TIỂU LUẬN: BĐS việt nam thực trạng và giải pháp

CHƯƠNG 1: Khái quát về thị trường bất động sản CHƯƠNG 2: Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt Nam CHƯƠNG 3: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. CHƯƠNG 4: Ví dụ về dự án bất động sản cụ thể

LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước nước ta Thực đường lối đổi Đảng với trình chuyển đổi kinh tế xã hội, kinh tế nước ta năm qua đãđạt nhiều thành tựu to lớn Sự đời Luật đất đai năm 1993, 1998, năm 2001 2003, thể chế hốđất đai thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước thống quản lý Luật đất đai quy định, Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà nước, tổ chức trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Hộ gia đình, cá nhân nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Những quyền áp dụng hạn chếđối với tổ chức kinh tếđược nhà nước giao đất có thu tiền cho thuêđất Và Nhà nước quy định quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ tôn trọng ranh giới bất động sản, quy định hợp đồng dân mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà, quy định hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi cho thuê quyền sử dụng đất….Đó quy định giao dịch dân vềđất đai, nhàở cơng trình xây dựng khác, tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hình thành phát triển góp phần xác lập quan hệ kinh tế Nhà nước người sử dụng đất, đổi quản lýđất đai, nâng cao hiệu qủa sử dụng tài nguyên đất, tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư vào bất động sản, tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường hàng hoá, thị trường lao động tạo hội nhà cho tầng lớp nhân dân Thị trường bất động sản loại thị trường nhạy cảm, dễ bị biến động có thay đổi kinh tế, trị, sách…Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có kiểm sốt nhà nước can thiệp nhà nước phải phù hợp với quy luật thị trường, có thị trường bất NHĨM 9_KX10 Trang LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM động sản hướng Nhà nước điều khiển phát triển kinh tế xã hội đất nước theo chiến lược định cho tương lai Thị trường bất động sản giải cách hợp lý khơng tạo sở vững để khắc phục tiêu cực quản lý sử dụng đất, mặt bảo vệ nguồn tài nguyên vô vùng quý giá mà thị trường bất động sản với thị trường lao động, thị trường vốn thị trường khác thúc đẩy phát triển cách vững kinh tế dần xây dung đồng loại thị trường kinh tế thị trường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa Vì việc nghiên cứu thị trường bất động sản vấn đề cấp thiết vàđặc biệt phát triển kinh tế nước ta nay,nhằm góp phần giúp Nhà nước khắc phục tồn tiêu cực, nảy sinh trình thực phát triển kinh tế mặt khác góp phần cho cơng tác định hướng phát triển thị trường bất động sản NHÓM 9_KX10 Trang LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM NỘI DUNG CHƯƠNG 1: Khái quát thị trường bất động sản CHƯƠNG 2: Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam CHƯƠNG 3: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam CHƯƠNG 4: Ví dụ dự án bất động sản cụ thể NHÓM 9_KX10 Trang LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM CHƯƠNG : KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm BĐS, vai trò đặc tính nó: Trên thực tế có nhiều quan điểm khác bất động sản song có quan điểm nhà luật học quan niệm tương đối thống Đó là: Bất động sản (BĐS) tài sản gắn liền với đất đai không di dời vàở Việt Nam thì: Luật Dân nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Điều 174, Luật số 3/2005/ QH11, luật dân quy định bất động sản tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng với tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác Pháp luật quy định Qua hiểu bất động sản gồm hai loại vật thể chủ yếu là: đất đai, vật kiến trúc đất, thứ gắn liền với đất đai Bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng: Đất đai điều kiện vật chất để người tồn tái sản xuất Và nhà không gian cho người đểở, sinh hoạt, sản xuất,… Đối với quốc gia bất động sản khơng nguồn tài ngun lớn mà thể trình độ phát triển tiềm kinh tế… Bất động sản có đặc tính như: Có vị trí cố định: khơng di chuyển thị trường diễn ỏ nơi tọa lạc làm cho giá nơi lúc khác Có tính lâu bền, cần phân biệt ba loại tuổi thọ bất động sản: NHÓM 9_KX10 Trang LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM  Tuổi thọ đất đai xem vô hạn  Tuổi thọ vật lý tức tuổi thọ vật liệu xây dựng  Tuổi