Chương 4 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1 Thực trạng về giá đất và định giá đất ở Việt Nam
4.1.3 Những bất cập trong quy định xác định giá đất theo Luật Đất đai
4.1.3.1 Bất cập trong quy định nguyên tắc xác định giá đất
Trong bốn nguyên tắc xác định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 thì nguyên tắc: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất” được cho rằng không khả thi và gây nhiều khó khăn cho việc thực hiện định giá đất bởi:
Trong điều kiện ở Việt Nam như hiện nay chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất trên thị trường để quản lý và thơng tin, hay nói cách khác chưa xác định được giá đất trên thị trường. Các số liệu về giá đất trên các hợp đồng chuyển nhượng đều không thể sử dụng do người sử dụng đất đều có xu hướng khai bằng đúng giá đất do Nhà nước quy định để giảm mức thuế thu nhập cá nhân bởi theo điểm b khoản 2 Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định “trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định”. Vì thế nguyên tắc xác định giá đất “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” rất khó để thực thi.
4.1.3.2 Thẩm quyền xác định giá đất
Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể được quy định tại Khoản 1 Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và được tóm tắt theo sơ đồ sau:
73
Hình 4.7 Sơ đồ trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể
Luật Đất đai năm 2013 quy định các quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai trong đó có quyền quyết định giá đất (Khoản 5 Điều 13 Luật đất đai năm 2013). Như vậy dù là giá đất cụ thể, Bảng giá đất, khung giá đất thì thẩm quyền quyết định cũng thuộc về cơ quan quản lý nhà nước. Chính điều này cộng với việc không quản lý được giá đất thị trường dẫn đến xác định giá đất “không” phù hợp
với giá đất phổ biến trên thị trường phá vỡ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 bằng chứng là giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường ln có khoảng cách chênh lệch rất lớn gây nên sự so bì về giá dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện trong vấn đề bồi thường khi Nhà nước
Xác định mục đích định giá đất cụ thể
Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất.
Điều tra để thu thập dữ liệu về vị trí thửa đất cần định giá, tính pháp lý, tình trạng sử dụng... Thơng tin về chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của thửa đất so sánh; các dữ liệu về tự nhiên, kinh tế, xã hội, mơi trường có tác động đến giá trị tài sản; những thông tin về giao dịch mua bán bất động sản.
Phân tích những thơng tin từ khảo sát hiện trường về đặc tính của những người tham gia thị trường, số lượng người mua tiềm năng; xu hướng cung - cầu trên thị trường, sở thích của khách hàng; nhu cầu, sức mua đối với tài sản, việc sử dụng tối ưu tài sản.
Đề xuất các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của thửa đất cần thẩm định giá, phân tích lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất.
Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện (Hội đồng thẩm định giá đất gồm: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định)
Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
74
thu hồi đất. Bên cạnh đó làm giảm đi tính minh bạch, cơng khai trong cơng tác
định giá, hình thành nên hệ thống hai giá đất gây khó khăn cho cơng tác quản lý Nguyễn Quang Tuyến (2019) cho rằng: “Luật Đất đai năm 2013 vẫn tiếp tục giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm quyền quyết định giá đất (Khoản 3 Điều 114). Điều này có thể phù hợp với chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt mọi vấn đề liên quan đến đất đai, trong đó có giá đất. Nhưng cơ chế này sẽ không giải quyết triệt để những vướng mắc, bất cập xung quanh việc thu hồi đất. Bởi lẽ, quy định một cơ quan vừa có thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, vừa có thẩm quyền quyết định giá đất sẽ chứa đựng nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện rất cao”.
4.1.3.3 Bất cập trong các phương pháp định giá đất hiện hành
Giai đoạn Luật Đất đai năm 1987 đất không có giá trị nên chưa có phương
pháp định giá đất. Đến Luật Đất đai năm 1993 đất được xem là có giá trị “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Điều 12 Luật Đất đai năm 1993). Do đó giai đoạn này
cũng khơng có phương pháp định giá đất, giá đất được xác định dựa trên Khung giá đất.
Đến giai đoạn Luật đất đai năm 2003 đã có quy định về phương pháp xác định giá đất được quy định cụ thể tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Theo đó Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định 02 phương pháp xác định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Thời điểm này, Nhà nước vẫn quy định việc áp dụng Khung giá đất trong trường hợp nếu có một số loại đất không đủ điều kiện để áp dụng các phương pháp xác định giá đất (Khoản 4 Điều 5 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP). Sau đó Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP đã bổ sung 02 phương pháp định giá đất là phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư, đồng thời bãi bỏ quy định áp dụng khung giá đất để xác định giá đất.
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên đối với phương pháp này không nhận được nhiều sự đồng thuận. Phan Trung Hiền (2016) cho rằng xác định hệ số khơng mang đặc tính của một phương pháp định giá đất mà là kết quả rút ra từ việc sử dụng một trong bốn phương pháp xác định giá đất. Đặng Hùng Võ (2019) cho rằng: “Đối với thu từ đất công khi
75
đưa vào thị trường, mặc dù pháp luật đất đai đã quy định là phải định giá đất trong từng trường hợp cụ thể, nhưng Chính phủ lại cho phép áp dụng phương pháp giá đất trên Bảng giá đất nhân với một hệ số do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định (phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Trên thực tế, hệ số này chỉ được xác định khoảng 1,5 - 2,0, tức là chỉ thu được khoảng 40 - 50% giá trị đất công theo thị trường. Phương pháp này cũng không xuất hiện trong bất kỳ cuốn sách nào viết về các phương pháp định giá đất và cũng khơng có trong quy chuẩn kỹ thuật định giá của thế giới”.
So với các nước trên thế giới, Việt Nam cũng áp dụng các phương pháp định giá như phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, chiết trừ, hay phương pháp thu nhập. Đây là lần đầu tiên pháp luật về đất đai ở nước ta quy định các nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo cơ chế thị trường phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai (Bùi Ngọc Tuân, 2019). Vì là phương pháp định giá đất theo cơ chế thị trường nên phù hợp áp dụng cho một thị trường đất đai hoàn chỉnh. Riêng ở Việt Nam, như đã phân tích ở trên, thị trường đất đai Việt Nam là một thị trường chưa hồn chỉnh, tất cả thơng tin về giá đất trên thị trường phần lớn là giá ảo, do đó khi áp dụng các phương pháp này ở Việt Nam gặp khơng ít khó khăn.
Lê Hồng Châu (2019) cho rằng bốn phương pháp định giá hiện nay khi áp dụng trong điều kiện thị trường đất đai Việt Nam chưa đảm bảo độ tin cậy nguyên nhân là do thiếu thơng tin giá đất, chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai, và chưa phát huy vai trò của đơn vị thẩm định giá đất, thẩm định viên giá đất.
Các phương pháp định giá đất được quy định trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP là các phương pháp định giá đất theo cơ chế thị trường và được áp dụng trong nền kinh tế thị trường, trong đó đối tượng giao dịch trên thị trường là quyền sở hữu đất đai (không phải quyền sử dụng đất). Do vậy, khi vận dụng trong điều kiện cụ thể ở nước ta không thể không tránh khỏi những bất cập, hạn chế. Biểu hiện rõ nhất là cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường không được cập nhật thường xuyên, quy trình định giá đất áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất còn rất khái quát, chưa đáp ứng yêu cầu định giá đất đối với từng loại thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với thị trường bất động sản nhà ở đất ở (Bùi Ngọc Tuân, 2019).
76
Bảng 4.4 Những hạn chế còn tồn tại trong các phương pháp định giá đất khi áp dụng đối với thị trường đất đai ở Việt Nam
Phương pháp Yêu cầu Công thức Hạn chế
Phương pháp so sánh trực
tiếp
Khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá.
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh = Giá đất của từng thửa đất so sánh ± Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố cá biệt biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất.
Giá đất của thửa đất cần định giá = bình
quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá
- Do cơ chế hai giá trong thị trường đất đai Việt Nam, giá trong hợp đồng mua bán chuyển nhượng thường không phải là giá thực tế trên thị trường. - Ngoài các yếu tố mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất còn nhiều yếu tố cá biệt tác động đến giá đất
- Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố cá biệt biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất là chưa có cơ sở xác định
- Khó có hai thửa đất có đặc điểm hồn tồn giống nhau để so sánh, vì vậy người định giá dùng kinh nghiệm của mình để hiệu chỉnh các sai khác, do vậy khó tránh khỏi sự chủ quan áp đặt, dẫn đến việc cùng một mảnh đất nhưng mỗi người định giá sẽ đưa ra một mức giá khác nhau (Phan Trung Hiền, 2018)
Phương pháp thu nhập
Định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất
Thu nhập rịng bình quân một năm = Thu nhập bình quân một năm - Chi phí bình qn một năm.
Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập rịng bình qn một năm/Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm.
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá
trị của thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá
Để áp dụng được phương pháp thu nhập, cần xác định được chính xác thu nhập tạo ra từ đất, chi phí đầu tư sản xuất của các hộ gia đình, và tỉ lệ vốn hóa phù hợp. Việc xác định thu nhập và chi phí trong thực tế đều khó khăn do có nhiều loại sản phẩm được sản xuất trên cùng một thửa đất, thời vụ sản xuất khác nhau, chi phí sản xuất lại bao gồm cả nhân cơng th ngồi và lao động của hộ gia đình nên khó xác định (Trần Thị Minh Thư, 2019)
77
Phương pháp chiết trừ
Xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất - Giá trị hao mòn.
Giá trị đất của bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh - Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
Giá đất của bất động sản so sánh = Giá
trị của bất động sản so sánh/ Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh
Cơ chế của phương pháp này cũng là dùng nguyên tắc so sánh, nên những khó khăn vướng mắc cũng tương tự như phương pháp so sánh trực tiếp.
Phương pháp thặng dư
Xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất
Giá trị của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển.
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá
trị của thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá
Độ chính xác của phương pháp này tuỳ thuộc vào việc ước tính giá trị của tài sản trong tương lai. Do vậy mức giá đưa ra khả năng có độ chính xác khơng cao là rất lớn (Phan Trung Hiền, 2018)
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
- Theo quy định của Nhà nước - Xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.
- Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
Giá trị của thửa đất cần định giá = Giá
đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
Độ chính xác khơng cao vì giá đất trong bảng giá đất chưa phù hợp với giá thị trường, hệ số điều chỉnh giá đất cũng chưa được xác định theo đúng mức chênh lệch dẫn đến giá trị của thửa đất sẽ khơng chính xác
Phương pháp này khơng có cơ sở khoa học vì khơng thể định giá đất cụ thể dựa vào kết quả định giá đất hàng loạt; khơng có trong quy chuẩn kỹ thuật định giá của thế giới, khu vực và Việt Nam (Đặng Hùng Võ, 2019).
78