Quản lý, sử dụng đất đai ở các n−ớc có lịch sử phát triển khác nhau, cũng rất khác nhau, do thực thi chế độ chính trị khác nhau và đều có nhiều diễn biến qua thời gian khác nhaụ Bởi vậy, trong khuôn khổ giới hạn của luận án, chỉ xin chọn lọc một vài nét đặc thù và kinh nghiệm về quản lý, sử dụng đất đai ở một số quốc gia và vùng lãnh thổ nhằm nêu lên ít nhiều kinh nghiệm góp phần gợi mở cho việc đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam.
ở Đài Loan [dt 23], tr−ớc năm 1949, nông nghiệp là một ngành sản xuất chính, hơn 60% hộ nông dân là ng−ời làm thuê. Các hộ nông dân làm thuê đã canh tác khoảng 41% tổng diện tích đất nông nghiệp. Tỷ lệ ng−ời làm thuê cao, việc thuê đất rất bất lợi cho ng−ời thuê đất, mặt khác đời sống các gia đình tá điền vô cùng khó khăn, từ đó đã gây nhiều bất lợi về chính trị, kinh tế và xã hội của Đài Loan. Vấn đề đặt ra đối với chính quyền Đài Loan là cần phải cải cách đất đai để cải thiện đời sống của nông dân.
Nguyên tắc của ch−ơng trình cải cách đất đai là phân quyền sở hữu và quyền sử dụng bình đẳng về đất đai để mỗi nông dân đều có quyền sở hữu đất đai, đ−ợc h−ởng những thành quả của mình và toàn bộ đất đai phải đ−ợc sử dụng một cách tối −ụ
Ch−ơng trình cải cách đất đai ở Đài Loan là ch−ơng trình lớn đ−ợc chia làm 3 nội dung:
- Đất nông nghiệp thuộc sở hữu Nhà n−ớc và đất của Nhà n−ớc mua của địa chủ đ−ợc bán lại cho nông dân theo giá rẻ và trả chậm.
- Nông dân có quyền sở hữu đất đaị
* Về giảm tiền thuê đất 37,5%. Tr−ớc cải cách, tỷ lệ tiền thuê đất nông nghiệp ở Đài Loan rất cao, chiếm tới 50 - 60% sản l−ợng vụ chính, ch−a kể các khoản đóng góp khác làm cho nông dân bị bần cùng và tác động xấu đến phát triển nông nghiệp. Ngoài ra, tá điền còn phải chịu nhiều gánh nặng khác, chẳng hạn nh− tiền gửi an toàn, trả tr−ớc tiền thuê đất và thuê theo sản phẩm. Mục đích của ch−ơng trình là cải cách hệ thống thuê đất không lành mạnh, tăng c−ờng sản xuất nông nghiệp, cải thiện đời sống của ng−ời làm thuê, ổn định trật tự xã hội trong vùng nông thôn và mở đ−ờng cho ch−ơng trình đất có chủ sở hữụ
Ch−ơng trình về giảm tiền thuê đất 37,5% đã đ−ợc thực hiện từ năm 1949, 25% là vốn của tá điền bỏ ra đ−ợc thu hồi, còn lại 75% sản l−ợng thu đ−ợc chia đều cho tá điền và địa chủ mỗi bên h−ởng một nửa là 37,5%. Thực hiện ch−ơng trình này, diện tích hợp đồng thuê đất là 256.560 ha và ngay năm 1949 đã có 296.000 hộ gia đình tá điền đ−ợc h−ởng lợi, sau đó diện tích đất thuê giảm dần cho đến năm 1997 chỉ còn 23.771 ha chiếm gần 10% diện tích đất. * Ch−ơng trình bán lại đất nông nghiệp công cho nông dân. Thực chất của ch−ơng trình này là xác lập một phần quyền sở hữu đất đai cho nông dân. Thực hiện Ch−ơng trình bán đất nông nghiệp công cho nông dân nhằm mục đích:
- Cho chủ đất biết quyết tâm của Chính phủ trong việc thực hiện ch−ơng trình “nông dân có quyền sở hữu đất đai”.
