Bảo đảm quyền sử dụng đất được thực thi đầy đủ là yếu tố quan trọng nâng cao hiệu quả kinh tế trong sử dụng và quản lý tài nguyên đất đai. Các đổi mới về luật đất đai đã mở rộng và tăng cường đáng kể các “nhóm quyền” liên quan đến đất đai và trong một chừng mực nhất định, khiến người sử dụng đất đai hợp pháp trở thành người sở hữu thực tế, cho dù quyền sở hữu đất đai chính thức vẫn thuộc về nhà nước. Tuy nhiên, các quyền này
vẫn còn chưa đầy đủ và không phải lúc nào cũng được thực thi. Ở đây xin đưa ra một chương trình nghị sự chính sách quan trọng nhằm làm rõ, củng cố, và đơn giản hóa phương thức áp dụng và khẳng định các quyền này.
Trước hết, nâng cao nhận thức còn hạn chế của công chúng về các chính sách đất đai, hoàn thành việc đăng ký đất đai lần đầu, nâng cao năng lực của các hệ thống hỗ trợ pháp lý trong giải quyết các tranh chấp đất đai đều là những yếu tố quan trọng trong thực thi các quyền về đất đai và bảo vệ các quyền đất đai của tư nhân.
Thứ hai, cần khắc phục những hạn chế đáng kể về quyền sử dụng đất hiện nay như hạn chế về mục đích và thời hạn sử dụng đất, mức trần sử dụng đất nông nghiệp, quyền được đền bù và quyền hạn thu hồi đất của nhà nước. Mặc dù thời hạn sử dụng hiện nay đối với đất nông nghiệp dự kiến sẽ kết thúc trong vài năm tới nhưng những tiêu chí và thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất còn chưa rõ ràng đang góp phần gây nên tâm lý thiếu đảm bảo về quyền sử dụng đất nông nghiệp. Mặt khác, đơn giản gia hạn một cách máy móc quyền sử dụng hiện hành thì sẽ không phản ánh được những thay đổi đáng kể trong các đặc trưng của hộ gia đình nông dân (như quy mô hộ, lực lượng lao động và nghề nghiệp), là những tiêu chí được sử dụng trong quá trình giao đất đai hai thập kỷ trước và bảo đảm kết quả bình đẳng của nó.
Các biện pháp hạn chế sử dụng đất như quy định mục đích sử dụng đất (nhất là đối với đất nông nghiệp) và diện tích tối đa đất nông nghiệp mà mỗi hộ gia đình được nắm giữ khiến các hộ gia đình không thể phản ứng một cách hiệu quả với các tín hiệu thị trường (như chuyển đổi từ trồng lúa sang các loại cây trồng khác hay ngành nghề khác có giá trị cao như nuôi trồng thủy sản).46Mô hình quy định thời hạn hiện nay không phản ánh tính chất đa mục đích, đa chức năng của tài nguyên đất đai, và cũng không phù hợp với các tính chất phức tạp của thị trường đất đai hiện đại. Việc tách riêng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản, được quản lý bởi những cơ chế pháp lý và thể chế riêng biệt, ảnh hưởng đến việc bảo
Q U Ả N L Ý T À I N G U Y Ê N T H I Ê N N H I Ê N
đảm chắc chắn các “quyền” này trên thực tế. Quyết định 88/2009/TTg về cấp chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất và các thông tư hướng dẫn triển khai kèm theo là một bước đi đúng giúp giải quyết vấn đề này.
Chính phủ đang soạn thảo Luật Đất đai mới phù hợp với nền kinh tế thị trường đã phát triển đến mức cao hơn, và dự kiến sẽ đưa vào áp dụng trong năm 2011-12. Cần tiếp tục tìm giải pháp để loại bỏ những quy định hạn chế ảnh hưởng đến bảo đảm quyền sử dụng đất, liên quan đến đối tượng sử dụng, loại hình sử dụng, thời hạn sử dụng, phí sử dụng đất, diện tích đất nắm giữ, năm giao đất, v.v. Đất nông nghiệp cần được chuyển đổi thành các hình thức sử dụng đất lâu dài, bảo đảm hơn nhằm nâng cao mức bảo đảm và khuyến khích đầu tư cơ sở hạ tầng, kể cả đầu tư cải thiện độ màu của đất. Giải pháp này liên quan đến đất sản xuất nông nghiệp, đất khai thác trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản và đất sản xuất muối. Nhà nước cũng cần xem xét bãi bỏ quy định hạn chế diện tích đất cấp cho hộ nông nghiệp. Một vấn đề cần quan tâm ở đây là thị trường lao động cần đủ sức tiếp nhận số lượng người lao động mất ruộng đất ngày càng tăng. Do vậy, cần phải chuyển đổi từng bước. Về đất đô thị, cần áp dụng quyền sử dụng đất và các chế độ quản lý phù hợp hơn đối với các chung cư để ngăn ngừa các tranh chấp sau này. Cần làm rõ và hoàn thiện các quy định về quyền hạn thu hồi đất của nhà nước vì mục đích phát triển kinh tế nhằm nâng cao mức bảo đảm quyền sử dụng đất. Để bảo đảm quyền sử dụng đất đầy đủ, cần bãi bỏ quy định sau đây trong Luật Đất đai 2003: “Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ có quyền thu hồi các GCNQSDĐ đã cấp”. Quyền thu hồi GCNQSDĐ chỉ nên trao cho tòa án. Hơn nữa, những hình thức sử dụng mới như quyền sử dụng đất đối với mặt biển và cơ sở hạ tầng cũng cần được cân nhắc trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai mới.