Chương 4 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.5.4 Đánh giá toàn cục mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn
trên địa bàn thành phố Cần Thơ
Thơng qua kết quả phân tích thứ bậc AHP tính được trọng số tồn cục là tích của trọng số cấp 1 và trọng số cấp 2.
130
Bảng 4.23 Kết quả trọng số toàn cục của các yếu tố tác động đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ
Trọng số yếu tố cấp 1 Trọng số toàn cục (w) Yếu tố cấp 1 Quận Ninh Kiều Quận Cái Răng Huyện Cờ Đỏ Yếu tố cấp 2 Quận Ninh Kiều Quận Cái Răng Huyện Cờ Đỏ Pháp lý và chính sách điều tiết của
Nhà nước
0,340 0,420 0,551
Chính sách quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng) 0,133 0,103 0,215
Chính sách từng loại mục đích sử dụng đất 0,088 0,059 0,060
Chính sách vay/lãi suất 0,071 0,139 0,085
Giấy tờ pháp lý của thửa đất 0,037 0,104 0,190
Chính sách thuế (thuế chuyển nhượng, tiền sử dụng đất) 0,012 0,015 0,000
Kinh tế 0,229 0,284 0,222
Khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất) 0,114 0,154 0,090
Biến động thị trường (thị trường trong nước và quốc tế) 0,050 0,056 0,011 Khả năng thu hút đầu tư (có khả năng thu hút các dự án đầu tư) 0,034 0,060 0,035
Nhu cầu thị trường 0,022 0,000 0,086
Đầu cơ /Môi giới 0,009 0,014 0,000
Tự nhiên 0,227 0,072 0,155
Vị trí 0,086 0,015 0,055
Khoảng cách đến trục đường lớn 0,041 0,010 0,024
Khoảng cách đến trung tâm 0,032 0,023 0,025
Kích thước mặt tiền 0,024 0,007 0,010 Diện tích 0,020 0,006 0,018 Hình dạng (vng/ chữ nhật/ thang) 0,016 0,006 0,000 Chiều dài 0,008 0,003 0,022 Cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội) 0,204 0,224 0,072
Đơ thị hóa (Mật độ dân cư...) 0,064 0,113 0,015
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng của
đường) 0,063 0,047 0,028
Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông, internet, trường,
chợ, bệnh viện) 0,057 0,041 0,024
Chất lượng môi trường, cảnh quan công cộng 0,012 0,013 0,004
Phong thủy 0,009 0,009 0,000
131
Từ kết quả trọng số toàn cục W trong Bảng 4.23 tiến hành xây dựng biểu đồ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ nhằm đánh giá toàn cục mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên từng vùng nghiên cứu.
Hình 4.20 Biểu đồ thể hiện mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất trên từng vùng nghiên cứu
Từ kết quả phân tích thứ bậc AHP cho thấy cả ba vùng đều chịu tác động mạnh của yếu tố pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước. Đây là kết quả hoàn toàn phù hợp với điều kiện thực tế, sở dĩ chính sách có vai trị định hướng cho các hoạt động kinh tế – xã hội; khuyến khích các hoạt động kinh tế – xã hội theo định hướng; phát huy những mặt tốt của nền kinh tế thị trường và hạn chế những tiêu cực của nó; tạo lập sự cân đối trong phát triển; kiểm soát và phân phối nguồn lực cho quá trình phát triển; tạo lập mơi trường thích hợp cho các hoạt động kinh tế – xã hội, giúp cho các thực thể vận động phát triển theo đúng quy luật. Trong thị trường đất đai chính sách càng trở nên quan trọng, chính sách quản lý, điều tiết của Nhà nước có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự tăng hay giảm của giá đất kể cả vấn đề tăng giá cục bộ ở một số khu vực nhờ vào cơng cụ quy hoạch. Chính
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Quận Ninh Kiều Quận Cái Răng Huyện Cờ Đỏ
Phong thủy
Chất lượng môi trường, cảnh quan công cộng
Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông, internet, trường, chợ, bệnh viện) Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng của đường)
Đô thị hóa (Mật độ dân cư...) Chiều dài
Hình dạng (vng/ chữ nhật/ thang) Diện tích
Kích thước mặt tiền Khoảng cách đến trung tâm Khoảng cách đến trục đường lớn Vị trí
Đầu cơ /Mơi giới Nhu cầu thị trường
Khả năng thu hút đầu tư (có khả năng thu hút các dự án đầu tư)
Biến động thị trường (thị trường trong nước và quốc tế)
Khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất)
Chính sách thuế (thuế chuyển nhượng, tiền sử dụng đất)
Giấy tờ pháp lý của thửa đất Chính sách vay/lãi suất
Chính sách từng loại mục đích sử dụng đất
Chính sách quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng)
132
sách tài chính đối với đất đai hiện nay là yêu cầu hết sức quan trọng trong quản lý đất đai, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách Nhà nước nhằm phát triển kinh tế, đảm bảo công bằng xã hội.
