- Giá trị xây lắp tr.đồng 104.009 235.718 440.848 592.088 668.624 Giá trị kinh doanh nhà
2.2.2. Quy trình thựchiện các dựán đầut của HUD
Một trong số nội dung của hoạch định chiến lợc marketing đợc thực hiện ở các bớc trong quy trình thực hiện dự án. Với mỗi dự án cụ thể, tuỳ quy mô, nguồn vốn, hình thức quản lý và thực hiện . mà từng b… ớc trong quy trình có khác nhau.
* Tìm kiếm cơ hội đầu t
Việc tìm kiếm cơ hội đầu t là hoạt động đầu tiên của việc phát triển dự án. Đây là công việc đợc Tổng Công ty coi trọng hàng đầu. Không tìm đợc cơ hội đầu t, coi nh Tổng Công ty không hoạt động, không có nguồn hàng để cung ứng và đứng ngoài lĩnh vực kinh doanh. Để đánh giá đợc cơ hội đầu t cần những phân tích sâu sắc, đánh giá toàn diện tính khả thi của những dự án. Những nghiên cứu về thị trờng, về đặc điểm địa lý, phong tục tập quán dân c, thu nhập bình quân, thói quen tiêu dùng, văn hóa, xã hội, các phân tích hiệu quả kinh tế, tính khả thi của dự án đều phải đ… ợc tiến hành một cách công phu, cẩn thận và chính xác. Tuy nhiên, trong điều kiện hiện tại, những phân tích và nghiên cứu trên cha đợc tiến hành đầy đủ đúng mức, vì do thiếu nhiều thông tin cần thiết về kinh tế, xã hội, địa lý, môi trờng, thị trờng của khu vực phát triển dự án. Nguồn thông tin dự án những cơ hội, những dự án đầu t cơ bản đợc Tổng Công ty xác định nh sau:
- Từ Uỷ ban Thành phố và các Sở trực thuộc: các thông tin về định hớng phát triển của Thành phố, về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch của thành phố, quận, huyện về cơ cấu sử dụng đất đợc công bố công khai.
- Từ nghiên cứu, khảo sát thực tế tình hình sử dụng đất của các quận huyện: theo bản đồ quy hoạch của thành phố, tỉnh thành, đối chiếu với quy hoạch sử dụng và thực tế, công ty tìm kiếm những khu vực đợc quy hoạch là đất làm nhà ở và khu đô thị. Căn cứ vào các số liệu thống kê có liên quan trên địa bàn, Tổng Công ty đề xuất với chính quyền để hình thành lên những dự án phát triển nhà ở tại những địa điểm phù hợp với quy hoạch của vùng, khu vực về kinh tế, xã hội và hiệu quả.
- Từ các cơ quan chủ quản - các bộ, Tổng Công ty khác: thông tin về quy hoạch tổng thể chung của khu vực, địa phơng, những dự án xây dựng phát triển nhà và đô thị có tính quốc gia đợc tìm kiếm từ những nguồn này.
- Từ những nguồn tự tìm kiếm: để chủ động hơn nữa, Tổng Công ty có thể tự tìm kiếm những cơ hội đầu t khác. Hìnhh thức chủ yếu của phơng thức này tìm kiếm dự án, quỹ đất, mua bán doanh nghiệp có quỹ đất lớn, hợp tác kinh doanh. Đối tợng là những đơn vị trên địa bàn thành phố không có chức năng đầu t kinh doanh nhà và đô thị hoặc không đủ năng lực, kinh nghiệm để đầu t, đã đợc giao, hoặc thu đất nhng hiện tại cha sử dụng, sử dụng cha có hiệu quả cao, còn lãng phí.
