Chương 4 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1 Thực trạng về giá đất và định giá đất ở Việt Nam
4.1.2 Những tác động tích cực của thị trường bất động sản
4.1.2.1 Thị trường đất đai phát triển góp phần thu hút đầu tư nước ngoài
Thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được
nguồn tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế. Trong năm 2019, GDP Việt Nam tăng 7,02%. Đây là năm thứ hai liên tiếp tăng trưởng kinh tế Việt Nam đạt trên 7%, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đầu tư vào Việt Nam đạt 38,02 tỷ USD, tăng 7,2% so với cùng kỳ năm 2018, lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 10,2%, lượng kiều hối về Việt Nam ước đạt 16,7 tỷ USD, tăng nhẹ 4,6% so với năm trước, trong đó, hơn 20% lượng kiều hối đổ vào bất động sản, nhu cầu nhà ở rất lớn. Việt Nam đang là Quốc gia đông dân thứ 15 thế giới. Hoạt động du lịch đạt kỳ tích, thu hút trên 18 triệu lượt khách quốc tế, cao nhất từ trước đến nay đồng thời Nhà nước luôn chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng mới. Đến nay, trên cả nước đã có gần 997 km đường cao tốc hoàn thành và đưa vào khai thác, kết nối các vùng đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản ở Việt Nam (Tổng cục thống kê, 2019).
Báo cáo nghiên cứu thị trường tháng 4 năm 2020 của công ty dịch vụ bất động sản toàn cầu – JLL cho biết dịch Covid-19 đang gây hệ lụy lớn tới quyết định của các nhà đầu tư vào Việt Nam. Tổng vốn đầu tư nước ngoài đạt gần 8,6 tỷ USD, giảm 20,9% theo năm trong quý I năm 2020. Singapore hiện đang tạm dẫn đầu danh sách đầu tư nước ngoài năm 2020 với tổng vốn đầu tư 4,54 tỷ USD, tiếp theo vẫn là các đối tác quen thuộc như Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc.
68
(Nguồn: Tổng cục thống kê, 2018)
Hình 4.3 Đầu tư trực tiếp của nước ngồi thời kỳ 1988 – 2018
Qua Hình 4.3 cho thấy tổng vốn đăng ký từ đầu tư trực tiếp của nước ngoài - FDI vào Việt Nam tăng cao nhất ở giai đoạn năm 2008 với 1.171 dự án. Sở dĩ có sự gia tăng đột biến như thế này vì từ tháng 1 năm 2007, Việt Nam trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), đồng thời môi trường đầu tư – kinh doanh trong nước ngày càng được cải thiện, khung pháp luật về đầu tư ngày càng phù hợp với thơng lệ quốc tế, nên nhiều làn sóng đầu tư lớn từ Hàn Quốc, Hoa Kỳ, Nhật Bản đồng loạt rót vốn vào Việt Nam. Đến năm 2009 và 2010, do ảnh hưởng bởi khủng hoảng kinh tế tồn cầu, dịng vốn FDI vào Việt Nam cũng bị sụt giảm đáng kể từ 71.726 triệu đô la Mỹ năm 2008 xuống cịn 19.886,8 triệu đơ la Mỹ năm 2010. Bên cạnh đó là chính sách đất đai ở Việt Nam giai đoạn này cịn chưa hồn chỉnh, khó khăn trong việc thu hồi đất, định giá đất để bồi thường cũng là rào cản lớn cho việc đầu tư. Tổng số vốn thực hiện cũng theo đó mà giảm suất, tuy nhiên đến năm 2018, tổng vốn của nước ngồi được thực hiện là 19.100 triệu đơ la Mỹ cao nhất so với các năm.