thọ kinh tế, phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử dụng cơng trình Nói chung tuổi thọ kinh tế thường ngắn tuổi thọ vật lý trường hợp chất lượng cơng trình tốt phải phá xây dựng cơng trình khác phù hợp với u cầu, mục đích sử dụng Tính thích ứng: làm cho cơng trình đáp ứng kịp thời với yêu cầu người sử dụng Tính khác biệt: bất động sản như: cơng trình, nhà, hộ, vườn Khơng có giống cách tuyệt đối, trước hết điều kiện không gian, môi trường tiếp cận bất động sản có khác Tính chịu ảnh hưởng sách pháp luật: Trong giai đoạn lịch sử, Nhà nước thường đưa sách pháp luật để điều chỉnh quan hệ pháp lý, quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, xây dựng, giao dịch, sử dụng bất động sản cho phù hợp với phát triển kinh tế xã hội Tính phụ thuộc vào lực quản lý nhà nước: Thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng thường bị ba quy luật chi phối là: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu Việc phát huy mặt tích cực hạn chế mặt tiêu cực ba quy luật để có lợi cho quốc kế dân sinh, điều phụ thuộc chủ yếu vào lực, trình độ, phương thức quản lý Nhà nước, người tạo lập, mua, bán, giao dịch bất động sản thường lợi dụng quy luật để mưu tính thu lợi cách cao Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản sử dụng sinh lợi cho gây hại cho Vấn đề trước hết phải giải công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thi cơng, để vừa đảm bảo lợi ích cục tồn cục, vi mơ vĩ mơ, trước mắt lâu dài…Hạn chế đến mức cao xung đột, bất lợi sử dụng bất động sản NHÓM 9_KX10 Trang LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM Đắt tiền khó chuyển đổi thành tiền mặt: Bất động sản thường có giá trị lớn nên mua bán phải có thời gian để cân nhắc, tính tốn kỹ lưỡng phải qua số thủ tục cần thiết đểđảm bảo an toàn cho việc mua bán loại tài sản Riêng đất đai đặc tính bất động sản thể thuộc tính nó,đó có vị trí cố định, hạn chế khơng gian, vô hạn thời gian sử dụng, sử dụng vào nhiều mục đích khác đất đai gắn liền với lãnh thổ chủ quyền quốc gia, tài sản quý giá quốc gia 1.2 Thị trường BĐS yếu tố cấu thành: 1.2.1 Khái niệm: Thị trường bất động sản hoạt động giao dịch bất động sản khu vực địa lý định thời gian định, đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị bất động sản thông qua quan hệ người mua người bán bất động sản theo quy luật thị trường Có cách phân loại: - Phân loại theo khu vực: VD: thị trường thành phố A, thị xã B, quận C - Phân loại theo công dụng bất động sản: VD: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường cơng trình cơng nghiệp… - Phân loại theo tính chất kinh doanh: có ba nhánh: thị trường mua bán bất động sản, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường chấp bất động sản - Phân loại theo thứ tự thời gian thành phần bất động sản gia nhập thị trường: +) Thị trường cấp I: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi thị trường đất đai) +) Thị trường cấp II: thị trường xây dựng cơng trình để bán cho thuê NHÓM 9_KX10 Trang LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM +) Thị trường cấp III: thị trường bán lại cho th lại cơng trình mua cho thuê gọi thị trường nhà ở, thị trường cơng trình thương nghiệp hay cơng nghiệp 1.2.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản Với loại thị trường có ba yếu tố cấu thành : khách thể, chủ thể, môi giới trung gian Trong thị trường bất động sản yếu tố đóđược biểu sau: - Chủ thể thị trường bất động sản liên quan đến chuyển giao quyền sử dụng đất: Theo khoản điều Luật đất đai 2003 quy định: “ nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định, quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất ” Pháp luật nước ta cho phép “ người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất…” Khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân từ vai trò chủ thể quan hệ đất đai trở thành chủ thể thị trường bất động sản, chủ thể tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài sản quyền sử dụng đất Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu, “ Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai sau: định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…” Như chủ thể thị trường bất động sản bao gồm Nhà nước với vai trò đặc biệt Nhà nước giao dịch bất động sản thấy Nhà nước chủ thể đặc biệt thị trường Chủ thể thị trường bất động sản đối tượng trực tiếp tham gia giao dịch thị trường bất động