5. Phương pháp nghiên cứu
1.3.3Thị trường căn hộ chung cư Singgapore
Bất động sản Singapore đang đƣợc xem là lựa chọn đầu tƣ hàng đầu với các nhà đầu tƣ địa ốc với các yếu tố: an toàn, sinh lời tốt và đây cũng là thị trƣờng bất động sản minh bạch nhất châu Á (xếp sau là Hồng Kông) Theo chỉ số Global Real Estate Transparency Index của JLL.
Đảo quốc Sƣ tƣ̉ Singapore từ lâu đƣợc biết đến là thiên đƣờng mua sắm sống động và nhiều điểm du lịch hấp dẫn. Bên ca ̣nh đó , với sự ổn định chính trị và hệ thống pháp luật chặt chẽ, mô ̣t môi trƣờng sống an toàn và sạch sẽ, chất lƣợng cuộc sống đa ̣t tới đ ẳng cấp thế giới đã biến Singapore trở thành địa điểm hấp dẫn nhất châu Á để đầu tƣ, gây dựng cuộc sống gia đình và làm việc lâu dài.
Mô ̣t thống kê đƣa ra cho thấy trong 9 tháng đầu năm 2013, ngƣời nƣớc ngoài chiếm khoảng 9% tổng số ngƣời mua căn hộ tại Singapore (tăng so với 8% trong năm 2012).
Bất đô ̣ng sản ở Singapore đƣợc xem là một lựa chọn đầu tƣ an toàn do yếu tố sinh lời tốt, trong những năm gần đây giá bất đô ̣ng sản ta ̣i Singapore luôn gia tăng . Theo ngân hàng Barclays thì giá nhà ở tại Singapore hi ện đã tăng 61% so với năm 2009.
Tuy nhiên, Singapore cũng đã th ực hiện nhiều biện pháp làm “hạ nhiệt” bất đô ̣ng sản trong nƣớc bao gồm giảm 15% thuế cho ngƣời nƣớc ngoài khi mua nhà ta ̣i đây, với chính sách này giá nhà đã đƣợc “ha ̣ nhiê ̣t” nhƣng thú vị thay là tỷ lệ ngƣời nƣớc ngoài mua bất đô ̣ng sản ta ̣i Singapore đã tăng lên nhờ chính sách kể trên .
Việc đƣa các biện pháp nhằm đảm bảo giá trị bền vững cho khối BĐS Singapore phản ánh cam kết của chính phủ trong việc duy trì một thị trƣờng BĐS ổn định giá trị đầu tƣ.
Thời gian gần đây thị trƣờng nhà đất tại Singgapore đã giảm mạnh do chính sách kiềm chế. Tại cuộc họp báo ngày 23/7, giám đốc điều hành Keppel Land Ltd.
38
Ang Wee Gee kết luận: "Giá nhà dự kiến tiếp tục giảm và Singapore sẽ không thể nới lỏng các biện pháp hạ nhiệt bất động sản trong ngắn hạn".
Giá trị các khu nhà dân cƣ ở Singapore đã "bốc hơi" 1/3 chỉ trong vòng 3 tháng tính đến tháng 6/2014 và đang chuẩn bị lập kỷ lục giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm qua, sau khi cuối tháng 6 chính phủ công bố các biện pháp cho vay để mở rộng chiến dịch năm 2009 nhằm hạn chế đầu cơ.