* Xác định và triển khai các nguồn lực
Bớc tiếp theo, Tổng Công ty tiến hành phân tích và lập kế hoạch triển khai nội dung tiếp theo để thực hiện dự án. Việc chuẩn bị các điều kiện để thực hiện dự án gồm:
+ Nghiên cứu các quy định của pháp luật, các nghị định, văn bản, chính sách của nhà nớc, các quy hoạch phát triển, các yêu cầu của tỉnh, thành phố, của các cơ quan chủ quản để lập thành quy trình thực hiện dự án đầu t. Các dự án đầu t đợc chia thành 3 cấp dự án nhóm A, nhóm B, nhóm C, tuỳ thuộc vào quy mô của tổng mức đầu t; Dự án thuộc nhóm nào thì có cấp quyết định đầu t riêng, cấp phê duyệt riêng. Ngày 30 tháng 1 năm 2003, Chính phủ đã ban hành nghị định số 07/2003/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế đầu t và xây dựng ban hành kèm theo Nghị định 52/1999/NĐ-CP và 12/2000/NĐ-CP với các nội dung cơ bản là phân định rõ cơ quan quản lý về quy hoạch, bao gồm quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn, quy hoạch xây dựng vùng trọng điểm; quy định về phân cấp thẩm quyền quyết định phê duyệt dự án đầu t, bổ sung trách nhiệm của các tổ chức t vấn đầu t và xây dựng, trách nhiệm của các doanh nghiệp xây dựng; Công tác giám sát, đánh giá đầu t; quy định về lập, thẩm định dự án đầu t; thẩm quyền phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán .…
Luật xây dựng ban hành năm 2003; Nghị định số 08/2005/NĐ-CP; Nghị định số 209/2004/NĐ-CP về các quy định về quản lý chất lợng công trình xây dựng; Nghị định 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu t xây dựng công trình đều là những quy định quan trọng mà nhà đầu t phải thực hiện.
+ Phân tích, lập kế hoạch về nguồn vốn. Do các dự án đầu t xây dựng kinh doanh nhà ở và khu đô thị thờng phải sử dụng lợng nguồn vốn rất lớn và lâu dài. Để có thể chủ động và đảm bảo việc thực hiện dự án theo yêu cầu của các nhà quản lý các cấp của Tổng Công ty, công ty phải lên các phơng án về vốn và phơng thức vay hay huy động vốn, thời gian sử dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, lập kế hoạch luồng tiền vào ra của dự án. Hiện tại, Tổng Công ty có thể lựa chọn thực hiện một hay kết hợp những nguồn vốn huy động nh sau:
• Huy động từ phần đóng góp trớc từ khách hàng
• Vay từ các ngân hàng đầu t thơng mại
• Vay từ các tổ chức tài chính phi ngân hàng
• Nguồn vốn kết hợp từ hợp tác, liên doanh
• Nguồn vốn tự có và huy động khác
Thông thờng, Tổng Công ty sẽ kết hợp nhiều hình thức với tỷ lệ khác nhau tuỳ thuộc khả năng và các điều kiện tại thời điểm bắt đầu hình thành dự án. Nhng trong thời điểm hiện nay phải xác định rằng nguồn vốn chính là do nội lực của Tổng Công ty. Nhng thực tế, số dự án đợc phân tích kỹ càng để lựa chọn phơng án về nguồn không nhiều. Thực trạng này một phần lớn l do tínhà
tự chịu trách nhiệm về pháp lý, về tài chính của doanh nghiệp cha đợc nâng cao do cơ chế quản lý của Nhà nớc. Mặt khác là do chính sách đền bù, giải tỏa cho nhân dân cha phù hợp, nên phần lớn các dự án nếu đợc xử lý xong phần đền bù giải tỏa mặt bằng đất dự án, là coi nh lợi nhuận tất yếu. Nguyên nhân nữa là do trình độ chuyên môn không cao nên xem nhẹ phân tích nguồn vốn cho dự án. Không lâu nữa, khi cạnh tranh trong lĩnh vực đầu t kinh doanh nhà và đô thị trở nên gay gắt và toàn diện thì việc phân tích lựa chọn phơng án vốn
là việc vô cùng cần thiết, không thể bỏ qua, ảnh hởng đến tính khả thi của dự án cũng nh ảnh hởng lớn đến chi phí và lợi nhuận.
