5. Phương pháp nghiên cứu
2.4.8 Gián bán căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai
75
Thời gian gần đây, giá căn hộ chung cƣ trên địa bàn quận có xu hƣớng giảm nhẹ. Tuy nhiên vẫn rất cao so với mức thu nhập trung bình của ngƣời dân và chắc chắn vẫn có lãi khiến nhiều ngƣời băn khoăn đâu mới giá thực. Tâm lý chờ đợi giá bất động sản tiếp tục giảm khiến các giao dịch vẫn bị kìm hãm.
Mặt bằng chung giá căn hộ chung cƣ trên địa bàn quận là từ 13 – 17tr/m2 với những dự án đang xây dựng, thời gian bàn giao khoảng giữa năm 2015. Đối với các dự án mới đi vào hoạt động thì giá thƣờng cao hơn từ 20 – 24tr/m2, cá biệt có dự án giá bán lên đến 26tr/m2 (Chung cƣ 19 Đại Từ, Chung cƣ Momota Buiding).
Chung cƣ mini trên thị trƣờng quận Hoàng Mai giá cũng giao động trên từ 400 - 800tr/căn cho loại diện tích từ 35- 50m2. Căn hộ chung cƣ mini cũng có xu hƣớng tăng nhẹ khoảng 100tr/căn so với trƣớc đây, khi mà chính phủ ra thông tƣ hƣớng dẫn thi hành Nghị định 71 chính thức ban hành hƣớng dẫn làm giấy chứng nhận sở hữu căn hộ, ngƣời mua nhà sẽ yên tâm hơn khi sở hữu căn hộ chung cƣ vì vậy số lƣợng tìm đến loại hình chung cƣ này cũng đông hơn hẳn.
Ủy ban Kinh tế nhận định: hiện giá bất động sản ở các thành phố lớn của Việt Nam thuộc loại cao ở trên thế giới trong khi thu nhập bình quân đầu ngƣời thuộc nhóm thấp ở trên thế giới. Dẫn số liệu từ báo cáo mới cập nhật của Ủy ban Kinh tế, giá nhà đất tại Việt Nam đã tăng hơn 100 lần trong vòng 20 năm. Giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân hàng năm của ngƣời lao động. Đồng thời, giá nhà ở Việt Nam lớn hơn gấp 5 lần so với các nƣớc phát triển và gấp 10 lần so với nƣớc chậm phát triển. Trong khi đó, so với thu nhập, giá bất động sản trung bình ở các nƣớc châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan là 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần.
Tại hội thảo Tác động của thị trƣờng bất động sản lên thị trƣờng tài chính Việt Nam, những khuyến nghị chính sách tổ chức ngày 18/8, Thứ trƣởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, với giá cả nhà và mức lƣơng nhƣ hiện nay, ngƣời nghèo không thể mua đƣợc nhà thu nhập thấp. Ông Nam còn thẳng thắn chia sẻ "Nếu chỉ trông chờ vào đồng lƣơng, đừng nghĩ đến chuyện mua nhà.
2.5 Đánh giá thực trạng căn hộ chung cƣ trên địa bàn quận Hoàng Mai
2.5.1 Những mặt mạnh
Quận Hoàng Mai có thị trƣờng căn hộ chung cƣ rất đồi dào với nhiều loại hình đƣợc phân phổ ở đều trên địa bàn tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân mua nhà có nhiều sự lựa chọn. Cơ sở hạ tầng quận Hoàng Mai đang dần đƣợc hoàn thiện cũng nhƣ giao thông kết nối giữa các khu vực đô thị và các thành phố trọng điểm
76
cũng góp phần giúp thị trƣờng căn hộ chung cƣ trở nên hấp dẫn hơn. .Các dự án đều hoàn thành đầy đủ cở pháp lý và gần nhƣ có cơ sở hạ tầng đầy đủ nhƣ giao thông, trƣờng học, và khu trung tâm thƣơng mại mua sắm sẵn có.
