Chương 2 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.2 Tổng quan về kinh tế thị trường và thị trường bất động sản
2.2.3 Quá trình hình thành thẩm định giá ở Việt Nam
Ngày 03 tháng 08 năm 1957, Thủ tướng có Chỉ thị số 353/TTg về việc phân công quyết định giá, phân công cho Bộ thương nghiệp là cơ quan thay mặt Nhà nước quản lý vật giá trong toàn quốc (hàng hóa thời điểm này chủ yếu thóc, ngơ, đỗ tương, lạc nhân, đường, muối, thịt lợn sống, bông xơ, chè, thuốc là, thuốc lào, đay, cối, gạch, ngói, gạo tẻ, muối, thịt lợn, vải điềm bâu, giấy, viết, xăng, dầu hỏa v.v...).
Đến ngày 24 tháng 6 năm 1965 Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 106-CP quy định nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức bộ máy của Ủy ban Vật giá Nhà nước có trách nhiệm thống nhất quản lý vật giá toàn quốc.
Đến ngày 26 tháng 10 năm 1992 Ban Vật giá Chính phủ (tiền thân là Ủy ban Vật giá Nhà nước) được thành lập theo Nghị định số 02/CP của Chính phủ có chức năng nghiên cứu chính sách và giúp Chính phủ quản lý, chỉ đạo về cơng tác giá cả trong cả nước. Đến ngày 9 tháng 02 năm 1998 Ban Vật giá Chính phủ thành lập Trung tâm Thẩm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ (tiền thân cơng ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC)) hiện nay theo Quyết định số 14/1998-QĐ-BVGCP, có trụ sở tại Hà Nội. Khoảng hơn một năm sau, ngày 09 tháng 09 năm 1999 Ban Vật giá Chính phủ đã ban hành quyết định số
20
108/1999/QĐ-BVGCP về việc thành lập Trung tâm Thông tin và Kiểm định giá Miền Nam trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ - tiền thân Cơng ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) hiện nay, có trụ sở tại thành phố Hồ Chí Minh. Hai Trung tâm đã đáp ứng được nhu cầu thẩm định giá cơ bản của khách hàng từ Trung ương đến địa phương. Cơ cấu giá trị thẩm định tài sản khu vực nhà nước đạt khoảng 80%, 20% còn lại là giá trị thẩm định cho nhu cầu của các thành phần kinh tế khác.
Để phù hợp với cơ chế quản lý giá mới trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, ngày 19 tháng 9 năm 2002, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 122/2002/QĐ-TTg về việc chuyển Ban Vật giá Chính phủ vào Bộ Tài chính và thành lập Cục Quản lý giá theo Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2003. Tại thời điểm này Cục Quản lý giá là đơn vị thuộc Bộ Tài chính, giúp Bộ trưởng Bộ Tài chính thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá trong đó bao gồm thẩm định phương án giá đối với hàng hóa, dịch vụ (bao gồm cả khung giá các loại đất) (Quyết định 2386/QĐ-BTC ngày 20 tháng 11 năm 2017 của Bộ Tài chính).
Cơng tác định giá đất ở Việt Nam thực sự được quan tâm và dịch vụ định giá đất, dịch vụ định giá bất động sản phát triển mạnh mẽ trên thị trường từ sau khi Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 ra đời. Sau đó Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Tiếp theo đó Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28 tháng 4 năm 2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai năm 2003) và Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng Quyết định số 1408/QĐ-BXD ngày 04 tháng 12 năm 2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006). Tuy nhiên tại thời điểm này lại phát sinh sự chồng chéo giữa Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng về nhiệm vụ định giá đất do theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ quản lý định giá bất động sản (bao gồm định giá đất), theo văn bản hướng dẫn Luật Đất đai năm 2003, Bộ Tài chính được giao nhiệm vụ quản lý nhà nước về định giá đất và hệ thống dịch vụ định giá đất trên thị trường.
