Chương 4 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.5.3 Phân tích các yếu tố cấp 2 ảnh hưởng giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị
kinh tế thị trường thành phố Cần Thơ.
4.5.3.1 Phân tích các yếu tố cấp 2 ảnh hưởng giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường đối với vùng đô thị thành phố Cần Thơ
Trên cơ sở phân tích thứ bậc AHP, nghiên cứu đã chỉ ra các yếu tố cấp 2 thuộc bốn nhóm yếu tố chính được cho là có ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường.
Hình 4.17 Biểu đồ thể hiện mức độ tác động của yếu tố cấp 2 đến giá đất vùng đơ thị - Về nhóm yếu tố tự nhiên: qua Hình 4.17 cho thấy yếu tố vị trí là yếu tố có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất do có trọng số lớn nhất (wVT = 0,379) do biểu đồ nghiêng hẳn về yếu tố này. Mức độ tác động của các yếu tố được sắp xếp theo thứ tự từ cao đến thấp như sau: wVT = 0,379 > wKCĐL = 0,181 > wKCTT =0,140 > wKTMT = 0,105 > wDT = 0,088 > wHD = 0,071 > wCD = 0,036.
Thực tế cho thấy yếu tố vị trí ln là sự lựa chọn hầng đầu để người sử dụng đất quyết định mua thửa đất đó. Những thửa đất có vị trí góc tại các giao lộ ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thơng quan trọng thường ln có giá trị cao hơn
0 0.1 0.2 0.3 0.4 Kích thước mặt tiền Hình dạng Khoảng cách đến … Vị trí Diện tích Khoảng cách đến … Chiều dài 0.000 0.200 0.400 0.600 Khả năng sinh lợi Khả năng thu hút đầu tư Biến động thị trường Nhu cầu thị trường Đầu cơ /Mơi giới 0.000 0.100 0.200 0.300 0.400Đơ thị hóa Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Cơ sở hạ tầng xã hội Chất lượng mơi trường, cảnh quan cơng cộng Phong thủy 0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 Chính sách thuế Chính sách Quy hoạch Chính sách từng loại mục đích sử dụng đất Giấy tờ pháp lý của thửa đất Chính sách tiền tệ (vay/lãi suất…) (Tự nhiên) (Kinh tế)
122
những thửa đất nằm ở vị trí khác. Tâm lý nhà đầu tư thích chọn những thửa đất gần các trục đường lớn thuận tiện kinh doanh, cho thuê. Trong khi đó xu hướng những người mua nhà để ở ln hướng về khu vực trung tâm vì họ cho rằng khu vực trung tâm gần với các trung tâm dịch vụ cần thiết (trường học, bệnh viện, siêu thị), đơng dân cư. Kích thước mặt tiền, diện tích, hình dạng cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất vùng đô thị. Tuy nhiên hiện nay quận Ninh Kiều đang đối mặt với vấn nạn tăng giá đất đột biến tại những thửa đất có vị trí do cơng trình hạ tầng tạo nên, đầu cơ và môi giới lợi dụng thông tin dự án để đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực bằng cách tiếp cận để dụ dỗ người dân có vị trí đất dự kiến là mặt tiền sau khi thực hiện dự án hạ tầng để mua lại với giá thấp và sang lại với giá gấp bốn năm lần thu về lợi nhuận. Điều này làm nhiễu loạn thông tin về giá đất trên thị trường cũng như gây hoang mang cho người sử dụng đất. Doanh nghiệp khó tiếp cận được với quỹ đất, bởi giá bị thổi cao và không ngừng thiết lập mặt bằng giá mới đồng nghĩa với việc mất cơ hội thu hút đầu tư, người nghèo, người có thu nhập thấp khơng mua được nhà ở trong khi ngày càng nhiều nhà, đất tập trung vào đầu cơ gây lãng phí tài nguyên và nguồn lực của xã hội.
