ đi thuê đất chiếm 16,67% và số hộ tham gia đấu thầu quyền sử dụng đất là 44 hộ chiếm 16,30%. Qua điều tra thực tế, số các tr−ờng hợp hộ nông dân cho thuê đất là không nhiều, có một số tr−ờng hợp cho thuê đất để mở các x−ởng sửa chữa, dịch vụ và ki - ốt bán hàng. Nh−ng ng−ợc lại, số đi thuê đất và đấu thầu quyền sử dụng đất lại nhiều hơn. Nhìn chung tâm lý ng−ời dân còn e ngại việc cho thuê do chính sách của nhà n−ớc thiếu h−ớng dẫn cụ thể, hồ sơ tài liệu liên quan đến việc cho thuê đất không đ−ợc chú trọng bảo quản, dẫn đến tranh chấp, khiếu nại, đã có những vụ tranh chấp đất đai xuất phát từ việc cho thuê đất mà kết quả là quyền lợi của ng−ời có đất cho thuê nhiều khi không đ−ợc bảo vệ.
* Thừa kế quyền sử dụng đất đaị Thừa kế quyền sử dụng đất đai chính là việc chuyển quyền sử dụng đất của ng−ời đã chết sang cho ng−ời khác - ng−ời thừa kế theo di chúc hợp pháp.
Nhìn chung việc để thừa kế quyền sử dụng đất luôn diễn ra mọi lúc, mọi nơi, mặt khác một điều đáng chú ý là số vụ để thừa kế quyền sử dụng đất đến đăng ký tại cơ quan nhà n−ớc ch−a nhiều và th−ờng không đ−ợc báo cáo, vì:
- Phần lớn tr−ờng hợp đất để thừa kế đã và đang sử dụng canh tác ổn định, ranh giới rõ ràng, không tranh chấp nên ng−ời dân cũng không muốn khai báo để khỏi phải làm thủ tục phiền hà. Họ cho rằng quyền thừa kế quyền sử dụng đất của họ là tất yếu, đ−ợc xã hội và Nhà n−ớc mặc nhiên chấp nhận. - Một số tr−ờng hợp không đủ hồ sơ tài liệu về đất đai, dẫn đến không đủ điều kiện để kê khai đăng ký thừa kế. Hơn nữa nếu kê khai đăng ký, ng−ời dân phải chịu một khoản thuế, lệ phí cao nh− lệ phí tr−ớc bạ, lệ phí địa chính và các khoản lệ phí khác do địa ph−ơng còn tuỳ tiện đặt rạ
* Thế chấp quyền sử dụng đất. Trong số hộ điều tra ở 3 huyện vẫn ch−a có số liệu về thực hiện quyền nàỵ Hiện nay, thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng còn có những v−ớng mắc, khó khăn là:
- Giữa các tổ chức tín dụng, ngân hàng còn có những quy định khác nhau về trình tự, thủ tục thế chấp. Ch−a có quy định cụ thể về việc ng−ời sử dụng đất chỉ thế chấp một phần quyền sử dụng đất hoặc một phần tài sản của mình.
- Do yêu cầu bắt buộc thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khi tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất chậm đã hạn chế rất nhiều đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.
- Trình tự, thủ tục phát mại quyền sử dụng đất khi ng−ời thế chấp không trả đ−ợc nợ còn phức tạp, ch−a rõ ràng, ch−a có cơ chế về việc quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi vốn cho vaỵ Một vấn đề đặt ra là trong khi ch−a thể phát mại tài sản thế chấp thì ngân hàng có đ−ợc phép sử dụng, khai thác, kinh doanh tài sản đã thế chấp bao gồm cả đất đai không? Khi thế chấp quyền sử dụng đất, ng−ời sử dụng đất phải dùng giấy chứng nhận quyên sử dụng đất để làm vật thế chấp với tổ chức tín dụng; tr−ờng hợp ng−ời sử dụng đất không trả đ−ợc nợ, ngân hàng có quyền phát mại quyền sử dụng đất không bởi vì tổ chức tín dụng đang nắm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Đây là những vấn đề mà pháp luật ch−a có quy định, ngân hàng không rõ chức năng, cho nên hạn chế cho vay để phòng rủi rọ
Nhìn chung việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh còn nhiều hạn chế, còn nhiều bất cập. Pháp luật đất đai quy định hộ gia đình, cá nhân đ−ợc Nhà n−ớc giao đất thì có quyền chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, trong đó việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ đ−ợc áp dụng thực hiện đối với các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân.
