5. Phương pháp nghiên cứu
3.4.6 Nhóm giải pháp về quản lý thị trường bất động sản
Nhà chung cƣ là một xu thế phát triển tất yếu trong quá trình phát triển của thành phố Hà Nội. Mặc dù đã tiến hành thực hiện nhiều biện pháp trong quá trình khai thác chung cƣ nhƣng các chính sách này vẫn không thực sự đem lại hiệu quả cao. Thị trƣờng bất động sản còn nhiều bất ổn, đáng lƣu ý là việc nhà nƣớc không thể kiểm soát đƣợc giá nhà chung cƣ cao tầng, khiến cho giá nhà loại này tăng cao nhất từ trƣớc tới nay. Để bình ổn và kiểm soát chặt chẽ giá nhà chung cƣ cao tầng trên thị trƣờng Hà Nội đồng thời để hạn chế nạn đầu cơ nhà chung cƣ ngày càng phát triển, các cơ quan chức năng cần thực hiện các biện pháp sau :
+Chính quyền thành phố cần có các quy hoạch tổng thể thật chi tiết các khu đô thị mới, khi bắt tay vào xây dựng một khu đô thị mới cần phải tham khảo ý kiến của các nhà kinh tế, xã hội học, kiến trúc sƣ để tránh tình trạng chỉ tập trung vào quy hoạch sử dụng đất mà không chú ý đến cảnh quan kiến trúc đô thị, dẫn đến tình trạng nhiều khu đô thị mới bố trí theo kiểu nhà cao tầng bao xung quanh còn ở giữa là biệt thự và các nhà thấp tầng, khiến cho ngƣời dân có cảm giác nhƣ sống trong các ốc đảo. Với kiến trúc này sẽ không thể khiến chung cƣ trở nên hấp dẫn với ngƣời dân đƣợc.
+Chính quyền thành phố đề ra các chính sách thuế sở hữu trong đó các đối tƣợng sở hữu nhà càng lớn thì mức đóng thuế càng tăng cao. Đây là thuế luỹ tiến nhằm hạn chế nạn đầu cơ nhà đất, đầu cơ căn hộ chung cƣ. Để thực hiện đƣợc các biện pháp này đòi hỏi phải có sự kiểm soát chặt chẽ trong việc đăng kí hộ khẩu, kiểm soát chặt chẽ quá trình mua bán nhà đất. Đối với nhà chung cƣ thì trong quá trình nhận đơn đăng kí mua nhà phải có bộ phận thẩm định, điều tra lại hộ khẩu của
96
ngƣời nộp đơn trƣớc khi phê duyệt bán nhà. Khi căn hộ chung cƣ đƣợc xây xong cần phải giao lại cho đúng đối tƣợng đã đăng kí để tránh việc mua đi bán lại căn hộ chung cƣ trong quá trình xây dựng. Đồng thời với việc kiểm soát chặt chẽ quá trình mua bán nhà chung cƣ cần phải có chế tài xử phạt thật nặng đối với các chủ đầu tƣ cố tình bán căn hộ chung cƣ nhầm địa chỉ, tức là bán cho những ngƣời mua để bán lại. Quy định mức phạt hành chính cũng nhƣ truất quyền tham gia đấu thầu các công trình khác của các chủ đầu tƣ vi phạm các chế tài trên.
+Chính quyền thành phố một mặt có các biện pháp để quản lí đối với các chủ đầu tƣ, mặt khác cần xem xét các chính sách hỗ trợ cho các đối tƣợng thực sự cần nhà ở vay vốn để mua nhà mà vật thế chấp đƣa ra chính là căn hộ mà họ mua. Một cách khác là thực hiện chính sách mua nhà trả góp đối với các đối tƣợng có khó khăn về nhà ở. Ngƣời mua nhà có thể trả trƣớc 50%, còn lại 50% sẽ thực hiện trả góp trong vòng 3-5 năm. Các biện pháp này có thể giải quyết đƣợc nhu cầu nhà ở trƣớc mắt cho ngƣời dân đô thị trong điều kiện thu nhập vẫn còn thấp nhƣ hiện nay.
Một biện pháp khác để hạn chế nạn đầu cơ nhà chung cƣ, tránh việc các căn hộ chung cƣ bỏ trống không có ngƣời ở, Chính quyền thành phố đề ra thời gian thu hồi lại các căn hộ chung cƣ đã bán và hoàn lại các khoản phí đã thu trong trƣờng hợp các căn hộ đó sau 6 tháng giao nhà mà không có nhu cầu ở. Biện pháp này liên quan đến việc quản lí nhà chung cƣ của chủ đầu tƣ và các cơ quan chức năng. Cần phải có sự phối hợp chặt chẽ của các cơ quan có liên quan với chủ đầu tƣ.
