2.4.3.2.1. Địa điểm xây dựng công trình
Để xác định được chính xác địa điểm của dự án các cán bộ lập dự án đã đi thực tế đo đạc và khảo sát địa hình.
Xuân, Hà Nội. Theo Văn bản số 63/QHKT-P2 ngày 11/01/2010 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, công trình sẽ nằm tại lô đất số 4 phố Chính Kinh có diện tích 3.163,7 m2. Vị trí cụ thể như sau:
+ Phía Bắc giáp dân cư phường Nhân Chính. + Phía Đông giáp dân cư phường Thượng Đình. + Phía Tây giáp phố Chính Kinh.
+ Phía Nam giáp công ty Lương thực cấp 1 Lương Yên, Công ty Vận tải Lào và Chợ Thượng Đình.
2.4.3.2.2. Hiện trạng khu đất sử dụng
• Điều kiện khí hậu
Qua khảo sát thực tế, điều kiện tự nhiên tại khu vực đặt dự án được trình bày như sau:
Khu vực này mang đặc điểm khí hậu chung của khu vực Thành phố Hà Nội, cụ thể chia làm 2 mùa rõ rệt:
− Mùa nóng: Từ tháng 4 ÷ tháng 10, hướng gió chủ đạo là Đông Nam. Nhiệt độ cao nhất trong mùa hè lên đến 300C ÷ 390C. Mùa nóng đồng thời cũng là mùa mưa. Mùa mưa bão tập trung cao nhất và tháng 7 ÷ tháng 9. Lượng mưa trung bình hàng năm là 1.670mm. Số ngày mưa trung bình trong năm là 147 ngày.
− Mùa lạnh: bắt đầu từ tháng 11 ÷ tháng 3 năm sau. Hướng gió chủ đạo là hướng Đông Bắc. Mùa này có khí hậu khô hanh, nhiệt độ trung bình là 200C ÷ 230C, thấp nhất có lúc xuống 30C ÷80C. Độ ẩm trung bình hàng năm là 84,5%, đôi lúc lên đến 100%.
• Đặc điểm địa chất – thủy văn
Theo tài liệu Báo cáo Khảo sát địa chất công trình do Công ty CP Tư Vấn Khảo
sát Thiết kế xây dựng Hà Nội lập tháng 02 năm 2010, khu đất xây dựng công trình có đặc điểm như sau:
Khu đất nghiên cứu nằm trong vùng địa mạo thềm bồi tích của bờ phải sông Hồng, nhìn chung địa hình khu vực khá bằng phẳng. Mực nước dưới đất ổn định ở độ sâu 1,5m ÷ 1,7m. Nước chủ yếu là nước ngầm tích tụ trong các lớp trầm tích, sét
việc thoát nước khá thuận lợi. Căn cứ theo tài liệu thu thập ngoài thực địa kết hợp với kết quả phân tích các mẫu đất trong phòng thí nghiệm có thể phân chia địa tầng nền công trình thành 8 lớp dất chính, từ trên xuống dưới như sau:
− Lớp 1: Lớp này hình thành trong quá trình san lấp tạo mặt bằng, thành phần chủ yếu là đất lấp, bên trên là bê tông, bên dưới là hỗn hợp sét pha, cát, lẫn gạch vụn, kết cấu kém chặc. Bề dày lớp khoảng 1,2 m – 2,5 m.
− Lớp 2: Sét pha màu xám nâu, trạng thái dẻo mềm. Độ sâu mặt lớp biến đổi từ 1,2m – 2,5m; độ sâu lớp biến đổi từ 5,8m – 9,0m; bề dày lớp biến đổi từ 3,3m – 6,5m.
− Lớp 3: Lớp cát mịn, màu xám ghi, trạng thái chặt vừa đôi chỗ xốp. Độ sâu mặt lớp biến đổi từ 5,8m – 9,0m; độ sâu đáy lớp biến đổi từ 22,8m ÷ 28,5m; bề dày lớp biến đổi từ 15,7m ÷ 22,3m.
− Lớp 4: Đất sét pha đôi chỗ lẫn hữu cơ, màu xám nâu – xám ghi, trạng thái dẻo mềm. Độ sâu mặt lớp biến đổi từ 22,8m ÷ 28,5m; độ sâu đáy lớp biến đổi từ 29,5m
÷ 38,0m; bề dày lớp biến đổi từ 2,5m ÷ 15,2m.
− Lớp 5: Cát hạt mịn, màu xám ghi, trạng thái chặt vừa. Độ sâu mặt lớp biến đổi từ 29,5m ÷ 31,3m; độ sâu đáy lớp biến đổi từ 34,2m ÷ 38,7m; bề dày lớp biến đổi từ 4.7m ÷ 7,4m.
− Lớp 6: Đất xét pha, màu xám ghi, trạng thái dẻo cứng. Độ sâu mặt lớp biến đổi từ 32.0m ÷ 38,0m; độ sâu đáy lớp biến đổi từ 35,5m ÷ 40,2m; bề dày lớp biến đổi từ 1,8m ÷ 4,8m.
− Lớp 7: Cát hạt mịn, màu xám ghi, trạng thái chặt vừa. Độ sâu mặt lớp biến đổi từ 35,5m ÷ 40,2m; độ sâu đáy lớp biến đổi từ 40,0m ÷ 42,1m; bề dày lớp biến đổi từ 1,9m ÷ 5,5m.
− Lớp 8: Cuội sỏi đa màu, trạng thái rất chặt. Độ sâu mặt lớp biến đổi từ 40,0m ÷ 42,1m; độ sâu lớp đáy không xác định.
• Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
Nền của khu vực lập dự án có diện tích rộng là 3.170,80m2. Đây là khu vực tương đối bằng phẳng, cao độ thay đổi từ cốt +6,42m đến +6,55m.
lương thực thực phẩm Hà Nội đã có Trạm biến áp riêng. Sau này, Khu nhà ở xây dựng tại đây cũng sẽ được cấp điện từ Trạm biến áp này, công suất của trạm biến áp sẽ được tính toán lại cho phù hợp với quy mô mới của công trình. Cấp nước: Hiện tại Công ty cổ phần chế biến kinh doanh lương thực thực phẩm Hà Nội đã được cấp nước từ đường ống hiện có trên phố Chính Kinh. Sau này, khu nhà ở xây dựng tại đây cũng sẽ được cấp nước từ nguồn cấp này.
Thoát nước: Theo điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020, khu vực này sẽ có hệ thống thoát nước bẩn riêng rồi đưa về trạm xử lý tập trung của thành phố. Trước mắt, khi chưa có hệ thống thoát nước bẩn riêng này, nước bẩn được xử lý đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh môi trường theo quy định được cấp có thẩm quyền cho phép rồi cho thoát tạm vào hệ thống thoát nước khu vực. Thoát nước mưa: Nước mưa sau khi lắng cạn đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh môi trường theo quy định được thoát vào hệ thống thoát nước khu vực.
Dựa vào sự nghiên cứu kỹ lưỡng hiện trạng khu đất sử dụng đặc biệt là đặc điểm địa chất thủy văn mà các cán bộ lập dự án sẽ lựa chọn các giải pháp kỹ thuật hiệu quả nhất, tránh xảy ra những sai sót không đáng có của dự án.
2.4.4. Giải pháp thực hiện
2.4.4.1. Giải pháp thiết kế quy hoạch
Căn cứ vào đặc điểm của khu đất và theo quy chuẩn quy hoạch Việt Nam giải
pháp quy hoạch tổng mặt bằng của dự án được cán bộ lập dự án trình bày như sau:
Công trình được bố trí nằm giữa ô đất, có khoảng lùi so với đường chỉ gới đỏ phố Chính Kinh là 6m. Các mặt còn lại của công trình có khoảng lùi trung bình so với ranh giới đất là 5,4 m đối với các tầng 1 – 12 và 8,2m đối với các tầng từ 13 trở lên. Như vậy xung quanh công trình sẽ có đường giao thông nội bộ kết hợp cây xanh cảnh quan và cũng đóng vai trò là đường dành cho xe cứu hỏa tiếp cận khi xảy ra sự cố hỏa hoạn.
Các sảnh thương mại và dân cư được bố trí độc lập, không ảnh hưởng và phụ thuộc lẫn nhau. Sảnh chính khu dịch vụ thương mại (có đường dố phục vụ người
tàn tật) mở từ phía Tây Nam khu đất giáp với trục giao thông chính là phố Chính Kinh. Sảnh khu chung cư, khu văn phòng (có đường dố phục vụ người tàn tật) mở từ phía Đông Nam khu đất. Các sảnh tiếp cận có khoảng lùi và độ rộng cần thiết đảm bảo cho việc tập trung đông người vào giờ cao điểm hay khi cần thoát hiểm khẩn cấp. Lối xe vào tầng hàm ở cạnh phía Tây Nam tạo điều kiện tiếp cận trực tiếp với đường giao thông chính và để tách biệt các luồng giao thông của người đi bộ.
