5. Kết cấu của Luận văn
4.2.6.Xây dựng nhà ở tập trung cho công nhân và các hạ tầng xã hội ngoà
rào khu công nghiệp
Theo báo cáo năm 2011 của Ban Quản lý khu kinh tế Quảng Ninh về tình hình triển khai, nghiên cứu xây dựng nhà ở cho công nhân các KCN, nhà ở cho sinh viên và nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh, dự kiến địa điểm xây dựng dự án nhà ở như sau:
- Khu công nghiệp Cái Lân, dự kiến tại phường Bãi Cháy: 20 ha. - Khu công nghiệp Việt Hưng, dự kiến tại xã Việt Hưng: 100 ha - Khu công nghiệp Hải Yên, dự kiến tại phường Hải Yên: 100 ha
Các khu công nghiệp còn lại hiện chưa rõ quy hoạch và địa điểm xây dựng nhà ở cho các đối tượng nêu trên.
Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có dự án nào được triển khai đầu tư xây dựng và chưa có bất cứ quỹ nhà ở nào cho công nhân lao động thuê như quy hoạch. Nguyên nhân cơ bản là nguồn vốn đầu tư và hiệu quả đầu tư. Thực tế cho thấy, đối
với các dự án này nếu chủ đầu tư KCN không bỏ vốn để xây dựng nhà ở cho công nhân vì sự phát triển sản xuất kinh doanh của chính KCN của mình thì không ai đầu tư. Về phía tỉnh thì ngân sách có hạn và các dự án này chỉ thuần tuý mang tính xã hội. Đối với các nhà đầu tư khác, các dự án này vốn đầu tư cao, tốc độ thu hồi vốn rất chậm, hiệu quả thấp nên không hấp dẫn họ.
* Một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc triển khai đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho công nhân lao động tại Quảng Ninh
Thứ nhất, xác định rõ chủ đầu tư, thẩm quyền, thẩm định và quyết định đầu tư.
- Chủ đầu tư cấp I - Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng khu dự án nhà ở: + Ban Quản lý khu kinh tế Quảng Ninh hoặc
+ Doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN - Chủ đầu tư cấp II - Chủ đầu tư dự án nhà ở: + Ban Quản lý khu kinh tế Quảng Ninh + Doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN + Doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp + Doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở
- Thẩm quyền, thẩm định và quyết định đầu tư: Doanh nghiệp đầu tư tổ chức và thẩm định dự án.
Thứ hai, UBND tỉnh Quảng Ninh cần phải có các chính sách ưu đãi cho các
chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Đối với các KCN đang trong giai đoạn hình thành: Chủ đầu tư cấp I tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án nhà ở. Các chi phí này được phân bổ vào giá thuê đất tại KCN.
- Đối với các KCN đã hình thành: UBND tỉnh rà soát, bổ sung quy hoạch, tổ chức thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất mới giao cho chủ đầu tư cấp I hoặc cấp II. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương. Khi phê duyệt quy hoạch dự án nhà ở, UBND tỉnh xem xét, cho phép sử dụng một phần quỹ đất này để xây dựng khu nhà ở thương mại, tạo nguồn bù đắp chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng cho dự án nhà ở.
Thứ ba, UBND tỉnh cần có các ưu đãi với chủ đầu tư dự án xây dựng dự án nhà ở công nhân KCN như:
- Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong dự án.
- Giảm tối đa 50% mức thuế suất thuế GTGT và miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong một thời hạn nhất định đối với hoạt động đầu tư kinh doanh dự án nhà ở. - Hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: Vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định, hoặc vay từ quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có).
Thứ tư, UBND tỉnh cùng Ban Quản lý khu kinh tế và Liên đoàn Lao động tỉnh
nên tập trung thuyết phục các chủ đầu tư hạ tầng các KCN đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, trước hết là KCN Cái Lân, vì đây là nơi có nhu cầu cấp thiết nhất, có năng lực về vốn cũng như thực hiện tốt nhất các chế độ với người lao động. Nên bằng các giải pháp, chính sách hỗ trợ cụ thể để thuyết phục Công ty cổ phần Xi măng và xây dựng Quảng Ninh cùng các nhà đầu tư thứ cấp và tỉnh ký thoả thuận về một khoản tín dụng ưu đãi vì sự phát triển của các doanh nghiệp trong KCN, dự kiến khoảng 20 triệu USD trong thời hạn 20 năm. Nếu đạt được thoả thuận này, tỉnh nên giao cho Ban Quản lý khu kinh tế là chủ đầu tư cấp I và Công ty kinh doanh nhà của tỉnh tổ chức thực hiện dự án nhà ở phục vụ người lao động làm việc tại KCN Cái Lân.
Thứ năm, nếu giải pháp trên không khả thi thì nên thực hiện giải pháp: Ban
Quản lý khu kinh tế là chủ đầu tư cấp I, Công ty kinh doanh nhà hoặc các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở là chủ đầu tư cấp II. Thoả thuận với các doanh nghiệp trong KCN Cái Lân và các doanh nghiệp khác trên địa bàn xung quanh KCN Cái Lân ứng trước một khoản tiền theo thoả thuận trong vòng 20 năm với chủ đầu tư cấp II. Nguồn vốn còn lại do công ty kinh doanh nhà của tỉnh đảm nhận.
Đây là mô hình gắn trách nhiệm giữa các doanh nghiệp với nhau vì người lao động. Giải pháp này tương đối khả thi vì hiện tại các doanh nghiệp đều chi một khoản phụ cấp nhà trọ từ 150 - 200 ngàn đồng cho công nhân ở xa và 100 ngàn đồng tiền hỗ trợ đi lại nếu không được xe Bus của công ty đưa đón. Do vậy, nếu để
một chủ đầu tư đứng ra làm mọi thủ tục đầu tư, huy động vốn, xây dựng, vận hành hoạt động và quản lý an ninh trật tự thì sẽ không làm nổi. Tỉnh, Ban Quản lý khu kinh tế, chủ đầu tư hạ tầng KCN cùng các doanh nghiệp đang hoạt động cần chung tay giải quyết vấn đề này.