Thị trƣờng bất động sản quận Hoàng Mai là một thị trƣờng đầy triển vọng hấp dẫn không chỉ nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài bởi nhu cầu ở của ngƣời dân còn nhiều, nền kinh tế đang có dấu hiệu hồi phục dần. Điều này dẫn đến các dự án mới liên tục đƣợc đầu tƣ, nguồn vốn FDI từ nƣớc ngoài liên tục chảy vào thị trƣờng bất động sản hiện nay. Cộng với việc hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dƣơng (TPP) đƣợc ký sớm sẽ hỗ trợ sự tăng trƣởng của nền kinh tế cả nƣớc , Luật Đất đai mới, có hiệu lực sẽ cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc giao đất cho việc đầu tƣ vào các dự án nhà ở để bán sẽ đảm bảo tính minh bạch và tạo ra cơ hội bình đẳng cho các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc, giúp thị trƣờng bất động sản Việt Nam hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tƣ.
Cùng với quyết tâm đảm bảo an sinh của nhà nƣớc, nhiều chính sách về đất đai, nhà ở , quy hoạch đã đƣợc ban hành ,sửa đổi tác động trực tiếp điến thị trƣờng căn hộ chung cƣ quận Hoàng Mai khiến giá căn hộ chung cƣ đã giảm ,các dự án chết đã đƣợc thu hồi hoặc tiếp tục đẩy mạnh xây dựng, diện tích phù hợp với kinh tế thị trƣờng mà nhu cầu ở thực của ngƣời dân trên địa bàn.
Các ngân hàng cũng tích cực hơn trong công tác hỗ trợ ngƣời dân mua nhà dự án, đã có những dự án đƣợc tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỉ trên địa bàn quận . Các ngân hàng đã tích cực liên kết với các chủ đầu tƣ thực hơn, việc ký cam kết ba bên thực hiện một các đơn giản, các chƣơng trình cho vay hỗ trợ với lãi suất ƣu đãi (giao động năm đầu tƣ 5 – 9% trong năm đầu), tỷ lệ vay cũng cao hơn và thời gian kéo dài hơn khiến ngƣời dân yên tâm trong việc giả nợ ngân hàng.
2.5.2 Những mặt yếu
Đầu tƣ BĐS còn mang tính tự phát, theo phong trào và thiếu minh bạch, thiếu chuyên nghiệp. Vấn nạn đầu cơ căn hộ chung cƣ vẫn liên tục diễn ra, ngƣời dân khó có thể mua đƣợc những căn hộ với giá gốc của chủ đầu tƣ. Quy định bắt buộc giao dịch qua sàn sau một thời gian dài có hiệu lực nhận thấy có nhiều bất cập, khó kiểm soát vô tình đã tạo nên sân chơi của giới đầu cơ.
Một thực tế không thể phủ nhận là dù đã hết sức nỗ lực nhƣng giá cả căn hộ chung cƣ còn quá cao so với mức thu nhập của ngƣời dân. Điều này có thể xảy ra nếu một giao dịch đầu tƣ đƣợc thực hiện chỉ dựa trên kì vọng của nhà đầu tƣ chứ không phải trên những đánh giá có cơ sở. Đây là tình trạng rất phổ biến trên thị
77
trƣờng BĐS Việt Nam và hệ quả của nó là nhiều ngƣời dân có khi cả đời không thể mua nổi căn nhà để "an cƣ lạc nghiệp" cho gia đình.
Khâu quản lý, kiểm soát và quy hoạch thị trƣờng còn yếu, khiến cung-cầu mất cân đối. Tình trạng này cũng xảy ra thời gian qua khi mà hàng loạt các dự án đƣợc khai trƣơng, động thổ nhƣng sau đó không thể nào bán. Nhiều dự án xây dựng dở dang đến nay vẫn để không mà vẫn chƣa có cách giải quyết nào thỏa đáng. Một số dự án nhƣ : chung cƣ Lilama Plaza, chung cƣ Megastar Vĩnh Hƣng Dominium chủ đầu tƣ không có khả năng hoàn thành dự án khiến ngƣời dân vô cùng hoang mang.
Tại một số chung cƣ thƣơng mại đã đi vào hoạt động hay những dự án tái định cƣ bị xuống cấp nghiêm trọng điển hình là khu chung cƣ Đồng Tàu – Thịnh Liệt, hay khu chung cƣ tái định cƣ Hoàng Mai, chi phí quản lý ,vận hành tòa nhà chủ yếu do chủ đầu tƣ quyết định, ý kiến các hộ chung cƣ không đƣợc coi trọng dẫn đến kiện tụng, tranh chấp gây tốn kém và mất lòng tin vào căn hộ chung cƣ.
