Nhóm giải pháp chính sách

5. Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Nhóm giải pháp chính sách

- Chính sách đất đai

Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định về cơ chế thực hiện việc thu tiền sử dụng đất theo cơ chế sát giá thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng, thì đây là một gánh nặng đối với doanh nghiệp doanh nghiệp vừa phải mua đất của dân theo giá thị trƣờng, vừa phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nƣớc một lần nữa, gần nhƣ phải mua đất 2 lần, làm cho mặt bằng căn hộ chung cƣ ở Việt Nam cao hơn mặt bằng giá bất động sản các nƣớc trong khu vực.

Việc sửa đổi Nghị định 69 là rất cần thiết. Vì vậy, Nhà nƣớc cần đề ra một sách thuế để thay thế Nghị định 69. Đề nghị thay thế quy định "nộp tiền sử dụng

82

đất" bằng quy định "Nộp thuế sử dụng đất do giá trị quyền sử dụng đất gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở" với thuế suất là 10-15% trên bảng giá đất.

Luật đất đai năm 2003 có những đóng góp lớn với thị trƣờng bất động sản, tuy nhiên nó còn tồn tại những điểm yếu nhƣ cơ chế không rõ ràng trong chuyện giao đất, cho thuê đất cũng nhƣ chọn chủ đầu tƣ dự án. Việc đó dẫn tới trƣờng hợp là thị trƣờng sẽ không còn minh bạch, ngƣời dân sẽ không làm chính thức, doanh nghiệp yếu kém hoạt động không hiệu quả dẫn tới thất thu ngân sách, ngƣời dân mất niềm tin. Giải pháp là nên điều chỉnh các tỷ lệ điều tiết từ trong nghĩa vụ đối với nhà nƣớc, nhấn mạnh tầm quan trọng của ngƣời dân trong việc quy hoạch, chọn chủ đầu tƣ…

Quá trình chuyển dịch đất đai chƣa hiệu quả. Cơ chế tự nguyện trên cơ sở thỏa thuận giữa nhà đầu tƣ và ngƣời sử dụng đất không thành công vì nhiều ngƣời sử dụng đất bất hợp tác với nhà đầu tƣ bằng cách nói giá đất quá cao mà pháp luật chƣa có giải pháp giải quyết. Cơ chế bắt buộc trên cơ sở quyết định hành chính thu hồi đất gây nhiều bức xúc đối với ngƣời bị thu hồi đất. Quyền thu hồi đất của Nhà nƣớc còn quá lớn và nhiều địa phƣơng còn lạm quyền. Các dự án phát triển kinh tế nên để nhà nƣớc đứng ra thu hồi sau đó nhà nƣớc tổ chức đấu thầu cho các doanh nghiệp, phần chênh lệch giữa giá thu hồi đất và giá đấu thầu nhà nƣớc điều tiết sử dụng vào chính sách tái thiết hạ tầng cơ sở.Có nhƣ vậy thì mới tạo đƣợc sự tin tƣởng trong lòng ngƣời dân, hạn chế thắc mắc kéo co giữa doanh nghiệp với ngƣời có đất.

Nghiên cứu các quy định để đồng bộ giữa quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội. Ƣu tiên khuyến khích đầu tƣ xây dựng, là các khu vực chức năng, công trình xã hội hóa đầu tƣ, xây dựng đồng bộ hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật - xã hội và thực hiện đảm bảo thời gian thực thi của đồ án quy hoạch, là cơ sở để thuận địa điểm, chấp thuận đầu tƣ, cấp phép xây dựng.

Hỗ trợ tái định cƣ bằng nhà thƣơng mại là một phƣơng án tốt khi mà ngƣời dân không mặn mà với chung cƣ tái định cƣ trong khi trên địa bàn còn tồn kho một lƣợng lớn chung cƣ thƣơng mại. Nhà nƣớc nên ban hành các văn bản pháp lý tạo điều kiện khuyến khích doanh nghiệp tham gia chuyển đổi nhà ở thƣơng mại sang nhà tái định cƣ, doanh nghiệp có thể chấp nhận bán giá rẻ cho tuy nhiên phải có những ƣu đãi về chính sách, thủ tục, thuế sử dụng đất đối với doanh nghiệp.

83

UBND Thành phố Hà nội cần thực hiện nghiêm khắc các biện phát kiểm soát tốc độ gia tăng dân số cơ học tại Hà Nội: kiểm soát chặt chẽ việc nhập hộ khẩu vào thành phố và quản lý chặt chẽ ngƣời không có hộ khẩu tại Hà Nội đƣợc phép mua nhà trong Hà Nội mới mong có thể kiểm soát đƣợc sự gia tăng dân số cơ học trong Hà Nội.

