III. Nhóm cha sử dụng 7.653 3,7 5.521 2,6 2.323 1,
2.1.4. Thực trạng về kinhdoanh nhà ở
* Đặc điểm của thị trờng nhà đất của Việt Nam
Thị trờng nhà đất của Việt Nam rất khó phân đoạn, đây cũng là đặc điểm chung của các nớc đang phát triển. Các thành phố tại Việt Nam có tốc độ đô thị hóa nhanh, tuy nhiên mức độ khác nhau. Bất kỳ ai cũng có thể tham gia thị trờng nhà đất với t cách khác nhau và cũng có thể rút ra khỏi thị trờng mà
không thể xác định đợc thời điểm. Các mức độ về tài chính cho việc đầu t trong thị trờng này cũng rất khác nhau và cách biệt rất lớn. Các tiêu chí có thể dùng để tiêu chuẩn hóa cho phân đoạn là khó xác định do có quá nhiều sự thay đổi, vì vậy phân đoạn khó đầy đủ, toàn diện và chính xác.
- Thị trờng Việt Nam về cơ bản vẫn là thị trờng phi chính quy: hiện nay có đến 60% -70% hộ gia đình ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Do đó tình trạng của nhà, đất hiện nay là cha đủ điều kiện pháp lý cho các hoạt động giao dịch trên thị trờng và đáp ứng nhu cầu cấp bách của khách hàng.
Hiện nay mặc dù luật kinh doanh bất động sản đã đợc ban hành và thực thi từ tháng 7 năm 2006, nhng những văn bản hớng dẫn dới luật còn thiếu và không đồng bộ. Thị trờng bất động sản Việt Nam cũng cha đợc chính quy hóa. Những yêu cầu về hộ khẩu, nơi c trú, việc làm để có đợc quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở rất khác nhau ở các thành phố, và rất khó khăn đối với các thành phố, và rất khó khăn đối với các thành phố lớn nh Hà Nội, Hồ Chí Minh. Những yêu cầu này cũng là những trở ngại lớn trong việc kích thích nhu cầu về nhà đất ở thị trờng. Ngày 1 tháng 7 năm 2007, luật c trú có hiệu lực. Đây đợc đánh giá là một trong những bớc tiến bộ đáng kể trong việc phá dỡ rào cản kích thích cầu trong thị trờng nhà đất, cũng là điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp nhà nớc đầu t vào thị trờng nhà ở.
- Các yếu tố thị trờng mất cân đối mang nặng tính đầu cơ: việc thực hiện tiến độ dự án đầu t kinh doanh nhà ở và khu đô thị vẫn còn chậm do các thủ tục hành chính phức tạp, quy hoạch, kế hoạch "treo", chính sách đền bù giải phóng mặt bằng có nhiều thay đổi, không nhất quán, các chính sách khuyến khích đầu t xây dựng khu đô thị vẫn cha đợc thực thi đầy đủ. Giá nhà ở vẫn còn cao so với khả năng mua của khách hàng và tốc độ tăng của cung nhỏ hơn nhiều so với tốc độ tăng của cầu. Một số nhà đầu t, đầu cơ vào thị trờng nhà đất, tạo nên cơn sốt "ảo" nhà đất. Nhu cầu về thực về nhà ở của các đối tợng khác còn cha đợc thỏa mãn và ngày càng tăng thêm. Điều kiện ở hiện tại của
một phần lớn dân c trong các thành phố lớn còn khó khăn và hạn chế. Gần đây, Nhà nớc cũng ban hành nhiều luật lệ mới nh luật nhà ở 2006, luật kinh doanh bất động sản 2006, luật c trú 2007 dỡ bỏ nhiều rào cản cho thị tr… ờng nhà đất. Những yếu tố trên làm cho cầu tăng nhanh chóng cả về số lợng và chất lợng.
* Trạng thái thị trờng nhà đất ở nớc ta hiện nay
Thị trờng nhà ở có bốn cấp độ hình thành và phát triển. Thứ nhất, cấp độ sơ khai. Đó là giai đoạn của tất cả mọi ngời đều có thể và đều làm đợc nhà của mình. Giai đoạn này, chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và đợc coi là một bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các tổ chức, cá nhân và các cơ quan quản lý đất đai là các chủ thể có vai trò quyết định. Thứ hai, cấp độ tập trung hóa. Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp đầu t xây dựng. Lúc này, do hạn chế về quỹ đất đai, tài chính và năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản hay khu đô thị. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý đầu t và xây dựng là các chủ thể có vai trò quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa. Đó là giai đoạn của các ngân hàng. Thời điểm này, do sự bùng nổ của các doanh nghiệp đầu t và phát triển bất động sản, nhng với các hạn chế về điều kiện nguồn tài chính, khả năng kinh doanh bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể đủ năng lực để đầu t và phát triển bất động sản. Lúc này các ngân hàng, các tổ chức, các quỹ tài chính trở thành ngời có vai trò quyết định trong việc tham gia dự án này hay dự án khác. Trong cấp độ này, các chính sách về ngân hàng, chính sách tài chính, các ngân hàng, các quỹ đầu t tài chính và các cơ quan quản lý ngân hàng, tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Thứ t, cấp độ tài chính hóa. Khi quy mô của thị trờng nhà ở tăng cao và thị trờng phát triển mạnh, những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trờng nhà ở, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản là sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài
chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng nh các tài trợ cho thị trờng bất động sản nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Thị trờng Việt Nam đang ở cấp độ thứ hai trong bốn cấp độ phát triển của thị trờng nhà ở. Thị trờng nhà ở của các nớc phát triển đều đã ở cấp độ thứ t và khẳng định vai trò to lớn trong nền kinh tế.
Thị trờng nhà ở và bất động sản của nớc ta còn kém phát triển và còn nhiều tồn tại. Biểu hiện trên các mặt sau: mặc dù đã có hàng loạt các văn bản pháp lý bao trùm hầu hết các giao dịch liên quan đến nhà ở đợc ban hành, nh- ng môi trờng luật pháp cho hoạt động của thị trờng nhà còn nhiều thiếu đồng bộ và nhiều văn bản cha phù hợp với thực tế, không đầy đủ hoặc đã lạc hậu. Công tác quản lý nhà nớc đối với hoạt động kinh doanh còn nhiều bất cập, hệ thống cơ quan chuyên trách quản lý Nhà nớc về nhà ở còn nhiều sự chồng chéo giữa các bộ, ban, ngành. Hệ thống doanh nghiệp chuyên đầu t và kinh doanh phát triển nhà ở và khu đô thị đã hình thành nhng chủ yếu là các doanh nghiệp Nhà nớc, cha thu hút đợc nhiều các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác tham gia hoạt động kinh doanh phát triển nhà ở. Nhiều tổ chức kinh doanh phát triển dịch vụ, môi giới bất động sản nhà ở hoạt động tự phát, thiếu sự quản lý của nhà nớc, các sàn giao dịch chỉ mới dừng lại ở mức cung cấp thông tin, giải thích chính sách, chế độ.
Chính sách và cơ chế tài chính cha khuyến khích việc hợp thức hóa kinh doanh nhà ở, mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trớc bạ hiện hành còn khá cao, đang là một trong những nguyên nhân khuyến khích việc mua bán nhà ở thực hiện chủ yếu bằng hình thức trao tay, hoặc không hợp pháp. Biện pháp hỗ trợ tài chính còn đơn điệu, cha đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển thị trờng.
Hệ thống ngân hàng, tín dụng phát triển nhng cha đáp ứng đợc nhu cầu mau bán bất động sản, cũng nh đầu t trong lĩnh vực này. Các công cụ tài chính
nh chứng khoán bất động sản, cổ phiếu của các công ty đầu t kinh doanh bất động sản ch… a phát huy đợc hết vai trò để tháo gỡ luồng tín dụng, tài chính trong lĩnh vực kinh doanh, giao dịch bất động sản.