Công tác quảng cáo truyền thông marketing dự án chung cƣ đang diễn ra theo kiểu mạnh ai nấy làm. Chủ đầu tƣ dự án để việc truyền thông quảng cáo cho các sàn bất động sản phân phối. Mỗi sàn hiện nay thƣờng thực hiện những phƣơng án truyền thông kém hiệu quả nhƣ phát tờ rơi, treo phƣớn quảng cáo, nhắn tin hàng loạt khiến thị trƣờng căn hộ loạn giá, mất mỹ quan đô thị và phản cảm đối với ngƣời dân.
2.5.3 Nguyên nhân của những mặt yếu.
Thị trƣờng bất động sản quận Hoàng Mai phát triển còn thiếu ổn định, giá bất động sản khi lên quá cao vƣợt xa so với giá trị thật của hàng hóa,khi lại thi nhau hạ giá đặc biệt tại những dự án đắt tiền, có vị trí đẹp khiến cho ngƣời dân hoang mang, không dám lựa chọn thời điểm mua nhà.
Cơ cấu hàng hóa BĐS chƣa phù hợp với nhu cầu thị trƣờng, dẫn đến lệch pha cung-cầu. Đồng thời, do ảnh hƣởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu (2007-2009) cũng nhƣ các biện pháp thắt chặt tài khóa, tiền tệ của Chính phủ, góp phần khiến cho thị trƣờng rơi vào tình trạng đóng băng với lƣợng tồn kho BĐS tăng. Cho tới tận năm nay, thị trƣờng ub vẫn ở tình trạng nguồn cung dƣ thừa ở đa số các phân khúc và giá cả sụt giảm, gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế.
Hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trƣờng BĐS còn bất cập (chồng chéo, hay thay đổi, thiếu nhất quán). Thậm chí, đã có những quy định khó áp dụng, gây khó khăn cho nhà đầu tƣ lẫn ngƣời mua. Đặc biệt, trong bối cảnh Việt Nam đang nỗ lực
78
xử lý nợ xấu nhƣ hiện nay thì việc cho phép các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài tham gia mua - bán nợ sẽ tạo nguồn lực tốt hơn và giúp một phần đẩy nhanh tiến độ mua-bán nợ. Tuy nhiên, cho dù chủ trƣơng mua-bán nợ xấu với khối ngoại đƣợc chào đón, nhƣng với việc sửa lại những quy định với nhà đầu tƣ nƣớc ngoài khi tham gia kinh doanh BĐS tại thị trƣờng Việt Nam, thị trƣờng mua-bán nợ với khối ngoại coi nhƣ vẫn "đóng chặt" nhƣ trƣớc.
Tài chính BĐS còn mới ở dạng sơ khai và chƣa đa dạng. Những ngƣời cho vay cần phải hoàn thiện những phƣơng pháp đánh giá rủi ro chuẩn và sản phẩm tài chính BĐS để có thể quản lí đƣợc những rủi ro có liên quan tới BĐS & thị trƣờng BĐS. Trong quá trình phát triển thị trƣờng BĐS, các định chế tài chính luôn đóng vai trò quan trọng, vừa tiếp sức cho thị trƣờng phát triển, vừa chịu tác động, nhất là khi tỷ lệ nợ xấu cao và tăng trƣởng tín dụng bị hạn chế. Tại Việt Nam, nguồn vốn cho thị trƣờng BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng, trong khi các nguồn vốn từ các định chế khác (các quỹ đầu tƣ, quỹ hƣu trí, công ty bảo hiểm…) còn hạn chế. Tính đến hết tháng 12/2013, dƣ nợ ngân hàng cho vay BĐS khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dƣ nợ, trong khi chi ngân sách đầu tƣ xây dựng cơ bản đạt khoảng 77.000 tỷ đồng năm 2013. Tuy dƣ nợ BĐS của ngân hàng chƣa cao, nhƣng tài sản đảm bảo tín dụng ngân hàng lại chủ yếu dƣới dạng BĐS (khoảng 65%).
Vấn nạn đầu cơ của giới đầu cơ nhà đất vẫn tiếp tục diễn ra khi nhận thấy tình hình thị trƣờng đã nóng trở lại chủ yếu là đầu tƣ “lƣớt sóng ” mặc dù độ rủi ro cao và bất chấp nhà nƣớc đã đƣa ra nhiều biện pháp cải thiện tình hình.
79
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ QUẬN HOÀNG MAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.1 Định hƣớng phát triển nhà quận Hoàng Mai đến năm 2020
a) Mục tiêu :
Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hoá nhằm thực hiện có kết quả các mục tiêu cơ bản của Nghị quyết Hội nghị lần thứ V và lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa IX đã đề ra.
Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tƣ của các thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở; thúc đẩy hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản, thực hiện có hiệu quả chủ trƣơng kích cầu.
Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho ngƣời thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, ngƣời lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trƣờng đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tƣợng chính sách khác) mua hoặc thuê phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tƣợng; thực hiện chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình chính sách sống tại các khu vực thƣờng xuyên bị thiên tai.
Góp phần nâng cao chất lƣợng cuộc sống của nhân dân; phát triển nhà ở đô thị văn minh, hiện đại; từng bƣớc cải thiện chất lƣợng nhà ở nông thôn, giữ gìn và phát huy bản sắc kiến trúc dân tộc, hiện đại phù hợp với đặc điểm của từng địa phƣơng.
b) Yêu cầu
Công tác phát triển nhà ở phải tuân thủ theo quy hoạch do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt và các văn bản quy phạm pháp luật
Chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở phải đƣợc xác định là một trong các chỉ tiêu cơ bản của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia và của từng địa phƣơng. Chỉ tiêu phát triển nhà ở hàng năm và từng thời kỳ đƣợc xây dựng phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và đặc điểm của từng địa phƣơng.
Từng bƣớc đổi mới chính sách, pháp luật về nhà ở phù hợp với đƣờng lối phát triển nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa; Nhà nƣớc đóng vai
80
trò chỉ đạo trong việc hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản nhà ở, đồng thời có chính sách hỗ trợ thích hợp để các tầng lớp dân cƣ có điều kiện cải thiện chỗ ở.
Công tác quản lý nhà nƣớc về lĩnh vực nhà ở phải đƣợc củng cố và tăng cƣờng thông qua việc xây dựng mới, hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách, văn bản quy phạm pháp luật; đổi mới, sắp xếp và kiện toàn bộ máy quản lý của các cơ quan quản lý nhà nƣớc, mô hình hoạt động của các tổ chức tƣ vấn và doanh nghiệp tham gia hoạt động trong lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở.
3.2 Quan điểm phát triển thị trƣờng căn hộ chung cƣ
Tập trung đẩy mạnh công tác lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết và quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các đô thị theo tinh thần Chỉ thị số 19/2003/CT-TTg ngày 11 tháng 9 năm 2003 của Thủ tƣớng Chính phủ; sớm triển khai công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch đối với các điểm dân cƣ nông thôn để có cơ sở quản lý việc phát triển nhà ở theo quy hoạch;
Nghiên cứu, ban hành các quy định về tiêu chuẩn nhà ở, quy định về quản lý kiến trúc để quản lý việc xây dựng nhà ở theo thiết kế đô thị đƣợc duyệt nhằm đảm bảo trật tự kiến trúc đô thị, góp phần tạo lập và giữ gìn bản sắc kiến trúc riêng của từng địa phƣơng;
Đẩy nhanh tốc độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để các hộ gia đình, cá nhân có điều kiện thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật và tạo điều kiện phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng bất động sản nhà ở;
Đổi mới công tác lập và phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, công tác cấp phép xây dựng nhà ở đáp ứng yêu cầu quản lý xây dựng nhà ở theo quy hoạch và nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân;
Tiếp tục hoàn thiện cơ chế tín dụng phù hợp với điều kiện của Việt Nam và thông lệ quốc tế để tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân đƣợc vay vốn phục vụ nhu cầu cải thiện chỗ ở;
Khuyến khích việc thu hút vốn đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài tham gia đầu tƣ xây dựng nhà ở; mở rộng hợp tác với nƣớc ngoài để tiếp thu kinh nghiệm về quy hoạch - kiến trúc, quản lý dự án và các thành tựu khoa học - công nghệ của nƣớc ngoài trong lĩnh vực phát triển và quản lý thị trƣờng bất động sản nhà ở.
81
3.3 Dự báo thị trƣờng căn hộ chung cƣ quận Hoàng Mai 2015 -2020
Theo ƣớc tính, qui mô dân số của quận Hoàng Mai đến năm 2020 là 250.000 ngƣời. Về định hƣớng không gian, khu vực trung tâm hành chính - chính trị và thƣơng mại cấp quận - thành phố đƣợc bố trí theo cụm. Các khu đô thị mới đƣợc phát triển theo mô hình khu ở khớp nối với khu dân cƣ hiện có.