5. Phương pháp nghiên cứu
2.5.3 Nguyên nhân của những mặt yếu
Thị trƣờng bất động sản quận Hoàng Mai phát triển còn thiếu ổn định, giá bất động sản khi lên quá cao vƣợt xa so với giá trị thật của hàng hóa,khi lại thi nhau hạ giá đặc biệt tại những dự án đắt tiền, có vị trí đẹp khiến cho ngƣời dân hoang mang, không dám lựa chọn thời điểm mua nhà.
Cơ cấu hàng hóa BĐS chƣa phù hợp với nhu cầu thị trƣờng, dẫn đến lệch pha cung-cầu. Đồng thời, do ảnh hƣởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu (2007-2009) cũng nhƣ các biện pháp thắt chặt tài khóa, tiền tệ của Chính phủ, góp phần khiến cho thị trƣờng rơi vào tình trạng đóng băng với lƣợng tồn kho BĐS tăng. Cho tới tận năm nay, thị trƣờng ub vẫn ở tình trạng nguồn cung dƣ thừa ở đa số các phân khúc và giá cả sụt giảm, gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế.
Hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trƣờng BĐS còn bất cập (chồng chéo, hay thay đổi, thiếu nhất quán). Thậm chí, đã có những quy định khó áp dụng, gây khó khăn cho nhà đầu tƣ lẫn ngƣời mua. Đặc biệt, trong bối cảnh Việt Nam đang nỗ lực
78
xử lý nợ xấu nhƣ hiện nay thì việc cho phép các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài tham gia mua - bán nợ sẽ tạo nguồn lực tốt hơn và giúp một phần đẩy nhanh tiến độ mua-bán nợ. Tuy nhiên, cho dù chủ trƣơng mua-bán nợ xấu với khối ngoại đƣợc chào đón, nhƣng với việc sửa lại những quy định với nhà đầu tƣ nƣớc ngoài khi tham gia kinh doanh BĐS tại thị trƣờng Việt Nam, thị trƣờng mua-bán nợ với khối ngoại coi nhƣ vẫn "đóng chặt" nhƣ trƣớc.
Tài chính BĐS còn mới ở dạng sơ khai và chƣa đa dạng. Những ngƣời cho vay cần phải hoàn thiện những phƣơng pháp đánh giá rủi ro chuẩn và sản phẩm tài chính BĐS để có thể quản lí đƣợc những rủi ro có liên quan tới BĐS & thị trƣờng BĐS. Trong quá trình phát triển thị trƣờng BĐS, các định chế tài chính luôn đóng vai trò quan trọng, vừa tiếp sức cho thị trƣờng phát triển, vừa chịu tác động, nhất là khi tỷ lệ nợ xấu cao và tăng trƣởng tín dụng bị hạn chế. Tại Việt Nam, nguồn vốn cho thị trƣờng BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng, trong khi các nguồn vốn từ các định chế khác (các quỹ đầu tƣ, quỹ hƣu trí, công ty bảo hiểm…) còn hạn chế. Tính đến hết tháng 12/2013, dƣ nợ ngân hàng cho vay BĐS khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dƣ nợ, trong khi chi ngân sách đầu tƣ xây dựng cơ bản đạt khoảng 77.000 tỷ đồng năm 2013. Tuy dƣ nợ BĐS của ngân hàng chƣa cao, nhƣng tài sản đảm bảo tín dụng ngân hàng lại chủ yếu dƣới dạng BĐS (khoảng 65%).
Vấn nạn đầu cơ của giới đầu cơ nhà đất vẫn tiếp tục diễn ra khi nhận thấy tình hình thị trƣờng đã nóng trở lại chủ yếu là đầu tƣ “lƣớt sóng ” mặc dù độ rủi ro cao và bất chấp nhà nƣớc đã đƣa ra nhiều biện pháp cải thiện tình hình.
79
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ QUẬN HOÀNG MAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.1 Định hƣớng phát triển nhà quận Hoàng Mai đến năm 2020
a) Mục tiêu :
Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hoá nhằm thực hiện có kết quả các mục tiêu cơ bản của Nghị quyết Hội nghị lần thứ V và lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa IX đã đề ra.
Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tƣ của các thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở; thúc đẩy hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản, thực hiện có hiệu quả chủ trƣơng kích cầu.
Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho ngƣời thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, ngƣời lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trƣờng đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tƣợng chính sách khác) mua hoặc thuê phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tƣợng; thực hiện chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình chính sách sống tại các khu vực thƣờng xuyên bị thiên tai.
Góp phần nâng cao chất lƣợng cuộc sống của nhân dân; phát triển nhà ở đô thị văn minh, hiện đại; từng bƣớc cải thiện chất lƣợng nhà ở nông thôn, giữ gìn và phát huy bản sắc kiến trúc dân tộc, hiện đại phù hợp với đặc điểm của từng địa phƣơng.
b) Yêu cầu
Công tác phát triển nhà ở phải tuân thủ theo quy hoạch do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt và các văn bản quy phạm pháp luật
Chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở phải đƣợc xác định là một trong các chỉ tiêu cơ bản của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia và của từng địa phƣơng. Chỉ tiêu phát triển nhà ở hàng năm và từng thời kỳ đƣợc xây dựng phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và đặc điểm của từng địa phƣơng.
Từng bƣớc đổi mới chính sách, pháp luật về nhà ở phù hợp với đƣờng lối phát triển nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa; Nhà nƣớc đóng vai
80
trò chỉ đạo trong việc hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản nhà ở, đồng thời có chính sách hỗ trợ thích hợp để các tầng lớp dân cƣ có điều kiện cải thiện chỗ ở.
Công tác quản lý nhà nƣớc về lĩnh vực nhà ở phải đƣợc củng cố và tăng cƣờng thông qua việc xây dựng mới, hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách, văn bản quy phạm pháp luật; đổi mới, sắp xếp và kiện toàn bộ máy quản lý của các cơ quan quản lý nhà nƣớc, mô hình hoạt động của các tổ chức tƣ vấn và doanh nghiệp tham gia hoạt động trong lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở.
3.2 Quan điểm phát triển thị trƣờng căn hộ chung cƣ
Tập trung đẩy mạnh công tác lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết và quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các đô thị theo tinh thần Chỉ thị số 19/2003/CT-TTg ngày 11 tháng 9 năm 2003 của Thủ tƣớng Chính phủ; sớm triển khai công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch đối với các điểm dân cƣ nông thôn để có cơ sở quản lý việc phát triển nhà ở theo quy hoạch;
Nghiên cứu, ban hành các quy định về tiêu chuẩn nhà ở, quy định về quản lý kiến trúc để quản lý việc xây dựng nhà ở theo thiết kế đô thị đƣợc duyệt nhằm đảm bảo trật tự kiến trúc đô thị, góp phần tạo lập và giữ gìn bản sắc kiến trúc riêng của từng địa phƣơng;
Đẩy nhanh tốc độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để các hộ gia đình, cá nhân có điều kiện thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật và tạo điều kiện phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng bất động sản nhà ở;
Đổi mới công tác lập và phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, công tác cấp phép xây dựng nhà ở đáp ứng yêu cầu quản lý xây dựng nhà ở theo quy hoạch và nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân;
Tiếp tục hoàn thiện cơ chế tín dụng phù hợp với điều kiện của Việt Nam và thông lệ quốc tế để tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân đƣợc vay vốn phục vụ nhu cầu cải thiện chỗ ở;
Khuyến khích việc thu hút vốn đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài tham gia đầu tƣ xây dựng nhà ở; mở rộng hợp tác với nƣớc ngoài để tiếp thu kinh nghiệm về quy hoạch - kiến trúc, quản lý dự án và các thành tựu khoa học - công nghệ của nƣớc ngoài trong lĩnh vực phát triển và quản lý thị trƣờng bất động sản nhà ở.
81
3.3 Dự báo thị trƣờng căn hộ chung cƣ quận Hoàng Mai 2015 -2020
Theo ƣớc tính, qui mô dân số của quận Hoàng Mai đến năm 2020 là 250.000 ngƣời. Về định hƣớng không gian, khu vực trung tâm hành chính - chính trị và thƣơng mại cấp quận - thành phố đƣợc bố trí theo cụm. Các khu đô thị mới đƣợc phát triển theo mô hình khu ở khớp nối với khu dân cƣ hiện có.
Việc dừng xây dựng dự án chung cƣ thƣơng mại tại khu vực các quận nội đô Hà Nội và giới hạn chiều cao các dự án này là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến giá chung cƣ tại quận Hoàng Mai. Các quận bị dừng phát triển nhà ở thƣơng mại : khu nội đô lịch sử gồm 4 quận nội thành cũ là Đống Đa, Hoàn Kiếm, Ba Đình, phía Bắc quận Hai Bà Trƣng, và một phần phía Nam của quận Tây Hồ sẽ tạm dừng phát triển nhà thƣơng mại.
Trong ngắn hạn, giá của các chung cƣ quận Hoàng Mai sẽ chƣa tăng ngay lập tức do thị trƣờng bất động sản hiện vẫn đang trầm lắng và kế hoạch bán hàng đã đƣợc lên từ trƣớc, nên để đảm bảo chữ "tín" với khách hàng, chủ đầu tƣ sẽ chƣa tăng giá ngay. Tuy nhiên, trong dài hạn, do hạn chế về nguồn cung, trong khi cầu nội đô không có xu hƣớng giảm mà càng ngày càng tăng mạnh, nên giá nhà đất tại khu vực quận Hoàng Mai sẽ tăng mạnh. Giá bán căn hộ tuân theo quy luật cung cầu và do sẽ không có thêm nguồn cung mới trong ít nhất hai năm nữa (trừ dự án đã cấp phép), nên giá bán của các dự án trong 4 quận nội thành có thể tăng trở lại kéo theo giá tại quận Hoàng Mai tăng theo do ngƣời mua đang dần quay lại thị trƣờng và các dự án có vị trí tốt luôn trong tầm ngắm của họ.
3.4 Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trƣờng căn hộ chung cƣ quận Hoàng Mai
3.4.1 Nhóm giải pháp chính sách
- Chính sách đất đai
Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định về cơ chế thực hiện việc thu tiền sử dụng đất theo cơ chế sát giá thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng, thì đây là một gánh nặng đối với doanh nghiệp doanh nghiệp vừa phải mua đất của dân theo giá thị trƣờng, vừa phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nƣớc một lần nữa, gần nhƣ phải mua đất 2 lần, làm cho mặt bằng căn hộ chung cƣ ở Việt Nam cao hơn mặt bằng giá bất động sản các nƣớc trong khu vực.
Việc sửa đổi Nghị định 69 là rất cần thiết. Vì vậy, Nhà nƣớc cần đề ra một sách thuế để thay thế Nghị định 69. Đề nghị thay thế quy định "nộp tiền sử dụng
82
đất" bằng quy định "Nộp thuế sử dụng đất do giá trị quyền sử dụng đất gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở" với thuế suất là 10-15% trên bảng giá đất.
Luật đất đai năm 2003 có những đóng góp lớn với thị trƣờng bất động sản, tuy nhiên nó còn tồn tại những điểm yếu nhƣ cơ chế không rõ ràng trong chuyện giao đất, cho thuê đất cũng nhƣ chọn chủ đầu tƣ dự án. Việc đó dẫn tới trƣờng hợp là thị trƣờng sẽ không còn minh bạch, ngƣời dân sẽ không làm chính thức, doanh nghiệp yếu kém hoạt động không hiệu quả dẫn tới thất thu ngân sách, ngƣời dân mất niềm tin. Giải pháp là nên điều chỉnh các tỷ lệ điều tiết từ trong nghĩa vụ đối với nhà nƣớc, nhấn mạnh tầm quan trọng của ngƣời dân trong việc quy hoạch, chọn chủ đầu tƣ…
Quá trình chuyển dịch đất đai chƣa hiệu quả. Cơ chế tự nguyện trên cơ sở thỏa thuận giữa nhà đầu tƣ và ngƣời sử dụng đất không thành công vì nhiều ngƣời sử dụng đất bất hợp tác với nhà đầu tƣ bằng cách nói giá đất quá cao mà pháp luật chƣa có giải pháp giải quyết. Cơ chế bắt buộc trên cơ sở quyết định hành chính thu hồi đất gây nhiều bức xúc đối với ngƣời bị thu hồi đất. Quyền thu hồi đất của Nhà nƣớc còn quá lớn và nhiều địa phƣơng còn lạm quyền. Các dự án phát triển kinh tế nên để nhà nƣớc đứng ra thu hồi sau đó nhà nƣớc tổ chức đấu thầu cho các doanh nghiệp, phần chênh lệch giữa giá thu hồi đất và giá đấu thầu nhà nƣớc điều tiết sử dụng vào chính sách tái thiết hạ tầng cơ sở.Có nhƣ vậy thì mới tạo đƣợc sự tin tƣởng trong lòng ngƣời dân, hạn chế thắc mắc kéo co giữa doanh nghiệp với ngƣời có đất.