* Tình hình quản trị marketing và hoạt động marketing trong kinh doanh nhà ở
Qua tìm hiểu và khảo sát một số công ty kinh doanh nhà đất trên một số thành phố và các tỉnh thành, có thể thấy trên thực tế vai trò, chức năng cũng nh các kỹ thuật và hiệu quả của hoạt động marketing cha đợc các công ty kinh doanh nhà nhìn nhận nghiên cứu và áp dụng một cách đúng mực và bài bản. Việc áp dụng chỉ có tính chất manh mún, không liên tục. Các hoạt động quảng cáo thông thờng chỉ thực hiện do một vài mối quan hệ xã hội bắt buộc nên hiệu quả kinh tế không cao. Một vài công ty tập trung vào một số vấn đề của marketing để thực hiện, nhng cha có một chiến lợc cụ thể, cha nhận biết đợc đầy đủ vai trò chức năng của việc quản trị các hoạt động marketing này. Để giải quyết những vấn đề này, bên cạnh việc xác định đợc chiến lợc marketing của công ty thì việc quản trị các hoạt động marketing cũng giữ vai trò quyết định trong việc biến chiến lợc marketing của đơn vị trở thành hiện thực. Hiện nay các công ty đang chỉ cố vợt qua các rào cản của quy định để tiến hành có đợc các dự án đầu t nhà và khu đô thị. Nh đã biết, hoạt động đầu t kinh doanh nhà đất là một lĩnh vực sản xuất kinh doanh mới, xuất hiện dới hình thức công ty đầu t và kinh doanh cha lâu. Hầu hết các công ty này là những công ty đơn thuần hoạt động xây lắp trớc đây, sau khi xuất hiện lĩnh vực mới nhiều triển vọng thì bắt đầu tham gia đầu t và kinh doanh. Do đó, về mặt nhân sự, tổ chức còn thiếu vắng những ngời quản lý chuyên nghiệp, những bộ máy thực hiện chuyên môn chuyên nghiệp những nội dung quan trọng của quản trị kinh doanh nói chung, của marketing nói riêng. Các hoạt động về xây lắp, nhân sự thực hiện việc xây lắp, giám sát, lãnh đạo trong công tác xây lắp và kỹ thuật xây dựng đợc quan tâm nhiều hơn. Đây cũng là một yêu cầu tất yếu bởi kỹ thuật, chất lợng của các công trình là rất quan trọng, xong nếu không có
những hoạt động chuyên môn của Quản trị marketing nói chung thì việc tổ chức các hoạt động đầu t, việc tiêu thụ sản phẩm làm ra, việc xây dựng thơng hiệu có những khó khăn nhất định. Nhận thức đợc điều này, các công ty hiện nay đã bắt đầu thay đổi quan điểm trong hoạt động đầu t và kinh doanh nhà ở và khu đô thị, bớc đầu đã có những hoạt động thuộc về quản trị hoạt động marketing đợc tiến hành trong các hoạt động của công ty. Vì vậy, còn rất nhiều vấn đề trong lĩnh vực quản trị hoạt động marketing cần đợc đa ra và tìm hớng giải quyết, mà quan trọng nhất là quan điểm xuất phát và nhận thức rõ ràng về Quản trị hoạt động marketing.
Tóm lại, có thể nhận thấy một số nét lớn trong quan điểm của các công ty về quản trị hoạt động marketing nh sau:
+ Là một hoạt động mới mẻ, cha có kiểm chứng hiệu quả trong lĩnh vực ĐTKD nhà; bộ máy chuyên nghiệp còn yếu và thiếu; trình độ hiểu biết của cán bộ marketing con non kém, mơ hồ, thiếu kinh nghiệm. Tầm quan trọng của các hoạt động quản trị marketing trong cơ chế thị trờng cha đợc nhận thức đầy đủ, đúng và toàn diện trong bối cảnh đất nớc đang hội nhập vào nền kinh tế thế giới, sự cạnh tranh trong việc đầu t kinh doanh nhà ở và đô thị trở nên khốc liệt hơn.
+ Hiện tại, vẫn tồn tại phổ biến quan niệm cho rằng chỉ cần có đợc dự án đầu t là đảm bảo lợi nhuận và các mục tiêu khác của công ty, không cần tốn thêm chi phí nhân lực, tài chính và thời gian vào các hoạt động marketing. Đối với số công ty này, marketing có lẽ chỉ bao gồm những vấn đề đơn giản thuộc về thông tin về các dự án có thể đầu t: nh công việc tìm kiếm, tiếp cận, đánh giá và xin đợc phê duyệt để đợc lựa chọn cho cơ hội đầu t.
Mặc dù hoạt động marketing của các công ty ĐTKD nhà và đô thị trên cả nớc còn nhiều tồn tại phải hoàn thiện, nhng những gì mà Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị đóng góp cho các thành phố lớn là không thể phủ nhận. Chỉ sau vài năm đầu t và phát triển nhà và khu đô thị mới, ngời dân đã cảm nhận và thay đổi nhiều về quan niệm sống trong các khu đô thị và chung
c. Bộ mặt các thành phố lớn cũng thay đổi hẳn nhờ vào những khu chung c và khu đô thị này. Diện tích ở bình quân, môi trờng sống, nếp sống văn minh của ngời dân ở những khu chung c và đô thị mới này đợc tăng lên không ngừng.