Doanh số bán nhà của Singapore trong tháng 6/2014 đã giảm 68% so với tháng trƣớc do các nhà phát triển giảm quảng cáo dự án. Trong năm 2009, chính phủ đã bắt đầu công bố kiềm chế thị trƣờng bất động sản và thực hiện các biện pháp nghiêm khắc nhất vào năm 2013, bao gồm xiết nợ 60% thu nhập của ngƣời vay, tăng thuế tem lên các hợp đồng mua nhà và tăng thuế bất động sản. (Nguồn : batdongsan.com.vn)
1.3.4 Thị trường căn hộ chung cư ở Việt Nam
a) Thị trƣờng căn hộ chung cƣ cả nƣớc
Thực tế phát triển thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta những năm qua cho thấy hai “cơn sốt” vào năm 1994 đã đẩy giá BĐS đến mức cao kỷ lục trong một thời gian ngắn; BĐS thuộc dự án xây dựng các khu đô thị mới, gồm căn hộ và đất nền khu vực Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tăng từ 50% đến 300% so với cuối năm 2006, cao gấp 4 đến 6 lần so với Trung Quốc, Thái Lan, những quốc gia có thu nhập bình quân trên đầu ngƣời cao hơn Việt Nam. Theo đó, giá thuê văn phòng cũng cao không kém.
Theo kết quả từ cuộc điều tra thị trƣờng về giá thuê văn phòng toàn cầu tại 176 thành phố trên thế giới của Tập đoàn kinh doanh BĐS CB Richard Ellis (CBRE), Thành phố Hồ Chí Minh xếp thứ 14/50 thị trƣờng có giá thuê văn phòng tăng nhanh nhất thế giới và đứng thứ 45/50 nơi có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất, hơn cả các thành phố nổi tiếng khác nhƣ: Li-vơ-pun (Anh), Am-xtec-đam (Hà Lan), Thƣợng Hải (Trung Quốc)… Trong Top 50 thị trƣờng có giá thuê tăng nhanh nhất, Thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ 14 (tăng 33,3%), sau A-bu-Đa-bi của các tiểu vƣơng quốc A-rập thống nhất (tăng 102,9%), Niu-Đê-li của Ấn Độ (79,1%), Xing- ga-po (53,6%)…
+Thị trƣờng căn hộ chung cƣ Việt Nam trong giai đoạn hiện nay có những đặc điểm chủ yếu nhƣ sau:
39
Thị trƣờng phát triển nóng: đa số các nhà đầu tƣ, kể cả các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đến Việt Nam, đã chọn thị trƣờng căn hộ chung cƣ, một thị trƣờng đang phát triển “nóng” tạo Việt Nam và kỳ vọng thu đƣợc tỷ suất lợi nhuận cao. Theo thống kê của Cục đầu tƣ nƣớc ngoài, số vốn đăng ký của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài vào BĐS đã tăng đột biến trong năm 2007 và đạt đến con số 2,5 tỷ USD, riêng Thành phố Hồ Chí Minh đạt 1,6 tỷ USD, chiếm 85% tổng số vốn đầu tƣ.
Thị trƣờng thiếu minh bạch: thị trƣờng căn hộ chung cƣ ở Việt Nam thiếu minh bạch vì đây chỉ là “sân chơi” của những “đại gia” và các nhà đầu tƣ lớn, trong khi thị trƣờng nhà đất ở các quốc gia phát triển luôn hƣớng đến dân chúng và nhu cầu về nhà ở thực sự của ngƣời dân. Ở Việt Nam, điển hình là ở các đô thị lớn nhƣ Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu mua nhà và đất để đầu tƣ chiếm tỷ trọng ít nhất là 60%. Ngƣời dân hiện nay rất khó khăn trong việc thu thập các thông tin để mua đƣợc một căn hộ mà thƣờng phải thông qua môi giới BĐS. Mặt khác, cũng từ chỗ thị trƣờng thiếu minh bạch, thông tin chƣa đầy đủ mà các hoạt động giao dịch ngầm, trao tay hiện nay còn khá phổ biến, rất khó khăn trong việc quản lý nhà nƣớc cũng nhƣ thất thu ngân sách nhà nƣớc, đồng thời tiếp tay cho tham nhũng.
