Đây là nội dung có vai trò quan trọng và ý nghĩa hết sức to lớn. Nghiên cứu thị trường giúp người soạn thảo dự án phân tích đánh giá cung cầu thị trường ở hiện tại và dự báo cung cầu thị trường trong tương lai về sản phẩm của dự án. Kết quả nghiên cứu thị trường cho phép người soạn thảo đi đến xác định qui mô đầu tư cho thích hợp.
Các dự án của Công ty chủ yếu là các công trình xây dựng nhà ở, chung cư cao tầng, văn phòng cho thuê. Chính vì vậy khi phân tích thị trường của dự án thì xem xét kỹ về cung cầu văn phòng cho thuê, nhà ở, dân số vùng dự án, tình hình thực tế vùng dự án.
Cụ thể trong dự án án Dự án tòa nhà hỗn hợp 254 Thụy Khuê thì nhu cầu thị trường sản phẩm được phân tích như sau: Hà Nội là một trong những thành phố
chịu sức ép rất lớn của nhu cầu nhà ở đô thị. Là một thủ đô lớn và hiện đại nhưng điều kiện không gian sống của người dân đô thị vẫn chưa thật sự đảm bảo. Diện tích ở bình quân trên đầu người là một trong những chỉ số đánh giá mức độ phát triển xã hội và là chỉ tiêu quan trọng trong kế hoạch đảm bảo an sinh xã hội. Tuy nhiên xét trong các quận nội thành thì hiện tại Hà Nội lại đang là thành phố có diện tích bình quân đầu người thấp nhất cả nước, có tới 30% dân số thủ đô sống trong không gian khoảng 3m2/người. Mục tiêu của Hà Nội đến năm 2015 là đạt được bình quân diện tích trên đầu người trong khu vực đô thị là 8m2/người. Để đạt được chỉ tiêu đó, Hà Nội sẽ phải đẩy mạnh nguồn cung cấp nhà ở, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân.
2010 và các năm tiếp theo có những đặc điểm như sau:
− Xu hướng nguồn cầu: Thời điểm hiện tại, nhu cầu nhà ở chung cư đang chững lại do tâm lý thận trọng, chờ đợi diễn biến thị trường của các nhà đầu tư khi Nghị định 71/2010/NĐ – CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư 16/2010/TT – BXD quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của nghị định 71 được ban hành. Tuy nhiên, khi các văn bản pháp quy này được áp dụng rộng rãi trên thực tế, Đồ án Quy hoạch Hà Nội được phê duyệt, nhu cầu nhà ở chung cư sẽ tiếp tục tăng cao trong trung hạn. Mặt khác, theo Nghị quyết 23/NĐ – CP phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 4/2010, Chính phủ đặt ra mục tiêu hạ lãi suất lãi vay xuống 12-13% từ đó nới lỏng hoạt động cho vay mua nhà, tăng nhu cầu nhà ở chung cư. Cùng với sự phục hồi của nền kinh tế, một lượng lớn doang nghiệp được thành lập và sự mở rộng qui mô của các doanh nghiệp hiện tại sẽ thúc đẩy nhu cầu mua, thuê văn phòng và dịch vụ thương mại nhanh. Tuy nhiên nhu cầu căn hộ, văn phòng và diện tích kinh doanh dịch vụ thương mại hạng trung và bình dân được kỳ vọng có tốc độ tăng cao hơn so với hạng cao cấp, hạng sang do giá cả vẫn là yếu tố có ảnh hưởng quan trọng tới việc lựa chọn loại sản phẩm bất động sản.
− Xu hướng nguồn cung: Theo thông báo kết luận của Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng tại cuộc họp thường trực Chính phủ về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh vàng số 369/TB – VPCP, từ 30/3/2010, các sàn giao dịch vàng sẽ phải chấm dứt hoạt động. Các nhà đầu tư sẽ quay trở về với kênh đầu tư bất động sản bởi đây vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn. Do đó, tỷ lệ vốn đầu tư rót vào thị trường bất động sản sẽ tăng mạnh, tạo đà thúc đẩy sự phát triển của nguồn cung bất động sản trên thị trường. Với sự phục hồi kinh tế toàn cầu, tiến bộ trong lĩnh vực phát triển thị trường chứng khoán và cơ sở hạ tầng, lượng các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào lĩnh vực bất động sản năm nay và các năm tiếp theo sẽ gia tăng. Theo báo cáo của CBRE, tổng nguồn cung thị trường nhà ở tại Hà Nội đã tăng 20% trong giai đoạn 2005 – 2009. Savills cũng dự đoán từ năm 2010 đến năm 2012 sẽ có khoảng 12.650 căn hộ đi vào hoạt động, chưa kể một lượng nhất định căn hộ từ các dự án riêng lẻ, dự án khu đô thị mới cũng sẽ được tung ra thị trường cùng thời điểm đó.
Tuy nhiên, nội dung nghiên cứu thị trường tại Công ty hiện nay còn sơ sài, chưa tiến hành phân khúc thị trường và xác định thị trường mục tiêu. Việc dự báo nhu cầu thị trường chủ yếu sử dụng phương pháp lấy ý kiến chuyên gia mà chưa áp
dụng các phương pháp khác như dự báo nhu cầu thị trường bằng phương pháp ngoại suy thống kê, bằng mô hình hồi qui tương quan, bằng hệ số co giãn cầu hay phương pháp định mức. Đây là một hạn chế rất lớn cần hoàn thiện trong công tác lập dự án tại công ty thời gian tới.