Nghiên cứu các quy định để đồng bộ giữa quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội. Ƣu tiên khuyến khích đầu tƣ xây dựng, là các khu vực chức năng, công trình xã hội hóa đầu tƣ, xây dựng đồng bộ hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật - xã hội và thực hiện đảm bảo thời gian thực thi của đồ án quy hoạch, là cơ sở để thuận địa điểm, chấp thuận đầu tƣ, cấp phép xây dựng.
Hỗ trợ tái định cƣ bằng nhà thƣơng mại là một phƣơng án tốt khi mà ngƣời dân không mặn mà với chung cƣ tái định cƣ trong khi trên địa bàn còn tồn kho một lƣợng lớn chung cƣ thƣơng mại. Nhà nƣớc nên ban hành các văn bản pháp lý tạo điều kiện khuyến khích doanh nghiệp tham gia chuyển đổi nhà ở thƣơng mại sang nhà tái định cƣ, doanh nghiệp có thể chấp nhận bán giá rẻ cho tuy nhiên phải có những ƣu đãi về chính sách, thủ tục, thuế sử dụng đất đối với doanh nghiệp.
83
UBND Thành phố Hà nội cần thực hiện nghiêm khắc các biện phát kiểm soát tốc độ gia tăng dân số cơ học tại Hà Nội: kiểm soát chặt chẽ việc nhập hộ khẩu vào thành phố và quản lý chặt chẽ ngƣời không có hộ khẩu tại Hà Nội đƣợc phép mua nhà trong Hà Nội mới mong có thể kiểm soát đƣợc sự gia tăng dân số cơ học trong Hà Nội.
Cần phải có quy đi ̣nh rõ ràng hơn về viê ̣c quy hoa ̣ch quỹ đất để phát triển nhà ở ở xã hội , quy đi ̣nh về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hô ̣i , hay tiêu chuẩn thi ết kế nhà ở thƣơng mại , quy đi ̣nh không cho phép bán nhà ở xã hô ̣i c ần xem xét lại linh động hơn để phù hợp với thực tế …
Luật nhà ở cũng cần bổ sung thêm cách điều khoản giải quyết mô ̣t số vấn đề phát sinh trên thực tế nhƣng pháp luật hi ện hành chƣa điều chỉnh nhƣ quy định về phát triển nhà ở tái định cƣ , về tài chính nhà ở , về phát triển nhà ở chung cƣ của hô ̣ gia đình, cá nhân…
Phải bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ giữa các quy định của Luật Nhà ở, Luâ ̣t Kinh doanh bất đô ̣ng sản và các lu ật có liên quan nhƣ: Luật Đất đai, Bộ Luật dân sự, Luâ ̣t Đầu tƣ… Đ ối với chính sách nhà ở cho ngƣời Viê ̣t Nam đi ̣nh cƣ ở nƣớc ngoài và tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài ta ̣i Viê ̣t Nam thì điều chỉnh chung trong Luật Nhà ở (sửa đổi), không ban hành Nghị quyết riêng của Quốc hô ̣i.
-Luật nhà ở cũng cần bổ sung thêm một mục quy định về phát triển nhà ở , chú trọng vào các vấn đề nhƣ sau :
Bổ sung quy đi ̣nh yêu cầu UBND các tỉnh phải lâ ̣p Kế hoa ̣ch phát triển nhà ở hàng năm, năm năm cũng nhƣ dài ha ̣n để có cơ sở và nguồn lƣ̣c cho viê ̣c phát triển nhà ở, tránh hiện tƣợng đầu tƣ tràn lan , không theo quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sẽ gây mất cân đối cung – cầu nhà ở.
Quy đi ̣nh cu ̣ thể về điều kiê ̣n đ ể làm chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở , về hình thức lựa chọn chủ đầu tƣ và đơn vị có thẩm quyền quyết đi ̣nh lƣ̣a cho ̣n chủ đầu tƣ là ai để tránh hiê ̣n tƣợng xin-cho dƣ̣ án nhƣ hiê ̣n nay.