sản; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước chủ thể vừa có thểđóng vai trò mua vừa có thểđóng vai trò bán bất động sản Những chủ thể tham gia vào giao dịch thị trường bất động sản, chủ thể quan hệ pháp luật dân sự, đất đai; có quyền lợi ích độc lập, tự chủ định có hay khơng tham gia giao dịch thị trường bất động sản Khi tham gia giao dịch bên mua bên bán tự thỏa thuận giá với nhau, không chịu tác động từ bên NHÓM 9_KX10 Trang LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM Người bán bán bất động sản cho người mua qua kiểm sốt xét duyệt hành chính; người mua quyền vay tiền lấy bất động sản làm vật bảo đảm Điều 105 Luật đất đai 2003 quy định quyền chung người sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chung sau đây: Được cấp GCNQSDĐ; Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; Hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Điều 107 Nghĩa vụ chung người sử dụng đất Người sử dụng đất có nghĩa vụ chung sau đây: Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lòng đất tuân theo quy định khác pháp luật; Đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ theo quy định pháp luật; Thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; Thực biện pháp bảo vệ đất; NHÓM 9_KX10 Trang LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM Tuân theo quy định bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan; Tuân theo quy định pháp luật tìm thấy vật lòng đất; Giao lại đất Nhà nước có định thu hồi đất hết thời hạn sử dụng đất  Khách thể: Khách thể thị trường bất động sản làđối tượng giao dịch bên cung- cầu, bất động sản hàng hố quyền sử dụng đất đóng vai trò trung tâm Khách thể thị trường bất động sản yếu tố đểđịnh danh thị trường giới hạn phạm vi hệ thống loại thị trường, khách thể thị trường bất động sản hiểu đối tượng giao dịch chủ thể thị trường bất động sản, hàng hố bất động sản, quốc gia màđất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường bất động sản vềý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, khách thể thị trường làđất đai đãđược thương phẩm hố Còn Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giao dịch diễn thị trường bất động sản giao dịch bất động sản nói chung hàng hố quyền sử dụng đất nói riêng Do khách thể thị trường chủ yếu khơng bao gồm đất đai theo nghĩa vật chất nó, mà quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất di dời không gian, tài sản khác gắn liền với đất gọi vốn đất, quyền sử dụng đất yếu tố trung tâm bất động sản Và quyền sử dụng đất khách thể trung tâm thị trường bất động sản  Môi giới trung gian thị trường bất động sảnđược hiểu cầu nối hữu hình vơ hình liên kết chủ thể thị trường họ thực giao dịch bất động sản Trong kinh tế thị trường đại, hoạt động tác dụng cấu trung gian ngày đóng vai trò quan trọng, thành phần thiếu thị trường Dựa vào liên kết khác chủ thể thị trường, mơi giới trung gian có ba loại: Hình thức liên kết chủ thể cung bất động sản, hình thức liên kết chủ thể bên cầu bất động sản, hình thức mơi giới liên kết bên cung bên cầu bất động sản, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, người trung gian thị trường, quan xét xử trọng tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho chủ thể sau giao dịch …trong giá bất động sản yếu tố quan trọng NHÓM 9_KX10 Trang LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM Ngoài thị trường bất động sản biểu số vấn đề cụ thể sau: 1.Quyền người bán bán bất động sản người mua tự mua bất động sản Biện pháp để người mua người bán tìm đến theo chế thông báo, quảng cáo việc bán bất động sản Biện pháp hợp đồng người mua người bán văn viết số phương pháp thông dụng cộng đồng chấp nhận mà người bán người mua thực 4.Tự thoả thuận giá bán khơng có can thiệp bên ngồi Biện pháp thu thập thơng tin bất động sản thường lấy tin quan đăng ký bất động sản Những thông tin liên quan bao gồm: Quyền sở hữu người bán; Tất hạn chế quyền sở hữu quyền sử dụng bất động sản hưởng lợi bất động sản người mua; Tất nghĩa vụ tài người bán (liên quan đến bất động sản đó) chưa giải trước bán trở thành nghĩa vụ người mua, mua bán thường phải xem xét người bán trả bao nhiêu, nợ ( VD: thuếđất ) để người mua khấu trừ trả cho người bán; Kế hoạch nhà nước tương lai tác động đến bất động sản đó, trước hết làđối với đất đai 6.Biện pháp để người bán đảm bảo quyền giao bất động sản cho người mua nói chung phải kê khai đăng ký bất động sản nơi đăng