Chương 2 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.7 xuất mơ hình nghiên cứu
2.7.1 Cơ sở xây dựng nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Dựa trên kết quả tổng quan tài liệu, nghiên cứu rút ra một số hạn chế trong công tác định giá đất hiện tại cũng như các hạn trong các phương pháp nghiên cứu trước cụ thể như sau:
- Thứ nhất việc xác định các mơ hình, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nghiên cứu trước thường được thực hiện dựa trên mơ hình hồi quy tuyến tính. Tuy nhiên, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của các nghiên cứu này thường được đưa trực tiếp vào mơ hình hồi quy và chưa có sự đánh giá sự phù hợp của các biến quan sát với đối tượng nghiên cứu.
- Thứ hai các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc xây dựng phương trình giá đất, chưa có nghiên cứu nào tìm hiểu sự khác biệt về các yếu tố ảnh hưởng của định giá đất hiện tại và các yếu tố theo cơ chế thị trường.
- Thứ ba một số bất cập trong quy định nguyên tắc định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất và thẩm quyền xác định giá đất chưa được chỉ rõ và cập nhật.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường được dựa trên kết quả từ những mơ hình nghiên cứu đã được xây dựng từ các nghiên cứu trước đây. Tất cả các nhóm nhân tố tự nhiên (TN), nhóm nhân tố kinh tế (KT), nhóm nhân tố Pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước (PLCS), nhóm nhân
19.5 19.8 20.2 20.6 21 22.5 18 18.5 19 19.5 20 20.5 21 21.5 22 22.5 23 2014 2015 2016 2017 2018 2019 D iện tí ch bì nh qn ( m 2/ người )
44
tố xã hội (XH) được giả định có ảnh hưởng tích cực đến giá đất trên thị trường tại thành phố Cần Thơ.
Bảng 2.9 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường
Nhóm yếu tố Ký hiệu
Diễn giải các yếu tố thuộc
tính Nghiên cứu có liên quan
Tự nhiên
TN1 Kích thước mặt tiền Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang,
2011; Ayazli, I. E., 2019
TN2 Hình dạng thửa đất Phan Thị Thanh Huyền, Lị Thị Hồng
và Hồ Thị Lam Trà, 2017.
TN3 Khoảng cách đến trục đường
lớn Nguyễn Mạnh Hùng và ctv., 2008.
TN4 Chiều dài Lò Thị Hồng và Hồ Thị Lam Trà,
2017; Ayazli, I. E., 2019
TN5 Vị trí thửa đất
Northcraft, CA. and Small, LE., 1979; Lò Thị Hồng và Hồ Thị Lam Trà, 2017; Reynolds, JE. and Tower, DL., 1978; Nguyễn Mạnh Hùng và ctv., 2008; Hà Văn Dũng, 2016; Đỗ Thị Bích Nguyệt và ctv., 2018
TN6 Diện tích thửa đất Nguyễn Mạnh Hùng và ctv., 2008; Hà
Văn Dũng, 2016.
TN7
Khoảng cách đến trung tâm (TTTM, TTHC, nơi làm việc, bệnh viện, trường học…)
Reynolds, JE and Tower, DL, 1978; Nguyễn Mạnh Hùng và ctv., 2008; Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang, 2011
TN8 Hướng thửa đất Tác giả đề xuất
Kinh tế
KT1 Khả năng mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất
Northcraft, CA and Small, LE, 1979; Morris A. D., and Michael G. P., 2008; Nguyễn Huỳnh Hoa và ctv., 2015
KT2
Sự kiện kinh tế (có dự án đầu tư, biến động kinh tế trong nước và quốc tế,…)
Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012
KT3 Nhu cầu đất đai trên thị trường Santhakumar S., 2014;
KT4 Nguồn cung đất đai trên thị trường Tác giả đề xuất KT5 Mức thu nhập bình quân của
người dân
Tze San Ong, 2013; Guo, M., and Wu, Q., 2013; Kabba and Li, J., 2011.
Xã hội
XH1 Mật độ dân số khu vực quanh
thửa đất Tze San Ong, 2013
XH2 Trình độ dân trí khu vực quanh thửa đất
Kabba and Li, J., 2011; Nguyễn Quỳnh Hoa và ctv., 2013.