Báo cáo của Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín (2018) hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2017 tăng 4,07%, đóng góp 6,81% GDP cả nước. Năm 2018, hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục tích cực, đầu tư trực tiếp của nước ngồi - FDI được cấp giấy phép vào hoạt động kinh doanh bất động sản với 693 dự án, tổng vốn đăng ký là 53.226 triệu đô la Mỹ chiếm tỷ lệ khoảng 22,7% so với tổng số vốn của các nghành. Đây là dấu hiệu đáng mừng cho thị trường bất động sản Việt Nam cũng như góp phần cho sự phát triển nền kinh tế đất nước. 0.0 5,000.0 10,000.0 15,000.0 20,000.0 25,000.0 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 Số dự án
Tổng vốn đăng ký (Triệu đô la Mỹ) Tổng số vốn thực hiện (Triệu đô la Mỹ)
69
(Nguồn: Tổng cục thống kê, 2019)
Hình 4.4 Đầu tư trực tiếp nước ngồi theo đối tác đầu tư năm 2019 Do có yếu tố đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản tại Việt Nam ngày càng phát triển mạnh mẽ, nhu cầu về quỹ đất ngày càng tăng cao làm cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm và việc giá đất tăng cao nhanh chóng là điều khơng tránh khỏi.
Theo Hình 4.4 cho thấy hiện tại Hàn Quốc là quốc gia đầu tư ở Việt Nam với số dự án nhiều nhất 1.137 dự án, vốn đăng ký 3.668,8 triệu đô la Mỹ, đứng thứ hai là Trung Quốc với 683 dự án vốn đăng ký là 2.373,4 triệu đô la Mỹ, Nhật Bản đứng thứ ba với 435 dự án, vốn đăng ký là 1.820,7 triệu đơ la Mỹ trong đó kinh doanh bất động sản là lĩnh vực thu hút nguồn vốn FDI đầu tư cao nhất. Một trong những lý do để đầu tư nước ngoài ngày càng gia tăng dự án và nguồn vốn đầu tư tại Việt Nam là chính sách pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản theo hướng cởi mở hơn với các nhà đầu tư nước ngồi, đây chính là cơ sở để ni dưỡng hệ thống hai giá đất tại Việt Nam. Hơn nữa, thị trường bất động sản trong nước đang có lợi thế về chính trị ổn định, kinh tế tăng trưởng vững chắc và tầng lớp trung lưu đang gia tăng mạnh cũng như thị trường đất đai tại Việt Nam là thị trường mới, có tiềm năng khai thác có giá trị kinh tế cao. Đồng thời trong những năm gần đây Chính phủ và các địa phương đã và đang tích cực triển khai thu hút mọi nguồn lực để đầu tư tốt cơ sở hạ tầng, các tuyến đường giao thông huyết mạch, cảng hàng không, các tuyến đường ra cửa khẩu, biên giới, các khu kinh tế, khu cơng nghiệp. Vì thế Việt Nam ln được đánh giá là một điểm sáng kinh tế khu vực Đông Nam Á, là một điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài.
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 200 400 600 800 1000 1200 T ri ệu U SD Số d ự án
70
4.1.2.2 Thị trường bất động sản phát triển đáp ứng nhu cầu nhà ở góp phần thúc đẩy sự phát triển đơ thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và bền vững
Với chủ trương phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nước đã đề ra giải pháp về lĩnh vực đất đai cần phải tập trung khai thác có hiệu quả nguồn lực về đất đai để huy động các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở; nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hồn thiện chính sách đất đai, đặc biệt là những nội dung quan trọng liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà ở, như bồi thường, giải phóng mặt bằng; lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cơ chế tạo quỹ đất sạch; kiểm tra rà soát và thu hồi quỹ đất sử dụng lãng phí để bố trí, khai thác có hiệu quả; hồn thiện chính sách tài chính, thuế liên quan đến đất đai… để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Kết quả phát triển nhà ở được thể hiện trong Hình 4.5 bên dưới.
