Các cơ chế chính thức về tiếp cận đất đai thông qua giao dịch thị trường đã có những bước tiến
đáng kể. Số lượng doanh nghiệp cảm thấy rủi ro do bị thu hồi đất đã giảm đáng kể trong năm 2008 so với 2006. Tuy nhiên, các khảo sát doanh nghiệp cho thấy doanh nghiệp vẫn tiếp tục gặp những cản trở đáng kể trong quá trình xin cấp đất.47
Tình trạng thiếu minh bạch là cản trở chính đối với hiệu quả hoạt động của thị trường vì nó tạo ra những rủi ro và chi phí không cần thiết, mặt khác lại cản trở cạnh tranh công bằng giữa các thành phần. Mặc dù chỉ số minh bạch về bất động sản của Việt Nam cho thấy từng bước đã có những cải thiện nhưng Việt Nam vẫn là một trong những thị trường kém minh bạch nhất trên thế giới tính từ năm 2006.48Lý do chính là do thị trường đất đai đô thị dù mở rộng nhanh chóng nhưng chậm trưởng thành. Những nỗ lực mở rộng thị trường đất đai chính thức chỉ mang lại một số thành công hạn chế khi đại đa số các giao dịch đất đai vẫn nằm ngoài khu vực chính thức. Thị trường đất đai đô thị chú trọng nhiều vào đầu tư đất đai và bất động sản vì mục đích thương mại với sự hậu thuẫn của các chính sách, thể chế đang tiến triển của nhà nước. Nhưng cho đến gần đây, đầu tư của nhà nước và tư nhân trong lĩnh vực xây dựng nhà ở có giá cả phù hợp với đa số người dân còn rất hạn chế.
Ngược lại, việc phát triển thị trường đất đai ở khu vực nông thôn chưa có sự can thiệp nhiều của nhà nước và tỏ ra khá ổn định. Hơn nữa, thị trường đất nông thôn góp phần giải quyết một số khía cạnh hiệu quả kém do phân chia đất hợp tác xã một cách bình quân và tạo ra những tác động tích cực cả về hiệu quả và công bằng. Tuy nhiên, thị trường đất đai nông thôn cũng làm tăng tình trạng người nghèo mất ruộng đất.49
Mặc dù vậy, tình trạng nghèo đói của những người không có ruộng đất đã giảm và điều này càng thấy rõ ở những nơi mà lợi ích từ học hành và từ sự bình đẳng về đầu vào đất đai và các đầu vào phi đất đai cao hơn và các hộ nông dân có nhiều cơ hội hơn trên thị trường lao động. Nhìn chung, thị trường đất đai mới nổi dường như là một yếu tố tích cực trong giảm nghèo nông thôn và cũng chưa có bằng chứng cho thấy tình trạng mất ruộng đất tăng lên ở nông thôn đang kìm hãm đà giảm nghèo chung. Trên thực tế, ước tính
Q U Ả N L Ý T À I N G U Y Ê N T H I Ê N N H I Ê N
C H Ư Ơ N G 2 : Q U Ả N L Ý Đ Ấ T Đ A I
Pêru áp dụng đấu giá công khai để bán đất công và đã đạt những thành công lớn. Các điều khoản đấu giá được công khai trước ít nhất 90 ngày. Người tham gia đấu giá phải hội đủ tiêu chuẩn, nộp tiền cọc và xuất trình kế hoạch kinh doanh có sử dụng đất. Các kế hoạch này cũng được công bố. Nhờ đấu giá hơn 200.000 hécta đất công đã đem lại hơn 50 triệu USD tiền đầu tư, tạo ra nhiều việc làm và góp phần đưa Pêru trở thành một nước xuất khẩu lớn các sản phẩm nông nghiệp và công nghiệp có giá trị cao trong 15 năm qua.
Nguồn:Ngân hàng Thế giới 2010d.
Q U Ả N L Ý T À I N G U Y Ê N T H I Ê N N H I Ê N
C H Ư Ơ N G 2 : Q U Ả N L Ý Đ Ấ T Đ A I 43