- Xét về yếu tố kinh tế: Hình 4.19 cho thấy vùng đơ thị yếu tố khả năng sinh lợi có mức ảnh hưởng cao nhất đến giá đất, biểu đồ nghiêng gần như hoàn toàn về yếu tố này. Mức độ tác động của các yếu tố được sắp xếp theo thứ tự từ cao đến thấp như sau: wKNSL = 0,499 > wBĐTT = 0,219 > wTHĐT = 0,148 > wNCTT = 0,095 > wĐC/MG = 0,039. Điều này hồn tồn phù hợp với tình hình thị trường đất đai tại các vùng đô thị thành phố Cần Thơ trong giai đoạn hiện nay. Khả năng mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất là điều kiện tiên quyết để các nhà đầu tư quyết định đầu tư vào một thửa đất. Ngoài ra các sự đầu tư của nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, Lotte đầu tư vào thành phố Cần Thơ đã thu hút sự quan tâm của đại đa số bộ phận người giàu, có vốn nhàn rỗi từ trong thành phố và các tỉnh lân cận có xu hướng mua nhà đất ở trung tâm thành phố Cần Thơ để học tập, làm việc và cũng phục vụ mục đích kinh doanh nên nhu cầu sở hữu sản phẩm bất động sản tại đây cũng được đẩy lên cao. Yếu tố nhu cầu thị trường và đầu cơ, môi giới là những yếu tố có mức tác động thấp đến giá đất so với các yếu tố còn lại tuy nhiên trong một vài năm trở lại đây, việc giá đất tại thành phố Cần Thơ tăng cao so với trước và tăng giá đất cục bộ tại một số khu vực trên địa bàn quận Ninh Kiều phần lớn do thành phần môi giới và thành phần đầu cơ, thành phần môi giới bất động sản được xem như cầu nối giữa người có nhu cầu mua và người có nhu cầu bán. Tuy nhiên càng ngày càng xuất hiện nhiều tiêu cực của mơi giới đó là mơi giới bất động sản bắt tay với thành phần đầu cơ đất đai để làm tăng giá đất cục bộ tại một số khu vực, nhất là các khu vực có dự án, nhằm tạo những “cơn sốt
123
đất ảo” trên thị trường để trục lợi, do đó khi định giá đất cần quan tâm đến yếu tố này để loại trừ những sai lệch do nhóm yếu tố này mang đến.
- Về cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội): theo Hình 4.19 mức độ tác động của các yếu tố được sắp xếp theo thứ tự từ cao đến thấp như sau: wĐTH = 0,312 > wHTKT = 0,308 > wHTXH = 0,278 > wMT = 0,057 > wPT = 0,045.
Đơ thị hóa ln là yếu tố chính trong việc tăng giá đất tại các thành phố lớn kết hợp với điều kiện cơ sở hạ tầng đồng bộ và chất lượng các dịch vụ tại các vùng đô thị đã đáp ứng nhu cầu của con người. Minh chứng rõ nhất là sự tăng tiến vượt bậc của giá đất tại trục chính hẻm 51, đường 3/2, phường Xuân Khánh, phường An Khánh, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ và các khu vực lân cận. Trước khi Cơng trình hồ Bún Xáng (thuộc Dự án nâng cấp đô thị vùng Đồng bằng sông Cửu Long - Tiểu dự án thành phố Cần Thơ thì giá đất ở tại đây chỉ khoảng từ 5 - 6 triệu đồng/m2, giá đất trồng cây lâu năm khoảng 2 – 2,5 triệu/m2 (giai đoạn 2012 - 2013), hiện tại giá đất ở đối với trục chính hẻm 51 (nay là đường hồ Bún Xáng) trong khoảng từ 70 – 85 triệu đồng/m2, giá đất trồng cây lâu năm trong các trục phụ (hẻm nhánh) cũng từ 20 – 25 triệu đồng/m2. Điều này chứng tỏ rằng đối với vùng đô thị, yếu tố đơ thị hóa kết hợp với sự đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, xã hội là điều kiện thuận lợi cho giá đất tăng vọt. ngày nay do nhu cầu nơi ở cộng với mức thu nhập mà yếu tố mơi trường, phong thủy có mức độ tác động thấp hơn các yếu tố cùng nhóm.