21
Trên cơ sở Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002 ra đời (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2002) quy định các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá bao gồm đất đai và đây cũng là văn bản pháp quy chính thức cho phép thành lập các doanh nghiệp thẩm định giá bao gồm: Doanh nghiệp Nhà nước và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác để thẩm định giá các tài sản của Nhà nước, tài sản của tổ chức, cá nhân trong xã hội. Căn cứ tình hình thực tế và quy mơ hoạt động của nghề thẩm định giá, Hội Thẩm định giá Việt Nam (Vietnam Valuation Association - VVA) được thành lập theo Quyết định số 138/2005/QĐ-BNV ngày 26 tháng 12 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Nội vụ về việc cho phép thành lập Hội Thẩm định giá Việt Nam hoạt động theo Điều lệ của Hội được Bộ trưởng Bộ Nội vụ phê duyệt và chịu sự quản lý Nhà nước của Bộ Tài chính. Hội Thẩm định giá Việt Nam là thành viên của Hiệp hội định giá thế giới (World Association of Valuation Organizations - WAVO), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (International Valuation Standards Committee - IVSC), Hiệp hội Thẩm định giá Đông Nam Á (Asean Valuation Association - AVA). Hội đã được Bộ Tài chính cho phép tổ chức đào tạo định giá viên, cấp chứng chỉ đào tạo và người có chứng chỉ đã qua đào tạo được đăng ký dự thi hành nghề định giá viên do Bộ Tài chính tổ chức. Hiện nay, mọi hoạt động quản lý về định giá ở Việt Nam đều do Cục Quản lý giá của Bộ Tài chính thực hiện.
Ngày 20 tháng 6 năm 2012 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thơng qua Luật giá số 11/2012/QH13 để thay thế Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2013) nhằm giúp xây dựng được một hành lang pháp lý cần thiết cho sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của nghề thẩm định giá, phù hợp với sự vận hành của nền kinh tế theo cơ chế thị trường, bảo đảm hoạt động thẩm định giá được thực hiện theo đúng yêu cầu của Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và từng bước hội nhập quốc tế.
Ngày 14 tháng 01 năm 2019, Bộ Tài Chính ban hành văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTC năm 2019 hợp nhất Nghị định hướng dẫn Luật giá về thẩm định giá quy định Nội dung và thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá; tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; tiêu chuẩn và thẻ thẩm định viên về giá; tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá; giá dịch vụ thẩm định giá; trình tự, thủ tục cấp, thu hồi giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; hình thức, phạm vi cung cấp dịch vụ thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá nước ngồi tại Việt Nam; trình tự, thủ tục thẩm định giá của Nhà nước.
22
Có thể nói rằng, ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so với các nước trên thế giới (ban đầu Công tác thẩm định giá chủ yếu phát sinh từ nhu cầu mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước) trong khi công tác thẩm định giá như một nhu cầu cấp bách trong việc vận hành nền kinh tế xã hội nhất là công tác định giá đất. Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 là cột mốc đánh dấu quan trọng cho việc phát triển những hành lang pháp lý quan trọng đầu tiên, tương đối hoàn chỉnh, thúc đẩy cho ngành thẩm định giá Việt Nam họat động theo khuôn khổ thống nhất.
Luật Đất đai năm 2013 đã tiếp cận và thể hiện cơ bản đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với q trình thực hiện sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Tuy nhiên trên thực tế việc áp dụng các quy định pháp luật vẫn còn gặp nhiều bất cập. Hiện tại việc quyết định giá đất cụ thể vẫn do Nhà nước quyết định, và kết quả từ các đơn vị thẩm định giá độc lập chỉ làm cơ sở tham khảo cho Hội đồng thẩm định giá. Bên cạnh đó các giao dịch bất động sản giữa cá nhân với cá nhân không được thẩm định giá mà chủ yếu do người mua và người bán tự thỏa thuận, Nhà nước chưa có cơ chế quản lý về giá đất giao dịch trên thị trường do đó giá đất giao dịch hiện nay trên thị trường vẫn là một ẩn số đối với cơ quan Nhà nước làm cho việc xác định giá đất trên thị trường vơ cùng khó khăn đồng thời chúng ta cũng chưa xây dựng được cơ chế xử lý tranh chấp về giá đất một cách hiệu quả.
2.2.4 Q trình đổi mới chính sách tài chính đất đai ở Việt Nam
Các quan hệ giao dịch về đất đai đã xuất hiện từ khi có chiếm hữu tư nhân về đất đai, nhưng trên thực tế cho đến thế kỷ XI, sau khi thốt khỏi ách đơ hộ phong kiến phương Bắc, các quan hệ giao dịch về đất đai của nước ta mới được ghi lại trong sách. Vào thế kỷ XI, trên lãnh thổ Đại Việt đã tồn tại hai hình thức sở hữu về đất đai là hình thức sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân. Hình thức sở hữu nhà nước do tư tưởng công hữu xem vua là chúa đất tối cao, vua là người làm chủ toàn bộ ruộng đất trong phạm vi lãnh thổ Quốc gia. Hình thức sỏ hữu tư nhân về ruộng đất đã rất phát triển vào thời Lý. Bằng chứng lịch sử ghi nhân việc Thần tích Lý Thiên Cương mua hơn 70 mẫu ruộng cúng cho làng làm công bản (Đại Việt sử ký tồn thư, 1967 trích dẫn của Hồng Việt, Hồng Văn Cường, 2008).