Trong đó ứng với mỗi vùng, giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau:
- Vùng đô thị chịu tác động mạnh từ các yếu tố vị trí (WVT = 0,086), khả năng sinh lợi (WKNSL =0,115), đơ thị hóa (mật độ dân cư…) (WĐTH = 0,064) và chính sách quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) (WQH = 0,133) chứng tỏ vùng đô thị giá đất tăng chủ yếu dựa vào chính sách quy hoạch phát triển thành phố.
Thực tế cho thấy quận Ninh Kiều được định hướng trở thành đô thị hạt nhân của thành phố Cần Thơ, do đó để sớm đạt được mục tiêu đề ra chính quyền địa phương tập trung đẩy mạnh thực hiện các dự án hạ tầng, thu hút các dự án thương mại, dịch vụ, khu đô thị, khu dân cư, nhà cao tầng tại khu vực này, từ đó giá trị đất đai của quận Ninh Kiều ngày càng tăng do đây sẽ là nơi tập trung các trung tâm thương mại, dịch vụ, ngân hàng, tài chính, giáo dục - đào tạo, y tế, văn hóa của vùng đảm bảo cung ứng các dịch vụ về văn hóa - xã hội ở mức cao nhất so với các quận, huyện khác. Tuy nhiên một số đầu cơ lợi dụng điều này để đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực của thửa đất để chuộc lợi làm cho thị trường đất đai bị xáo trộn, cung không gặp cầu, đặc biệt phải kể đến các dự án hạ tầng vì dự án hạ tầng mang đến cho rất nhiều thửa đất trong ngõ hẻm bỗng chốc được tiếp giáp đường lớn, có khả năng sinh lợi cao, đất đai xung quanh các tuyến đường sắp mở rộng không chỉ thu hút các chủ đầu tư lớn, những đơn vị kinh doanh bất động sản mà còn cả người mua để ở cũng như nhà đầu tư chuyên nghiệp vì vậy giá đất ở những khu vực này thường có mức độ giao dịch sơi động hơn các nơi khác trong khi đó những người bị thu hồi đất làm hạ tầng thì khơng được lợi từ dự án, họ phải di chuyển đến khu tái định cư, điều kiện kinh doanh buôn bán bị hạn chế, Nhà nước phải đối mặt với việc khiếu nại, khiếu kiện vì giá bồi thường không thỏa đáng.
Luật quy hoạch đô thị quy định: “Khi triển khai dự án phát triển các tuyến đường giao thông theo quy hoạch đã được phê duyệt, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải đồng thời tổ chức thu hồi đất hai bên đường theo quy hoạch, tổ chức đấu giá hoặc đầu thầu để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật” (Khoản 4 Điều 62 Luật Quy hoạch đô thị năm 2020). Rõ ràng việc thu lại giá trị tăng thêm của đất đai do hạ tầng được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước mang lại đã được đưa vào quy định của pháp luật nhưng chỉ như một chủ trương mà chưa được triển khai thực hiện.
