Sau khi xác định được tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và tiến độ huy động vốn, bước tiếp theo của quá trình phân tích là tính toán các chỉ tiêu kinh tế tài chính của dự án. Trong phần này cán bộ lập dự án sẽ lập bảng doanh thu và chi phí cho từng năm, sau đó lập bảng dòng tiền và tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như NPV, IRR, T …
a. Lập bảng doanh thu và chi phí
Doanh thu: bảng doanh thu hàng năm được xác định dựa theo sản phẩm của dự án. Thường thì sản phẩm của Công ty là các công trình hạ tầng kỹ thuật, các khu đô thị, các văn phòng cho thuê,… nên việc tổng hợp doanh thu là từ việc bán các khu căn hộ cao tầng, nhà ở, hay tiền cho thuê các khu văn phòng,…doanh thu từ chuyển nhượng các diện tích đất kinh doanh,…
Chi phí: bảng chi phí theo từng năm của dự án được tính toán bao gồm các khoản mục chi phí: chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, tiền đất, chi phí quản lý dự án, lãi vay trong quá trình đầu tư, chi phí dự phòng.
Sau khi có được hai bảng doanh thu và chi phí theo từng năm, cán bộ lập dự án sẽ tiến hành lập bảng tính lợi nhuận trước và sau thuế.
Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu – chi phí
Thuế thu nhập doanh nghiệp = 25% * lợi nhuận trước thuế
Lợi nhuận sau thuế = lợi nhuận trước thuế - thuế TNDN
Ví dụ với dự án Toà nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụ thương mại và Văn phòng cho thuê tại số 4 phố Chính Kinh có tổng hợp doanh thu, chi phí, lợi nhuận như sau:
Bảng 2.3: Bảng lợi nhuận sau thuế dự án Toà nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụ thương mại và Văn phòng cho thuê tại số 4 phố Chính Kinh
Đơn vị: đồng ST T Khoả n mục Tổng cộng Năm thực hiện dự án 2010 2011 2012 1 DT 547,523,782,69 7 0 95,767,250,107 451,756,532,590 2 CP 476,067,880,52 1 18,928,929,45 6 209,433,941,52 4 247,705,009,54 2 3 LNTT 59,695,191,728 17,208,117,68 7 106,404,472,134 183,307,781,549 4 Thuế TND N 14,923,797,932 4,302,029,422 26,601,118,033 45,826,945,387 5 LNST 44,771,393,796 12,906,088,26 5 79,803,354,100 137,480.836.161 Nguồn: BCNCKT dự án Toà nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụ thương mại và Văn phòng cho thuê tại số 4 phố Chính Kinh.
b. Xác định dòng tiền dự án
Sau khi có được lơi nhuận sau thuế cán bộ lập dự án sẽ lập bảng xác định dòng tiền của dự án như sau:
Bảng 2.4: Bảng tính dòng tiền dự án
STT Nội dung Năm kinh doanh
Năm 0 Năm 1 Năm 2 … Năm n
I Dòng tiền chi
1 Chi phí đầu tư ban đầu 2 Lãi vay đầu tư
3 Chi phí khấu hao 4 Đầu tư thay thế tài sản 5 Chi phí vận hành II Dòng tiền thu 1 Doanh thu
2 Giá trị thu hồi tài sản khi thanh lý
III Lợi nhuận trước thuế (II – I) IV Thuế TNDN (25%* LNTT) V Lợi nhuận sau thuế (III – IV) VI Hệ số chiết khấu (k)
VII Dòng tiền chiết khấu (V*VI) VIII Cộng dồn
Trong bảng trên hệ số chiết khấu k được tính như sau: k= 1/(1+r)t Trong đó: r là tỷ suất chiết khấu
t là số năm hoạt động
Dựa vào bảng dòng tiền này người lập dự án sẽ tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án nhờ phần mềm Excel.
c. Tính toán các chỉ tiêu tài chính
Sau khi lập xong bảng dòng tiền cán bộ lập dự án sẽ tính toán các chỉ tiêu hiệu quả như: tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), giá trị hiện tại thuần (NPV), thời gian thu hồi vốn (T). Ví dụ như dự án án Toà nhà hỗn hợp Nhà ở kết hợp Dịch vụ thương mại và Văn phòng cho thuê tại số 4 đường Chính Kinh có các chỉ tiêu phân tích tài chính như sau:
Tỷ suất thu hồi vốn nội tại IRR = 40%
Hiện giá hiệu số thu chi NPV = 23,527,096,433 đồng Thời gian thu hồi vốn đầu tư T = 3 năm 9 tháng
Các chỉ tiêu trên đều được tính ở tỷ suất chiết khấu 16% đúng bằng lãi vay ngân
hàng. Tuy nhiên vốn cho dự án được huy động từ nhiều nguồn do đó tỷ suất chiết khấu phải được tính dựa vào bình quân tỷ suất các nguồn vốn huy động. Đây là nội dung cần hoàn thiện khi phân tích tài chính dự án. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Mặt khác, nội dung phân tích tài chính tại các dự án Công ty các chỉ tiêu khác như tỷ số lợi ích – chi phí (B/C), tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư RRi, điểm hòa vốn chưa được xem xét. Việc phân tích tài chính dự án của Công ty chưa chú trọng đến sự tác động của các yếu tố khách quan như trượt giá, lạm phát, giá nguyên vật liệu… Do đó Công ty cần nghiên cứu phân tích độ nhạy các dự án đầu tư trong thời gian tới.