XH3 Đơ thị hóa Luo, Y., 2016; Lê Khương Ninh,
2008.
XH4 An ninh trật tự Nguyễn Quỳnh Hoa và ctv., 2013
XH5 Chất lượng môi trường, cảnh
45
Nhóm yếu tố Ký hiệu
Diễn giải các yếu tố thuộc
tính Nghiên cứu có liên quan
Hạ tầng
HT1 Loại đường (đất, đan,
nhựa,…) Nguyễn Quỳnh Hoa và ctv., 2013
HT2 Tình trạng ngập Nguyễn Quỳnh Hoa và ctv., 2013
HT3 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Lê Khương Ninh, 2008
HT4 Cơ sở hạ tầng xã hội Jin Han Park et al., 2017
HT5 Độ rộng của đường (lộ giới) gắn với thửa đất
Nguyễn Quỳnh Hoa và ctv., 2013; Nguyễn Huỳnh Hoa và ctv., 2015
HT6 Tình trạng điện, nước, internet, viễn thơng...
Phan Thị Thanh Huyền, Lò Thị Hồng và Hồ Thị Lam Trà, 2017
Pháp lý, chính sách điều tiết của
Nhà nước
PLCS1 Chính sách thuế (tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng)
Yang Wang et al., 2017; Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012.
PLCS2
Chính sách quy hoạch của Nhà nước (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng)
Yang Wang et al.,2017; Lê Khương Ninh, 2008
PLCS3 Chính sách từng loại mục đích
sử dụng đất Nguyễn Quỳnh Hoa và ctv., 2013
PLCS4 Giấy tờ pháp lý của thửa đất Santhakumar S., 2014 Phạm Phương
Nam và ctv., 2019.
PLCS5 Chính sách tiền vay/lãi suất
Douglas, S. and William T. Z., 1993; Xiaolu, G. and Yasushi, A., 2007; Shaojian, W., et al., 2018; Phan Thị Thanh Huyền, Lò Thị Hồng và Hồ Thị Lam Trà, 2017
Nhóm yếu tố cá biệt
K1 Mơi giới Tác giả đề xuất
K2 Đầu cơ đất đai Tác giả đề xuất
K3 Phong thủy Tác giả đề xuất
Giá đất
GĐ1 Giá đất dựa vào giá giao dịch
thị trường Tác giả đề xuất
GĐ2 Giá đất dựa vào giá trị sử dụng
của đất Tác giả đề xuất
GĐ3 Giá đất dựa vào quy định của
pháp luật Tác giả đề xuất
GĐ4 Giá đất trên địa bàn thành phố
Cần Thơ hiện nay là hợp lý Tác giả đề xuất
(Nguồn: tác giả tổng hợp, 2020)
Nghiên cứu tiến hành xác định và phân tích các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường theo 06 nhóm yếu tố: tự nhiên, kinh tế, xã hội, hạ tầng, pháp lý chính sách Nhà nước và nhóm các yếu tố cá biệt bằng các phương pháp nghiên cứu như thống kê mơ tả, phân tích hệ số Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố khám phá (EFA). Tác giả thay đổi nhóm yếu tố khu vực thành nhóm yếu tố tự nhiên bao gồm các đặc điểm tự nhiên của giá đất, đồng thời kết hợp với ý kiến chuyên gia và điều kiện thực tế tại thành phố Cần Thơ bổ sung các yếu tố môi giới và đầu cơ vào nhóm kinh tế. Sau khi bổ sung và điều chỉnh thang đo Likert được đánh giá theo 5 mức độ.