- Về pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước: dựa vào biểu đồ Hình 4.18, mức độ tác động của các yếu tố được sắp xếp theo thứ tự từ cao đến thấp như sau: wQH = 0,390 > wMĐSD = 0,260 > wTV/LS = 0,208 > wPL = 0,108 > wThuế = 0,034. Thực tế cho thấy đối với Ninh Kiều hiện nay, giá đất lại tăng cao ở các vùng xung quanh có dự án triển khai thực hiện, đặc biệt là các dự án hạ tầng: mở rộng đường, dự án Nâng cấp hẻm tạo nên những vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, bn bán. Mục đích sử dụng đất ở vùng đơ thị là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất vì đối với vùng đơ thị nhu cầu chủ yếu là xây dựng nhà ở phục vụ để an cư, ngồi ra diện tích đất ở đối với đơ thị cũng khơng kém phần quan trọng, diện tích đất ở càng lớn giá trị đất càng tăng cao. Bên cạnh đó là chính sách tiền vay/lãi suất cũng góp phần ảnh hưởng đến giá đất do hiện nay các nhà đầu tư đa phần sử dụng vốn vay để đầu tư bất động sản, do đó để điều tiết thị trường đất đai, Nhà nước thường tác động đến chính sách tiền vay/ lãi suất để kích cầu hoặc giảm vấn nạn đầu cơ. Bên cạnh đó yếu tố pháp lý hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xem là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
124
ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, do đó yếu tố này cũng ảnh hưởng đến sự tăng hay giảm giá trị đất.
Chính sách về thuế có mức độ tác động đến giá đất thấp nhất so với các yếu tố khác, vai trò của thuế về đất đai trong giai đoạn hiện nay gần như rất mờ nhạt một phần cũng do hệ thống hai giá đất và do cơ chế quản lý chưa phù hợp. Đối
với nước ngồi thuế được xem như cơng cụ hỗ trợ cho việc quản lý Nhà nước về đất đai. Quản lý Nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường tất yếu phải sử dụng
các công cụ thị trường là Giá và Thuế (Hoàng Văn Cường, 2019). Theo kinh nghiệm của các nước công nghiệp, thuế sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất cao trong nguồn thu ngân sách địa phương và là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản, đóng vai trị quan trọng trong chính sách điều tiết thị trường, (Đặng Hùng Võ, 2019). Tuy nhiên ở Việt Nam nguồn thu thuế từ đất đai dựa trên giá đất do Nhà nước ban hành nên việc thất thu ngân sách là điều khơng tránh khỏi.
4.5.3.2 Phân tích các yếu tố cấp 2 ảnh hưởng giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường đối với vùng ven đô thành phố Cần Thơ
Hình 4.18 Biểu đồ thể hiện mức độ tác động của yếu tố cấp 2 đến giá đất vùng ven đơ
Biểu đồ Hình 4.18 thể hiện mức độ tác động của các yếu tố trong nhóm tự nhiên được sắp xếp theo thứ tự từ cao đến thấp như sau: wKCTT = 0,326 > wVT = 0,217 > wKCĐL =0,144 > wKTMT = 0,101 > wHD = 0,087 > wDT = 0,084 > wCD = 0,041
(Kinh tế)
(Cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội)
0.000 0.200 0.400 Kích thước mặt tiền Hình dạng Khoảng cách đến trung tâm Vị trí Diện tích Khoảng cách đến trục đường lớn Chiều dài (Tự nhiên) 0.000 0.200 0.400 0.600 Khả năng sinh lời Khả năng thu hút đầu tư Biến động thị trường Đầu cơ/ mơi giới
0.000 0.200 0.400 0.600 Đơ thị hóa (Mật độ dân cư...) Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Cơ sở hạ tầng xã hội Chất lượng môi trường, cảnh quan cơng cộng Phong thủy 0.000 0.200 0.400 Chính sách thuế Chính sách Quy hoạch Chính sách từng loại mục đích sử dụng đất Giấy tờ pháp lý của thửa đất Chính sách tiền tệ (vay/lãi suất…)
125
- Xét về yếu tố tự nhiên: Các thứ tự ảnh hưởng nhìn chung cũng phù hợp với
vùng ven đơ thị. Khác với vùng đô thị, trung tâm mua sắm ở vùng ven đô không nhiều, chỉ tập trung tại một số khu vực nhất định do đó đối với vùng ven đô, đất đai xung quanh trung tâm mua sắm sẽ có giá cao hơn do có thể kinh doanh, bn bán. Lê Khương Ninh (2009) cho biết: “trong cuộc sống hiện đại người dân càng