- Thành lập quỹ cải cách nền kinh tế có tiền từ vốn ban đầu lấy từ bán đất nông nghiệp công.
- Nhằm thu đ−ợc những kinh nghiệm thực tiễn cần thiết cho việc thực hiện ch−ơng trình “nông dân có quyền sở hữu đất đai”.
Giá bán đất t−ơng đ−ơng 2,5 lần sản l−ợng trung bình hàng năm của vụ sản xuất chính, nông dân đ−ợc trả góp dần trong 10 năm và không phải trả
tiền lãị Nếu sau 10 năm ch−a trả hết thì lại đ−ợc gia hạn 10 năm tiếp theọ Thực hiện ch−ơng trình này có 286.700 hộ gia đình nông dân đ−ợc h−ởng lợị
Kết quả của ch−ơng trình này là Nhà n−ớc thu đ−ợc một khoản tiền, ng−ời nông dân thì gắn bó và có trách nhiệm hơn với mảnh đất của mình, sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả hơn.
* Ch−ơng trình “nông dân có quyền sở hữu đất đai”. Mục tiêu tối cao của cải cách đất đai ở Đài Loan là thực hiện “nông dân có quyền sở hữu đất đai”. Năm 1963, sau khi thực hiện xong các ch−ơng trình trên, nông thôn Đài Loan đã đạt đ−ợc các mục đích: tăng số trang trại mà chủ trang trại là chủ sở hữu đất đai, tăng năng suất nông nghiệp, cải thiện đời sống nông dân và thúc đẩy sự phồn vinh của nông thôn. Kết quả của ch−ơng trình này, là nhà n−ớc đã mua đ−ợc 139.250 ha đất nông nghiệp của t− nhân để bán cho 194.820 hộ nông dân.
Tìm hiểu chính sách, pháp luật đất đai của Đài Loan cho thấy, hệ thống pháp luật của họ khá hoàn chỉnh gồm khoảng 35 văn bản và giải quyết đ−ợc nhiều vấn đề cụ thể, khắc phục tình trạng ng−ời nông dân không có đất sản xuất, góp phần đ−a Đài Loan tiến gần với các n−ớc phát triển.
ở Trung Quốc [dt 49], trong nhiều năm qua, Trung Quốc đặc biệt coi trọng cải cách chính sách, pháp luật đất đai, coi đó là một nội dung hết sức quan trọng của cải cách kinh tế - xã hội, cải cách xí nghiệp quốc hữụ
Để đáp ứng kịp với nhu cầu phát triển của kinh tế thị tr−ờng xã hội chủ nghĩa và công việc cải cách , mở cửa, từ đầu những năm 80 của thế kỷ 20 trở lại đây, việc cải cách và hoàn thiện các chính sách về quản lý đất đai của Trung Quốc thể hiện ở 3 mặt chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, về mặt chế độ sử dụng đất đai, đã có cải cách lớn. Trong thời kỳ kế hoạch hoá đã thực hành chính sách sử dụng đất đai không mất tiền, không kỳ hạn, không cho phép chuyển nh−ợng. Do vậy, với t− cách là chủ sở hữu nh−ng Nhà n−ớc không thu đ−ợc lợi ích kinh tế, tài sản đất đai quốc gia bị thất thoát, đất đai không đ−ợc sử dụng có hiệu quả, chế độ sử dụng đất đai
không đáp ứng đ−ợc yêu cầu khách quan của thể chế kinh tế thị tr−ờng xã hội chủ nghĩa, gây trở ngại cho sự phát triển kinh tế. Trên cơ sở phân tách quyền sở hữu, với quyền sử dụng, thực hiện chế độ sử dụng mới “là có trả tiền, có kỳ hạn và đ−ợc chuyển nh−ợng theo pháp luật”, làm cho đất đai trở thành một loại hàng hoá đặc biệt tham gia vào l−u thông thị tr−ờng, thay đổi về cơ bản việc giao đất từ đơn thuần bằng các biện pháp hành chính, chuyển sang việc cung ứng đất đai chủ yếu bằng cơ chế thị tr−ờng, xây dựng và phát triển thị tr−ờng quyền sử dụng đất xã hội chủ nghĩa, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả.
Thứ hai, t− t−ởng chỉ đạo về mặt xây dựng pháp luật đã có cải cách rất lớn. Tr−ớc năm 1998, trọng điểm là cảicách đối với đất xây dựng ở đô thị và sau năm 1999 thêm trọng điểm làbảo hộ đất canh tác nông nghiệp.
Thứ ba, là cải cách về mặt chế độ thẩm định xét duyệt về đất đaị Tr−ớc năm 1998 thực hành chế độ phê duyệt đất đai phân cấp và theo hạn mức, sau năm 1999 thực hành chế độ quản lý chủ yếu theo mục đích sử dụng.
Tóm lại chính sách quản lý đất đai gồm 2 luật chính :
Luật đất đai mới nhất ban hành năm 1987 (sửa đổi) và Luật quản lý nhà đất thành thị, ban hành năm 1994. Hai đạo luật này quy định đất đai ở đô thị thuộc sở hữu Nhà n−ớc, đất đai nông thôn thuộc sở hữu tập thể nông dân (sau cải tạo XHCN năm 1954 tuyệt đối không có đất thuộc sở hữu t− nhân).
Nhà n−ớc quản lý đất đai theo nguyên tắc: thống nhất, toàn diện và khoa học trên cơ sở luật định. Đối với đất sản xuất nông nghiệp chỉ giao khoán chứ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ nông dân. Đối với đất thành thị thuộc sở hữu Nhà n−ớc, Nhà n−ớc giao quyền sử dụng đất có thu tiền bằng hình thức đấu giá, đảm bảo cạnh tranh bình đẳng giữa các doanh nghiệp sử dụng đất gồm cả doanh nghiệp trong n−ớc và doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoàị Giá gốc trong đấu giá đ−ợc tính trên cơ sở khoa học và có căn cứ chính sách khuyến khích đầu t−. Đối với tr−ờng hợp đất đai tr−ớc đây đã giao quyền sử dụng đất đai không thu tiền, phải chuyển sang giao
quyền sử dụng đất có thời hạn, có thu tiền. Trong việc cải tạo phố cũ, quyền sử dụng đất tr−ớc đây đã giao không thu tiền phải chuyển sang hình thức giao quyền sử dụng đất có thời hạn, có thu tiền, để xây dựng các khu nhà ở.
ở Canada [dt 50], quyền sở hữu t− nhân về đất đai đ−ợc xác lập cũng chỉ mang tính t−ơng đốị Khác hẳn so với các dạng sở hữu khác, chủ yếu ở đây là quyền sử dụng đất và khái niệm về bất động sản là gồm cả đất và các công trình xây dựng gắn liền với đất.
Đơn vị cơ bản về đất để xác định các quyền về đất là thửa đất. Thửa đất có thể rộng hàng cây số vuông nếu là trang trại hay đồn điền lớn, cũng có thể nhỏ đến khoảng 1m2 trong tr−ờng hợp là trạm điện thoại, trạm biến thế treọ..
Đối với từng thửa đất đó, quyền của con ng−ời cũng có nhiều mức độ khác nhau: có ng−ời đ−ợc đủ quyền mà pháp luật quy định, có ng−ời chỉ đ−ợc h−ởng những quyền hạn chế nh− đ−ợc thuê trong một thời gian nhất định, đ−ợc phép đi qua, đ−ợc phép sử dụng nguồn n−ớc chảy qua, đ−ợc phép đặt hệ thống cấp thoát n−ớc theo luật thông thoáng địa dịch...