Đến cuối thế kỷ XIX, thực dân Pháp xâm lược Đông Dương. Từ lúc này các chính sách liên quan đến ruộng đất của Việt Nam hồn tồn bị tác động bởi chính quyền thực dân. Đảng Cộng sản Việt Nam thành lập năm 1930 đã thông qua
23
Chánh cương vắn tắt của Đảng, trong đó Đảng chủ làm: tư sản dân quyền và thổ địa cách mạng để đi tới xã hội cộng sản. Như vậy, với sự thành lập của Đảng lần đầu tiên trong lịch sử Việt Nam, việc đem lại ruộng đất cho nông dân được coi là nhiệm vụ chiến lược gắn liền với nhiệm vụ giải phóng dân tộc. Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa năm 1959 được Quốc Hội thơng qua ngày 31 tháng 12 năm 1959 không công nhận sự tồn tại của thị trường đất đai, mọi hoạt động mua bán chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố đất đai đều bị nghiêm cấm, tuy nhiên trên thực tế vẫn có một thị trường “ngầm”, mọi hoạt động mua bán đều bằng giấy tay, khơng có sự chứng thực của cơ quan nhà nước (Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường, 2008).
Sau khi Việt Nam hoàn toàn độc lập vào năm 1975, Đảng và Nhà nước Việt Nam xây dựng nền kinh tế tập trung, bao cấp, đất đai thực sự là tài sản chung của quốc gia được Nhà nước trực tiếp phân phối cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình theo ngun tắc bình qn. Thời điểm đó, Việt Nam chưa có khái niệm giá đất và thị trường đất đai chính thức bởi vì Nhà nước nghiêm cấm mua, bán, phát canh thu tơ đất đai dưới mọi hình thức (Điều 53 Luật đất đai năm 1987).
Hiến pháp năm 1992 là Hiến pháp đầu tiên của Việt Nam ghi nhận nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Luật đất đai năm 1993 cho phép người sử dụng đất được các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 3 Luật đất đai năm 1993). Như vậy, thuật ngữ giá đất lần đầu tiên xuất hiện trong Luật đất đai năm 1993 với tư cách và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhà nước ấn định hàng năm.
24
Bảng 2.4 Quá trình đổi mới chính sách tài chính đất đai kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam có hiệu lực
Giai đoạn Chính sách đất đai Luật Đất đai năm 1987 (từ 01/01/1988 đến 14/10/1993)
Luật Đất Đai năm 1993 (từ 15/10/1993
đến 31/12/1998)
Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai
năm 1993 (từ 01/01/1999 đến
31/6/2004)
Luật Đất đai năm 2003 (từ 01/07/2004 đến 31/6/2013)
Luật Đất đai năm 2013 (từ 01/7/2014 đến nay) Quyền của người sử dụng đất tham gia thị trường Khơng có các quyền được tham gia thị trường quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê và thế chấp.
Hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê và thế chấp; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất (hạn chế trong một số trường hợp) hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và góp vốn.
Hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn; tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất hoặc tổ chức kinh tế nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp, tặng cho theo pháp luật, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. Hồn chỉnh hơn về quyền và nghĩa vụ về đất đối với tổ chức kinh tế nước ngoài tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế của tổ chức nước ngoài. Cơ chế quản lý giá đất Đất khơng có giá trị và khơng có giá trên thị trường Đất có giá và giá đất do Nhà nước quy định Đất có giá và giá đất do Nhà nước quy định (được điều chỉnh cao hơn trước đó)
Đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường.
Đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất.
25
Nhà nước Việt Nam thực hiện quá trình đổi mới vào năm 1986 dựa trên nguyên tắc vận hành nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được Quốc hội phê chuẩn vào cuối năm 1987, đến nay Luật Đất đai đã ban hành 4 lần vào các năm 1987, 1993, 2003 và 2013 và được sửa đổi, bổ sung 2 lần cơ bản thể hiện đầy đủ các mặt của q trình đổi mới chính sách đất đai khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường ở những điểm sau: (i) Quyền của người sử dụng đất được mở rộng từng bước phù hợp với các quan hệ kinh tế trong cơ chế thị trường, (ii) Giá đất được pháp luật thừa nhận dựa trên các quyết định hành chính để xác định giá đất theo thẩm quyền của Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, (iii) Giá trị bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất đã được tính với giá đất ngày càng cao hơn nhưng chưa được tính theo giá đất phù hợp với thị trường.