Giá nhà đất cao: Tại các đô thị lớn nhƣ Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, số lƣợng ngƣời có thu nhập thấp có nhu cầu bức thiết về nhà ở rất lớn. Tuy nhiên, mức giá nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp thƣờng từ 400 triệu - 500 triệu đồng/căn, tƣơng đƣơng khoảng 25.000 USD - 30.000 USD/căn (trong khi ở Ma-lay- xi-a nhà cho ngƣời có thu nhập thấp giá chỉ có 12.000 USD - 15.000 USD/căn). Chƣa tính đến những ngƣời có thu nhập thấp, mà ngay cả những hộ gia đình có mức thu nhập khá khoảng 4 triệu - 5 triệu đồng/tháng thì cũng không thể mua đƣợc một căn hộ nhƣ vậy.
Chi phí sản xuất kinh doanh tăng: Giá nhà đất tăng sẽ đẩy chi phí sản xuất kinh doanh tăng, làm tăng giá cả hàng hóa sản xuất trong nƣớc, đối với các sản phẩm xuất khẩu thì giá cao hơn các đối thủ cạnh tranh nƣớc ngoài, các sản phẩm tiêu dùng nội địa thì không cạnh tranh đƣợc với hàng ngoại nhập trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế nhƣ ngày nay.
Nguy cơ lạm phát: Giá đất tăng cùng với việc các nhà đầu tƣ đồng loạt đổ vốn vào xây dựng các cao ốc, văn phòng và căn hộ cao cấp đã khiến một khối lƣợng tiền khá lớn đƣợc tung vào thị trƣờng, trong khi các công trình chƣa hoàn tất, chƣa đi vào khai thác để làm gia tăng giá trị, đang là một trong những nguyên nhân làm bùng nổ lạm phát ở nƣớc ta.
40
Tăng khoảng cách giàu nghèo: Một nhóm ngƣời sẽ giàu lên nhờ chuyển nhƣợng BĐS hoặc nhận đƣợc số lợi nhuận kếch xù từ kinh doanh BĐS, trong khi việc ngƣời nghèo sở hữu một căn hộ loại rẻ tiền nhất vẫn còn là quá xa vời. Hiện nay, khoảng cách giàu nghèo ở nƣớc ta đang ngày một doãng rộng. Trong giai đoạn từ năm 1993 đến 2004, khoảng cách này đã tăng từ 3,7 lần lên đến 13,5 lần và ngày càng có chiều hƣớng tăng hơn. (Nguồn : batdongsan.com.vn)
b) Thị trƣờng chung cƣ ở một số địa phƣơng -Thị trƣờng chung cƣ ở Hồ Chí Minh
Ngay sau khi Việt Nam gia nhập WTO, dòng chảy của vốn đầu tƣ từ các tập đoàn nƣớc ngoài đã “cuồn cuộn chảy” vào TTBĐS Thành phố Hồ Chí Minh. Số liệu thống kê cuối năm 2007 cho thấy, TTBĐS chiếm đến 50% vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, cả về số dự án lẫn tổng vốn đầu tƣ. Cụ thể, năm 2007 đã có 24 dự án đầu tƣ nƣớc ngoài vào lĩnh vực BĐS, với tổng vốn đầu tƣ hơn 1.530 triệu USD gần gấp 2 lần tổng vốn đầu tƣ từ năm 2008, khi có 45 dự án đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS với tổng số vốn đầu tƣ lên gần 3 tỷ USD.
Phân khúc thị trƣờng nhà ở: cuối năm 2007 đầu năm 2008: TTBĐS Thành phố Hồ Chí Minh rất sôi động, tình hình giao dịch nhà và giá nhà tăng nhanh chỉ trong khoảng thời gian rất ngắn, giá nhà tại Q1 có giá từ 25 - 28 triệu/m2 hoặc 2300 - 5500 USD/m2; Phú Mỹ Hƣng giá từ 2.500 - 4.000 USD/m2 và 25 - 31 triệu/m2 tùy từng dự án; Từ tháng 2 đến hết tháng 6 năm 2008: giá đất và giá nhà bị giảm nhẹ từ 15 - 20%, có dự án giảm đến 60% nhƣ dự án Phú Xuân - Nhà Bè.
