Chương 2 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.2 Tổng quan về kinh tế thị trường và thị trường bất động sản
2.2.2 Sự vận hành của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thơng hàng hố. Một thị trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách thể và giới trung gian.
Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: “a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Bộ Luật Dân sự năm 2015 ghi nhận bất động sản là một trong những tài sản tham gia vào thị trường thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Theo đó việc giao dịch bất động sản thực hiện bằng các hợp đồng về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế. Sự vận động của thị trường bất động sản cũng phải tuân thủ theo cơ chế thị trường, do vậy chịu sự tác động của các quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá cả. Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường được biểu hiện ở hai mặt:
- Mặt tích cực: (i) thị trường bất động sản tự động điều tiết các chức năng sử dụng bất động sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ lao động, vật tư, vốn vào các khu vực cần thiết. Qua đó có thể thấy được sự khan hiếm hay dồi dào của hàng hóa bất động sản; (ii) Cơ chế thị trường có vai trị như là địn bẩy kích thích sự phát triển khoa học công nghệ, sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chun mơn hóa sản xuất kinh doanh trong các lĩnh vực kinh doanh bất động sản; (iii) Cơ chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của
19
các chủ thể kinh tế nhờ đó sẽ động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất
đai, lao động và vốn của doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Mặt tiêu cực: (i) Trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lợi nhuận, coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu dẫn đến tình trạng hủy hoại tài ngun thiên nhiên, mơi trường, bất chấp các hành vi vi phạm pháp luật; (ii) Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hóa giàu nghèo rất khốc liệt, làm tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội (Lê Hồng Châu, 2019).
Thị trường đất đai là một loại thị trường khơng hồn hảo, thị trường đất đai rất phong phú về các hoạt động giao dịch nhưng lại là một thị trường kém hoàn hảo nhất trong tất cả các loại thị trường. Điều này xuất phát từ tính khơng cân xứng về thông tin trên thị trường, tức là giữa người mua và người bán khơng có các thơng tin minh bạch về đất đai. Các tiêu chí để so sánh đất đai giữa các khu vực và thậm chí trong cùng một khu vực cũng khơng chính xác. Số lượng các đối tượng tham gia trên thị trường khơng đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hồn hảo dễ dẫn đến tình trạng độc quyền trong các giao dịch về đất đai. Giá cả đất đai khơng phải là giá cạnh tranh hồn hảo mà thường có xu hướng dẫn đến giá độc quyền có lợi cho người bán. Và khi giá cả biến động theo xu hướng độc quyền thì dễ tạo nên các cơn sốt về giá cả đất đai (Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường, 2008).