Chương 4 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.6 Giải pháp định giá đất tại thành phố Cần Thơ trong điều kiện nền kinh tế thị
kinh tế thị trường
4.6.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về định giá đất
- Cơ cấu các chuyên gia định giá đất ngoài khu vực Nhà nước, nhà khoa học vào Hội đồng thẩm định giá đất nhằm giảm thiểu những rủi ro tham nhũng cũng như tạo sự công khai minh bạch trong việc Nhà nước quy định và quyết định giá đất, tránh việc khiếu nại, khiếu kiện về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước vừa là cơ quan thu hồi đất vừa là cơ quan quyết định giá bồi thường.
- Định hướng quan trọng là phải chuyển từ việc xây dựng giá (hay khung giá) sang đề ra những nguyên tắc cho việc định giá và thẩm định giá để chuyển từ cơ chế hai giá sang cơ chế một giá chung thống nhất theo thị trường. Tăng thêm quyền cho địa phương trong việc xác định giá đất và bất động sản phù hợp với địa phương.
- Điều tiết cung cầu đất đô thị. Để điều tiết nguồn cung Nhà nước cần tăng cường quản lý bằng pháp luật. Hệ thống văn bản pháp luật về đất đai là cơng cụ củ yếu để thực thi chính sách đất đai của Nhà nước thơng qua việc ban hành các văn bản về chính sách tài chính, thuê và giao dịch đất đai như thuế thu nhập từ đất, các lệ phí, các khoản đóng góp khác. Đặc việt cơng cụ thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng để buộc các đối tượng cung đất theo định hướng quản lý của Nhà nước, muốn tăng lượng cung thì cần giảm các khoản thuế và ngược lại. Đối với tình trạng tăng cầu đất ở Nhà nước cần tăng cường sử dụng chính sách thuế thu nhập từ việc kinh doanh nhà ở hay thuê đối với đất, nhà ở mà khơng sử dụng (có tính chất đầu cơ). Đồng thời tăng cường khuyến khích xây dựng nhà ở cao tầng, chung cư với giá cả hợp lý nhằm đảm bảo nhu cầu nhà ở chính đáng cho các tầng lớp dân cư.
- Quy định cho người dân tự đăng ký giá đất hàng năm làm cơ sở tính thuế và tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đồng thời là nguồn dữ liệu cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường nhằm hướng tới xây dựng một hệ thống quản lý giá đất chun nghiệp. Nhà nước có chính sách khuyến khích khơng dùng tiền mặt đối với giao dịch bất động sản, hướng đến bắt buộc thanh toán qua ngân hàng khi giao dịch bất động sản nhằm quản lý giá giao dịch, có quy định chế
136
tài, xử lý mạnh đối với trường hợp không ghi giá đất thực trên các hợp đồng chuyển nhượng. Các cơ quan quản lý, báo chí cần nâng cao nhận thức của người dân về việc ghi đúng giá trị đất đai trên hợp đồng để không gặp phải các rủi ro pháp lý.
4.6.2 Cải cách chính sách về thuế và phí liên quan đến đất đai
- Quy định áp dụng mức thuế suất cao đối với các trường hợp có đất nhưng khơng sử dụng bỏ trống, sử dụng đất không đúng tiến độ, sử dụng đất khơng hiệu quả, xem như là một chế tài có mục đích nâng cao hiệu suất và hiệu quả sử dụng đất.
- Quy định mức thuế lũy tiến cao đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng rồi tiếp tục chuyển nhượng trong thời gian ngắn nhằm ngăn chặn tình trạng sốt giá đất cục bộ tại khu vực xung quanh dự án hạ tầng hoặc trước những thông tin biến động kinh tế hay thông tin quy hoạch.