ký công cộng (trước hết việc đăng kýđất đai) Quyền bán bất động sản cho người mua khơng phải qua kiểm sốt xét duyệt hành Biện pháp đảm bảo quyền sở hữu đứng tên người muađể loại bỏ mối đe doạđến quyền Nói chung phải đăng ký công khai tuân theo thủ tục thông dụng Quyền người mua vay tiền lấy bất động sản làm vật bảo đảm NHÓM 9_KX10 Trang 10 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM 10.Người vay cho vay tự thoả thuận mức cho vay khơng qua kiểm sốt hành 11 Biện pháp bảo đảm thật an tồn cho chủ nợ, nghĩa làđể chủ nợ không bị quyền lợi liên quan đến bất động sản chấp bất động sản trước bán khơng biết có mắc nợ bị kiện cáo hay khơng Điều phát đăng ký chấp nơi đăng ký công cộng 12.Quyền chủ nợđược hành động nợ khơng trảđủ nợ, nói chung bao gồm quyền chủ nợđược cơng khai phát mại để tốn nợ 13.Đảm bảo nhà nước thu đầy đủ thuế mua bán bất động sản nói chung thuế chuyển quyền sử dụng đất riêng, kịp thời hiệu chỉnh số hiệu thuế thu Nói chung mua bán bất động sản phải xem xét bên mua bán nộp đủ thuế chưa trước đăng ký xác nhận Sự vân động thị trường bất động sản: Thị trường bất động sảnnó thực chấtlà thị trường giao dịch nhằm giải lợi ích người mua người bán bất động sản, thường bị chi phối quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng Thị tường bất động sản mang tính khu vực bất động sản cốđịnh, tức bất động sản nơi, khu vực có điều kiện, quan hệ cung cầu, mức giá tương ứng với khu vực Cần có dịch vụ tư vấn chun nghiệp có trình độ cao, có lương tâm nghề nghiệp đểđảm bảo lợi ích đáng cho người mua người bán bất động sản Dễ cân cung cầu, dễ dẫn đến độc quyền tự cạnh tranh số lượng bất động sản có hạn nhu cầu lại lớn Thị trường bất động sản thường thị trường động sản số lượng lần mua bán, song gía trị bất động sản lần mua bán nhìn chung lại lớn nhiều so với động sản Trong trình vận động, thị trường bất động sản ln bị tác động yếu tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh Sự tác động tất yếu mang tính quy luật (quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh) NHÓM 9_KX10 Trang 11 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM Quy luật giá trị: Được biểu thông qua giá cả, nội dung chủ yếu chế thị trường, tự phát vàđiều tiết hoạt động kinh tế sản xuất, tiêu dùng quan hệ cung cầu Nó cung cấp thơng tin cho nhà nước đểđiều tiết vĩ mô nhằm cân cung cầu, bảo đảm cho thị trường bất động sản bình ổn, giảm bớt sốt giả tạo vềđất nói riêng bất động sản nói chung Gía cảởđây hiểu giá trị thị trường, giá thực tế (gồm giá mua bán giá cho thuê) Quy luật cung cầu: Được hiểu thông qua quan hệ lượng bất động sản bán bên bán sức mua bất động sản bên mua Nó thường xuyên mâu thuẫn mặt: số lượng, kết cấu, không gian, thời gian Khắc phục mâu thuẫn cung cầu cân Thơng qua quan hệ cung cầu làm cho giá sát với giá trị Quan hệ cung cầu biến động, cân tương đối, cân lại phổ biến thường xuyên, muốn cung đủ cầu phải có thời gian vàđiều kiện để tạo lượng bất động sản cần thiết Về mặt lý thuyết, người kinh doanh bất động sản cóđủ lượng hàng hố bán ra, nắm u cầu người sử dụng khả toán họ tượng cân sẽđược khắc phục Quy luật cạnh tranh: Biểu qua giành giật lợi ích kinh tế chủ thể lợi ích thị trường, có ba loại hình: cạnh tranh đối tượng thuộc bên bán, cạnh tranh đối tượng thuộc bên mua, cạnh tranh đối tượng mua bán Để đảm bảo cạnh tranh lành mạnh phải đảm bảo yếu tố như: thơng tin phải đầy đủ, xác, thơng suốt, kịp thời, doanh nghiệp phải có quyền cạnh tranh kinh doanh, hưởng lợi ích từ kết cạnh tranh phải chống độc quyền, chống cạnh tranh phi pháp 1.3 Vai trò thị trường BĐS phát triển kinh tế NHÓM 9_KX10 Trang 12 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM Thị trường bất động sản phát triển kéo theo phát triển toàn hệ thống mà rõ thị trường xây dựng tiền tệ Thị trường bất động sản thu hút lực lượng lao động lớn, đóng góp đáng kể cho ngân sách, đồng thời tạo việc làm cho thị trường xây dựng vật liệu xây dựng, gián tiếp giúp hai thị trường thu hút lao động, tiếp tục đóng góp cho ngân sách Có thể khẳng định thị trường bất động sản đóng vai trò định việc thực kế hoạch phát triển thị, đẩy nhanh q trình thị hố, góp phần đắc lực vào nghiệp hố đại hốđất nước Với vai trò hàng hố đặc biệt, bất động sản chuyển quyền sở hữu từ người sang người khác Việc mua bán lại tạo khối lượng hàng hoá luân chuyển cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường bất động sản luôn