Nghiên cứu thực trạng thực hiện các quyền của ng−ời sử dụng đất trong tổng số 270 hộ thuộc 3 huyện, có 76,30% số hộ tham gia vào việc thực hiện
các quyền theo Luật đất đai quy định. Một điều đáng quan tâm là việc thực hiện các quyền sử dụng đất th−ờng ch−a thực hiện đúng thủ tục quy định của Nhà n−ớc, mà chỉ do thoả thuận giữa hai bên đ−ơng sự, ch−a theo quy định của Luật Đất đai (Điều 31 và Điều 75). Đa số các hộ thực hiện các quyền nhằm đáp ứng nhu cầu thiếu đất của mình, số hộ đi thuê đất nhiều hơn số hộ cho thuê đất, số hộ m−ợn đất nhiều hơn số hộ cho m−ợn đất, còn hoạt động chuyển đổi đất diễn ra với tốc độ chậm và ch−a trở thành trào l−u, chỉ chiếm tỷ lệ 7,78%. Qua tìm hiểu thực tế, còn thấy các hộ chuyển đổi ruộng cho nhau chủ yếu là đổi mảnh ruộng ở xa lấy mảnh ruộng ở gần, nhằm khắc phục vấn đề phân tán ch−a giải quyết đ−ợc tình trạng manh mún. Thậm chí có hộ đổi một mảnh ruộng ở nơi xa lấy 2 mảnh ruộng không liền kề ở gần nhà. Các hộ cho thuê, m−ợn đất hầu hết là những hộ đi làm ăn ở xa, họ vẫn ch−a tin tuởng chuyến đi của họ nên không cắt chuyển khẩu, ruộng đất vẫn để lại cho anh em, họ hàng, bạn bè thuê m−ợn không có thời hạn, đề phòng tr−ờng hợp xấu nhất xảy ra thì họ lại trở về quê nhà vẫn còn ruộng đất để làm ăn.
Nh− vậy, thị tr−ờng đất đai trong nông nghiệp đã và đang tồn tại dù còn rất hạn chế, đã do nhiều nhân tố tác động qua lại lẫn nhau, bao gồm cả nhân tố thúc đẩy sự phát triển và nhân tố kìm hãm sự phát triển thị tr−ờng đất đaị * Nhân tố thúc đẩy thị tr−ờng đất nông nghiệp. Một là, nó giúp cho hộ thực hiện chuyên môn hoá sản xuất, phát huy lợi thế so sánh của mình, ai giỏi nghề gì làm nghề ấỵ Hai là, chuyển nh−ợng đất đai là tất yếu xã hội, các quan hệ cho m−ợn và m−ợn đất đai, thuê và cho thuê đất đai thể hiện khá rõ các quan hệ kinh tế xã hội trong cộng đồng. Ba là, chủ tr−ơng phân phối bình quân ruộng đất sau "khoán 10" dẫn đến phân tán, manh mún đất đaị Chuyển đổi và chuyển nh−ợng đất đai giúp khắc phục đ−ợc tình trạng manh mún ruộng đất, tăng hiệu quả thâm canh và đầu t− vào đất đaị
Nhân tố hạn chế sự phát triển thị tr−ờng đất nông nghiệp trong nông thôn hiện nay gồm:
- Nhận thức của hộ nông dân về thị tr−ờng đất đai còn nhiều hạn chế nh− đã phân tích ở phần trên, tâm lý “mua bán đất đai - quyền sử dụng đất đai” còn đ−ợc hiểu nh− là nằm ngoài luật định, ch−a đ−ợc công nhận.
- Một số hộ nhất là hộ chuyên hay hộ kiêm ngành nghề dịch vụ vẫn ch−a an tâm về sự an ninh quyền sử dụng đất đai vì thu nhập từ ngành nghề ngoài nông nghiệp ch−a caọ
- Một số nơi đặc biệt là vùng ven đô thị, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm so với yêu cầu đặt rạ
Có một thực tế đang đặt ra là tuyệt đại đa số hộ có chuyển nh−ợng hoặc nhận chuyển nh−ợng, trao đổi, cho m−ợn, cho thuê đất chỉ thoả thuận bằng miệng chứ không thông qua văn bản giấy tờ và đ−ợc chính quyền chứng thực. Do đó, các cơ quan chuyên môn, đặc biệt cán bộ địa chính xã không nắm đ−ợc sự biến động này, bởi vậy các số liệu trên đây chỉ là do kết quả điều tra phỏng vấn hộ sử dụng đất và báo cáo không chính thức của cơ sở. Đây chính là một trong những vấn đề tồn tại lớn trong công tác quản lý, sử dụng đất nông nghiệp ở ngoại thành Hải Phòng trong thời gian quạ
3.2 Thực trạng sử dụng đất nông nghiệp