Hiện nay, thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn nhiều khó khăn khi vẫn có không ít dự án dù đƣợc chủ đầu tƣ giảm giá, khuyến mãi nhƣng vẫn không bán đƣợc.
Hiện thành phố đang tồn kho khoảng 10.053 căn hộ chung cƣ và 120,8ha đất nền nhà thấp tầng (Quý IV/2014)
Theo báo cáo này, phần lớn các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố tạm ngƣng triển khai đầu tƣ xây dựng do thiếu vốn đầu tƣ và thị trƣờng đóng băng, thanh khoản kém.
Doanh nghiệp đầu tƣ kinh doanh bất động sản chủ yếu bằng vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
41
Khi thị trƣờng bất động sản đóng băng, ngân hàng hạn chế cho vay hoặc cho vay lãi suất cao, hầu hết các chủ đầu tƣ dự án không có khả năng tiếp tục thực hiện dự án.
Trên địa bàn thành phố hiện có khoảng 1.386 dự án phát triển nhà ở với tổng diện tích 11.770,71ha; tổng số 496.272 căn trong đó có 85 dự bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trƣơng đầu tƣ, 689 dự án đang ngừng triển khai đầu tƣ xây dựng.
Ngoài ra, còn có nhiều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhƣng không bán đƣợc, hàng tồn cao.
Đến nay, thành phố đã nhận đƣợc 26 hồ sơ đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thƣơng mại, dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thƣơng mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.
Trƣớc tình trạng trên, Thành phố Hồ Chí Minh cũng đề ra nhiều giải pháp tăng cƣờng quản lý thị trƣờng bất động sản.
Đối với nhóm dự án đang thi công thi công dở dang nhƣng ngừng triển khai đầu tƣ xây dựng (55 dự án), nhóm dự án đang triển khai đầu tƣ xây dựng nhƣng chậm tiến độ (184 dự án), thành phố sẽ tạo điều kiện, xem xét cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội; điều chỉnh cơ cấu căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện tích nhỏ nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thƣơng mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và có giá bán dƣới 15 triệu đồng/m2.
Đối với nhóm dự án đã xây dựng hoàn thành nhƣng còn tồn kho (37 dự án), thành phố sẽ đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng đã mua nhà ở trong các dự án; công bố danh sách các dự án nhà ở thƣơng mại có căn hộ với diện tích nhỏ hơn 70m2 và có giá bán dƣới 15 triệu đồng/m2 để kết nối với các đối tƣợng thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà và các ngân hàng hỗ trợ cho vay vốn theo quy định.
Giải quyết đƣợc khó khăn cho các dự án này sẽ góp phần giảm lƣợng hàng tồn kho căn hộ chung cƣ, đẩy nhanh tiến độ các dự án, đƣa căn hộ vào sử dụng, tránh gây lãng phí một lƣợng vốn lớn đã đầu tƣ vào các dự án nhƣng để hoang hóa.
Đặc biệt, điều này sẽ góp phần giảm bớt thiệt hại cho những khách hàng đã đóng tiền mua nhà nhƣng vẫn chƣa nhận đƣợc nhà ở.
Giai đoạn 2012-2015, Thành phố Hồ Chí Minh phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 2,7 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, trong đó có 100.000 chỗ ở cho học sinh, sinh viên các trƣờng đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê;
42
17.500 căn hộ để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với ngƣời có thu nhập thấp tại đô thị; 800.000 m2 sàn nhà ở cho công nhân.
Thành phố cũng sẽ phấn đấu thực hiện di dời, tháo dỡ và xây dựng mới thay thế 25 chung cƣ cũ xuống cấp, bị hƣ hỏng nặng với tổng diện tích là 350.000m2 sàn (khoảng 6.500 căn hộ).
