- Giao tiếp, khuyếch trơng Một tập hợp chiến lợc HUD nên xác định bảo đảm hai mặt sau:
4. Xâydựng các chơng trình marketing
3.3.1. Xâydựng các chính sách pháttriển nhà ở dân dụng của Việt Nam
Việt Nam
* Chính sách đất đai
Qua nghiên cứu khảo sát, thấy rằng chính sách đất đai, từ trớc đến nay tại Việt Nam, là loại chính sách tác động mạnh nhất đến sự phát triển nóng lên hay nguội đi của thị trờng bất động sản trong cả nớc.
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: về thực chất đây là quy hoạch và kế hoạch cung cấp đất của 4 cấp chính quyền nhà nớc cho các nhu cầu sử dụng đất đa dạng của phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ 10 năm hay 5 năm. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đợc phân cấp cụ thể từ Quốc hội, Chính phủ và Uỷ ban nhân dân các cấp. Trong các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nên chỉ rõ sự tăng giảm cụ thể của từng loại đất (8 loại đất của nhóm đất nông nghiệp, 10 loại đất của nhóm đất phi nông nghiệp). Qua việc phân tích sự tăng giảm này, các doanh nghiệp kinh doanh trên lĩnh vực này mới lên kế hoạch đầu t, phát triển kinh doanh đáp ứng các yêu cầu sử dụng đất trên địa bàn của từng địa phơng. Thực tế hiện nay, một tồn tại lớn nhất mà chính sách của nhà nớc, chính phủ phải quan tâm giải quyết là vấn đề "quy hoạch", kế hoạch treo". Đây là những quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đợc xây dựng, công bố công khai đúng thẩm quyền nhng không đợc thực hiện hoặc thực hiện nửa vời gây ra những thiệt hại rất lớn đến các đơn vị liên quan.
Bên cạnh đó, các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là thiếu cả về số lợng và chất lợng quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị trên địa bàn. Vì vậy chính sách cần yêu cầu các cấp có thẩm quyền tập trung cho việc xây dựng quy hoạch đất, quy hoạch đô thị chi tiết trên bản đồ địa chính với cùng tỷ lệ (1/1000,1/500) để hỗ trợ cho hoạt động của thị trờng bất động sản. Có nắm chắc đợc những quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng địa phơng, những chiến lợc, kế hoạch hoạt động marketing mới đợc thiết lập để phù hợp với quy hoạch chung.
- Giao đất và cho thuê đất: theo quy định của pháp luật thì chỉ Nhà nớc mới có thẩm quyền giao đất. Thẩm quyền này đã đợc phân cấp trong luật đất đai năm 2003. Nếu mong muốn thực hiện tốt chính sách xã hội về nhà ở cho ngời thu nhập thấp thì chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất là loại chính sách mang tính xã hội rất cao, giúp cho các doanh nghiệp có thể đầu t để thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên chính sách này có nhợc điểm là một số doanh nghiệp đợc giao, do không có yếu tố kinh tế kích thích và ép buộc (sức ép quay vòng vốn), nên thờng bỏ đất hoang hóa, lãng phí. Chính phủ nên chuyển sang cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê để gây sức ép và buộc doanh nghiệp phải chủ động hơn nữa trong việc sử dụng đất có hiệu quả.
Trong thực tế, khi đã có quy hoạch, chỉ khoảng 5-10% diện tích đất cho thuê không thu hồi lại đợc là toàn bộ dự án phát triển nhà và đô thị không thể triển khai. Chính sách của nhà nớc và chính phủ phải rõ ràng và hỗ trợ trong những trờng hợp này, nếu cần thiết thì phải có những chính sách cứng rắn nh cỡng chế để thực hiện thu hồi những diện tích nhỏ trong tổng thể vì lợi ích chung của toàn thể cộng đồng. Việc thực hiện chính sách nh vậy sẽ đảm bảo cho kết quả và các mục tiêu của kế hoạch marketing của các đơn vị trong khu vực đạt đợc đúng thời gian và tiến độ phát triển khu đô thị.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: theo điều 105 Luật đất đai
(năm 2003) quy định, ngời sử dụng đất phải có quyền đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thành phần kinh tế, đã đợc giao đất, đợc thuê đất cha đợc đợc hoàn thành. Việc này gây nhiều khó khăn cho việc hợp pháp hóa những giao dịch trên thị trờng bất động sản, thực tế là nhà nớc cũng thất thu nhiều các loại thuế đối với những giao dịch bất động sản vì lý do này. Chính sách của nhà nớc, chính phủ nên rõ ràng hơn, cụ thể, chi tiết hơn để việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp đầy đủ cho các đối tợng đang sử dụng hợp pháp các diện tích đất đợc giao hoặc thuê. Công việc này hỗ trợ rất nhiều cho sự thuyết phục đối với khách hàng về những dịch vụ sau ban hàng của Tổng Công ty.
- Đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất: gần đây, việc đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất đã đợc làm thí điểm và đợc nhân rộng trong cả nớc. Đây đ- ợc coi là một kênh phân phối đất đai hợp pháp cho các nhu cầu sử dụng đất trong xã hội trên cơ sở các quan hệ kinh tế thị trờng, có tính u việt hơn kênh giao hay cho thuê đất của nhà nớc. Tuy nhiên kênh phân phối này còn nhỏ hẹp, chính sách của nhà nớc nên khuyến khích, thúc đẩy kênh phân phối này để tăng thu cho nhà nớc, công bằng đối với mọi thành phần kinh tế khi có nhu cầu sử dụng đất. Khi thực hiện đợc hoàn chỉnh kênh phân phối này, các hoạt động marketing sẽ có nhiều tự tin hơn khi quảng bá thơng hiệu, tuyên truyền cho khu đô thị chuẩn bị đầu t.
* Chính sách xây dựng
Chính sách xây dựng giữ vai trò quan trọng trong hệ thống chính sách đầu t phát triển thị trờng bất động sản, ảnh hởng trực tiếp đến các chiến lợc và kế hoạch cũng nh những hoạt động marketing. Chính sách nhà nớc về xây dựng nên xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, thiết lập cơ chế tạo điều kiện cho mọi ngời tự lo chỗ ở của mình phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế chung và thu nhập, thực hiện xã hội hóa trong việc phát triển nhà ở. Chính sách xây
dựng nên tập trung khuyến khích mọi thành phần kinh tế đầu t phát triển nhà ở theo dự án, bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời đang thuê, thực hiện chơng trình nhà trả góp hoặc trả chậm, phá bỏ nhà lụp sụp, h hỏng, xuống cấp để xây nhà cao tầng, xây dựng nhà tình nghĩa, nhà lu trú, khu vực tái định c để nhờng địa điểm cho xây dựng các công trình công cộng hoặc khu đô thị mới, hiện đại. Chính sách xây dựng cũng nên u đãi cho việc phát triển xây dựng nhanh chóng, đồng bộ hệ thống cơ sở hạ tầng tại các khu vực kinh tế đặc biệt, khu đô thị mới…
Chính sách ngân hàng tín dụng
Nhà nớc nên có chính sách khuyến khích thúc đẩy các ngân hàng, tổ chức tín dụng tham gia gián tiếp vào thị trờng bất động sản. Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam đang trong giai đoạn đầu của sự phát triển, là một ngành hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao, ít rủi ro, tuy nhiên việc huy động vốn phải kéo dài, ít là 3 năm nhiều đến 30 năm. Nếu nhà nớc không có chính sách cho phép ngân hàng và các tổ chức tín dụng tham gia vào thị trờng này dới hình thức cho vay mua nhà (thế chấp bằng chính ngôi nhà đang ở, hoặc nhà sẽ đợc hình thành trong tơng lai); vay để đầu t bất động sản mà nguồn trả nợ là thu nhập cho thuê từ bất động sản hay việc tăng giá bất động sản; cho vay đầu t vào các dự án bất động sản khả thi, thì thị trờng bất động sản sẽ hoạt động kém, không có tài chính cho thị trờng này hoạt động, ảnh hởng trực tiếp đến các kế hoạch marketing của các công ty kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Với chính sách cởi mở, ngân hàng và các tổ chức tín dụng sẽ tạo ra đợc rất nhiều công cụ tài chính đa dạng cho phép ngời dân không có thu nhập cao có thể sở hữu nhà hoặc tham gia đầu t bất động sản.
* Chính sách tài chính
Chính sách tài chính đúng, đủ sẽ tạo điều kiện đủ cho thị trờng bất động sản phát triển. Nhà nớc nên ban hành nhiều chính sách khuyến khích sử dụng các công cụ tài chính, định giá bất động sản, quỹ đầu t bất động sản, chứng
khoán bất động sản để hỗ trợ cho việc phát triển thị trờng bất động sản nói chung, sáng tạo và xây dựng các chơng trình kế hoạch marketing nói riêng. Những công cụ tài chính nh: trái phiếu thế chấp, chứng chỉ tiền gửi giúp đơn giản hóa các giao dịch mua bán bất động sản. Các quỹ tài chính bất động sản đợc sử dụng nh một công cụ gián tiếp cho các nhà đầu t góp vốn vào bất động sản. Các quỹ này giúp các nhà đầu t nhỏ có thể tham gia thị trờng và cải thiện tính thanh khoản của đầu t bất động sản. Chứng khoán hóa bất động sản là việc chuyển bất động sản thành các chứng khoán có thể trao đổi trên thị trờng chứng khoán. Nhà đầu t bất động sản không trực tiếp nắm bắt bất động sản mà đầu t vào cổ phiếu của bất động sản đó. Nhà nớc và chính phủ cần nghiên cứu để xây dựng cơ chế chính sách nhằm xây dựng và phát triển các quỹ tài chính bất động sản theo hình thức này. Đây là xu hớng phát triển chung của thị tr- ờng bất động sản trên thế giới.