Cần phải có quy đi ̣nh rõ ràng hơn về viê ̣c quy hoa ̣ch quỹ đất để phát triển nhà ở ở xã hội , quy đi ̣nh về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hô ̣i , hay tiêu chuẩn thi ết kế nhà ở thƣơng mại , quy đi ̣nh không cho phép bán nhà ở xã hô ̣i c ần xem xét lại linh động hơn để phù hợp với thực tế …

Luật nhà ở cũng cần bổ sung thêm cách điều khoản giải quyết mô ̣t số vấn đề phát sinh trên thực tế nhƣng pháp luật hi ện hành chƣa điều chỉnh nhƣ quy định về phát triển nhà ở tái định cƣ , về tài chính nhà ở , về phát triển nhà ở chung cƣ của hô ̣ gia đình, cá nhân…

Phải bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ giữa các quy định của Luật Nhà ở, Luâ ̣t Kinh doanh bất đô ̣ng sản và các lu ật có liên quan nhƣ: Luật Đất đai, Bộ Luật dân sự, Luâ ̣t Đầu tƣ… Đ ối với chính sách nhà ở cho ngƣời Viê ̣t Nam đi ̣nh cƣ ở nƣớc ngoài và tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài ta ̣i Viê ̣t Nam thì điều chỉnh chung trong Luật Nhà ở (sửa đổi), không ban hành Nghị quyết riêng của Quốc hô ̣i.

-Luật nhà ở cũng cần bổ sung thêm một mục quy định về phát triển nhà ở , chú trọng vào các vấn đề nhƣ sau :

Bổ sung quy đi ̣nh yêu cầu UBND các tỉnh phải lâ ̣p Kế hoa ̣ch phát triển nhà ở hàng năm, năm năm cũng nhƣ dài ha ̣n để có cơ sở và nguồn lƣ̣c cho viê ̣c phát triển nhà ở, tránh hiện tƣợng đầu tƣ tràn lan , không theo quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sẽ gây mất cân đối cung – cầu nhà ở.

Quy đi ̣nh cu ̣ thể về điều kiê ̣n đ ể làm chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở , về hình thức lựa chọn chủ đầu tƣ và đơn vị có thẩm quyền quyết đi ̣nh lƣ̣a cho ̣n chủ đầu tƣ là ai để tránh hiê ̣n tƣợng xin-cho dƣ̣ án nhƣ hiê ̣n nay.

Đối với nhà ở công vụ thì sửa đổi, bổ sung theo hƣớng đƣa mô ̣t số nô ̣i dung nhƣ: quy đi ̣nh về xác đi ̣nh qu ỹ đất để xây dƣ̣ng nhà công v ụ trong quy hoạch xây dƣ̣ng, về viê ̣c mua nhà ở thƣơng ma ̣i làm nhà ở công vu ̣ , về thẩm quyền quyết đi ̣nh đầu tƣ xây dƣ̣ng nhà ở công vu ̣, về đơn vi ̣ quản lý, vâ ̣n hành nhà ở công vu ̣ do ngƣời quyết đi ̣nh đầu tƣ lƣ̣a cho ̣n, về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ, về giá thuê nhà ở công vu ̣...

84

Về phát triển nhà ở tái đi ̣nh cƣ thì sẽ quy đi ̣nh mô ̣t số n ội dung nhƣ : hình thƣ́c phát triển nhà ở tái đi ̣nh cƣ , quỹ đất để xây dựng nhà ở và quỹ nhà ở phục vụ tái định cƣ, lƣ̣a cho ̣n chủ đầu tƣ dƣ̣ án nhà ở tái đi ̣nh cƣ , tiêu chuẩn diê ̣n tích nhà tái đi ̣nh cƣ, quản lý chất lƣợng nhà ở tái định cƣ , bảo đảm yêu cầu về chất lƣợng nhƣ đối với nhà ở thƣơng ma ̣i…

Cần có một chƣơng riêng quy định các tổ chức cung cấp tài chính cho phát triển nhà ở, các hình thức huy động tài chính cho phát triển nhà ở, các nguồn vốn cho phát triển đối với tƣ̀ng loa ̣i nhà ở (nhà ở thƣơng mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cƣ...), về viê ̣c thành l ập Quỹ phát triển nhà ở tại các địa phƣơng , về thành lâ ̣p Quỹ tiết kiệm nhà ở…

Đối với ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thì bổ sung quy định cho phép họ đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở nhƣ cá nhân trong nƣớc.