46
2.7.2 Xây dựng thang đo các biến trong mơ hình nghiên cứu
Những câu hỏi theo từng thang đo là những câu hỏi được kế thừa từ các mơ hình nghiên cứu trước đồng thời có bổ sung và điều chỉnh một số biến như yếu tố phong thủy, yếu tố môi giới, yếu tố đầu cơ đất đai được các chuyên gia cho rằng phù hợp với đặc trưng của thành phố Cần Thơ. Thang đo được sử dụng để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường trường hợp nghiên cứu tại thành phố Cần Thơ bao gồm 6 nhân tố độc lập với 32 biến quan sát được đo lường
dựa trên cơ sở xây dựng thang đo như sau:
Bảng 2.10 Thang đo các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và định giá đất
Nhóm yếu tố Ký hiệu Diễn giải các yếu tố thuộc tính Thang đo
Tự nhiên
TN1 Kích thước mặt tiền Likert 1 - 5
TN2 Hình dạng thửa đất Likert 1 - 5
TN3 Khoảng cách đến trục đường lớn Likert 1 - 5
TN4 Chiều dài Likert 1 - 5
TN5 Vị trí thửa đất Likert 1 - 5
TN6 Diện tích thửa đất Likert 1 - 5
TN7 Khoảng cách đến trung tâm (TTTM, TTHC, nơi
làm việc, bệnh viện, trường học…) Likert 1 - 5
TN8 Hướng thửa đất Likert 1 - 5
Kinh tế
KT1 Khả năng mang lại thu nhập hoặc sinh lời của
thửa đất Likert 1 - 5
KT2 Sự kiện kinh tế (có dự án đầu tư, biến động kinh
tế trong nước và quốc tế,…) Likert 1 - 5
KT3 Nhu cầu đất đai trên thị trường Likert 1 - 5
KT4 Nguồn cung đất đai trên thị trường Likert 1 - 5 KT5 Mức thu nhập bình quân của người dân Likert 1 - 5
Xã hội
XH1 Mật độ dân số khu vực quanh thửa đất Likert 1 - 5 XH2 Trình độ dân trí khu vực quanh thửa đất Likert 1 - 5
XH3 Đơ thị hóa Likert 1 - 5
XH4 An ninh trật tự Likert 1 - 5
XH5 Chất lượng môi trường, cảnh quan công cộng Likert 1 - 5
Hạ tầng
HT1 Loại đường (đất, đan, nhựa,…) Likert 1 - 5
HT2 Tình trạng ngập Likert 1 - 5
HT3 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Likert 1 - 5
HT4 Cơ sở hạ tầng xã hội Likert 1 - 5
HT5 Độ rộng của đường (lộ giới) gắn với thửa đất Likert 1 - 5 HT6 Tình trạng điện, nước, internet, viễn thông... Likert 1 - 5
Pháp lý, chính sách điều tiết của Nhà nước
PLCS1 Chính sách thuế (tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng) Likert 1 - 5 PLCS2 Chính sách quy hoạch của Nhà nước (quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) Likert 1 - 5 PLCS3 Chính sách từng loại mục đích sử dụng đất Likert 1 - 5
PLCS4 Giấy tờ pháp lý của thửa đất Likert 1 - 5
PLCS5 Chính sách tiền vay/lãi suất Likert 1 - 5
Nhóm yếu tố cá biệt
K1 Mơi giới Likert 1 - 5
K2 Đầu cơ đất đai Likert 1 - 5
47
(Nguồn: tác giả tổng hợp, 2019)
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Tại chương này, luận án đã tổng hợp được các nghiên cứu của nước ngoài và các nghiên cứu trong nước về các phương pháp định giá đất thường được sử dụng trong quá trình định giá đất đai cũng như các kinh nghiệm, phương pháp về định giá đất từ các nước quanh khu vực. Bên cạnh đó luận án đã tổng hợp và đưa ra một số khái niệm như: khái niệm định giá đất, khái niệm giá đất, kinh tế thị trường, thị trường bất động sản, mục đích vai trờ của định giá đất. Đồng thời, trên cơ sở hệ thống và tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng đến định giá đất từ các nghiên cứu trước, luận án đã xây dựng nhóm nhân tố ảnh hưởng và thang đo các biến trong mơ hình nghiên cứu các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Đây chính là những cơ sở cho việc lựa chọn các biến để xây dựng bảng khảo sát cũng như xây dựng mơ hình hồi quy ứng dụng cho việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường.
Nhóm biến phụ thuộc
Giá đất GĐ1 Giá đất dựa vào giá giao dịch thị trường Likert 1 - 5
GĐ2 Giá đất dựa vào giá trị sử dụng của đất Likert 1 - 5 GĐ3 Giá đất dựa vào quy định của pháp luật Likert 1 - 5 GĐ4 Giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ hiện nay
48