phong phú Thị trường bất động sản cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng, mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất Trong điều kiện sản xuất hàng hoá, người sản xuất trước hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụng yếu tố sản xuất để sản xuất sản phẩm hàng hốđểđem thị trường Người mua có nhu cầu lại thơng qua thị trường để có loại hàng hốđó Thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ nâng cao chất lượng nhàở, bảo vệ nâng cao hiệu tài nguyên đất Thị trường nói chung, bất động sản nói riêng chịu tác động tương hỗ yếu tố bản: cung - cầu, giá cả, cạnh tranh Sự tồn vận động thị trường biểu vận động yếu tố nói trên, khơng tách rời Điều làm thúc đẩy doanh nghiệp áp dụng tiến khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức, quản lý, thực biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao xuất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trường mang lại lợi nhuận cao Hoạt động thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy q trình đổi quản líđất đai, nhà sở kinh tế, xã hội khác Thị trường bất động sản hình thành góp phần bước xây dựng đồng loại thị trường khác kinh tế hàng hố Thơng qua thị trường bất động sản, nhà nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng phát triển, góp phần NHĨM 9_KX10 Trang 13 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM khắc phục tình trạng kinh doanh phi pháp, trốn thuế, đầu tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh bất động sản có chiều hướng gia tăng nước ta Ngành kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải nhiều vốn, thơng tin xác thực, quản lý chặt chẽ có sức hấp dẫn cao Nếu thị trường mở rộng, nâng cao lực kinh doanh tăng cường quản lí khả thu hút vốn đầu tư lớn doanh nghiệp ngồi nước vốn tích luỹ tầng lớp dân cư, tạo khả mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu tổ chức kinh doanh, từđó góp phần phát triển tốt kinh tế CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo thống kê, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế Qúa trình hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam chia làm giai đoạn Trước năm 1990 NHÓM 9_KX10 Trang 14 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM Thời kỳ kinh tế chưa phát triển, quỹ đất nhiều, q trình thị hóa diễn chậm, nhu cầu sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước chưa cao Trong giai đoạn không tồn thị trường bất động sản Các giao dịch bất động sản thời gian giao dịch ngầm, phi thị trường Cơn sốt lần thứ (1993-1994) Thị trường Bất động sản Việt Nam có “Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn hai năm (1993-1994), Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt” mạnh phân khúc Đất Quyền sử dụng đất Nguyên nhân nhu cầu nhà ở, đất dân cư đất để sản xuất kinh doanh ngày tăng, đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai dân cư xuất từ năm trước Luật đất đai (1993) đời Đóng băng lần thứ ( 1995 – 1999) Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước can thiệp vào thị trường nghị định Nghị định số 18 87 thuê đất, nhằm ngăn chặn tượng đầu Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần ( tiền chuyển quyền sử dụng đất tiền thuê đất ) Với tác động từ nghị định buộc nhà đầu sử dụng đòn bẩy tài để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng Làn sóng xả hàng nhà đầu làm cho thị trường trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan làm cho số dự án bất động sản nước đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thối Cơn sốt lần thứ ( 2001 – 2002) Sau thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp giá tăng nhanh liên tục đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001 Cơn sốt đất lần thứ hai diễn người đầu tư dự đoán đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà ban hành giá đất có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi vùng ven NHÓM 9_KX10 Trang 15 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM Đóng băng lần thứ hai (2002 – 2006) Từ cuối năm 2002 đến 2006 Thị trường Bất động sản diễn trầm lắng, chí “đóng băng” nhiều người nhận xét Thị trường Bất động sản năm sau lạnh năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% năm 2005 giảm 78%! Thị trường tiếp tục lên sốt vào năm 2001 – 2002, trước thực trạng đó, nhà nước lần tay điều tiết thị trường biện pháp hành với “ luật đất đai 2003” “nghị định 181” hướng