Chương 4 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1 Thực trạng về giá đất và định giá đất ở Việt Nam
4.1.1 Biến động giá đất thị trường bất động sản ở Việt Nam
Theo các chuyên gia kinh tế cho biết tính từ thời điểm Luật Đất đai năm 1993 ra đời, Việt Nam đã trải qua ba cơn sốt đất trên toàn thị trường, mỗi cơn sốt kéo dài khoảng hai, ba năm vào những năm 1992-1994; 2000-2002 và 2006-2008.
Giai đoạn năm 1992 - 1994 được xem giai đoạn diễn ra cơn sốt bất động sản đầu tiên của Việt Nam. Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra thuận lợi, dễ dàng hơn. Trên thực tế thì giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng khoảng từ 10% - 20% giá đất trên thị trường. Sau cơn sốt bất động sản đầu tiên, giá bất động sản tăng lên gấp 4 lần so với giá đất bình thường (Đặng Hùng Võ, 2011). Loại hình bất động sản chính được giao dịch nhiều nhất lúc này là đất nền, việc phân lô bán nền tại thời điểm này được triển khai một cách sôi nổi.
Đến những năm 2000 - 2002 thị trường bất động sản tiếp tục sốt giá trở lại. Cùng thời điểm này giá vàng đang tăng cao. Sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế trong nước cùng với những quy định sửa đổi của Luật đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng quyền của người sử dụng đất (đặc biệt là chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở),... đã làm cầu về nhà đất tăng (Thái Bá Cẩn, 2019). Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kì quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện cơng bố quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển đô thị. Đặng Hùng Võ (2011) cho biết: “Cơn sốt đất giai đoạn 2001 - 2002 lại đẩy giá đất trên thị trường tăng lên 2,5 - 3 lần. Qua 2 cơn sốt giá làm giá đất tăng khoảng 10 lần ở các đô thị lớn làm cho giá đất do Nhà nước quy định lại càng thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất trên thị trường”. Trong những giai đoạn này Chính phủ đã có quy định điều chỉnh khung giá bằng hệ số K, ban đầu hệ số K từ 0,8 đến 1,2 lần theo Nghị định số 87-CP của Chính phủ. Sau đó điều chỉnh từ 0,5 đến 1,8 lần tại Quyết định 302-TTg nhằm đảm bảo sự phù hợp với giá đất trên thị trường tuy nhiên trên thực tế giá đất trên thị trường vẫn cao hơn giá đất do Nhà nước quy định.
Trái với thời điểm ban hành Luật Đất đai năm 1993, kể từ thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành với những quy định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, giá đất do Nhà nước quy định (gồm khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định), quy định mới về kiểm soát cung - cầu đất đai, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng, các dự án bất động sản không có nhiều giao dịch, giá cả tương đối ổn định.
63
Từ năm 2006 đến năm 2008 thị trường bất động sản lại một lần nữa trở nên sôi động tại một số thành phố lớn, nguyên nhân chủ yếu do thị trường chứng khốn bị xuống dốc vì thị trường ảo q nhiều bên cạnh đó giá vàng cũng giảm sút đáng kể. Đồng thời, lãi suất vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thơng thống, cùng với tâm lý lo lắng về lạm phát, đồng tiền mất giá (Thái Bá Cẩn, 2019). Tại thời điểm này mặt hàng được yêu thích chủ yếu vẫn là đất nền, tuy nhiên thời điểm này xuất hiện nhu cầu về nhà ở của cư dân có dấu hiệu gia tăng mạnh, trong thời gian này cũng xuất hiện loại hình bất động sản mới, đó là căn hộ cao cấp đồng thời đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào Việt Nam cũng tăng trong giai đoạn này. Tốc độ tăng của bất động sản thời gian này vào lúc đỉnh điểm đạt 3- 5 lần. Trong khoảng thời gian này giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn so với giá đất trên thị trường, thường chỉ bằng khoảng 40% -70%, khoảng cách này còn lớn hơn nữa đối với đất ở tại các đô thị lớn (Đặng Hùng Võ, 2011).
