Chương 4 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.4 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị
4.4.1 Chọn lọc các yếu tố phù hợp với mơ hình
4.4.1.1 Kiểm định độ tin cậy của thang đo biến độc lập
Kiểm định độ tin cậy của thang đo thông qua kiểm định Cronbach’s Alpha (Cronbach, 1951) để kiểm tra sự chặt chẽ và tương quan giữa các biến quan sát ảnh hưởng đến việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bởi vì giữa bản thân các biến có tương quan với nhau. Qua đó giúp có thể loại bỏ các biến rác khơng phù hợp gây ảnh hưởng đến q trình phân tích cho kết quả khơng chính xác. Số liệu đảm bảo độ tin cậy khi hệ số Cronbach’s Alpha nằm trong khoảng [0,6-0,95] (Hair et al., 1998), hệ số tương quan biến tổng > 0,3 (Hair et al., 1998). Nguyễn Đình Thọ (2011) cũng cho rằng một thang đo có độ tin cậy tốt khi nó biến thiên trong khoảng [0,6-0,95]. Nếu Cronbach’s Alpha ≥ 0,60 là thang đo có thể chấp nhận được về mặt độ tin cậy (Nunnally and Bernstein, 1994). Đây được xem là bước đầu tiên để tiến hành phân tích nhân tố khám phá. Kết quả kiểm định đô tin cậy thang đo biến độc lập được thể hiện trong Bảng 4.9 bên dưới.
Bảng 4.9 Kết quả kiểm định độ tin cậy thang đo biến độc lập
Ký hiệu Các tiêu chí đánh giá Hệ số tương quan biến - tổng
Cronbach's Alpha nếu loại một biến Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến yếu tố tự nhiên (TN) 0,836
TN1 Kích thước mặt tiền 0,633 0,807 TN2 Hình dạng thửa đất 0,608 0,812 TN3 Khoảng cách đến trục đường lớn 0,560 0,818 TN4 Chiều dài 0,628 0,811 TN5 Vị trí thửa đất 0,729 0,793 TN6 Diện tích thửa đất 0,653 0,805 TN7
Khoảng cách đến trung tâm
(TTTM, TTHC, nơi làm việc, bệnh viện, trường học…)
0,611 0,814
TN8 Hướng thửa đất 0,119 0,863
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến yếu tố kinh tế (KT) 0,810
KT1 Khả năng mang lại thu nhập hoặc
sinh lời của thửa đất 0,622 0,766
KT2
Sự kiện kinh tế (có dự án đầu tư, biến động kinh tế trong nước và quốc tế,…)
0,737 0,730
KT3 Nhu cầu đất đai trên thị trường 0,726 0,731 KT4 Nguồn cung đất đai trên thị trường 0,643 0,758 KT5 Mức thu nhập bình quân của người
dân 0,287 0,856
102
Ký hiệu Các tiêu chí đánh giá quan biến - tổng Hệ số tương Cronbach's Alpha nếu loại một biến
XH1 Mật độ dân số khu vực quanh thửa
đất 0,569 0,824
XH2 Trình độ dân trí khu vực quanh
thửa đất 0,572 0,826
XH3 Đơ thị hóa 0,679 0,796
XH4 An ninh trật tự khu vực quanh thửa đất 0,683 0,794 XH5 Chất lượng môi trường, cảnh quan
khu vực quanh thửa đất 0,711 0,786
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến yếu tố hạ tầng (HT) 0,677
HT1 Loại đường (đất, đan, nhựa,…) 0,257 0,689
HT2 Tình trạng ngập 0,352 0,654
HT3 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 0,580 0,576
HT4 Cơ sở hạ tầng xã hội (y tế, giáo
dục, công viên,…) 0,446 0,623
HT5 Độ rộng của đường (lộ giới) gắn
với thửa đất 0,413 0,634
HT6 Tình trạng điện, nước, internet,
viễn thơng... 0,419 0,632
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến yếu tố pháp lý, chính
sách Nhà nước (PLCS) 0,879
PLCS1 Chính sách thuế (tiền sử dụng đất,
thuế chuyển nhượng) 0,643 0,868
PLCS2
Chính sách quy hoạch của Nhà nước (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng)
0,737 0,846
PLCS3 Chính sách từng loại mục đích sử
dụng đất 0,746 0,845
PLCS4 Giấy tờ pháp lý của thửa đất 0,724 0,850 PLCS5 Chính sách tiền vay/lãi suất 0,713 0,853
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến yếu tố cá biệt (K) 0,792
K1 Môi giới 0,699 0,644
K2 Đầu cơ đất đai 0,608 0,747
K3 Phong thủy 0,601 0,753
(Nguồn: số liệu điều tra, 2019)
Như vậy dựa vào phân tích của Bảng 4.9 cho thấy rằng độ tin cậy khi hệ số Cronbach’s Alpha của 6 nhóm yếu tố đều nằm trong khoảng [0,6-0,95] (Hair et al., 1998). Khi xem xét đến dữ liệu hệ số tương quan biến tổng > 0,3 (Nunnally and Bernstein, 1994; Hair et al., 1998) thì có 3 yếu tố khơng phù hợp đó là TN8 (Khoảng cách đến trung tâm (trung tâm thương mại, trung tâm hành chính, nơi làm việc, bệnh viện, trường học...)), KT5 (Thu nhập bình quân của người dân) và HT1 (Loại đường (đất, đan, nhựa...)) do có hệ số tương quan tổng lần lượt là 0,119, 0,287 và 0,257 < 0,3, điều này ngụ ý rằng các biến này không đủ điều kiện để đưa vào phân tích. Sau khi loại bỏ các kết quả khơng phù hợp, nghiên cứu tiến hành kiểm định lần 2.