Sau khi dự kiến đợc nguồn vốn, Tổng Công ty dự kiến phân bổ nguồn vốn, tiến độ sử dụng vốn dựa vào khối lợng các công việc phải tiến hành, tiến độ thực hiện các công việc của dự án. Từ đó, các kế hoạch về tài chính, chi phí, mục đích sử dụng, tiến độ sử dụng đồng tiền vốn đợc xác lập. Đây là tiền đề để Tổng Công ty có thể dàn xếp, phân chia, tính toán thời hạn sử dụng của tổng vốn đầu t và thơng lợng các điều khoản vay nợ với các đơn vị cho vay hay các đối tác.
+ Triển khai tổ chức và nhân sự. Để quản lý thực hiện dự án, làm việc với các bên thiết kế, thi công, t vấn, giám sát.. theo quy trình các bớc tiến hành dự án đã lập ra, Tổng Công ty phải thiết lập cơ cấu tổ chức và nhân sự phù hợp.
- Các quyết định về cơ cấu tổ chức: bộ phận chức năng chuyên môn; bộ phận đền bù giải phóng mặt bằng, bộ phận quy hoạch, quản lý các vấn đề chung, quản lý kỹ thuật, chất lợng, quản lý kế hoạch kinh tế tài chính; Quản lý kinh doanh và khách hàng. Thành lập ban quản lý dự án: phân cấp quản lý tại trụ sở - tại hiện trờng.
- Các quyết định về nhân sự: tuỳ thuộc vào quy mô của dự án, tổng số vốn đầu t để xác định số lợng cán bộ và các ngành nghề chuyên môn cần thiết, xác định trình độ, chất lợng cán bộ, phơng án đào tạo lại ngắn hạn, dài hạn. Phân bổ nhân sự chất lợng, hợp lý và đầy đủ cho các bộ phận chức năng.
+ Công nghệ: tuỳ theo quy mô công trình (cao bao nhiêu tầng, có tầng hầm hay không ), sự phức tạp của môi tr… ờng thi công Tổng Công ty lựa…
chọn các giải pháp công nghệ áp dụng. Vấn đề công nghệ còn phải xem xét về máy móc thiết bị hiện có, việc thuê mớn hay mua sắm thiết bị thi công cũng phải đợc xem xét quyết định để chủ động về tiến độ thực hiện dự án.
+ Tìm kiếm, phân tích đánh giá các nhà thầu phụ, đơn vị thi công, tổ chức cung cấp hàng hóa, dịch vụ. Các tổ chức cung cấp hàng hóa, dịch vụ gồm:
• Các đơn vị t vấn: các công ty thuê làm là: Cung cấp và thực hiện các giải pháp công nghệ nh: xử lý nền móng, công trình ngầm, Thăm dò, khảo…
sát địa chất; Thiết kế công trình; Lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo đầu t; Thiết kế; thẩm định thiết kế kỹ thuật, lập, thẩm định tổng dự toán; Lập quyết toán, thẩm định quyết toán.
• Đơn vị thi công, xây dựng công trình. • Đơn vị cung cấp hàng hóa.
• Các hàng hóa dịch vụ đặc biệt: Phòng cháy chữa cháy; Cấp thoát nớc, điện, xử lý nớc thải…
Tổng Công ty tiến hành phân tích và đánh giá các nhà cung cấp, nhà thầu thi công xây dựng trên hồ sơ chào hàng, mối quan hệ đã có hoặc dựa vào danh tiếng của các nhà cung cấp, nhà thầu, các đơn vị t vấn. Đối với việc đầu t và phát triển nhà đô thị, để xác định tính khả thi của dự án thì cũng cần xem xét dự án trong mối quan hệ với thị trờng.