Năm 2013, thành phố phấn đấu hoàn thành và đƣa vào sử dụng 11 dự án với quy mô 3.000 căn hộ nhà ở xã hội. (Nguồn : batdongsan.com.vn)
-Thị trƣờng chung cƣ ở Đà Nẵng
Thành phố Đà Nẵng hiện là một đô thị có quy mô dân số và quỹ nhà ở lớn nhất Miền Trung, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và khoa học kỹ thuật, đồng thời đảm nhiệm vai trò là động lực thúc đẩy sự phát triển chung đối với cả khu vực kinh tế trọng điểm Miền Trung
So với các dự án đất nền, chung cƣ ở Đà Nẵng không đƣợc cƣ dân địa phƣơng mấy mặn mà. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, thị trƣờng sụt giảm, áp lực tìm hƣớng tháo gỡ của mảng đầu tƣ này lại càng tăng lên.
Mảng nhà ở thƣơng mại Đà Nẵng liên tiếp trong 8 tháng từ cuối 2013 đến nay luôn ở trong tình cảnh “tiềm năng”. Riêng quý 1/2014, tỷ lệ giao dịch của phân khúc này bị giảm đến 34% so với năm 2013. Các dự án đầu tƣ, đều đứng trƣớc đòi hỏi hạ giá mới mong tìm đƣợc nguồn ra.
Đa phần các dự án nghỉ dƣỡng, chủ đầu tƣ thƣờng đi theo chiến lƣợc bán phần căn hộ, biệt thự, chỉ giữ lại một phần khách sạn để khai thác cho thuê. Điều này giúp chủ đầu tƣ nhanh chóng thu hồi vốn và đảm bảo lợi nhuận tốt nhất. Với tình trạng căn hộ, biệt thự ở thị trƣờng Đà Nẵng thanh khoản thấp nhƣ hiện nay, việc nhanh chóng thu hồi vốn là bất khả thi. Do đó, không dễ để các tổ chức đầu tƣ nƣớc ngoài lao vào thị trƣờng theo chiến lƣợc này. Hàng loạt dự án nghỉ dƣỡng đang “đắp chiếu” ven biển Đà Nẵng .
Với những dự án căn hộ không có lợi thế nhƣ gần biển thì việc ăn theo du lịch càng khó giao dịch hơn. Khách du lịch chủ yếu lƣu trú ngắn hạn, trong khi căn hộ đa phần vẫn hƣớng đến cho khách thuê dài hạn và làm việc lâu dài. Nhiều dự án chung cƣ cao cấp đã đi vào hoạt động ở trung tâm Đà Nẵng tỉ lệ căn hộ “sáng đèn” chỉ khoảng 20%. Điều đó cho thấy, từ sự sôi động mảng khách sạn tác động đến phân khúc căn hộ vẫn quá xa vời.
43
Nhận xét chung về thị trƣờng bất động sản trong thời gian vừa qua (hình 1): +Mang nặng tính tự phát, thƣờng xảy ra tình trạng sốt nóng và đóng băng trên thị trƣờng;
+Thiếu sự cân đối và đa dạng trong cơ cấu;
+Giá cả còn chênh lệch, biến động phức tạp, đang còn ở giá cao;
+Các dịch vụ hỗ trợ chƣa phát triển, thị trƣờng còn nhiều chỗ không minh bạch;
Thị trƣờng tiềm năng tong khu vực và đang từng bƣớc phát triển; Quản lí nhà nƣớc còn yếu kém, nhiều hạn chế.
Hình 3: Tình hình biến động thịtrường bất động sản năm 2000 - 2013
Trong năm 2000 - 2003 cơn sốt nhà đất làm thị trƣờng bất động sản hoạt động sôi nổi. Nhƣng đến năm 2003 - 2006 thị trƣờng lại đóng băng và ấm dần, sốt cục bộ từ năm 2006 - 2007. Trầm lắng vào quý I nhƣng lại sôi động vào quý II năm
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});