Bãi đỗ xe phục vụ cho chung cư được đặt dưới tầng hầm với hai đường dốc 15% lên - xuống riêng biệt, với sức chứa hơn 90 xe ô tô và 170 xe máy.
Lối thoát hiểm từ thang bộ tầng 1 ra được bố trí thông ra sảnh lớn tòa nhà và mở thẳng ra bên ngoài, tạo điều kiện thoát người dễ dàng khi khẩn cấp.
Các cửa hàng thương mại bố trí ở tầng một đều hướng trực tiếp ra các mặt đường nhằm tăng khả năng tiếp cận dễ dàng, nâng cao hiệu quả của dịch vụ.
2.4.4.2. Giải pháp về kiến trúc
Khối nhà chung cư cao tầng được các cán bộ lập dự án thiết kế theo không gian phù hợp với khí hậu nhiệt đới nóng ẩm, cơ cấu công trình được bố trí như sau:
+ 02 tầng hầm cao 3 m, rộng 2.729,41 m2, bao gồm hai phần: chỗ đỗ xe và diện tích kỹ thuật (phòng máy phát, phòng an ninh, điện hạ thế, thông gió, bể phốt...);
+ 03 tầng đế, trong đó tầng 1 cao 5,1 m dành cho sảnh khối văn phòng, sảnh khu chung cư và không gian dịch vụ thương mại, phòng sinh hoạt cộng đồng; tầng 2 cao 3,6m không gian dịch vụ thương mại; tầng 3 cao 3,6m sử dụng cho khối văn phòng;
+ 01 tầng kỹ thuật cao 3,3m. Tầng kỹ thuật nằm phía trên tầng 3, không tính trong tổng diện tích sàn, là không gian phục vụ các yêu cầu kỹ thuật đặc biệt như đặt thiết bị, máy móc, thu gom đường ống, các không gian bảo dưỡng, bảo trì;
+ Từ tầng 4 đến tầng 20 cao 3,3m là các căn hộ để ở; Thiết kế mặt bằng căn hộ có chú ý đến đặc điểm tự nhiên, môi trường, tập quán sinh hoạt và vị trí xây dựng. Tất cả các căn hộ được thiết kế có diện tích và công năng đạt tiêu chuẩn chung cư hạng 2 theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD về phân hạng nhà chung cư;
+ Từ tầng 21 đến tầng áp mái cao 6,6m là căn hộ thông tầng. Tầng 21 bố trí căn hộ dạng căn hộ thông tầng với tiêu chuẩn chất lượng và thẩm mỹ cao. Thiết kế mặt bằng căn hộ có chú ý đến đặc điểm tự nhiên, môi trường, tập quán sinh hoạt và vị trí xây dựng;
+ Tầng áp mái, có kỹ thuật thang máy, bể chứa nước sinh hoạt, bể nước PCCC và phần kỹ thuật mái.
2.4.4.3. Giải pháp xây dựng
Các giải pháp xây dựng công trình của dự án đều dựa trên sự nghiên cứu kỹ lưỡng về địa chất công trình, tính toán các thông số kỹ thuật hợp lý để đảm bảo độ an toàn cho công trình dự án sau này. Tất cả đã được trình bày cụ thể chi tiết trong nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật dự án.
2.4.4.4. Đánh giá tác động môi trường dự án
Hiện trạng môi trường trong khu vực dự án
− Hệ thống thoát nước:
Nguồn nước thải sản xuất và sinh hoạt cũng như nước mưa của nhà máy hiện trạng được thu gom xử lý rồi thoát thẳng vào hệ thống cống ngầm D.1500 trên đường Nguyễn Trãi.
− Phương án thu gom rác thải:
Rác thải ở hộp rác của khối nhà chung cư cao tầng do Công ty Môi trường thu gom rác vận chuyển bằng ô tô đi đổ ở bãi thải của thành phố.
− Không khí:
Trong thời gian xây dựng công trình sẽ phát sinh ra bụi đất đá, ximăng nên phải có biện pháp chống bụi, chống ô nhiễm môi trường bằng biện pháp thi công hợp lý.
Trong quá trình thực hiện dự án, các nguồn gây ô nhiễm, các biện pháp phòng chống ô nhiễm môi trường được trình bày cụ thể trong nội dung lập dự án phần nghiên cứu đánh giá tác động môi trường.
2.4.5 Phân tích tài chính
vốn đầu tư, nguồn vốn đầu tư và phân tích hiệu quả tài chính dự án.
