Chương 2 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Tổng quan về giá đất và định giá đất
2.1.6 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất
Trong từng giai đoạn của Luật đất đai, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất sẽ được điều chỉnh bổ sung cho phù hợp. Bảng 2.1 bên dưới thể hiện quá trình thay đổi về nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất qua từng giai đoạn. Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định 05 phương pháp định giá đất: (i) Phương pháp so sánh trực tiếp; (ii) Phương pháp chiết trừ; (iii) Phương pháp thu nhập; (iv) Phương pháp thặng dư; (v) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Ứng với mỗi phương pháp định giá đất, Nhà nước có quy định cụ thể điều kiện để áp dụng định giá đất cho phù hợp (Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP).
10
Bảng 2.1 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất trong từng giai đoạn của Luật Đất đai
Giai đoạn Chính sách
đất đai
Luật Đất đai năm
1987 Luật Đất Đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013
Nguyên tắc xác định giá đất
Đất đai khơng có giá trị nên khơng có giá đất.
- Đất đai có giá do Nhà nước quy định giá. - Chính phủ quy định khung giá đất; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất trong phạm vi giá trần và giá sàn theo quy định của Chính phủ.
- Căn cứ vào giá đất trên thị trường, Chính phủ quy định hệ số K để nhân với giá đất theo khung giá của Chính phủ sao cho phù hợp hơn với giá đất trên thị trường.
- Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường.
- Giá đất là như nhau đối với các thửa đất liền kề nhau có cùng điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng hiện tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch
- Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các địa phương cấp tỉnh có điều kiện như nhau thì mức giá như nhau.
- Trước năm 2009, toàn bộ nhiệm vụ quản lý nhà nước về định giá đất được giao cho Bộ Tài chính. Từ năm 2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao thực hiện nhiệm vụ quản lý giá đất do Nhà nước quy định và Bộ Tài chính tiếp tục được giao nhiệm vụ quản lý dịch vụ định giá đất trên thị trường. Từ năm 2006, Bộ Xây dựng được giao thực hiện nhiệm vụ quản lý định giá bất động sản (bao gồm cả định giá đất).
- Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
- Giá đất được xác định theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất.
- Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ và chỉ áp dụng đối với một số trường hợp. Việc thẩm định bảng giá đất do Hội đồng thẩm định bảng giá đất thành phố thực hiện.
Bổ sung quy định về giá đất cụ thể, vị trí của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
11 Phương pháp xác định giá đất Đất đai khơng có giá đất. Trước năm 1998, hệ thống pháp luật chưa quy định phương pháp xác định giá đất. Từ tháng 4 năm 1998, Bộ Tài chính đã quy định 2 phương pháp định giá đất: phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đất đai sử dụng cho mục đích nơng nghiệp; phương pháp so sánh giá thị trường được áp dụng để định giá đất đai sử dụng cho mục đích phi nơng nghiệp.
Trước năm 2007, Chính phủ quy định 2 phương pháp định giá đất: phương pháp so sánh giá thị trường và phương pháp thu nhập được áp dụng cho những trường hợp khơng tìm được thửa đất có giá thị trường để so sánh
Từ năm 2007, Chính phủ quy định thêm 2 phương pháp định giá đất bổ sung cho phương pháp so sánh giá thị trường gồm phương pháp chiết trừ để áp dụng cho trường hợp tách giá trị tài sản đầu tư trên đất ra khỏi giá bất động sản gồm cả đất và tài sản đầu tư trên đất và phương pháp thặng dư để áp dụng cho những thửa đất có khả năng tăng giá trị đất đai khi gắn với một dự án đầu tư đã được phê duyệt.
Chính phủ quy định 05 phương pháp định giá đất Phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, Phương pháp chiết trừ để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, Phương pháp thu nhập để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất, Phương pháp thặng dư để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính. Riêng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất cụ thể theo quy định pháp luật.
12
Bùi Ngọc Tuân (2019) cho rằng: “các phương pháp định giá đất được quy định trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP là các phương pháp định giá đất theo cơ chế thị trường và được áp dụng trong nền kinh tế thị trường, trong đó đối tượng giao dịch trên thị trường là quyền sở hữu đất đai (không phải quyền sử dụng đất). Do vậy, khi vận dụng trong điều kiện cụ thể ở nước ta không thể không tránh khỏi những bất cập, hạn chế”. Xét về bản chất thì bảng giá đất do cấp tỉnh quy định cũng là một hệ thống “khung giá đất” và luôn luôn nằm trong biên độ của khung giá đất Chính phủ quy định, kể cả khi giá đất thị trường có biến động lớn về mức giá nhưng khung giá đất Chính phủ chưa kịp được điều chỉnh thì bảng giá đất cũng khơng thể điều chỉnh.
Chính vì sự lệ thuộc mang tính hệ thống nêu trên đã hạn chế rất lớn đến “tính thị trường” của giá đất trong bảng giá đất và giá đất cụ thể. Đây chính là một trong các nguyên nhân chủ yếu làm cho giá đất Nhà nước quy định có sự chênh lệch so với giá đất trên thị trường. Chức năng điều chỉnh bằng công cụ giá đất vì thế bị hạn chế. Bên cạnh đó việc cập nhật giá đất thị trường vào hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất từ địa phương đến trung ương chưa có một cơ quan chuyên trách nào của Nhà nước được giao trách nhiệm thực hiện, do đó cơ sở dữ liệu về giá đất trên thị trường được thiết lập khi xây dựng khung giá đất, bảng giá đất không được bổ sung, hiệu chỉnh.
Bảng 2.2 So sánh sự khác nhau giữa nguyên tắc định giá đất theo Luật Đất đai năm 2013 và trong nền kinh tế thị trường
Luật Đất đai năm 2013 Trong nền kinh tế thị trường
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất. - Theo thời hạn sử dụng đất; - Nguyên tắc cung - cầu.
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Nguyên tắc phù hợp: khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, khơng được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng khơng được lẫn lộn với mục đích sử dụng tiềm năng.
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Khoản 1 Điều 112 Luật đất đai năm 2013)
- Nguyên tắc cạnh tranh: tính chất và quy mô cạnh tranh diễn ra trên nhiều phương diện: cạnh tranh về vị trí, cạnh tranh về tính phù hợp thị hiếu; cạnh tranh trong nội bộ cung, cầu; giữa cung và cầu; cạnh tranh nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực và giữa các khu vực trong cả nước. Vì vậy, trong định giá bất động sản, nguyên tắc cạnh tranh luôn được vận dụng trong mọi lúc, mọi nơi và đối với tất cả các loại bất động sản.
13
- Nguyên tắc cân đối: giá trị tối đa đối với một bất động sản riêng biệt đạt được khi các yếu tố tạo ra bất động sản đó đạt tới trạng thái cân đối hoặc giá tối đa của các bất động sản chủ thể trong một vùng hoặc trong một khu vực có thể đạt được, khi việc sử dụng quỹ đất trong vùng hoặc khu vực đó vào các mục đích đạt tới mức hợp lý nhất.
- Nguyên tắc tăng hoặc giảm phần sinh lợi nghĩa là khi sự gia tăng liên tục của một yếu tố (X) trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập rịng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định; sau giới hạn đó, sự gia tăng liên tục của yếu tố (X) sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực trong tương lai.
- Nguyên tắc tăng hoặc giảm giá trị bất động sản do tác động bởi các bất động sản khác nghĩa là giá trị thị trường của một bất động sản chủ thể có chiều hướng cao/ thấp hơn giá trị thực của chính nó nhờ sự hội nhập với những bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng có giá trị thực cao/ thấp hơn nhiều lần giá trị thực của bất động sản chủ thể.
- Nguyên tắc thay thế tức là khi trên thị trường bất động sản tại một khu vực xác định, nếu có sự xuất hiện cùng lúc nhiều bất động sản có cùng kiểu loại, tương tự về vị trí thì giá thị trường của một bất động sản trong số đó sẽ bị chi phối bởi giá thị trường của các bất động sản khác có cùng kiểu loại, tương tự về vị trí trong khu vực đó với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh tốn (Bùi Ngọc Tn, 2019)
Tóm lại nền kinh tế thị trường là nền kinh tế tự điều tiết, vận động theo quy luật của thị trường (quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, cân đối…) mà không chịu sự chi phối hay can thiệp của Nhà nước, người mua và người bán tác động với nhau theo quy luật cung cầu, giá trị để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ trên thị trường. Người sản xuất nào có cơ chế sản xuất hiệu quả hơn thì cũng có tỷ suất lợi nhuận cao hơn, cho phép họ tăng quy mơ sản xuất, và do đó các nguồn lực sản xuất sẽ chảy về phía những người sản xuất hiệu quả. Những người sản xuất có cơ chế sản xuất kém hiệu quả sẽ có tỷ suất lợi nhuận thấp, khả năng mua nguồn lực sản xuất thấp, sức cạnh tranh kém sẽ bị đào thải. Tuy nhiên đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể người chủ sử dụng đất không hẳn là người tạo ra giá trị cho thửa đất nhưng do nhiều yếu tố khác tác động làm cho
14
thửa đất trở nên có giá trị. Qua Bảng 2.2 cho chúng ta thấy giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường phụ thuộc rất nhiều phương diện như cung cầu, vị trí, khả năng sinh lợi, mục đích sử dụng, thị hiếu, hoặc phụ thuộc vào bất động sản khác. Do đó đất đai thứ nhất phải được định giá theo quy luật của thị trường tức là dựa trên các yếu tố thực sự có ảnh hưởng, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố sẽ tạo nên mức giá trị của đất đai, thứ hai đất đai không thể định giá theo nguyên tắc định giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” vì nếu đã biết giá đất phổ biến trên thị trường đó chính là giá đất hợp lý không cần phải xác định.