Như vậy có thể thấy thị trường bất động sản động sản biến động do nhiều yếu tố tác động như sự ra đời của các văn bản phát luật, biến động kinh tế, hợp tác quốc tế, thị trường chứng khoán, lãi suất, tiền vay ngân hàng, sự thay đổi chính sách mới của Nhà nước hay thị hiếu, nhu cầu của người dân. Sau những lần biến động (sốt đất) làm cho giá đất tăng rất nhiều lần, đến khi thị trường đóng băng, giá đất cũng khơng có dấu hiệu giảm mà chỉ là dừng hoặc tăng nhẹ. Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường (2008) cho biết “các cơn sốt đất khác các cơn sốt các loại hồng hóa khác như vàng, ngoại tệ là sau khi hết sốt, giá cả đất đai nhìn chung khơng giảm hoặc giảm khơng nhiều và một mặt bằng giá cả mới được hình thành sau đó tiếp tục tăng nhẹ. Giá đất sau cơn sốt ở đô thị thường tăng 3 – 4 lần so với trước cơn sốt. Với mức giá như vậy, những nhà đầu cơ đất thu được mức lợi nhuận lớn hơn mức thu được do kinh doanh tất cả các loại hàng hóa khác”. Tuy nhiên giá đất do Nhà nước quy định lại luôn thấp hơn giá thị trường. Chứng tỏ giá đất do Nhà nước quy định thực sự chưa theo quy luật phát triển của nền kinh tế thị trường.
Hiệp hội bất động sản Việt Nam (2018) cho biết trong giai đoạn 2017 – 2018, thị trường đất đai tại Việt Nam khơng có sự tăng mạnh, tuy nhiên giá đất nền dự án trong năm 2017 tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh tăng khoảng 10% so với năm 2016 và cao gấp nhiều lần so với giá đất theo quy định của Nhà nước. Biến động giá đất nền của dự án tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh được tổng hợp trong Bảng 4.1 bên dưới.
64
Bảng 4.1 Giá đất bình quân trên thị trường tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh năm 2017
Vị trí Giá đất bình quân trên thị trường (đồng/m2) Giá đất bình quân theo quy định Nhà nước (đồng/m2) Tỷ lệ (%) Hà Nội
Quận Cầu Giấy 180 – 200 triệu 26 – 35 triệu 5,7 Quận Từ Liêm, Tây Hồ 120 – 150 triệu 10 – 39 triệu 3,8 Quận Hà Đơng, Hồng Mai, Thanh Trì 25 – 50 triệu 7,2 – 19 triệu 2,6 Quận Long Biên, Gia Lâm 30 – 50 triệu 11 – 23 triệu 2,1
Huyện Đồng Anh 30 triệu 3,4 – 5,7 triệu 5
Thành phố Hồ Chí Minh
Quận 7 60 triệu 3,2 - 24 triệu 2,5
Quận 2 58 – 65 triệu 3,7 - 22 triệu 3
Quận 9
+ Khu vực xa trung tâm + Khu vực trung tâm
15 – 16 triệu
40 – 50 triệu 1,5 – 13,5 triệu
3,7
Huyện Nhà Bè
+ Khu vực xa trung tâm + Khu vực trung tâm
14 – 17 triệu 40 – 45 triệu
1,1 – 8 triệu 2,1
Huyện Cần Giờ 14 – 15 triệu 0,17 – 3,8 triệu 3,9
(Nguồn: Hiệp hội bất động sản Việt Nam, 2018)
Bảng 4.1 cho thấy giá đất trên thị trường tại các thành phố lớn thường cao gấp 3 – 4 lần so với giá Nhà nước quy định, một số nơi cao gấp 5 – 6 lần giá Nhà nước do đó để xác định giá đất thị trường thông thường người mua thường lấy giá Nhà nước quy định nhân 3 lần để ước lượng giá đất trên thị trường. Càng ngày, việc chênh lệch giá đất do Nhà nước quy định so với giá đất trên thị trường càng tăng cao, bình quân ở mức gấp 3 lần, một số nơi đột biến gấp 5 – 6 lần và chưa thấy có sự giảm khoảng cách chênh lệch này mặc dù Chính phủ có sự thay đổi trong quy định pháp luật và ban hành nhiều phương pháp định giá đất nhằm hạn chế sự chênh lệch tỷ lệ này.
