- Tính cần thiết, hiệu quả của hoạt động marketing cha đợc xem xét cụ thể
3.1.1. Xu hớng pháttriển nhu cầu nhà dân dụng ở các thành phố
Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cả về số lợng và chất lợng. Kinh tế nớc ta phát triển nhanh, bình quân khoảng 7% đến 7,5% năm và ổn định trong suốt
thời gian dài. Kinh tế phát triển, thu nhập của dân c tăng là cơ sở thỏa mãn các nhu cầu và gia tăng tích lũy. Khi các nhu cầu khác cơ bản đã đợc đáp ứng và tích luỹ đến một mức độ đủ lớn, tạo điều kiện cho việc thỏa mãn nhu cầu nhà ở, một hàng hóa có giá trị đặc biẹt lớn và là nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi ngời, mỗi gia đình.
Cùng với sự phát triển kinh tế, việc gia tăng nhanh chóng quy mô dân số cũng là yếu tố góp phần quan trọng vào việc gia tăng nhu cầu về nhà ở. Dự báo đến năm 2010, nớc ta có khoảng 88,3 triệu ngời trong đó dân đô thị khoảng 29,2 triệu, năm 2020 có 125 triệu dân trong đó có tới 52% dân số là những ngời dới 40 tuổi - đối tợng có nhu cầu nhà ở rất cao. Bên cạnh đó, việc sở hữu nhà ở có đầy đủ tiện nghi, rộng rãi, môi trờng sống văn minh, xanh, sạch, đẹp, an ninh với các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội, văn hóa đồng bộ đang trở thành nhu cầu rất lớn trong xã hội.
Quá trình đô thị hóa, thành thị hóa nông thôn đang diễn ra nhanh chóng càng làm cho nhu cầu nhà ở tăng cao và trở nên bức thiết hơn bao giờ hết. Diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở và khu đô thị bị thu hẹp dần. Quá trình đô thị hóa cũng khiến cho sự phân bố dân c, di chuyển dân số tập trung vào các trung tâm kinh tế và đô thị lớn, tạo ra sự bùng nổ về nhu cầu nhà ở mạnh mẽ tại các khu vực này. Theo thống kê, chỉ riêng tại Hà Nội đã có 1,5 triệu ngời tỉnh lẽ cha có nhà ở, thành phố Hồ Chí Minh có 2 triệu ngời từ các tỉnh về cha có nhà ở. Những luật mới đợc ban hành và áp dụng nh luật đất đai, luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, luật c trú đã mở ra nhiều cơ hội, tạo ra rất nhiều nhu cầu về nhà ở các thành phố lớn.
Khi xã hội và nền kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu nhà ở và diện tích ở bình quân tăng lên rất lớn, trong khi đó việc đáp ứng nhu cầu nhà ở hiện tại của nớc ta còn rất thấp. Theo báo cáo dự báo định hớng về phát triển nhà ở đến năm 2020 của bộ Xây dựng, trong khi ở các nớc phát triển, bình quân đầu ngời đạt 50-150m2 thì bình quân nhà ở của chúng ta mới đạt gần 10m2 và phấn
đấu đến năm 2020 đạt 20m2; Hiện nay, tổng đầu t qua các dự án nhà ở và khu đô thị của các doanh nghiệp trong và ngoài nớc tại Việt Nam mới đạt xấp xỉ 30% nhu cầu thị trờng; Tại các đô thị lớn nh Hà Nội, TP Hồ Chí Minh số hộ gia đình sử dụng dới 35m2 chiếm 35 -40%; 5% số hộ của các quận nội thành sử dụng dới 15m2. Theo quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6-5 -2004 của Thủ tớng chính phủ về Phê duyệt định hớng phát triển nhà ở đến năm 2020, phải phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu ngời khoảng 15m2
sàn vào năm 2010 và 20m2 sàn vào năm 2020, chất lợng nhà ở đô thị đạt tiêu chuẩn quốc gia.
Nhu cầu về nhà ở không chỉ gia tăng về quy mô, diện tích ở mà còn gia tăng về chất lợng sống. Cùng với sự phát triển của kinh tế và đời sống xã hội, nhu cầu của ngời dân về nhà ở càng đa dạng về loại hình nhà với chất lợng ngày càng cao hơn. Sự phân hóa về thu nhập lớn dần lên khiến cho nhu cầu về nhà ở đợc phân chia thành các nhóm khác nhau, tơng ứng với loại hình nhà ở khác nhau. Nếu trớc đây nhu cầu về nhà ở chủ yếu dới dạng nhà ống bám các mặt đờng để thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh thì ngày nay và trong tơng lai nhu cầu về nhà ở đã và sẽ hớng tới tập hợp đa dạng các loại nhà nh nhà biệt thự, nhà vờn, căn hộ chung c cao cấp, (dành cho ngời có thu nhập cao), nhà chia lô, căn hộ chung c cao tầng, nhà cho thuê (dành cho ngời có thu nhập trung bình và thấp) trong các khu đô thị mới, đúng nghĩa với từ "ở". Chất lợng nhà ở cũng không ngừng đợc đòi hỏi cao hơn, không chỉ ở chất lợng của bản thân ngôi nhà nh thiết kế đẹp, tiện nghi, tính hợp lý về công năng sử dụng, các điều kiện về sinh hoạt nh điện, nớc,viễn thông, thông tin mà còn đòi hỏi phải đợc quy hoạch trong một tổng thể hạ tầng kỹ thuật (giao thông, hệ thống điện, cấp thoát nớc, các hệ thống ngầm), hạ tầng xã hội (trờng học, nhà trẻ, bênh viện, nhà văn hóa, câu lạc bộ, khu vui chơi giải trí, bể bơi, bãi đỗ xe), các dịch vụ sống (an ninh, môi trờng, quản lý, bảo hành nhà) và hoạt động thơng mại (trung tâm thơng mại, hệ thống kiốt, siêu thị).
Do quỹ đất, đặc biệt đất ở những thành phố lớn, ngày càng bị thu hẹp nên nhà chung c cao tầng là một giải pháp tối u. Tại các nớc phát triển nh Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore, việc phát triển nhà chung c cao tầng đã đợc thực hiện từ những năm 1960 và đến nay chiếm một tỷ trọng lớn (khoảng 80%) trong tổng quỹ nhà ở của ngời dân. Đối với nớc ta, trong thời gian qua, ở những thành phố lớn, do đặc điểm văn hóa, xã hội, nền kinh tế sản xuất nông nghiệp và buôn bán nhỏ nên nhà ở giai đoạn trớc chủ yếu là nhà ống, bám sát mặt đờng. Khi nền kinh tế phát triển, quá trình đô thị hóa nhanh chóng, nhu cầu nhà ở của những thành phố lớn nâng cao, đất của những thành phố lớn sẽ phục vụ chủ yếu cho các loại hình thơng mại dịch vụ, nên làm giảm quỹ đất để xây dựng nhà ở. Việc lựa chọn xây dựng và phát triển loại hình nhà chung c để tiết kiệm diện tích mặt bằng, thành phố có xu hớng ngày càng cao lên, đang là một tất yếu. Bên cạnh đó, xu hớng lựa chọn nhà chung c để ở đang đ- ợc mọi ngời, đặc biệt là giới trẻ, các gia đình hiện đại (hai thế hệ với bố mẹ và con cái) ủng hội bởi chi phí thấp, tiện nghi và đảm bảo an ninh.
Do thị trờng nhà ở nớc ta còn rất mới, nên các nhà đầu t cha nhiều và họ đều lựa chọn nhóm đối tợng có thu nhập để phục vụ với lợi nhuận cao hơn. Cho đến khi xã hội phát triển cao, khi thị trờng nhà ở phát triển đầy đủ và toàn diện, cạnh tranh trở nên khốc liệt hơn với nhiều doanh nghiệp đầu t và phát triển nhà và đô thị, xu hớng đầu t nhà chung c cao tầng cho thu hập thấp cũng sẽ trở thành một thị trờng hấp dẫn cho các nhà đầu t. Tại các đô thị lớn của n- ớc ta, có đến trên 55% dân số là ngời có thu nhập thấp, họ là sinh viên, công nhận tại các khu công nghiệp, ngời lao động, cán bộ công chức mới đi làm, các cặp vợ chồng trẻ Vì vậy, đây là một thị tr… ờng đầy tiềm năng cho các doanh nghiệp có thể khai thác. Sản phẩm cho đối tợng này là đa dạng, thờng là các căn hộ chung c cao tầng có giá trị thấp và nhà cho thuê giá rẻ.
Nhu cầu nhà ở của cả nớc và các khu đô thị có thể tham khảo bảng 3.1.
Bảng 3.1: Dự báo nhu cầu nhà ở đến năm 2010 và 2020
TT Chỉ tiêu 2005 2010 2020
1 Toàn quốc
Dân số 81.914.000 88.300.000 125.000.000
Tổng diện tích (m2) 883.000.000 1.265.400.000 2.500.000.000 Tổng số căn hộ (căn) 17.789.000 22.292.000 41.000.000 DT bình quân đầu ngời
(m2/ngời) 10.8 14.3 20
2 Đô thị
Dân số 22.936.000 29.200.000 41.200.000
Tổng diện tích (m2) 250.002.000 438.000.000 824.000.000 Tổng số căn hộ (căn) 5.208.000 7.692.000 13.733.000 DT bình quân đầu ngời
(m2/ngời) 10.9 15 20
Nguồn: Báo cáo định hớng phát triển nhà ở đến năm 2020, Bộ Xây dựng - riêng năm 2020 là tính toán dự báo theo định hớng
Bên cạnh việc phát triển nhà chung c trung bình, căn hộ cao cấp dành cho ngời có thu nhập cao cũng là một xu hớng phát triển mạnh trong tơng lai. Các chuyên gia thị trờng bất động sản nhà ở đến từ các nớc phát triển có thị trờng nhà ở đi trớc chúng ta đã nhận định "trong những năm tới nhu cầu về nhà ở dành cho giới trẻ sẽ tăng mạnh, họ là thế hệ 8X, 9X - những ngời có trình độ, học vấn cao, thành đạt, thích hởng thụ cuộc sống, đặc biệt họ đủ sức trả tiền mua những căn hộ cao cấp".