103
Bảng 4.10 Kết quả kiểm định độ tin cậy thang đo biến độc lập (lần 2)
Ký hiệu Các tiêu chí đánh giá quan biến - tổng Hệ số tương Cronbach's Alpha nếu loại một biến
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến yếu tố tự nhiên (TN) 0,863
TN1 Kích thước mặt tiền 0,636 0,843 TN2 Hình dạng thửa đất 0,640 0,844 TN3 Khoảng cách đến trục đường lớn 0,579 0,851 TN4 Chiều dài 0,623 0,846 TN5 Vị trí thửa đất 0,731 0,829 TN6 Diện tích thửa đất 0,653 0,841 TN7
Khoảng cách đến trung tâm (TTTM, TTHC, nơi làm việc, bệnh viện, trường học…)
0,605 0,849
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến yếu tố kinh tế (KT) 0,856
KT1 Khả năng mang lại thu nhập hoặc sinh lời
của thửa đất 0,646 0,838
KT2 Sự kiện kinh tế (có dự án đầu tư, biến
động kinh tế trong nước và quốc tế,…) 0,759 0,793 KT3 Nhu cầu đất đai trên thị trường 0,759 0,791 KT4 Nguồn cung đất đai trên thị trường 0,643 0,843
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến yếu tố xã hội (XH) 0,838
XH1 Mật độ dân số khu vực quanh thửa đất 0,569 0,824 XH2 Trình độ dân trí khu vực quanh thửa đất 0,572 0,826
XH3 Đơ thị hóa 0,679 0,796
XH4 An ninh trật tự khu vực quanh thửa đất 0,683 0,794 XH5 Chất lượng môi trường, cảnh quan khu
vực quanh thửa đất 0,711 0,786
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến yếu tố hạ tầng (HT) 0,689
HT2 Tình trạng ngập 0,184 0,746
HT3 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 0,578 0,580
HT4 Cơ sở hạ tầng xã hội (y tế, giáo dục, công
viên,…) 0,522 0,605
HT5 Độ rộng của đường (lộ giới) gắn với thửa
đất 0,506 0,612
HT6 Tình trạng điện, nước, internet, viễn
thơng... 0,466 0,630
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm yếu tố pháp lý, chính sách Nhà
nước (PLCS) 0,879
PLCS1 Chính sách thuế (tiền sử dụng đất, thuế
chuyển nhượng) 0,643 0,868
PLCS2 Chính sách quy hoạch của Nhà nước (quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) 0,737 0,846 PLCS3 Chính sách từng loại mục đích sử dụng đất 0,746 0,845 PLCS4 Giấy tờ pháp lý của thửa đất 0,724 0,850 PLCS5 Chính sách tiền vay/lãi suất 0,713 0,853
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm Yếu tố cá biệt 0,792
K1 Môi giới 0,699 0,644
K2 Đầu cơ đất đai 0,608 0,747
K3 Phong thủy 0,601 0,753
104
Tương tự kết quả Bảng 4.10 cho thấy độ tin cậy hệ số Cronbach’s Alpha của 6 nhóm yếu tố đều nằm trong khoảng [0,6-0,95] (Hair et al., 1998). Tuy nhiên khi xem xét đến dữ liệu hệ số tương quan biến tổng > 0,3 (Nunnally and Bernstein, 1994; Hair et al., 1998) thì vẫn cịn biến quan sát HT2 (Tình trạng ngập) có hệ số tương quan tổng bằng 0,184 < 0,3, do đó phải loại bỏ biến quan sát này ra ngồi mơ hình, nghiên cứu tiến hành kiểm định lần 3.