Công tác địa chính cung cấp các thông tin gốc về thửa đất nh− ranh giới thửa đất gắn với chủ sử dụng đất, diện tích, các chủ liền kề, cách thức sử dụng, giá trị từng thửa đất, mã số địa chỉ từng thửa đất, các thông tin bổ trợ và ghi chú các thuyết minh của thửa đất đó.
Chính vì vậy công tác địa chính đ−ợc phân thành hai dạng: địa chính pháp định (Juridical cadastre) và địa chính tài chính (Financial cadastre). Các phần công việc trong địa chính pháp định gồm: xác định các quyền hợp pháp đối với từng thửa đất cụ thể, đánh dấu ranh giới của từng chủ sử dụng đất đối với thửa đất đó trên thực địa, đo đạc lập bản vẽ và ghi chú thuyết minh, kiểm kê đăng ký cấp chứng chỉ về đất, quản lý thông tin đất. Về địa chính tài chính có 3 dạng công việc: kiểm kê toàn bộ các thửa đất của chủ sử dụng đất, xem xét định giá phân loại và định giá từng thửa đất, định mức thuế từng chủ sử dụng gồm đất và tài sản gắn liền trên đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Với ý nghĩa pháp lý, ranh giới thửa đất đ−ợc qui định mang tính không gian. Đó là mặt thẳng đứng vô cùng mỏng của ranh giới xác định nơi kết thúc thửa đất của chủ đất này và bắt đầu địa phận của chủ đất kiạ Mặt thẳng đứng phải đi sâu vào trong lòng đất và kéo dài lên chiều cao và l−u ý đây chỉ là bề mặt t−ởng t−ợng.
Từ khái niệm trên, pháp luật đ−a ra những qui định về Luật khai khoáng, về Luật nguồn n−ớc ngầm, về Luật đào bới sử dụng, Luật chiều cao của các loại kiến trúc, Luật về sử dụng các nguồn n−ớc trên bề mặt đất.
ở Thuỵ Điển [dt 23], là quốc gia phát triển mạnh hệ thống địa chính. Diện tích đất tự nhiên có 45.000 km2, dân số 8,5 triệu (số liệu 1990). Phân bố đất đai: đất lâm nghiệp 59%, đất nông nghiệp 9%, đất khu dân c− 3%, sông suối hồ đầm 12%, núi cao 17%. Lãnh thổ đ−ợc chia thành 3,5 triệu đơn vị bất động sản (bao gồm đất đai, nhà cửa gắn với những công trình mang tính lâu dài và ổn định, phần lớn thuộc quyền sở hữu t− nhân (50%), các công ty (20%), nhà n−ớc (20%), nhà thờ và các đối t−ợng khác (10%).
Việc đăng lý quyền sở hữu đất đai và bất động sản đ−ợc tiến hành từ cuối thế kỷ XV. Từ đó đến nay, những cuốn sổ đăng ký vẫn còn l−u giữ, xem nh− sổ gốc để tra cứu, sử dụng nhằm giải quyết tr−ớc hết những vấn đề trong quan hệ xã hội nh− thừa kế, mua bán nh−ợng đổi, cầm cố, cho thuê, m−ớn đất đai và bất động sản, những vấn đề trong quan hệ quốc gai nh− thuế, thống kê, điều tra quy hoạch, bảo vệ môi tr−ờng, thanh tra, kiểm trạ Bất kỳ một sự thay đổi nào về đất đai, bất động sản đều phải khai báo và đăng ký vào hồ sơ. Hệ thống hồ sơ gồm: bản đồ địa chính thể hiện hiện trạng thửa đất, vị trí, diện tích, giá trị, cac số liệu khác… Sổ địa chính ghi lại tất cả các yếu tố có trên bản đò và những yếu tố không thể hiện đ−ợc thí dụ nh− nguồn gốc đất đai và bất động sản. Cả hai loại tài liệu này là hồ sơ cơ bản đ−ợc sử dụng trong hoạt động kinh tế - xã hội thông qua ngân hàng quốc gia, có hiệu lực pháp lý và đ−ợc nhà n−ớc bảo vệ.