Đồng thời chính quyền thành phố phải ra các quy định nhằm công khai thông tin thị trƣờng căn hộ chung cƣ nhƣ :
+Thông tin liên quan đến cung: Thông tin về số lƣợng nhà ở (hoặc cao ốc) khởi công xây dựng, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị đặt hàng cho các hợp đồng xây dựng, các giấy phép xây dựng đã cấp và tiến độ, số lƣợng công trình hoàn thành đƣa vào sử dụng.
Thông tin liên quan đến khối lƣợng thị trƣờng : Thông tin về số lƣợng nhà mới đã bán, số lƣợng bán nhà đã có sẵn, số lƣợng nhà xây xong chƣa bán hết. Tại Việt Nam, các số liệu này rất khó thu thập vì từ trƣớc đến nay các chủ đầu tƣ đều không muốn công bố số liệu thật .
Thông tin liên quan đến giá trị thị trƣờng
Thông tin về chỉ số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, chỉ số thị trƣờng nhà ở, chỉ số giá bán nhà ở bình quân, chỉ số giá đất bình quân. Các chỉ số về
97
giá các loại cổ phiếu/chứng khoán bất động sản cũng là thông tin có liên quan chặt chẽ đến thị trƣờng bất động sản.
-Thông tin liên quan đến cầu
Thông tin về số lƣợng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân cho khoản vay này, dự kiến mức tăng hộ gia đình mới. Tại Việt Nam, các số liệu trên có thể thu thập đƣợc từ Ngân hàng Nhà nƣớc và các địa phƣơng.
Các thông tin này đƣợc công bố rộng rãi trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng nhƣ đài, báo, tivi và các phƣơng tiện thông tin ở từng cụm dân cƣ. Có nhƣ vậy mới hạn chế các chủ đầu tƣ bƣng bít thông tin hoặc tạo ra các thông tin sai lệch về quỹ nhà hiện có trên thị trƣờng, tạo ra các “cơn sốt ảo” nhà chung cƣ.
Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản; có chế tài xử lý nghiêm khắc đối với các trƣờng hợp vi phạm.
Cần có cơ quan thẩm định giá, thanh tra, kiểm toán các dự án để các dự án đƣợc minh bạch hơn, giá giao dịch trên thị trƣờng với giá gốc không bị chênh lệch quá cao. Đồng thời cần đƣa ra 1 mức lợi nhuận yêu cầu cho nhà đầu tƣ.
98
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
1) Quận Hoàng Mai là một quận mới của địa bàn thành phố Hà Nội trên cơ sở một phần lãnh thổ của huyện Thanh Trì và của quận Hai Bà Trƣng, tốc độ đô thị hóa rất nhanh, điều kiện kinh tế xã hội không ngừng đƣợc cải thiện, nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng tăng. Hiện tại các dự án chung cƣ trên địa bàn quận nhiều, đa dạng về quy mô và chủng loại tạo nên một TTBĐG rất tiềm năng nhƣng cũng còn nhiều bất cập. Khắc phục những bất cập trên là vấn đề cấp bách cần đƣợc thực hiện ngay.
Tính đến đầu năm 2011 , tổng diện tích đất tự nhiên toàn quận là 4.032,38 ha trong đó đất phi nông nghiệp chiếm lớn nhất : 68,73%, cho thấy công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất tại địa bàn đã đƣợc Ủy ban nhân dân UBND quận triển khai đi đúng hƣớng.
Quận Hoàng Mai đang là một điểm nóng trong TTBĐS Hà Nội, công tác GPMB các dự án đã phát sinh nhiều vƣớng mắc, khiếu nại của ngƣời bị thu hồi đất làm chậm tiến độ dự án.
2) Thực trạng thị trƣờng căn hộ chung cƣ Quận Hoàng Mai
- Thị trường bất động sản:Đặc điểm thấy rõ hiện nay của TTBĐS quận Hoang Mai là sự rớt giá của các loại hàng hóa bất động sản, tuy nhiên với bƣớc đầu phục hồi của nền kinh tế,tác động mạnh mẽ của nguồn vốn nƣớc ngoài và các gói tài chính kích thích TTBĐS tại địa bàn đã nóng lên từng ngày.