4.6.3 Chính sách quy hoạch hợp lý nhằm làm tăng giá trị đất đai
- Chính sách quy hoạch làm tăng giá trị đất đai do đó nhà quản lý cần cần quan để tạo dựng các cơ chế thu hữu hiệu nhằm nâng cao nguồn thu từ đất đai như: đối với vùng đô thị việc phát triển hạ tầng phải gắn với quy hoạch sử dụng đất đai kề bên hạ tầng nhằm thu được phần giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại để sử dụng vào chi trả cho phát triển hạ tầng, giảm áp lực cho ngân sách, giải quyết tái định cư tại chỗ, đem lại công bằng cho những người dân phải di dời làm cơng trình, đồng thời khắc phục tình trạng khơng đảm bảo cảnh quan đơ thị, tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo tạo cho đơ thị một bộ mặt văn minh, hiện đại cũng như giảm vấn nạn đầu cơ đất đai đối với các dự án hạ tầng.
- Việc lập quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất phải đưa ra một kịch bản phát triển làm cho giá trị đất đai tăng lên nhằm tạo tính hấp dẫn thu hút nhà đầu tư thay cho mục đích giảm giá đất để thu hút đầu tư cụ thể:
+ Đối với vùng ven đô đặc trưng vừa đô thị, vừa nông thôn đề xuất xây dựng vùng ven đô trở thành thành phố ngoại ô bằng cách mở rộng không gian thành phố theo hướng hình thành đơ thị vệ tinh, trung tâm phụ, bổ sung những ngành công nghiệp, thương mại hay dịch vụ, nhằm: (i) giảm áp lực về dân số tại khu vực đô thị, nâng số lượng lao động tại địa phương, (ii) là nơi tập trung của nhiều tập đồn, cơng ty đầu não thu hút lao động tri thức, (iii) nâng quy mô không gian thương mại bán lẻ, quy mô đất sản xuất công nghiệp lớn hơn quy mô đất ở, (iv) trang bị đủ những dịch vụ giải trí, tiêu dùng của một thành phố và đặc biệt là cung cấp nhà ở tiện nghi giá rẻ có quyền sở hữu riêng thay vì như hiện nay Cái Răng chỉ tập trung xây dựng khu dân cư, nhưng manh múng, nhỏ lẻ, đất đai chưa được khai thác hiệu quả mà chủ yếu là phân lô bán nền thu lợi nhuận, kết hợp với đầu
137
cơ đẩy giá đất tại các khu dân cư tăng lên nhiều lần so với thu nhập bình qn đầu người làm cho cung khơng gặp được cầu dẫn đến tình trạng lạng phí đất đai.
+ Đối với vùng nông thôn đề xuất phát triển nông nghiệp nơng thơn nhằm
duy trì khơng gian sinh thái nông nghiệp xung quanh đô thị và cung cấp những thực phẩm tươi sống, rau, quả cho vùng đô thị đặc biệt mang lại sự gần gũi về cảnh quan giữa thành phố và nông thôn, tiếp nhận dần các chức năng kinh tế của các đô thị lớn trên cơ sở phù hợp với điều kiện, tập quán, lợi thế từng vùng. Đặc biệt cần đẩy mạnh việc xây dựng các trục chính cơ sở hạ tầng đảm bảo kết nối kinh tế xã hội, liên kết vùng nhất là về thủy lợi, giao thông, viễn thông đảm bảo liên kết ở mọi vùng sinh thái đồng thời có biện pháp kiểm sốt để hạn chế các khu đô thị tự phát, phân lơ bán nền đất nơng nghiệp, tránh tình trạng thu hút đầu tư một cách ồ ạt, không chọn lọc làm tăng giá đất trong thời gian ngắn nhưng nhà đầu tư không đủ năng lực dẫn đến dự án bị bỏ ngõ, kéo dài nhiều năm chưa thực hiện.
- Bổ sung cơ chế đóng góp tài chính từ các nhà đầu tư và cả người dân để
thực hiện quy hoạch và hưởng lợi từ quy hoạch như vậy sẽ giảm áp lực bồi thường, hỗ trợ tái định cư cũng như tăng sự đồng thuận.
4.6.4 Một số giải pháp nâng cao trình độ chuyên môn
Tổ chức thường xuyên các lớp đào tạo ngắn hạn về nâng cao nghiệp vụ quản lý ở các cấp quản lý, cấp trên tổ chức đào tạo cho cấp dưới về
nghiệp vụ định giá đất theo một chương trình thống nhất.
