2.2.1. Khái quát về thị trờng nhà ở Việt Nam
Thị trờng bất động sản nhà đất Việt Nam trải qua các giai đoạn phát triển khác nhau và đang hoàn thiện với sự hoàn thiện về cơ chế và chính sách của nhà nớc. Trong thị trờng nhà đất tại Việt Nam, thị trờng ngầm vẫn là chủ yếu trong khi thị trờng công khai vẫn còn ở mức sơ khai.
Từ năm 1993 trở về trớc, tình hình thị trờng nhà rất đơn giản. Việc mua bán nhà đất đợc diễn ra chủ yếu dới hình thức mua bán với giấy tờ viết tay. Số lợng giao dịch không nhiều và không phổ biến. Nhà đợc giao dịch là nhà ở do nhà nớc sở hữu, sang nhợng dới hình thức "hoa hồng", nghĩa là ngời mua phải trả cho ngời bán một lợng tiền nhất định cho quyền đợc thuê lại nhà nhà nớc.
Luật đất đai năm 1993 quy định đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân. Nhà nớc là đại diện chủ sở hữu và công nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa, thị trờng nhà ở nớc ta mới đợc từng bớc hình thành. Thị trờng nhà ở có những chuyển biến mạnh mẽ: rộng lớn về quy mô, đa dạng với nhiều loại hình kinh doanh và nhiều loại hình sản phẩm (từ bán nền nhà có hạ tầng đến bán móng nhà; bán nhà xây thô và nhà hoàn thiện), tài chính cho phát triển kinh doanh nhà đợc huy động từ nhiều nguồn. Thị trờng nhà, bất động sản đóng một vai trò to lớn và là một trong những động lực chính thúc đẩy phát triển nền kinh tế.
Trong 10 năm (từ 1991 đến 2000) diện tích nhà ở trong cả nớc tăng từ 629 triệu lên hơn 700 triệu m2.Riêng khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m2
(theo báo cáo Bộ xây dựng, về Định hớng phát triển nhà ở đến năm 2020). Luật đất đai năm 2003 ra đời, thay thế luật đất đai năm 1993, luật đất đai
sửa đổi bổ sung năm 1998 và năm 2001, đã hoàn chỉnh chính sách pháp luật đất đai cho cả nớc, đã tạo ra một thị trờng bất động sản sôi động trong cả nớc. Theo nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định các thành phố phải ban hành giá các loại đất cụ thể và phải công bố công khai áp dụng từ ngày 1 tháng 1 hàng năm. Đây là những bớc đầu thực hiện minh bạch hóa trong thị trờng bất động sản. Tuy nhiên do việc áp giá sát giá thị trờng và nằm trong khuôn khổ giá tối thiểu và giá tối đa do Trung ơng quy định, đã làm giá các loại đất tăng cao hơn nhiều so với giá đất đợc áp dụng tự năm 2004 trở về trớc. Mức thay đổi giá đất nh bảng 2.1.
Bảng 2.1: Khung giá đất năm 1994 và 2005 do TW quy định
Loại đất Đơn vị tính Giá đất năm 1994 (1) Giá đất năm 2005 (2) So sánh (lần) giá 2005/giá 1994 1. Đất trồng cây hàng năm x đồng bằngã Nghìnđ/m2
- Giá tối thiểu " 0,10 4 40,00
- Giá tối đa " 1913 90 4,66