- Thịtrường căn hộchung cư
Với 97 dự án chung cƣ đang triển khai, quận Hoàng Mai đang giữ kỷ lục về số lƣợng dự án trên cả nƣớc. Nhiều dự án đƣợc triển khai, số lƣợng căn hộ cung ra thị trƣờng lớn tuy nhiên việc sở hữu một căn hộ với đúng nhu cầu ngƣời dân vẫn rất khó. “Tiền chênh” đã xuất hiện trờ lại, chủ đầu tƣ dùng nhiều phƣơng thức tạo sóng ảo, đẩy giá bán lên cao khiến nhu cầu sở hữu nhà ở càng trở nên khó khăn hơn.
Thực tế rằng nhiều căn hộ chung cƣ khi đi vào hoạt động thì chất lƣợng đi xuống một cách nhanh chóng, các dịch vụ quản lý tòa nhà không nhƣ quảng bá khiến cho cái nhìn của ngƣời dân về căn hộ chung cƣ còn e dè.
Đa phần chủ đầu tƣ đã nắm đúng nhu cầu ở thực của ngƣời dân, với khả năng về tài chính không quá cao. Các căn hộ chung cƣ đƣợc chào giá bán từ 1 đến 2 tỉ đồng ngày càng nhiều, đƣợc nhiều ngƣời quan tâm, số lƣợng giao dịch tại phân
99
khúc này cũng tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái. Không chỉ vậy với các tiện ích đồng bộ, an ninh vệ sinh đảm bảo cũng là một điểm cộng khiến chung cƣ ngày càng hút khách trên địa bàn quận
3) Các giải pháp phát triển thị trƣờng căn hộ chung cƣ
Quận Hoàng Mai ngay lập tức cần phải tổ chức nghiên cứu và triển khai các giải pháp nâng cao quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Có chƣơng trình đào tạo cán bộ quản lý thị trƣờng bất động sản, thanh tra các dự án còn chậm tiếm độ để tạo dựng một thị trƣờng căn hộ chung cƣ minh bạch và hiệu quả nhất.
2. Kiến nghị
1) Nhà nƣớc cần điều chỉnh chính sách thuế phù hợp nhằm giảm gánh nặng cho các chủ đầu tƣ dự án, qua đó hạ giá các dự án căn hộ chung cƣ hình thành trong tƣơng lai, tạo điều kiện vay vốn gói kích cầu nhà đất và cho phép ngƣời nƣớc ngoài đƣợc mua nhà tại Việt nam
2) UBND Thành phố Hà Nội cần nghiên quy định đồng bộ giữa quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của Thành phố nói chung và Quận Hoàng Mai nói riêng.
UBND Quận Hoàng Mai cần rà soát, thu hồi các căn hộ chung bỏ trống trên địa bàn để hạn chế việc đầu cơ căn hộ chung cƣ.
100
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2008), Báo cáo tình hình 4 năm thi hành Luật đất
đai 2003, Hà Nội.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2008), Hoàn thiện chính sách Luật đất đai để hình
thành và phát triển thị trƣờng bất động sản,
3. Nguyễn Đình Bồng, 2010, Trƣờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Chƣơng trình đào
tạo Thạc sỹ, Quản lý Thị trƣờng bất bất động sản.
4. Đảng Cộng sản Việt nam, 2006, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X,
2006, Nxb Chính trị Quốc gia
5. Tôn gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007, Quản lý Đất đai và Thị trƣờng bất
động sản, Nxb Bản Đồ
6. Phòng Tài Nguyên và Môi Trƣờng quận Hoàng Mai, Tổng hợp số liệu cấp giấy
chứng nhận của Văn Phòng đăng ký nhà đất quận Hoàng Mai giai đoạn 2005 đến 2011.
7. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Hoàng Mai, Kiểm kê đất đai quận Hoàng
Mai Thành phố Hà Nội.
8. Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 1992, Hiến Pháp , Nxb Chính trị Quốc gia
9. Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2003, Luật Đất đai , Nxb Chính trị Quốc gia
10. Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2003, Hiến Pháp , Nxb Chính trị Quốc gia
11. Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2003, Luật Xây Dựng , Nxb Chính trị Quốc gia
12. Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2005, Luật Nhà ở , Nxb Chính trị Quốc gia
13. Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật Dân sự , Nxb Chính trị Quốc gia
14. Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2006, Luật Kinh doanh Bất động sản , Nxb Chính trị
Quốc gia
15. Thủ tƣớng Chính phủ, 2004 , Quyết định Số 76/2004/QĐ-TTg của Thủ tƣớng
Chính phủ phê duyệt định hƣớng phát triển nhà ở đến năm 2020.
16. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005, Thị trƣờng bất động sản, Nxb
Nông nghiệp
17. www.batdongsan.com.vn, www.cafeland.vn
18. www.muabannhadat.com.vn, diaoconline.com.vn, vn.savills.com.vn
19. http://hoangmai.hanoi.gov.vn/cgt/cgtdt/default.html