Đối với bất kể một nhà đầu tư nào chuẩn bị tiến hành đầu tư thì công việc đầu tiên và quan trọng nhất tiến hành song song với lập dự án xin cấp giấy chứng nhạn đầu tư là việc tìm kiếm mặt bằng thích hợp để thuê đất và xây dựng hạ tầng kỹ thuật: nhà xưởng, nhà điều hành, văn phòng...
Về vấn đề này, theo pháp luật Việt Nam tương đối dễ dàng và thuận lợi cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào KCN, KCX khi hầu hết diện tích đất trong KCN đã được giải phóng mặt bằng và đã có một số cơ sở hạ tầng nhất định như nhà máy xử lý nước thải, trạm điện, đường giao thông, nhà máy cấp nước, hệ thống đường giao thông, cây xanh... Đây là một lợi thế đáng kể khi đầu tư vào các KCN, KCX vì tại Việt Nam, việc giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư là một quy trình phức tạp, mất thời gian và tốn kém cũng như nhiều rủi ro. Có trường hợp doanh nghiệp hoạt động bên ngoài KCN, KCX đã được các cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, được bàn giao địa điểm, mốc giới đất nhưng sau 3 năm vẫn không đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh được do một phần diện tích đất không giải phóng được mặt bằng.
Bên cạnh đó, khi lựa chọn đầu tư vào các khu vực này, nhà đầu tư thường sẽ được cấp phép với thời hạn hoạt động tương đối dài phù hợp với thời gian hoạt động còn lại của khu công nghiệp. Tại Việt Nam, hiện nay thời hạn này thường không dưới 30 năm và tối đa có thể là đạt tới 49 hoặc 50 năm nếu lựa chọn các khu công nghiệp mới được thành lập, ngoài ra sau khi hết thời hạn nêu trên doanh nghiệp có nhu cầu sẽ đề nghị Ban quản lý các KCN,
72
KCX gia hạn thời gian đầu tư. Trong khi, nếu đầu tư ở bên ngoài, rất ít trường hợp dự án được cấp phép đến 50 năm.
Trong thời gian thuê đất, bên cạnh các quyền lợi và nghĩa vụ chung như các doanh nghiệp khác theo quy định tại Điều 105, Điều 107 của Luật Đất đai, doanh nghiệp nước ngoài đầu tư trong KCN, KCX còn được hưởng nhiều quyền lợi đặc thù như:
(i) Bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm;
(ii) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với trường hợp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại.
(iii) Có quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Nhìn chung, quá trình sử dụng đất và hạ tầng trong KCN, KCX của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là tương đối thông thoáng và thuận lợi. Bởi trên cơ sở diện tích đất đã được giải phóng mặt bằng và một số cơ sở hạ tầng cần thiết đã được xây dựng sẵn, nhà đầu tư có thể dễ dàng tiến hành thủ tục thuê đất và cơ sở hạ tầng, dễ dàng tiến hành thủ tục đầu tư xây dựng nhà máy theo thẩm định thiết kế cơ sở và bản vẽ tỷ lệ 1/500 được Ban quản lý các KCN, KCX phê duyệt, không giống như các doanh nghiệp bên ngoài KCN, KCX nhiều đầu mối, nhiều Sở, ngành giải quyết như việc cấp
73
Giấy chứng nhận đầu tư doanh nghiệp phải qua bên Sở Kế hoạch và Đầu tư, liên quan đến xây dựng doanh nghiệp phải qua Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc, liên quan đến lao động nước ngoài, doanh nghiệp phải qua Sở Lao động, Thương binh và Xã hội …
Tuy nhiên, nếu so với pháp luật Trung Quốc, chế độ sử dụng đất tại Việt Nam chưa thực sự hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài. Trung Quốc chủ trương trao cho các xí nghiệp liên doanh quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của các chính quyền nhân dân địa phương. Thủ tục trao đất thuộc phía đối tác Trung Quốc và sự đánh giá đất bằng tiền là sự đóng góp cổ phần của phía đối tác Trung Quốc. Ngoài việc giao quyền sử dụng đất để xây dựng các xí nghiệp liên doanh trong những năm gần đây, quốc gia này mới dè dặt trong việc cho phép các nhà đầu tư nước ngoài thuê đất để khai thác tổng hợp thông qua hình thức đấu thầu sử dụng đất hoặc mua bán đấu giá. Đây là một chủ trương đã được thực hiện khá tốt nhằm đảm bảo ưu thế của doanh nghiệp Trung Quốc trong quá trình hợp tác.
Tuy nhiên, quyền sử dụng đất tại Trung Quốc có thể được đem bán, cho thuê, thế chấp hoặc các dạng chuyển nhượng khác để lấy tiền như các loại tài sản phi vật chất khác. Bên cạnh số tiền bỏ ra để mua quyền sử dụng đất, doanh nghiệp đầu tư tại đặc khu còn phải trả một khoản lệ phí sử dụng đất hàng năm theo quy định riêng của từng đặc khu.
Hiện nay, Trung Quốc đang áp dụng chính sách về đất đai như sau: Thương mại hóa quyền sử dụng đất; Cho phép các công ty nước ngoài tham gia vào hoạt động bất động sản với mục đích thương mại.
Các ưu đãi về việc sử dụng đất đai đối với các đặc khu kinh tế của Trung Quốc có thời hạn áp dụng rất dài. Ban đầu được ưu đãi khoảng 10 - 15 năm, sau đó có thể tăng lên 30 - 50 và thậm chí là 70 năm. Đây là thuận lợi lớn cho dự án đầu tư cần có diện tích lớn. Đặc biệt, tại Trung Quốc, người nước ngoài được mua quyền sử dụng đất và cho phép chủ sở hữu quyền sử dụng đất được
74
đầu tư phát triển đất theo bất kỳ mục đích nào như sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, cung cấp dịch vụ, làm nhà ở hoặc phát triển và cho thuê lại.
Theo pháp luật nước Lào, theo Điều 42 Luật Khuyến khích và bảo hộ đầu tư, thời hạn đầu tư trong phát triển đặc khu kinh tế (bao gồm cả khu công nghiệp) căn cứ vào loại hình, quy mô, điều kiện của từng đặc khu kinh tế và khu kinh tế riêng, tối đa không quá 99 năm và có thể gia hạn tuỳ từng trường hợp với sự đồng ý của Chính phủ, nhất là trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án đem lại lợi ích lớn nhất, tối đa cho đất nước, thực hiện hợp đồng có hiệu quả và góp phần trong việc phát triển địa phương. Thời hạn này cũng dài hơn so với quy định tại Việt Nam.