Đối với tổ chức , cá nhân nƣ ớc ngoài thì quy đi ̣nh m ở rộng đối tƣợng, điều kiện đƣơ ̣c sở hƣ̃u nhà ở , mở rô ̣ng loại nhà đƣợc sở hữu, mở rô ̣ng quyền đƣợc mua nhà ở từ chỉ đƣợc mua căn hộ sang đƣợc mua cả nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ…

Với nhƣng căn hộ chung cƣ mini trên địa bàn quận cần hợp pháp hóa, cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình đã mua loại hình này và những nhà chung cƣ mini xây vƣợt quy định, cơi nới diện tích xây dựng ngoài cho phép thì phải đƣợc xử phạt nghiêm chỉnh.

- Chính sách xây dựng

Thông tƣ 14/2008 hƣớng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lƣợng sử dụng nhà chung cƣ cho các chủ đầu tƣ (chủ sở hữu) để tự thực hiện trƣớc khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản nhƣng hiện nay việc thực hiện phân hạng chung cƣ rất lộn xộn hầu nhƣ chỉ do các chủ đầu tƣ tự phong cho dự án. Các cơ quan có chức năng cần đẩy nhanh công tác phân hạng chung cƣ, hạng chung cƣ cũng đƣợc cần đƣa vào trong hợp đồng mua bán, để tránh hiểu nhần cho ngƣời mua nhà.

Giải pháp “chia nhỏ căn hộ” xuất hiện và đƣợc kì vọng. Tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khóa XIII, một trong những giải pháp đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đƣa ra nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trƣờng bất động sản là: “cho phép phân nhỏ các căn hộ phù hợp với quy hoạch”

85

Nhƣ vậy với các căn hộ có diện tích lớn sẽ đƣợc chia nhỏ thành các căn hộ có diện tích nhỏ hơn mà vẫn đảm bảo đƣợc các cơ sở vật chất cho sinh hoạt, diện tích các căn hộ giảm đồng nghĩa với giá sẽ giảm và sẽ phù hợp với khả năng mua nhà cũng nhƣ nhu cầu ở của nhiều ngƣời dân. Đây là giải pháp nhiều nhà đầu tƣ đang áp dụng, biện pháp chia nhỏ căn hộ phát huy hiệu quả, lƣợng bất động sản tồn kho đƣợc giải quyết, các công ty kinh doanh bất động sản sẽ có vốn để tiếp tục phát triển mà nhà nƣớc lại không cần bơm tiền để hỗ trợ, tài chính lƣu thông, tính thanh khoản cao, dòng tiền sẽ có tác dụng trực tiếp thúc đẩy nền kinh tế. Tuy nhiên việc chia nhỏ căn hộ vẫn cần phải xem xét kỹ lƣợng để sao cho đảm bảo các chỉ tiêu về mật độ dân sô, khai thác các chỉ số khai thác các tiện ích của dự án.

Theo Thông tƣ 02/2013/TT-BXD thì thủ tục xin cấp phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thƣơng mại, dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thƣơng mạisang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ còn khá phức tạp. Cụ thể, theo khoản 3 điều 1 thì “Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thƣơng mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ đƣợc thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ (kể cả cao tầng và thấp tầng) mà chủ đầu tƣ chƣa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trƣờng hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trƣớc khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải đƣợc sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.” Bên cạnh đó, điều 2 và 3 của thông tƣ này về “Nguyên tắc điều chỉnh cơ cấu căn hộ thƣơng mại có diện tích lớn sang loại căn hộ có diện tích nhỏ” và “Nguyên tắc chuyển đổi dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ và điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thƣơng mại” cũng đang gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp muốn chia nhỏ căn hộ để phát triển nhà ở xã hội.

+Pháp luật hiện hành về xây dựng cần coi trọng vai trò của cơ quan chuyên môn trong việc thẩm định các nội dung của thiết kế cơ sở. Bên cạnh đó, vai trò của cơ quan chuyên môn về xây dựng phải đƣợc cụ thể hóa trong các quy định về quản lý chất lƣợng công trình xây dựng từ khâu khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng, nghiệm thu và bàn giao, bảo hành, bảo trì công trình.

