Chương 2 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.3 Kinh nghiệm quốc tế trong quản lý và định giá đất
Vấn đề định giá đất trên thế giới đã có một quá trình phát triển với lịch sử khá dài và đã đạt được nhiều thành tựu cả về lý luận khoa học, giải pháp kỹ thuật, quy định khung pháp luật và thực tiễn tổ chức triển khai.
27
Hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai. Phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới vẫn là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Đặng Hùng Võ (2011) cho rằng định giá đất ở Australia đã đạt được những thành tựu lớn cả về lý luận khoa học, triển khai thực tiễn và tổ chức bộ máy quản lý. Lý thuyết định giá đất áp dụng ở Australia được xây dựng trên một thị trường đất đai hoàn chỉnh, đề cập đến tất cả các yếu tố tác động đến giá đất như quan hệ cung - cầu về đất, mức độ hạ tầng, tâm lý người sử dụng đất. Thông tin về giá đất ở tất cả các khu vực được cập nhật thường xuyên và công khai trên thị trường. Giá đất, giá bất động sản do các nhà định giá xác định đều phù hợp với giá thị trường và được mọi người chấp nhận. Mỗi Bang của Australia đều có Cục Quản lý đất đai và Cục Định giá. Trong thời trước, các Cục này đều là các cơ quan hành chính của Bang. Sau đó, các cơ quan này được chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá đất theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường.
Ở Đài Loan, Trung Quốc là vùng lãnh thổ đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải cách ruộng đất và xây dựng hệ thống quản lý đất đai. Theo Luật Bình qn địa quyền, chính quyền địa phương có trách nhiệm thường xun khảo sát để xác định giá đất và thể hiện trên bản đồ giá đất. Sở Định giá đất có trách nhiệm thu thập thông tin về giá đất, đề xuất giá đất và lập bản đồ giá đất để chính quyền địa phương xem xét. Kết quả khảo sát và đề xuất giá đất được trình lên Ủy ban định giá đất để phê duyệt. Giá đất do ủy ban này phê duyệt được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Ủy ban định giá đất do chính quyền cấp tỉnh thành lập, có nhiệm vụ xem xét, phê duyệt, phán quyết về giá đất do chính quyền địa phương đề xuất; có nhiệm vụ xem xét và phê duyệt việc điều chỉnh đất đai. Đặng Hùng Võ (2011) cho rằng: “Quy định của pháp luật về định giá đất hàng năm và điều chỉnh tăng giá đất để tính bồi thường ở Đài Loan có nhiều nét tương đồng với hệ thống pháp luật đất đai hiện hành ở Việt Nam. Điểm khác biệt quan trọng nhất là các địa phương cấp tỉnh đều có Sở Định giá đất là cơ quan quản lý chuyên môn về giá đất giúp việc cho lãnh đạo địa phương, độc lập với cơ quan quản lý tài chính và cơ quan Tài ngun và Mơi trường (cơ quan quản lý đất đai)” (Đặng Hùng Võ, 2011).
Ở Nhật Bản, việc định giá bất động sản được quy định từ rất sớm, từ năm 1964 được gọi là Luật bình giá giám định bất động sản dựa trên quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc và quyền lợi tài sản và thực hiện độc lập giữa đất đai và vật kiến trúc. Nhật Bản cho rằng, giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai,
28
mà giá trị kinh tế đất đai được quyết định bởi 3 yếu tố: hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu cùng tác động. Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản ở Nhật Bản là do Ngân hàng làm đại lý thực hiện, thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng. Sau đó Sở nghiên cứu bất động sản chun mơn hoạt động, nghiệp vụ bình giá giám định bất động sản bao gồm cả đất đai, đối tượng yêu cầu định giá giám định là cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp tư nhân và cả cá nhân (Hồ Thị Lam Trà, 2005).
Ở Đức, giao dịch bất động sản cũng như giao dịch các hàng hoá và thương phẩm khác tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập, căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán ra theo giá cả công bố trên thị trường (Hồ Thị Lam Trà, 2005).