ở Malaysia [dt 23], [dt 51], có diện tích đất tự nhiên 329.758 km2 và số dân là 19,7 triệu ng−ời (1995), trong đó ng−ời Mã lai 58%, ng−ời Hoa 31%, ng−ời ấn 10%. Về quan hệ đất đai, theo số liệu năm 1960, quy mô sở hữu ruộng lúa trung bình là 1,2 ha và phổ biến là kinh tế tiểu nông chiếm 78% số hộ trồng lúa có d−ới 2 ha, còn 17% d−ới 4 hạ Theo điều tra năm 1972, chỉ có 48% ng−ời trồng lúa trên bán đảo Mã Lai là thực sự làm chủ ruộng đất của mình, 25% làm chủ một phần, còn 27% là tá điền. Công tác quản lý đất đai đ−ợc Nhà n−ớc rất coi trọng, họ cũng áp dụng các ph−ơng pháp kỹ thuật thông th−ờng vào quản lý nh− coi ranh giới thửa đất đ−ợc quy định kẻ bằng những đoạn thẳng, tại các điểm ngoặc t−ơng ứng trên mặt đất đều đ−ợc cố định bằng cọc bê tông cắm sâu xuống đất. Đối chiếu với các n−ớc khác, có những nơi trên thế giới ng−ời ta đã phối hợp việc đánh dấu các thửa đất của các chủ sử dụng đất với công việc chụp ảnh hàng không sao cho trên ảnh thể hiện rõ ranh giới hoặc vị trí đặc tr−ng của từng thửa đất. Việc này đ−ợc tổ chức thực hiện theo một qui chế chặt chẽ và đ−ợc sự h−ớng dẫn kỹ thuật tỷ mỉ, chính xác.
ở Thái Lan [dt 23], [dt 52], sau chiến tranh thế giới thứ hai vẫn còn tồn tại hai hình thức sở hữu ruộng đất chủ yếu là ruộng đất công và ruộng đất t−. Ruộng đất công bao gồm một diện tích rộng 39.469 nghìn ha, chiếm 7,68% toàn bộ đất đai lãnh thổ. Theo tài liệu thống kê năm 1953 của Thái Lan, toàn bộ diện tích ruộng đất t− đ−ợc sử dụng là khoảng 8,5 triệu hạ
Trong vòng gần 10 năm từ 1953 đến năm 1963, quỹ ruộng đất t− nhân đã tăng 25%. Diện tích ruộng đất t− nhân năm 1963 là 11,1 triệu ha, trong đó có 9,88 triệu ha đất canh tác. Số ng−ời chiếm hữu nhiều ruộng đất gồm: quý tộc, quan chức nhà n−ớc, th−ơng nhân, ng−ời cho vay lấy lãi và phần đông là ng−ời Hoa và nhà chùa Phật giáo, phần lớn chủ đất sống ở đô thị đ−ợc xem nh− chủ sở hữu vắng mặt. Vào giữa những năm1970, tỷ trọng ruộng đất phát canh ở đây đã tăng nhanh, trong đó có quá nửa tổng số diện tích tập trung trong tay địa chủ vắng mặt.
Trong những thập kỷ vừa qua, sở hữu ruộng đất t− nhân phát triển đi đôi với quá trình tập trung ruộng đất trong tay địa chủ và th−ơng nhân cho vay nặng lãị Tuy nhiên, quy mô tập trung ruộng vẫn ch−a lớn, sở hữu nhỏ của nông dân vẫn chiếm đa số diện tích canh tác. Nền nông nghệp Thái Lan phổ biến vẫn là nền sản xuất nhỏ, phân tán và lạc hậu hơn một vài n−ớc ASEAN khác.