(Nguồn: Hiệp hội bất động sản Việt Nam, 2020)
Hình 4.1 Giá đất bình quân trên thị trường tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh 50 58 45 70 93 65 92.9 106 70.1 0 20 40 60 80 100 120
Quận 9 Quận 2 Huyện Nhà Bè Giá đất (tr iệu đ ồn g/m 2)
Năm 2017 Năm 2019 Năm 2020 50 120 30 80 156 60 120 202.8 100 0 50 100 150 200 250 Quận Hà Đông Quận Từ Liêm Huyện Đông Anh Giá đất (tr iệu đ ồn g/m 2)
65
Qua Hình 4.1 cho thấy giá nhà đất trên thị trường tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh tăng qua các năm. Sản phẩm là nhà đất vẫn là những sản phẩm được các nhà đầu tư ưa thích và một phần cũng là dịng sản phẩm hàng hiếm. Việc đơ thị hóa mạnh giúp cho giá đất tại các vùng ven đô tăng vượt bậc (điển hình huyện Đơng Anh giá đất tăng gấp đơi (30 triệu đồng/m2 lên 60 triệu đồng/m2)). Hiệp hội bất động sản Việt Nam (2020) cho biết mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.
Khi nói về sự biến động giá đất một cách đột biến không thể bỏ qua đất đai tại Phú Quốc, Phú Quốc là nơi giá đất thay đổi nhanh nhất thậm chí trong ngày.
(Nguồn: Hiệp hội bất động sản Việt Năm, 2018)
Hình 4.2 Sự thay đổi về giá đất và số lượng giao dịch đất đai tại Phú Quốc Qua Hình 4.2 cho thấy chỉ trong năm 2017 tại Phú Quốc giá đất tăng đột biến từ 3.000.000 đồng/m2 lên 8.000.000 đồng/m2. Trước thông tin ba địa điểm dự kiến sẽ trở thành đặc khu kinh tế là Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) đã khiến giá đất nền ở những khu vực này tăng đột biến.
Hiện nay theo kết quả nghiên cứu từ nguồn dữ liệu của Tổng cục thống kê cho thấy thu nhập bình qn đầu người tính đến giữa năm 2019 tại một số thành phố lớn có mức phát triển kinh tế xã hội nhanh, đối với nhóm thu nhập cao thì mức thu nhập bình quân một tháng cũng khoảng 13 – 14 triệu đồng. Bảng 4.2 bên dưới thể hiện về số liệu thu nhập bình qn đầu người một tháng giữa nhóm thu nhập cao nhất và nhóm thu nhập thấp nhất theo giá hiện hành tại các thành phố lớn và khu vực có biến động mạnh về đất đai.