có ít thời gian trong khi thu nhập tăng lên nên họ thường chọn sinh sống những nơi gần với các trung tâm thương mại, chợ hay siêu thị để có thể mua được nhanh nhất các hàng hóa mình cần nhằm tiết kiệm thời gian”. Đứng thứ hai là yếu tố vị trí, thực tế cho thấy một thửa đất với vị trí đẹp, thuận lợi ln ln có giá cao hơn các thửa đất khác. Khoảng cách đến trục đường lớn là yếu tố có mức tác động cao đứng thứ ba đến giá đất, đối với các vùng ven đô việc phát triển hạ tầng là điều kiện cho phát triển kinh tế kể cả đất đai. Xét về tự nhiên thì kích thước mặt tiền, hình dạng, diện tích hay chiều dài của thửa đất là những yếu tố có tác động đến giá đất làm cho giá trị của thửa đất tăng lên hoặc giảm xuống. Tuy nhiên trong điều kiện vùng ven đô - là nơi nằm ở vị trí chuyển tiếp giữa khu vực đơ thị và nơng thơn do đó có những khác biệt sâu sắc về điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội so với đơ thị vì thế những yếu tố kích thước mặt tiền, hình dạng, diện tích hay chiều dài của thửa có mức độ tác động giá đất thấp hơn các yếu tố về khoảng cách đến trung tâm, vị trí hay khoảng cách đến trục đường lớn vì ở vùng ven đơ chủ yếu quan tâm nhiều đến khả năng sinh lợi, khả năng kinh doanh của thửa đất.
- Xét về yếu tố kinh tế: Hình 4.20 cho thấy biểu đồ nghiêng nhiều về yếu tố khả năng sinh lợi của thửa đất. Mức độ tác động của các yếu tố được sắp xếp theo
thứ tự từ cao đến thấp như sau: wKNSL = 0,541 > wTHĐT = 0,212 > wBĐTT = 0,197 > wĐC/MG = 0,05. Thực tế hiện nay mục đích người dân mua nhà đất để nhằm vào
mục đích đầu tư nhiều hơn nhu cầu mua nhà để ở, do đó yếu tố khả năng sinh lợi của thửa đất luôn là yếu tố quan trọng nhất mà các nhà đầu tư quan tâm, chính vì thế để đạt được mục đích thửa đất phải đảm bảo khả năng sinh lợi cao cần kết hợp yếu tố về vị trí, khu vực gần trung tâm thương mại hay các trục đường lớn, có điều kiện kinh doanh, cho th hay bn bán, thuận tiện về các vấn đề xã hội đáp ứng nhu cầu sinh sống và vui chơi. Ngồi ra đối với các vùng ven đơ yếu tố khả năng thu hút đầu tư thực sự quan trọng đến giá trị của các thửa đất xung quanh vùng dự án nhất là các dự án đầu tư hạ tầng. Điển hình như khu đơ thị Hưng Phú, sau khi dự án cầu Quang Trung (đơn nguyên II) triển khai thực hiện đã làm cho giá đất khu dân cư này tăng gấp đơi, dự án cầu Trần Hồng Na giúp cho giá đất khu đô thị Hồng Loan tăng khoảng 1,5 lần. Hay dự án Vinpearl Cồn Ấu Cần Thơ đã góp phần mang lại diện mạo mới đầy khởi sắc cho thị trường bất động sản của quận Cái Răng. Khi nguồn cung mới từ các dự án bất động sản lớn trong khu vực
126
đô thị đang ngày càng hiếm hoi, thì nhiều nhà đầu tư lớn, nhỏ đang có xu hướng chuyển dịch sang tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng ngoại thành ven đô. Khác với vùng đơ thị, yếu tố biến động thị trường có mức ảnh hưởng thấp hơn yếu tố khả năng thu hút đầu tư là phù hợp vì như đã phân tích, vùng ven đơ là thị trường mới và màu mỡ, chứa nhiều tiềm năng phát triển cho các nhà đầu tư bất động sản khai thác. Ở Việt Nam đầu cơ/ môi giới là những thành phần phát triển nhiều trong giai đoạn hiện nay vì siêu lợi nhuận từ đất đai mang lại tuy nhiên nếu thành phần này phát triển quá nhiều sẽ dẫn đến sự đảo lộn mang tính cơ cấu; tâm lý cơ hội, kìm hãm phát triển các ngành nghề khác, khơng góp phần tạo cơng ăn việc làm, là một tác nhân chủ yếu gây mất ổn định vĩ mô.
- Về cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội): Biểu đồ nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng (kỹ