133
- Vùng ven đô chịu tác động mạnh từ các yếu tố khoảng cách đến trung tâm (WKCTT = 0,023), khả năng sinh lợi (WKNSL =0,154), đơ thị hóa (mật độ dân cư…) (WĐTH = 0,113) và yếu tố chính sách tiền vay/lãi suất (WTV/LS = 0,139). Quận Cái Răng được quy hoạch phát triển là khu đô thị - công nghiệp: trung tâm công nghiệp và dịch vụ cảng, đầu mối giao thông về đường thủy, đường bộ và đường sắt; trung tâm tiếp cận về dịch vụ cảng và dịch vụ logistics cấp vùng Đồng bằng sông Cửu Long; trung tâm thương mại dịch vụ cấp thành phố và cấp vùng; trung tâm du lịch sinh thái cấp thành phố và cấp vùng, trung tâm hành chính tập trung của thành phố Cần Thơ. Tuy nhiên hiện nay quận Cái Răng vẫn chưa đạt được các chỉ tiêu theo quy hoạch, rất nhiều dự án khu đô thị được chập thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa được triển khai hoặc triển khai chậm. Giá đất tăng cao tại những khu dân cư có vị trí gần trung tâm do lợi dụng chính sách giảm lãi suất hỗ trợ mua nhà ở từ các ngân hàng, người dân đã đổ xô mua đất của các dự án khu dân cư để đầu tư, sau nhiều lần chuyển nhượng, nay giá của các thửa đất này đã vượt xa so với giá trị thực của nó tuy nhiên tình trạng đất trống, khơng sử dụng vẫn cịn rất nhiều do nhà đầu tư chỉ mua với mục đích đầu tư, khơng phải để ở trong khi vùng ven là vùng diễn ra q trình đơ thị hóa mạnh, nhu cầu ở của người dân rất cao.
- Vùng nông thôn, giá đất chịu tác động mạnh từ các yếu tố vị trí (WVT = 0,055), khả năng sinh lợi (WKNSL = 0,009), cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng của đường) (WHTKT = 0,028), chính sách quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) (WQH = 0,215). Đất đai vùng nông thôn được xem như thị trường mới của các nhà đầu tư, lợi thế đất đai tập trung chủ yếu là đất nơng nghiệp nên giá đất cịn thấp so với mặt bằng chung, tình trạng khan hiếm đất tại các khu đơ thị cộng với chính sách quy hoạch thu hút đầu tư để phát triển vùng nông thơn, các nhà đầu tư có xu hướng về các vùng nơng thơn để tìm kiếm cơ hội. Bên cạnh đó xu hướng mở trang trại chăn ni, trồng trọt cũng đang là xu thế hiện nay do đó các đặc tính thổ nhưỡng như đất có mơi trường hóa, lý, sinh tốt, gần sông cũng thu hút rất nhiều người và giá cả những thửa đất này cũng cao hơn. Tuy nhiên để có thể chọn lựa nhà đầu tư có năng lực tài chính và nghiêm túc trong đầu tư đang là áp lực lớn đối với các vùng nơng thơn bởi tình trạng các chủ đầu tư chậm thực hiện dự án, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai và để lại nhiều hệ lụy cho người dân trong vùng dự án đang diễn ra tại các khu vực nơng thơn.