dẫn thi hành luật đất đai Nghị định 181 chấm dứt tình trạng “phân lơ bán nền” làm thị trường nhà đất hạ nhiệt "đánh" trúng vào lợi ích tạo giá đầu Nhưng phần lớn vốn đầu tư vốn nhàn rỗi tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn tốn nợ khơng xảy lần thứ Do dù sốt dừng lại giá đất không hạ xuống giá trước xảy sốt.Tác động sách Nhà nước từ năm 2002 gây lần đóng băng thứ hai Thị trường Bất động sản Việt Nam 2002-2006 với việc dòng vốn chuyển sang Thị trường Chứng khoán Cơn sốt đất lần thứ ba (2007 -2008) Khơng giống hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất tập trung mạnh mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp Biệt thự Một số nguyên nhân chủ chốt :  Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo nên tăng trưởng kinh tế ấn tượng 2003-2007  Trong năm 2006-2007, xem năm huy hồng Thị trường Chứng khoán Việt Nam người tham gia kiếm tiền dễ dàng từ Thị trường Chứng khoán Điều tạo nguồn vốn thặng dư lớn người thắng chứng khoán chuyển dịch sang Thị trường Bất động sản tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp “sốt” mạnh Đóng băng lần ( 2008 – ) NHÓM 9_KX10 Trang 16 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày lớn với tốc độ lạm phát tăng cách chóng mặt, phủ tiến hành điều tiết thị trường sách tiền tệ với việc kiểm sốt tín dụng chặt chẽ, đặc biệt tín dụng phi sản xuất với hàng loạt biện pháp phủ thực nhằm ổn định thị trường kiềm chế lạm phát Ngay sau có sách thắt chặt tài thực thị trường Bất động sản miền Nam bị ảnh hưởng nặng nề suy giảm giá lẫn giao dịch điều không tránh khỏi Với thị trường miền Bắc, khác biệt lại dòng tài Có thể nói, lượng tài dư dả miền Bắc đủ để Thị trường Bất động sản bị ảnh hưởng tức thời, giao dịch chững lại giá sụt giảm khoảng 10% vào năm 2008 Nghị định 71 69 đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi 2009 việc thu thuế sử dụng đất làm cho thị trường trầm lắng lại thêm phần ảm đạm Bước sang 2011, trước nguy lạm phát tăng cao leo dốc không mãnh liệt giá vàng USD buộc phủ phải có nghị số 11 biện pháp kiềm chế lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mơ Theo tăng trưởng tín dụng năm 2011 bị giới hạn số 20%, dư nợ tín dụng cho vay lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn mức 16% làm cho thị trường bất động sản thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi nhà đầu tư bất động sản Năm 2012 – năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản vòng 10 năm qua Theo thống kê VCCI ( Phòng thương mại cơng nghiệp Việt Nam) cho biết, trung bình năm qua, năm có khoảng 5,000-7,000 doanh nghiệp phá sản/giải thể, tức thấp năm 2011 khoảng lần 2012 năm cạnh tranh khốc liệt, chí chiến sống doanh nghiệp BĐS Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới cho NHÓM 9_KX10 Trang 17 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM thuê BĐS đóng cửa Các Chủ Đầu Tư thiếu lực tài gần tuyên bố phá sản phải rao bán dự án Toàn cảnh thị trường BĐS năm 2012 Văn phòng cho thuê Nhu cầu thuê văn phòng 2012 suy giảm mạnh ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế, tổng lượng tiêu thụ đạt 94.100m2 giảm 50% so với 2011 xuống thấp kể từ 2009 nhiều cao ốc văn phòng TP.HCM có tỷ lệ trống lớn Cụ thể bitexco financial tower trống 35%, president tower tỷ lấp đầy khoảng 35% trước ngày khai trương Hay dự án Times square quận cơng bố lấp đầy 65 dự kiến hồn thành quý II/2013 Tại Hà nội thị trường văn phòng cho thuê ảm đạm nhiều so với Tp.HCM Căn hộ để bán Hầu trầm lắng Căn hộ trung bình chiếm đa số nguồn cung Hiện HCM tồn kho khoảng 28.000 căn, lượng tồn kho lớn dẫn tới giá giảm bình mạnh hầu hết phân khúc bên cạnh chương trình khuyến tung mua nhà tặng vàng tặng oto NHÓM 9_KX10 Trang 18 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM Thị trường HN chưa có dấu hiệu phụ hồi rõ ràng Tuy nhiên, điểm sáng năm số hộ hoàn thành cao so với số hộ chào bán Chứng tỏ, chủ đầu tư tâm với dự án thị trường nhiều khó khăn Lượng tồn kho khoảng 20.500 Thị trường bán lẻ ( trung tâm thương mại ) Thị trường bán lẻ gặp nhiều khó khăn kinh tế khủng hoảng, nhiên mặt bán lẻ HCM có sức hút với nhà đầu tư ngồi Vì phân khúc tương đối ổn định, tỷ lệ trống khoảng 9% tổng diện tích bán lẻ, giá thành cho thuê giảm nhẹ so với 2011 NHÓM 9_KX10 Trang 19 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM Tỉ lệ bỏ trống HN tồn trường thống kê q 4/2012 14% tăng 2% so với kỳ năm khách thuê dóng cửa Giá thuê giảm nhẹ so với 2011 dự án trung tâm giảm giá giữ khách MỘT SỐ NHẬN ĐỊNH ĐÁNH GIÁ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY:  Thất lãng phí xây dựng vốn vấn đề nhức nhối:  Nguyên nhân thứ chất lượng quy hoạch chưa cao Bên cạnh đó, chất lượng cơng tác kế hoạch chưa phù hợp công tác quản lý Nhà nước đầu tư xây dựng chưa chặt chẽ  Năm 2013, Chính phủ ban hành văn Trong đó, Nghị định 11 quản lý phát triển thị có tính đổi mới, đột phá khắc phục tình trạng phát triển đô thị tự phát phong trào Trong nghị định nêu rõ yêu cầu phát triển có quy hoạch có kế NHĨM 9_KX10 Trang 20 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM hoạch, cân đối nguồn lực, khắc phục tình trạng quy hoạch treo, dự án treo  Còn Nghị định 15 quản lý chất lượng cơng trình xây dựng bước đổi Thay coi chủ đầu tư nguồn vốn nhau, lần quy định nêu rõ nguồn vốn Nhà nước phải kiểm tra, thiết kế, dự tốn từ ban đầu…  Chính phủ yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện thể chế liên quan đến đầu tư xây dựng Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Đầu tư công, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…  Chậm trễ việc giải ngân gói hộ trợ 30.000 tỷ đồng:  Gói 30.000 tỷ đồng sách Chính phủ hỗ trợ người dân thu nhập thấp cải thiện nhà Và muốn giải ngân nhanh gói này, phải có nguồn cung lớn nhiều nhà 15 triệu m2, 70 m2 Trong nước cần triệu hộ nhà xã hội Tuy nhiên, vấn đề nguồn cung giải nhanh chiến lược nhà thực hiện, việc phát triển nhà xã hội q trình dài hạn khơng thể hai  Thứ hai việc đầu tư phát triển nhà xã hội nhiều doanh nghiệp không mặn mà, lợi nhuận thấp nhiều so với nhà thương mại Một nguyên nhân thủ tục, yêu cầu để giải ngân gói 30.000 tỷ bắt buộc Vì khơng làm chặt, sai đối tượng dễ dẫn đến lợi dụng, làm thất cho Nhà nước  Tơi đồng tình với việc có nhu cầu mua nhà phải hỗ trợ gói 30.000 tỷ Đây trách nhiệm không riêng Bộ Xây dựng, địa phương mà ngân hàng phải vào để đẩy nhanh tốc độ giải ngân  Thị trường bất động sản tháng cuối năm 2013 xu hướng năm 2014:  Thị trường bất động sản sau thời gian đóng băng, tháng gần đây, có chuyển động tích cực, giao dịch tăng lên, đặc biệt phân khúc nhà có quy mơ trung bình nhỏ, giá thấp, nguồn cung thiếu so với cầu Tuy nhiên, thị trường khó khăn khả kinh tế hạn chế  Giá bất động sản thời gian qua giảm mạnh, trước giá ảo nên bắt buộc phải giảm để quay giá trị thực Nhà đầu tư phải giảm giá để tăng giao dịch NHÓM 9_KX10 Trang 21 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ  GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM Trong thời gian tới chắn bất động sản giao dịch tốt hơn, giá ngày phù hợp với khả mua người dân thị trường bước hồi phục CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Qua trình tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam nhóm xin đưa số kiến nghị sách, giải pháp nhằm phá vỡ đóng băng thị trường BĐS là:  Thứ nhất, Nhà nước cần nhiều ưu đãi (thuế, lãi suất ngân hàng…) doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án cho người thu nhập thấp (dự án nhà xã hội), mục đích khuyến khích nhiều nhà đầu tư có đất chuyển sang đầu tư đáp ứng nhu cầu người mua (góp phần tích cực giải hàng tồn kho bất động sản) Song song với chủ trương kế hoạch sử dụng “đầu tư công” năm 2013 cho xây nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp  Thứ hai, Chính phủ cần sửa đổi Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo hướng đơn giản, rõ ràng, dễ thực Đồng thời, cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán, cho thuê nhà  Thứ ba, hệ thống ngân hàng thương mại cần tăng cho vay tiêu dùng, đặc biệt cho vay mua nhà người thực có nhu cầu mua nhà lần đầu để ở, với lãi suất thấp (xoay quanh 8%/năm) cho vay trung dài hạn (từ năm đến 15 năm) Đối với dự án có tính khả thi cao, ngân hàng cần xem xét cho giãn nợ cho vay Mục đích nhằm giải hàng tồn kho thúc đẩy thị trường BĐS phát triển NHÓM 9_KX10 Trang 22 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM  Thứ tư, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung Nghị 19/2008/QH12, ngày 03/06/2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân người nước mua sở hữu nhà Việt Nam theo hướng “cho phép người nước ngồi mua khơng hạn chế hộ chưng cư cao cấp (hiện Singapore, Anh, Mỹ… áp dụng chủ trương này)  Thứ năm, Nhà nước khơng nên có chủ trương dừng dự án bất động sản; mà cần tích cực cải cách hành