(Nguồn: Tổng cục thống kê, 2020)
Hình 4.5 Diện tích nhà ở bình qn đầu người phân theo thành thị, nông thôn Qua Hình 4.5 cho thấy diện tích nhà ở bình qn đầu người ở cả thành thị và nông thôn đều tăng qua các năm. Cụ thể trong năm 2018, diện tích bình qn nhà ở thành thị là 26,2 m2, nông thôn là 22,6 m2 vượt mục tiêu đề ra đối với diện tích bình qn nhà ở nơng thơn là 22 m2 (mục tiêu phấn đấu đến năm 2020 tại Quyết định 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ Phê
duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030). 18.7 20.7 21.5 24 24.7 26.2 15.4 16.7 18.4 20.2 21.1 22.6 0 5 10 15 20 25 30 2008 2010 2012 2014 2016 2018 Diệ n tíc h (m 2) Năm Thành thị Nơng thơn
71
(Nguồn: Tổng cục thống kê, 2020)
Hình 4.6 Tỷ trọng hộ có nhà ở theo mức độ kiên cố của ngơi nhà, loại nhà Tính đến q III năm 2020 trên cả nước 2.197 dự án phát triển nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng (2020) đối với dự án phát triển nhà ở thương mại: trên cả nước có 295 dự án với 125.449 căn hộ được cấp phép; 1.272 dự án với 243.265 căn hộ đang triển khai xây dựng; 118 dự án với 25.911 căn hộ hoàn thành. Số lượng dự án nhà ở được cấp phép giảm nhẹ (giảm khoảng 9,3%) so với quý II/2020. Đối với dự án nhà ở xã hội: trong quý III/2020 số lượng dự án nhà ở xã hội hồn thành đưa vào sử dụng rất ít, trên địa bàn cả nước đã hồn thành 04 dự án, quy mô xây dựng khoảng hơn 3.630 căn, tương ứng khoảng hơn 181.500 m2 và khơng có dự án mới được khởi cơng. Theo đó nâng tổng số dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành trên cả nước lên 248 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng hơn 103.500 căn, với tổng diện tích hơn 5.175.000 m2 và có 264 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 216.500 căn, với tổng diện tích khoảng 10.825.000 m2 đang tiếp tục triển khai. Số liệu được thống kê theo Bảng 4.3.
Bảng 4.3 Số lượng các dự án phát triển nhà ở tính đến năm 2020
(Nguồn: Bộ Xây dựng, 2020)
Thị trường bất động sản qua thống kê cho thấy chưa có xu hướng giảm giá, cụ thể giá bán căn hộ chung cư trên cả nước, đối với phân khúc trung cấp từ 20 - 35 triệu/m2, phân khúc cao cấp từ 35 triệu/m2 trở lên. Tại Hà Nội: giá bán căn hộ chung cư bình dân khoảng 24,8 triệu/m2, căn hộ chung cư trung cấp khoảng 31 triệu/m2, căn hộ chung cư cao cấp khoảng 37,7 triệu/m2; tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá bán dao động từ 30-50 triệu/m2; tại Quảng Ninh, mức giá dao động từ 23-27 triệu/m2; tại Hải Phòng, mức giá dao động khoảng 30 triệu/m2; tại Bình
Cả nước Số dự án Số căn hộ
Dự án phát triển nhà ở thương mại 1.685 394.625
Dự án nhà ở xã hội 512 320.000 93.1 6.9 2.2 97.8 0 20 40 60 80 100 120 Nhà kiên cố, bán kiên cố Nhà đơn sơ, thiếu kiên cố Nhà chung cư Nhà riêng lẻ Phần tră m %
72
Dương mức giá dao động khoảng 30-38 triệu/m2; tại Cần Thơ mức giá dao động khoảng 19-60 triệu/m2 (Bộ Xây dựng, 2020).
Như vậy với chủ trương phát triển nhà ở tính đến nay bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liên kế, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Nhiều đơ thị có những khu dân cư mới, tuyến phố mới được hình thành trong thời gian vừa qua đã góp phần chỉnh trang, nâng cấp đơ thị và tạo ra chỗ ở bền vững. Hệ thống đô thị trên cả nước ngày càng tăng về số lượng và lớn về diện tích. Nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới tại các đô thị lớn đã được triển khai thực hiện, thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt đô thị