Bảng 4.11 Kết quả kiểm định độ tin cậy thang đo biến độc lập (lần 3)
Ký hiệu Các tiêu chí đánh giá quan biến - tổng Hệ số tương Cronbach's Alpha nếu loại một biến Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến yếu tố tự nhiên (TN) 0,863
TN1 Kích thước mặt tiền 0,636 0,843 TN2 Hình dạng thửa đất 0,640 0,844 TN3 Khoảng cách đến trục đường lớn 0,579 0,851 TN4 Chiều dài 0,623 0,846 TN5 Vị trí thửa đất 0,731 0,829 TN6 Diện tích thửa đất 0,653 0,841 TN7
Khoảng cách đến trung tâm (TTTM, TTHC, nơi làm việc, bệnh viện, trường học…)
0,605 0,849
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến yếu tố kinh tế (KT) 0,856
KT1 Khả năng mang lại thu nhập hoặc
sinh lời của thửa đất 0,646 0,838
KT2
Sự kiện kinh tế (có dự án đầu tư, biến động kinh tế trong nước và quốc tế,…)
0,759 0,793
KT3 Nhu cầu đất đai trên thị trường 0,759 0,791 KT4 Nguồn cung đất đai trên thị
trường 0,643 0,843
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến yếu tố xã hội (XH) 0,838
XH1 Mật độ dân số quanh thửa đất 0,569 0,824 XH2 Trình độ dân trí quanh thửa đất 0,572 0,826
XH3 Đơ thị hóa 0,679 0,796
XH4 An ninh trật tự khu vực 0,683 0,794 XH5 Chất lượng cảnh quan, môi trường khu vực quanh thửa đất 0,711 0,786
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến yếu tố hạ tầng (HT) 0,746
HT3 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 0,524 0,697
HT4 Cơ sở hạ tầng xã hội (y tế, giáo
dục, công viên,…) 0,555 0,679
HT5 Độ rộng của đường (lộ giới) gắn
với thửa đất 0,561 0,676
HT6 Tình trạng điện, nước, internet,
viễn thơng... 0,520 0,699
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm yếu tố pháp lý, chính sách
Nhà nước (PLCS) 0,879
PLCS1 Chính sách thuế (tiền sử dụng
đất, thuế chuyển nhượng) 0,643 0,868 PLCS2
Chính sách quy hoạch của Nhà nước (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng)
105
Ký hiệu Các tiêu chí đánh giá quan biến - tổng Hệ số tương Cronbach's Alpha nếu loại một biến
PLCS3 Chính sách từng loại mục đích sử
dụng đất 0,746 0,845
PLCS4 Giấy tờ pháp lý của thửa đất 0,724 0,850 PLCS5 Chính sách tiền vay/lãi suất 0,713 0,853
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm yếu tố cá biệt 0,792
K1 Môi giới 0,699 0,644
K2 Đầu cơ đất đai 0,608 0,747
K3 Phong thủy 0,601 0,753
(Nguồn: số liệu điều tra, 2019)
Bảng 4.11 cho thấy qua phân tích Cronbach's Alpha, kết quả cuối cùng có 6 nhóm yếu tố và 28 biến quan sát thỏa điều kiện, phù hợp với hệ số Cronbach’s Alpha nằm trong khoảng [0,6-0,95] và có hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item-Rest Correlation) lớn hơn 0,3. Điều này chứng tỏ tất cả các dữ liệu đều đảm bảo độ tin cậy. Do đó các nhóm yếu tố và biến quan sát phù hợp sẽ tiến hành phân tích nhân tố khám phá tiếp theo.
4.4.1.2 Kiểm định độ tin cậy thang đo biến phụ thuộc
Tương tự kiểm định độ tin cậy thang đo đối với biến độc lập, nghiên cứu tiến hành kiểm định độ tin cậy thang đo biến phụ thuộc để kiểm tra độ tin cậy thang đo trên cơ sở phân tích Cronbach's Alpha và hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item-Rest Correlation). Kết quả kiểm định độ tin cậy thang đo biến phụ thuộc được thể hiện trong Bảng 4.12 bên dưới.
Bảng 4.12 Kết quả kiểm định độ tin cậy thang đo biến phụ thuộc
Ký hiệu Các tiêu chí đánh giá Hệ số tương
quan biến - tổng
Cronbach's Alpha nếu loại một biến
Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến phụ thuộc: Giá đất (GĐ) 0,899
GĐ 1 Giá đất dựa vào giá giao dịch thị trường 0,778 0,868 GĐ 2 Giá đất dựa vào giá trị sử dụng của đất 0,779 0,868 GĐ 3 Giá đất dựa vào quy định của pháp luật 0,809 0,857 GĐ 4 Giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ
hiện nay là hợp lý 0,736 0,885
(Nguồn: số liệu điều tra, 2019)
Kết quả phân tích Cronbach's Alpha trong Bảng 4.12 cho thấy hệ số Cronbach’s Alpha nhóm biến phụ thuộc: Giá đất (GĐ) là 0,899 phù hợp với hệ số Cronbach’s Alpha trong khoảng [0,6-0,95] và hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item-Rest Correlation) lớn hơn 0,3. Kết quả này chứng tỏ các biến phù hợp mơ hình nghiên cứu, do đó sẽ tiến hành phân tích yếu tố khám phá tiếp theo.