cấp phép đầu tư xây dựng Rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng cho dự án 09 tháng với nhiều thủ tục nhanh gọn Đặc biệt, cần ưu tiên mời gọi sử dụng nhiều thành phần kinh tế cho đầu tư kết cấu hạ tầng, biện pháp tích cực tác động đến phát triển thị trường BĐS Các giải pháp tham khảo để phá băng thị trường BĐS đề xuất: Hiệp hội Các nhà đầu tư tài Việt Nam (VAFI) đưa đề xuất (VnEconomy, 1212)  Hỗ trợ cho người thu nhập thấp trung bình hưởng lãi suất ưu đãi đầu tư vay vốn ngân hàng thương mại chế lãi suất Ngân hàng Phát triển dành cho dự án ưu đãi đầu tư  Xây dựng cho quỹ nhà tái định cư giá rẻ chất lượng cho giai đoạn 2013 -2020  NHNN nên hạ lãi suất tiền gửi ngoại tệ xuống mức 1%/năm, sau 0%/năm  Áp thuế giá trị gia tăng cho hoạt động mua vàng miếng vàng trang sức mức 10% giá trị mua  Hình thành “Đội cứu hỏa” từ trung ương đến địa phương để nhanh chóng cứu thị trường bất động sản Đề xuất chun gia nước ngồi (ơng David Lim Trưởng nhóm Cơng tác đất đai Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam) (VnEconomy, 4-12): NHÓM 9_KX10 Trang 23 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM  Đưa cấu thuế ưu đãi dành cho giao dịch BĐS  Thay đổi quy định ngăn cấm cá nhân tổ chức nước sử dụng bất động sản cho mục đích ngồi mục đích để đơn vị nước ngồi khơng cư trú không phép thuê hay mua BĐS Việt Nam… để thu hút nhà đầu tư nước tham gia thị trường  Các tổ chức tín dụng cần đưa chương trình cho vay dành cho người mua bất động sản với mức lãi suất thấp đưa kỳ hạn toán linh hoạt CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH VỊ DỤ VỀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ Dự án Thăng Long mansion Tổng quan dự án  Tên Dự Án: Dự án tòa nhà Thăng Long Mansion  Chủ Đầu Tư: Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Phát Triển Đơ Thị Thăng Long  Vị Trí: Số 21 Lê Đức Thọ - Từ Liêm – Hà Nội Dự án Thăng Long Mansion nằm ngã tư Lê Đức Thọ - Hàm Nghi, đường sân vận động Quốc Gia Mỹ Đình Đối diện khu Đơ thị Mỹ Đình II NHÓM 9_KX10 Trang 24 LẬP & THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:Th.S NGUYỄN THỊ HẠNH TÂM Quy Mô Dự Án:Dự án Thăng Long Mansion tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng, văn phòng cho th – nhà cao cấp Thăng Long Mansion với thiết kế gồm: + tòa nhà 30 tầng kết hợp dịch vụ cơng cộng siêu thị + tòa văn phòng cho thuê làm việc 17 tầng + tòa văn phòng kết hợp dịch vụ siêu thị 21 tầng Thực trạng Khởi công từ năm 2009, dự định hoàn thành vào cuối năm 2013 Thế nhưng, triển khai đến tầng 7, Dự án Thăng Long Mansion “đắp chiếu” mà không hẹn ngày tái khởi động Từng chủ đầu tư hứa hẹn trở thành thiên đường nghỉ ngơi, giải trí lớn thành phố Hà Nội đến trở thành dự án treo , đắp chiếu không hẹn ngày tái khởi động, rêu mốc, thép bắt đầu hoen gỉ, tầng hầm trở thành bãi giữ xe cho cơng ty xung quanh Hình ảnh tại( Xem slide) Nguyên nhân thất bại Nguyên nhân khơng có vốn đầu tư, khơng huy động nguồn vốn Dự án khởi cơng tình hình BĐS Việt Nam thời kì xuống dốc,Nhưng chủ đầu tư khơng phân tích kỹ tình hình, khơng tính tốn rủi ro huy động vốn nên dẫn đến tình trạng chậm tiến độ thi cơng sau ngừng hẳn Giữa năm 2011, thị trường hộ có dấu hiệu xuống rõ rệt, chủ đầu tư có ý định mở bán hộ Thăng Long Mansion nhiều đơn vị môi giới quảng cáo rao bán với giá cao ngất ngưởng 34 - 37 triệu đồng/m2.Với mức giá này, hộ dự án Thăng Long Mansion cao 10 triệu đồng/m2 so với dự án đồng hạng khu vực.Nhưng vào thời điểm bất động sản bắt đầu "lao dốc", giá cao khiến dự án chìm Theo số nhà đầu tư, số phận dự án Thăng Long Mansion dự báo trước, khơng chủ dự án chọn nhầm điểm rơi bán hàng lúc thị trường xuống, mà chủ dự án định giá q cao, khiến hộ dự án không khách hàng quan tâm Và ko huy động vốn từ khách hàng nên dự án đắp chiếu NHÓM 9_KX10 Trang 25 ... CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Qua trình tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam nhóm xin đưa số kiến nghị sách, giải pháp nhằm phá vỡ đóng băng thị trường BĐS... tư kết cấu hạ tầng, biện pháp tích cực tác động đến phát triển thị trường BĐS Các giải pháp tham khảo để phá băng thị trường BĐS đề xuất: Hiệp hội Các nhà đầu tư tài Việt Nam (VAFI) đưa đề xuất... quát thị trường bất động sản CHƯƠNG 2: Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam CHƯƠNG 3: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam CHƯƠNG 4: Ví dụ dự án bất động sản