2.4.5.1. Tổng mức đầu tư
Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm: Chi phí xây dựng, Chi phí thiết bị, Chi phí về đất, Chi phí quản lý dự án và các chi phí khác, Chi phí dự phòng, Lãi vay trong quá trình đầu tư xây dựng, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
Phương pháp để tính tổng mức đầu tư: phương pháp cộng chi phí.
Cơ sở để lập tổng mức đầu tư:
- Quy mô đầu tư theo phương án chọn đã được xác định trên cơ sở quy hoạch được duyệt, nhiệm vụ đầu tư, thoả thuận của các ngành chức năng.
- Giá thành xây dựng của các công trình có công năng tương đương và các dự án có quy mô tương đương đang triển khai trong thời gian qua trên địa bàn.
- Suất vốn đầu tư xây dựng công trình ban hành theo công văn số 292/BXD– KTXD ngày 03/03/2009 của Bộ xây dựng.
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình kèm theo công văn số 957/BXD-VP ngày 29/09/2009.
- Theo thông tư hướng dẫn về việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 cả Bộ trưởng Bộ xây dựng.
- Thông tư 109/2000/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 13/11/2000 hướng dẫn chế độ thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư
- Quyết định số 33/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 12/4/2004 về việc ban hành biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt
- Thông tư 33/2007/TT-BTC của Bộ Tài Chính ban hành ngày 09/4/2007 hướng dẫn quyết toán vốn đầu tư.
- Thông tư 32/2007/TT-BTC của Bộ Tài Chính ban hành ngày 09/4/2007 hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng.
- Thông tư 11/2005/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 14/7/2005 hướng dẫn kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng.
Các khoản mục chi phí đầu tư như sau:
2.4.5.1.1. Chi phí xây dựng
Chi phí này bao gồm:
- Chi phí xây lắp nhà chính: 317,551,287,251 đồng;
- Sân đường nội bộ ngoài nhà: 1,012,734,800 đồng;
Các khoản chi phí mua thiết bị của dự án bao gồm:
Thang máy: 6,335,550,000 đồng; Thiết bị phần cấp điện: 3,190,000,000 đồng; Thiết bị phần cấp và thoát nước: 1,015,073,400 đồng; Thiết bị phần điều hòa không khí và thông gió: 9,962,136,615 đồng; Thiết bị PCCC và báo cháy: 4,297,000,000 đồng; Thiết bị phần ống đổ rác: 425,920,000 đồng; Camera giám sát: 1,433,000,000 đồng; Hệ thống chống sét: 165,000,000 đồng; Thiết bị phần hạ tầng: 102,720,244 đồng; Thiết bị khác: 4,000,000,000 đồng. 2.4.5.1.3. Chi phí tiền đất
Chi phí tiền đất bao gồm 2 khoản mục:
Tiền sử dụng đất: 41,063,724,000 đồng;
Phá dỡ, GPMB: 651,529,000 đồng. 2.4.5.1.4. Chi phí quản lý dự án và Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
- Chi phí quản lý dự án được tính toán bằng 1,365% của (Gxltt + Gtbtt).
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm các khoản mục như: Chi phí đo đạc khảo sát lập dự án, Chi phí khớp nối hạ tầng và xin chỉ giới đường đỏ, Lập dự án đầu tư, Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án đầu tư, Khảo sát địa chất, Chi phí lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng, Chi phí lựa chọn nhà thầu cung cấp thiết bị, Giám sát thi công xây dựng, Kiểm định chất lượng công trình…
2.4.5.1.5. Chi phí khác
Gồm có các khoản mục: Phí xây dựng, Chi phí khởi công, Chi phí bảo hiểm công trình, Chi phí tháo dỡ công trình tạm, phục vụ thi công & dọn vệ sinh, Phí thực hiện giấy CNQSHNO, QSD đất ở, Chi phí khánh thành bàn giao. Tất cả các chỉ tiêu này được xác định theo tỷ lệ phần tram tại thời điểm hiện hành.
2.4.5.1.6. Chi phí dự phòng và lãi vay đầu tư
chi phí tiền đất, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí
khác của công trình.
Lãi vay đầu tư tính trên khoản vốn vay của ngân hàng với mức lãi suất 16% năm Tổng lãi vay trong quá trình xây dựng công trình: 11,250,000,000 đồng.
Bảng 2.6: Bảng tính lãi vay ngân hàng trong thời gian xây dựng
TT Nội dung 2011 2012
1 Số gốc vay trong kỳ 17,500,000 32,500,000
2 Số gốc vay tích lũy đầu kỳ 17,500,000 52,800,000