Tăng cường, đầu tư trang thiết bị chuyên dụng, đổi mới công nghệ hiện đại để phục vụ công tác xây dựng dữ liệu làm cơ sở thành lập vùng giá trị đất đai. Hướng tới tương lai có dữ liệu đồng bộ phục vụ đa mục tiêu trong ngành quản lý đất đai.
Tổ chức các Hội thảo để học hỏi kinh nghiệm, năng lực từ các tổ chức phát triển quốc tế hoặc các nước phát triển. Cử các cán bộ chuyên môn đi đào tạo, học hỏi kinh nghiệm, tiếp xúc và làm quen với các phương pháp và kỹ thuật trong khoa học định giá đất ở một số nước phát triển.
Bồi dưỡng nghiệp vụ và dịch vụ về giá và thẩm định giá tạo ra hệ thống cơ sở dữ liệu đáng tin cậy phục vụ cho hoạt động thẩm định giá. Quan tâm và nâng cao vai trò hoạt động của Hội Thẩm định giá Việt Nam; Tăng cường hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá (Việt Nam đã là thành viên Hiệp hội Thẩm định giá các nước ASEAN (AVA)).
Trong giai đoạn hiện nay, địa bàn thành phố Cần Thơ cần sớm triển khai công tác đo đạc, cập nhật bản đồ địa chính dạng file số cho tất cả các quận huyện, triển khai rộng rãi để người dân sớm hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai, tài sản
138
gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu để có thể xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính đất đai dạng file số và hệ thống bản đồ địa chính có cập nhật bổ sung biến động thường xun. Hiện nay mã vạch trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều có nhưng trên thực tế lại khơng dùng được, chỉ in cho có. Do đó cần xây dựng bộ cơ sở dữ liệu sao cho có thể tích hợp được với mã vạch và đưa vào sử dụng. Từ mã vạch có thể biết được thơng tin về thửa đất, vị trí, chủ sử dụng, các lần thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai.... để thuận tiện cho việc quản lý, cập nhật và đăng ký đất đai.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
Qua quá trình nghiên cứu thực trạng về giá đất và định giá đất thành phố Cần Thơ cho thấy công tác định giá đất vẫn còn nhiều bất cập do sự phụ thuộc quá nhiều vào yếu tố pháp lý, cơ chế chính sách quản lý cơng tác định giá đất theo quy định hiện hành. Các quy định chính sách về giá đất và định giá đất vẫn chưa đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế, phương pháp áp dụng định giá đất vẫn mang tính áp đặt chủ quan và ước tính, khơng có hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho cơng tác định giá từ đó dẫn đến mức giá được xác định có sự chênh lệch với mức giá giao dịch thành công trên thị trường. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA và phân tích thứ bậc AHP cho kết quả như sau: cả ba vùng nghiên cứu giá đất đều chịu ảnh hưởng mạnh nhất từ yếu tố pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước, tiếp theo là yếu tố kinh tế, thứ ba là yếu tố tự nhiên và cuối cùng là yếu tố cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội). Xét về yếu tố cấp 2 thì đối với vùng đơ thị (quận Ninh Kiều) giá đất trên thị trường chịu ảnh hưởng chính từ các yếu tố vị trí (w = 0,086), yếu tố khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất) (w = 0,115), Đơ thị hóa (Mật độ dân cư...) (w = 0,064), Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) (w = 0,120). Đối với vùng ven đô (quận Cái Răng) giá đất trên thị trường chịu ảnh hưởng của các yếu tố Khoảng cách đến trung tâm (w = 0,038), Khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất) (w = 0,115), Đơ thị hóa (Mật độ dân cư...) (w = 0,113), Chính sách tiền vay/lãi suất (w = 0,139). Xét về vùng nông thôn (huyện Cờ Đỏ) giá đất trên thị trường chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố có trọng số tồn cục như sau: yếu tố vị trí (w = 0,357), khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất) (w = 0,40) và nhu cầu thị trường (w = 0,39), Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng của đường) (w = 0,393), Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) (w = 0,391), Giấy tờ pháp lý của thửa đất (w = 0,345).
139