30,000 39,000 2 3 8 15 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000
Năm 2016 Đầu năm 2017 Cuối năm 2017 Năm 2019 G iá đất ( tr iệu đồng /m 2) Số giao dịc h
66
Bảng 4.2 Thu nhập bình qn đầu người một tháng giữa nhóm thu nhập cao nhất và nhóm thu nhập thấp nhất theo giá hiện hành
Năm
Thu nhập bình quân đầu người
(Nghìn đồng) Hà Nội Nẵng Đà Khánh Hịa TP. Hồ Chí Minh Kiên Giang Cần Thơ 2012 Nhóm TN thấp nhất 804,0 976,0 597,0 1.302,0 575,0 767,0 Nhóm TN cao nhất 6.829,0 6.274,0 4.350,0 8.447,0 4.911,0 5.264,0 2014 Nhóm TN thấp nhất 1.224,0 1.274,0 873,0 1.838,0 788,0 924,0 Nhóm TN cao nhất 10.368,0 8.130,0 6.384,0 11.895,0 6.763,0 5.939,0 2016 Nhóm TN thấp nhất 1.390,0 1.595,0 921,0 1.829,0 866,0 1.176,0 Nhóm TN cao nhất 11.941,0 10.211,0 6.725,0 11.985,0 7.767,0 7.917,0 2018 Nhóm TN thấp nhất 1.558,0 1.871,0 924,0 1.928,0 905,0 1.476,0 Nhóm TN cao nhất 14.225,0 12.595,0 7.455,0 13.262,0 8.968,0 10.575,0 (Nguồn: Tổng cục thống kê, 2019)
Qua Bảng 4.2 ta có thể thấy rằng nếu với mức thu nhập này thì một người dân trong nhóm thu nhập cao, bình qn có thể mất khoảng hơn 10 năm mới có khả năng mua một thửa đất tại các vị trí vùng ven thành phố. Theo thơng tin thu thập được từ việc trao đổi với các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai cho biết tại châu Âu, một ngơi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần họ đã coi đó là điều khơng bình thường. Cịn ở Việt Nam thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh như thống kê vào khoảng 180 triệu/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 2 tỷ tức là gấp 11 lần lương hàng năm. Điều đó có nghĩa là giá bất động sản ở Việt Nam đang ở mức khơng bình thường so với mặt bằng chung của thế giới. Theo quy luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây cũng là một trong những nguyên nhân chính làm thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng. Thực tế nhu cầu về nhà ở của người dân thuộc nhóm thu nhập thấp ở Việt Nam rất cao, tuy nhiên việc sở hữu nhà ở thực sự lại tập trung ở các nhà đầu tư và giá đất thì ngày càng tăng, điều này gây nên sự mất cân đối và phân biệt tầng lớp giàu nghèo trong xã hội ngày càng rõ rệt.
Nhìn chung tại các đơ thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm nhà ở cho phân khúc giá rẻ, bình dân. Phân khúc cao cấp phát triển mạnh và phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngồi nhưng lại bị giới hạn tiêu thụ bởi quy định lượng sản phẩm cho người nước ngoài (Jones Lang LaSalle, 2020).
Trong hai năm trở lại đây (giai đoạn 2019 – 2020) dịch bệnh Covid làm suy yếu kinh tế thế giới và Việt Nam, trong đó có cả thị trường bất động sản. Điều này dẫn đến nguồn cung trên toàn thị trường thiếu hụt, khan hiếm trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn tăng rất mạnh trên toàn thị trường đặc biệt là nguồn hàng nhà ở giá thấp, bình dân và nhà ở xã hội. Phạm Văn Dũng (2021) cho rằng do ảnh hưởng
67
của dịch Covid, nhiều ngành nghề bị ảnh hưởng nặng nền dẫn đến việc lãi suất ngân hàng xuống thấp, dòng tiền sụt giảm. Người dân thay vì gửi tiết kiệm sẽ chuyển sang đầu tư vào các lĩnh vực khác có khả năng sinh lời lớn hơn. Chính vì thế trong giai đoạn này hai lĩnh vực bất động sản và chứng khoán đang thu hút đầu tư mạnh nhất. Bên cạnh đó thời kỳ 2020 -2021 cũng là giai đoạn kết thúc kỳ quy hoạch cũ và bắt đầu cho kỳ quy hoạch mới (quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng và cả quy hoạch đất đai). Theo đó thơng tin về dự án, cơng trình mới, bãi bỏ các dự án cũ khơng có chủ đầu tư là những thơng tin q giá giúp thị trường đất đai trở nên sôi động. Ngồi ra cịn tình trạng đầu cơ thổi giá và hoạt động mơi giới là ngun nhân góp phần đẩy giá đất lên cao. Từ những yếu tố kể trên cho thấy mặc dù thị trường bất động sản bị ảnh hưởng từ dịch bệnh nhưng giá đất trong giai đoạn này vẫn khơng giảm mà cịn bị đẩy lên cao và một khi giá đất bị đẩy lên cao thì khó có thể trở về mức giá cũ.