+Tăng cƣờng kiểm soát, quản lý chất lƣợng xây dựng ở tất cả các khâu của quá trình đầu tƣ xây dựng; Thống nhất quản lý nhà nƣớc về trật tự xây dựng thông qua việc cấp giấy phép xây dựng, đảm bảo sự bình đẳng giữa các đối tƣợng đƣợc xét cấp giấy phép xây dựng và công khai, minh bạch về quy trình, thủ tục cấp giấy

86

phép xây dựng; Đổi mới cơ chế quản lý nhà nƣớc về chi phí đầu tƣ xây dựng trên cơ sở quản lý chặt chẽ chi phí đầu tƣ từ nguồn vốn nhà nƣớc.

+Phân định rõ hoạt động đầu tƣ xây dựng với hoạt động xây dựng. Đối với mỗi hoạt động pháp luật cần nêu rõ phạm vy hoạt động, quyền hạn, trách nhiệm của nhà nƣớc và của chủ thể tham gia một trong hai hoạt động trên. Đối với điều chỉnh dự án đầu tƣ xây dựng công trình có sử dụng 30% vốn Nhà nƣớc trở lên, quy định này chƣa rõ ràng và có thể hiểu nhƣ sau: Chỉ các dự án xây dựng công trình có sử dụng 30% vốn Nhà nƣớc trở lên mới đƣợc điều chỉnh dự án – tức là các dự án còn lại không đƣợc điều chỉnh. (Điều 40 của Luật trƣớc đây không có phân biệt dự án có vốn Nhà nƣớc 30%). Nhƣ vậy chƣa đảm bảo tính hợp lý và công bằng giữa các dự án Nhà nƣớc có vốn 30% trở lên với các dự án khác. Do đó cần bổ sung quy định về việc điều chỉnh dự án đầu tƣ xây dựng công trình cho các dự án còn lại (dự án có sử dụng vốn Nhà nƣớc dƣới 30% và vốn ngoài ngân sách).

+Điều 59 Luật Xây dựng quy định về thẩm định phê duyệt thiết kế xây dựng công trình, theo đó chủ đầu tƣ tổ chức thẩm định phê duyệt thiết kế sau thiết kế cơ sở. Tuy nhiên Nghị định 15/2013/NĐ-CP quy định cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thẩm tra sau thiết kế cơ sở. Vậy quy định này chƣa phù hợp với Luật Xây dựng. Bởi lẽ phạm vi đối tƣợng công trình bắt buộc thẩm tra sau thiết kế cơ sở rất rộng, hồ sơ khối lƣợng công việc phát sinh sẽ rất lớn từ đó sẽ làm tăng thêm biên chế tổ chức của các cơ quan có thẩm quyền thẩm tra sau thiết kế cơ sở. Do đó cần thu hẹp đối tƣợng công trình bắt buộc thẩm tra sau thiết kế cơ sở hoặc có cơ chế ủy quyền cho các tổ chức, cá nhân Nhà nƣớc (đủ năng lực) thực hiện thẩm tra thiết kế.

+Tại điểm a khoản 2 Điều 41 dự thảo Luật Xây dựng sửa đổi quy định: Dự án đầu tƣ xây dựng phải đảm bảo các yêu cầu “phù hợp với quy hoạch xây dựng, kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất”. Do quy hoạch xây dựng không phải đồ án nào cũng dự kiến chính xác các công trình xây dựng, quy hoạch xây dựng không phải năm nào cũng điều chỉnh, trong những trƣờng hợp bức xúc cần phải đầu tƣ xây dựng công trình nào đó để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ở địa phƣơng nhƣng không có trong quy hoạch xây dựng. Vì vậy, Luật Xây dựng cần có quy định cho ngƣời quyết định đầu tƣ (UBND tỉnh) quyết định sẽ điều chỉnh bổ sung khi điều chỉnh quy hoạch xây dựng. Trong trƣờng hợp quy hoạch xây dựng và quy hoạch kế hoạch sử dụng đất có những trƣờng hợp không khớp nhau thì chỉ cần phù hợp với quy hoạch xây dựng, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì sẽ cập nhật khi điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.

87

+Các nội dung đã đƣợc đề cập của dự thảo luật xây dựng là phù hợp, trong đó có việc quản lý điều kiê ̣n năng lƣ̣c hoa ̣t đô ̣ng xây dƣ̣ng c ủa các tổ chức và cá nhân hoạt động xây dựng là cần thiết, vì vậy cần phải có quy định cụ thể cơ quan, tổ chức nào có trách nhiệm cấp chứng chỉ hành nghề cho từng hoạt động xây dựng;