Bên cạnh đó ngày nay thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai nói riêng cịn chịu ảnh hưởng từ các yếu tố môi giới. Đây là những thành phần không thể thiếu và được xem như một ngành nghề chính trong lĩnh vực bất động sản ở những đất nước phát triển. Tuy nhiên đối với Việt Nam do công tác quản lý cịn nhiều hạn chế, mơi giới đất đai lợi dụng nắm bắt được các thông tin thị trường
134
về đất đai từ chính sách quy hoạch của Nhà nước, tiến độ dự án thực hiện cho đến thơng tin chủ thửa đất, tình trạng, nguồn gốc thửa đất, nhu cầu của thị trường và người sử dụng đất. Càng ngày càng xuất hiện nhiều tiêu cực của mơi giới đó là mơi giới bất động sản bắt tay với thành phần đầu cơ đất đai để làm tăng giá đất cục bộ tại một số khu vực, nhất là các khu vực có dự án, nhằm tạo những “cơn sốt đất ảo” trên thị trường để trục lợi. Ngày nay khi công nghệ thông tin phát triển, các dịch vụ mạng xã hội trực tuyến miễn phí như Facebook, Zalo cho phép người ta đăng bán tất cả các sản phẩm mình có kể cả đất đai đồng thời ngoài hoa hồng mơi, nhiều mơi giới cịn có thể chuyển nhượng cho người sử dụng đất với giá cao hơn giá của chủ sử dụng đất đưa ra và hưởng khoảng chênh lệch đó. Việc mơi giới bất động sản được xem là việc làm mang lại siêu lợi nhuận và người môi giới không phải tốn bất kỳ một khoản thuế nào từ thu nhập có được. Do đó hiện nay mơi giới bất động sản ngày càng đông về số lượng, nhưng rất yếu kém về chất lượng. Theo Khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế”. Trên thực tế rất ít cá nhân thực hiện việc mơi giới theo đúng quy định pháp luật, và dịch vụ môi giới bất động sản được thực hiện từ nhiều thành phần trong xã hội từ nội trợ, sinh viên, công nhân, lao động tự do cho đến những người làm việc trong ngân hàng, cơ quan nhà nước... đặc điểm chung của các thành phần này là khơng có chứng chỉ hành nghề mơi giới bất động sản và không đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Một vấn đề cần được quan tâm trong việc quản lý tài chính về đất đai đó chính là chính sách thuế. Hồng Văn Cường, 2019 cho rằng: “Quản lý Nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường tất yếu phải sử dụng các công cụ thị trường là Giá và Thuế”. “Tất cả các nước phát triển nguồn thu từ thuế đất đai và tài sản gắn liền với đất ln là nguồn lực chính cho phát triển địa phương, nhất là các đơ thị, thuế có liên quan đến đất đai khơng chỉ có chức năng tạo nguồn thu cho ngân sách mà cịn là một cơng cụ tài chính để điều tiết thị trường bất động sản cũng như là một chính sách điều tiết phát triển đơ thị. Đây là những công cụ rất hữu hiệu để điều chỉnh trong trường hợp sốt giá đất, chống đầu cơ tích trữ đất đai và kiểm sốt dòng người di cư tự phát vào các đô thị (Đặng Hùng Võ, 2019). Trong khi đó ở Việt Nam chính sách về thuế hồn tồn khơng phải là yếu tố ảnh hưởng mạnh đến giá đất do theo Luật đất đai 2013, các loại thuế và phí liên quan đến đất đai đều được tính theo giá đất do nhà nước quy định – (Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của tất cả các địa phương cấp tỉnh, giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 25-70% giá đất trên thị trường (tại các đô thị, tỷ lệ thấp và ở nông
135
thôn, tỷ lệ cao hơn) (Đặng Hùng Võ, 2019)), như vậy nếu theo cơ chế này sẽ làm cho nguồn thu giảm đi đáng kể, tức là làm thất thoát ngân sách nhà nước.
Như vậy có ba vấn đề về định giá đất cần được xem xét để tiếp tục sửa đổi, cải thiện cho phù hợp đó là: (i) hồn thiện quy định về định giá đất; (ii) cải cách chính sách về thuế và phí liên quan đến đất đai; (iii) xây dựng chính sách quy hoạch nhằm làm tăng giá trị đất đai.