Để có thể xác định giá cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số chun gia thơng qua việc quan sát liên tục động thái của thị trường địa sản, thông qua quan sát và nghiên cứu các yếu tố về cơ cấu tài sản, nhà cửa, giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay về sau để định giá. Các chuyên gia này bao gồm kỹ sư định giá, kiến trúc sư, cơng trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư. Để làm cơng việc này một cách có hiệu quả và chính đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyền tương ứng. Theo Luật xây dựng của Đức thì việc định giá bất động sản do một cơ quan chun mơn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai. Thành viên của Uỷ ban được thay đổi 4-5 năm một lần. Thành phần của Uỷ ban định giá gồm trên 20 người hợp thành gồm 1 Chủ tịch và một số chuyên gia, họ đều là những chuyên gia về định giá địa sản và định giá các loại tài sản khác, trong lĩnh vực định giá thu thuế cần có một quan chức của bộ mơn tài chính có kinh nghiệm (Hồ Thị Lam Trà, 2005)
Vũ Ngọc Xuân (2018) cho biết: “ở Ba Lan, giá nhà dựa vào sự tăng thu nhập của người dân, tăng giá thuê ở các thành phố lớn và số lượng lớn các trung tâm thương mại nằm rải rác mọi nơi là bài học cho sự phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam trong tương lai”. Vũ Ngọc Xuân (2018) cũng cho rằng: “thị trường bất động sản ở Việt Nam có một số hạn chế so với thị trường bất động sản Ba Lan:
Thứ nhất, tính cạnh tranh và minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam còn thấp, đặc biệt là các thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số điều luật nhưng việc áp dụng vào thực tế còn hạn chế, thậm chí nhiều vấn đề chưa thực hiện. Để đạt được mục tiêu minh bạch cho các giao dịch bất động sản, kinh doanh bất động sản, pháp luật đã quy định việc tổ chức kinh doanh bất động sản được bán bất động sản qua sàn giao dịch, nhưng quy định điều
29
này vẫn chưa được thực hiện ... rất nhiều dự án đã được triển khai, nhiều khu đất đã được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp và đất ở. Tuy nhiên, việc truy xuất nguồn gốc các dự án nhà ở đưa vào lưu thơng rất khó khăn trong việc theo dõi và kiểm sốt. Khó khăn này (đến từ hai phía doanh nghiệp và nhà đầu tư) đã tạo ra một thị trường không rõ ràng, đầu cơ gia tăng.
Thứ hai, giá bất động sản quá cao so với thu nhập của người dân cũng như sự phát triển của kinh tế và giá trị của bất động sản, do đó ảnh hưởng trực tiếp đến q trình phát triển kinh tế xã hội. Phân khúc nhà ở người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn.
Thứ ba, giá đất cao gây ra nhiều hệ lụy. Tiền sẽ được chuyển cho những nhà đầu cơ nhỏ lẻ, người dân (chủ sử dụng đất gốc) chỉ nhận một phần nhỏ từ việc giá đất tăng. Nhà đầu tư và doanh nghiệp phải tăng chi phí đền bù đất đai, giải phóng mặt bằng và tiếp cận đất đai. Khi những ngôi nhà đến tay người tiêu dùng cuối cùng, họ phải trả giá quá cao. Phần lớn người nghèo có thu nhập thấp ở Việt Nam, sẽ không thể mua được nhà tại Việt Nam do giá rất cao.
Thứ tư, khả năng trả nợ và đầu cơ bất động sản của con nợ đã đến giới hạn cực kỳ nguy hiểm. Số tiền một gia đình trung lưu trả hàng tháng cho khoản vay mua nhà ở Việt Nam là q cao. Theo thơng lệ quốc tế thì số tiền phải trả hàng tháng cho khoản vay mua nhà ở là khoảng một phần ba thu nhập hàng tháng của hộ gia đình, tức là mỗi gia đình nên dành đến 33% để trả tiền thế chấp; 30% thu nhập hàng tháng được trả cho chi phí chăm sóc sức khỏe mỗi tháng. Tuy nhiên ở Việt Nam, khoản tiết kiệm để mua nhà hơn 80% thu nhập hộ gia đình là một con số bất thường so với các nước như Ba Lan”.
Nhìn chung ở hầu hết các nước phát triển và các nước đang phát triển, nhu cầu định giá đất theo giá thị trường được đặt ra trong mọi quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất cũng như trong mọi giao dịch về đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau. Tại các nước này, dịch vụ định giá bất động sản đã được hình thành với một hành lang pháp lý chặt chẽ, có một đội ngũ định giá viên có trình độ cao và mang lại hiệu quả cao cho quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản. Lĩnh vực định giá đất đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua, vì thế đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả; với một đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy trong các trường đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nước và của tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia.
30
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, q trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai mang tính độc quyền, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ khơng áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai.