Chương 4 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.5.2 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần
phố Cần Thơ
4.5.2.1 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất đối với vùng đô thị (quận Ninh Kiều) của thành phố Cần Thơ
Qua kết quả phân tích thứ bậc AHP xác định trọng số cấp 1 (w1), trọng số cấp 2 (w2) đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng đô thị được thể hiện trong Bảng 4.20 bên dưới.
114
Yếu tố cấp 1 Trọng số w1 Yếu tố cấp 2 Trọng số w2
Pháp lý và chính sách điều tiết của
Nhà nước
0,340
Chính sách quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng) 0,390
Chính sách từng loại mục đích sử dụng đất 0,260
Chính sách vay/lãi suất 0,208
Giấy tờ pháp lý của thửa đất 0,108 Chính sách thuế (thuế chuyển nhượng, tiền sử
dụng đất) 0,034
Kinh Tế 0,229
Khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc sinh lời
của thửa đất) 0,499
Biến động thị trường (thị trường trong nước và
quốc tế) 0,219
Khả năng thu hút đầu tư (có khả năng thu hút các
dự án đầu tư) 0,148
Nhu cầu thị trường 0,095
Đầu cơ /Mơi giới 0,039
Tự Nhiên 0,227
Vị trí 0,379
Khoảng cách đến trục đường lớn 0,181
Khoảng cách đến trung tâm 0,14
Kích thước mặt tiền 0,105 Diện tích 0,088 Hình dạng (vng/ chữ nhật/ thang) 0,071 Chiều dài 0,036 Cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội) 0,204
Đơ thị hóa (Mật độ dân cư...) 0,312 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ
rộng của đường) 0,308
Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông,
internet, trường, chợ, bệnh viện) 0,278 Chất lượng môi trường, cảnh quan công cộng 0,057
Phong thủy 0,045
(Ghi chú: w1: Trọng số cấp 1, w2: Trọng số cấp 2)
Kết quả phân tích thứ bậc được thể hiện trong Bảng 4.20 cho thấy đối với vùng đô thị yếu tố tự nhiên, kinh tế, cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội), pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước có ảnh hưởng đến giá đất theo từng cấp độ dựa trên trọng số của từng yếu tố theo thứ tự từ cao đến thấp như sau: WPLCS = 0,340 > WKT = 0,229 > WTN = 0,227 > WCSHT = 0,204.
115
Hình 4.14 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố chính cấp 1 đến giá đất vùng đơ thị Biểu đồ hình 4.14 cho thấy trọng số của yếu tố pháp lý và chính sách điều
tiết của Nhà nước có ảnh hưởng mạnh nhất đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường đối với vùng đơ thị do có trọng số lớn nhất là WPLCS = 0,340, biểu đồ lệch nhiều về yếu tố này, chứng tỏ rằng việc quản lý Nhà nước về đất đai đóng vai trị rất quan trọng đối với thị trường đất đai. Nếu quản lý tốt thị trường đất đai sẽ phát triển góp phần thúc đẩy nền kinh tế xã hội, nếu quản lý yếu kém sẽ dẫn đến tình trạng thị trường đất đai kém minh bạch và gây nên nhiều khiếu nại khiếu kiện. Điển hình như việc Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm quy định khi thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “... sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất khơng điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng khơng cơng bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định”. Ví dụ: trên địa bàn quận Ninh Kiều, dự án đầu tư xây dựng Khu tái định cư đường Mậu Thân - sân bay Trà Nóc tại khu đơ thị đường Nguyễn Văn Cừ nối dài đến Quốc lộ 91B được triển khai thu hồi đất năm 2007, tuy nhiên sau 13 năm triển khai vẫn chưa thực hiện thu hồi đất thực tế, dẫn đến việc người dân bức xúc và gửi đơn khiếu nại đến Tòa án quận Ninh Kiều. Kết quả nhà nước buộc phải cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân do dự án thực hiện kéo dài và chấp nhận để người dân nộp lại khoản tiền đã nhận từ việc bồi thường trước đây. Bên cạnh đó do nắm bắt được các quy định pháp luật của Nhà nước, nhiều người đã chọn các thửa đất trong vùng quy hoạch để mua với diện
0.227 0.229 0.204 0.340 0.000 0.100 0.200 0.300 0.400 Tự nhiên Kinh tế Cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội) Pháp lý và Chính
sách điều tiết của Nhà nước
116
tích lớn để “đón đầu dự án”. Trên cơ sở đó hiện nay vấn đề quy hoạch của Nhà nước đã khơng cịn là mối ảnh hưởng xấu đến giá đất như trước đây.
Các trọng số được phân theo cấp độ từ cao đến thấp, tuy nhiên độ chênh lệch giữa các trọng số không nhiều, yếu tố kinh tế (WKT = 0,229), yếu tố tự nhiên (WTN = 0,227) và yếu tố cơ sở hạ tầng (WCSHT = 0,204). Điều này nhìn chung là phù hợp với điều kiện và đặc điểm của một vùng đô thị. Bản chất vùng đô thị luôn có các điều kiện tự nhiên kinh tế, cơ sở hạ tầng xứng tầm với tiềm năng phát triển của vùng do đó khoảng chênh lệch các trọng số giữa các yếu tố này tương đối phù hợp.
Xét riêng quận Ninh Kiều là vùng đơ thị, do đó những vấn đề xoay quanh yếu tố kinh tế luôn các tác động mạnh đến giá đất. Qua ghi nhận kết quả trao đổi
thông tin với cán bộ phường An Khánh cho biết “trong vài năm trở lại đây nhu cầu giao dịch đất đai xung quanh khu vực hồ Bún Xáng tăng đáng kể do khả năng sinh lợi khu vực này đang cao. Những khu đất trống, có vị trí khơng được thuận tiện thì hiện nay nhà cửa cũng đã dày đặc, đồng thời giá đất trên địa bàn phường An Khánh cũng tăng cao một cách nhanh chóng và khơng thể kiểm sốt”. Tuy nhiên bên cạnh những lợi ích mà dự án mang đến cịn có những hạn chế, dự án hạ tầng là cơ hội cho nạn đầu cơ đất đai, vấn nạn phân lô trên đất nông nghiệp tại các khu tự phát, không tuân thủ quy hoạch, môi giới đưa những thơng tin khơng đúng sự thật nhằm mục đích tăng giá ảo để kiếm lợi nhuận. Nắm bắt được tình trạng bất cập này, thành phố đã có những chính sách quy định việc không được phép phân lô, bán nền, đất nông nghiệp phải được sử dụng đúng mục đích, khơng được tự ý xây dựng, tăng cường các biện pháp xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và xây dựng nhằm ngăn chặn triệt để tình trạng sử dụng đất sai mục đích, phá vỡ quy hoạch và gây xáo trộn thị trường bất động sản dẫn đến nhiều cơn sốt giá cục bộ trong thời gian vừa qua.
4.5.2.2 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất đối với vùng ven đô của thành phố Cần Thơ
Tương tự như vùng đơ thị, qua kết quả phân tích thứ bậc AHP xác định trọng
số cấp 1 (w1), trọng số cấp 2 (w2) và trọng số tồn cục là tích của trọng số cấp 1 và trọng số cấp 2.
Bảng 4.21 Trọng số các yếu tố tác động giá đất đối với vùng ven đô
Yếu tố cấp 1 Trọng số w1 Yếu tố cấp 2 Trọng số w2
Pháp lý và chính sách điều tiết của
Nhà nước
0,420
Chính sách tiền tệ (vay/lãi suất…) 0,332 Giấy tờ pháp lý của thửa đất 0,247 Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng) 0,246
117
Yếu tố cấp 1 Trọng số w1 Yếu tố cấp 2 Trọng số w2
Chính sách thuế (thuế chuyển nhượng, tiền sử
dụng đất) 0,035
Kinh Tế 0,284
Khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc sinh
lời của thửa đất) 0,541
Khả năng thu hút đầu tư (có khả năng thu hút các
dự án đầu tư) 0,212
Biến động thị trường (thị trường trong nước và
quốc tế) 0,197
Đầu cơ /Môi giới 0,050
Cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã
hội)
0,224
Đơ thị hóa (Mật độ dân cư...) 0,503 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ
rộng của đường) 0,212
Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông,
internet, trường, chợ, bệnh viện) 0,185 Chất lượng môi trường, cảnh quan công cộng 0,060
Phong thủy 0,040
Tự Nhiên 0,072
Khoảng cách đến trung tâm 0,326
Vị trí 0,217 Khoảng cách đến trục đường lớn 0,144 Kích thước mặt tiền 0,101 Hình dạng (vng/ chữ nhật/ thang) 0,087 Diện tích 0,084 Chiều dài 0,041 (Ghi chú: W1: Trọng số cấp 1, W2: Trọng số cấp 2)
Kết quả phân tích trong Bảng 4.21 cho thấy mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất đối với vùng ven đô theo thứ tự từ cao đến thấp như sau: WPLCS = 0,420 > WKT = 0,284 > WCSHT = 0,224 > WTN = 0,072. So với vùng đô thị, vùng
ven đơ có sự thay đổi thứ bậc các yếu tố, cụ thể yếu tố cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội) có trọng số lớn hơn yếu tố tự nhiên.
Hình 4.15 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố chính cấp 1 đến giá đất vùng ven đô
0.224 0.284 0,072 0.420 0.000 0.100 0.200 0.300 0.400 0.500 Cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội) Kinh tế Tự nhiên Pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước
118
Qua Hình 4.15 cho thấy độ chênh lệch trọng số giữa các yếu tố cũng có sự khác biệt rõ rệt hơn so với vùng đô thị, biểu đồ tập trung về yếu tố pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước (WPLCS = 0,420), lơi dần đối với yếu tố tự nhiên (WTN = 0,072) chứng tỏ yếu tố pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước có mức tác động nhiều nhất đến giá đất, yếu tố tự nhiên có mức tác động ít nhất đến giá đất vùng ven. Điều này nhìn chung cũng khá phù hợp đối với vùng ven đô.
Nếu quan điểm phát triển kinh tế xã hội quận Ninh Kiều theo hướng xây dựng, phát triển quận Ninh Kiều thành đô thị văn minh hiện đại, là đô thị trung tâm, là đầu mối đối nội, đối ngoại quan trọng của thành phố Cần Thơ thì quan điểm phát triển kinh tế xã hội quận Cái Răng theo hướng xây dựng đô thị văn minh, đô thị công nghiệp - cảng, là một trong các trung tâm công nghiệp, giáo dục - đào tạo, thương mại - du lịch của thành phố Cần Thơ. Chính vì thế trong những năm qua quận Cái Răng đã hình thành khu đơ thị Nam Cần Thơ. Đây là khu đơ
thị được hình thành từ vùng nơng thơn, đến nay đã tập trung nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư đã được đầu tư cơ bản; tất cả các dự án này đều hướng đến một đô thị hiện đại như: khu dân cư Hưng Phú, Nam Long, khu Phú An.... Khu đô thị Nam Cần Thơ từng bước được hình thành đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho cư dân đô thị; cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dần được xây dựng và hoàn thiện; nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu cho người thu nhập thấp bước đầu được hình thành. Đây
chính là lý do giá đất tại các Khu dân cư thuộc Khu đô thị mới Nam sông Cần Thơ đều tăng giá. Đặc biệt với vị thế thuận lợi cho giao thông liên tỉnh, quận Cái Răng hiện đang có nhiều dự án phát triển hạ tầng như tuyến cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ, cầu Mỹ Thuận 2. Điều này đã minh chứng cho việc giá đất trên thị trường tại vùng ven đô thành phố Cần Thơ chịu tác động mạnh từ yếu tố cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội) hơn yếu tố tự nhiên wCSHT = 0,224 > wTN = 0,072.
4.5.2.2 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất đối với vùng nông thôn của thành phố Cần Thơ
Đối với vùng nơng thơn, vì đa phần là đất nông nghiệp phục vụ cho hoạt động canh tác, sản xuất nơng nghiệp, khơng vì mục đích đầu tư hay đầu cơ do đó ít chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như vùng đô thị và vùng ven đô. Vùng nơng thơn thường ít tập trung các dự án do đó đất đai thường khơng mang lại khả năng sinh lợi nhanh.
Bảng 4.22 Trọng số các yếu tố tác động giá đất vùng nông thôn
Yếu tố cấp 1 Trọng số w1 Yếu tố cấp 2 Trọng số w2
Pháp lý và chính sách điều tiết của
Nhà nước
0,551
Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch xây dựng) 0,391
Giấy tờ pháp lý của thửa đất 0,345 Chính sách tiền tệ (vay/lãi suất…) 0,155 Chính sách từng loại mục đích sử dụng đất 0,109
119
Kinh Tế 0,222
Khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc
sinh lời của thửa đất) 0,404
Nhu cầu thị trường 0,389
Khả năng thu hút đầu tư (có khả năng thu hút
các dự án đầu tư) 0,156
Biến động thị trường (thị trường trong nước
và quốc tế) 0,051
Tự Nhiên 0,155
Vị trí 0,357
Khoảng cách đến trung tâm 0,159
Khoảng cách đến trục đường lớn 0,158 Chiều dài 0,143 Diện tích 0,116 Kích thước mặt tiền 0,067 Cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội) 0,072
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông,
độ rộng của đường) 0,393
Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông,
internet, trường, chợ, bệnh viện) 0,337 Đơ thị hóa (Mật độ dân cư...) 0,209 Chất lượng môi trường, cảnh quan công cộng 0,061
(Ghi chú: W1: Trọng số cấp 1, W2: Trọng số cấp 2)
Kết quả phân tích thể hiện trong Bảng 4.22 cho thấy đối với vùng nông thơn tiêu chí cấp 1 thể hiện tổng các trọng số của từng yếu tố tự nhiên, kinh tế, cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội), pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước có ảnh hưởng đến giá đất theo từng cấp độ, xét mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất theo thứ tự từ cao đến thấp như sau: WPLCS = 0,551 > WKT = 0,222 > WTN = 0,155 > WCSHT = 0,072.
Hình 4.16 Mức độ tác động của yếu tố chính đến giá đất vùng nơng thơn
Qua hình 4.16 cho thấy biểu đồ nghiêng nhiều về pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước do có trọng số lớn nhất trong bốn yếu tố (WPLCS = 0,551), tiếp đến là yếu tố kinh tế, lơi dần ở hai yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng. Yếu tố pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước vẫn là yếu tố chính cấp 1 quan trọng nhất có mức tác động nhiều nhất đến giá đất. 0.155 0.222 0.072 0.551 0.000 0.100 0.200 0.300 0.400 0.500 0.600Tự nhiên Kinh tế Cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội) Pháp lý và chính sách điều tiết của
120
Thực tế cho thấy sau thời gian tập trung phấn đấu để nâng chất lượng đô thị, Cờ Đỏ từ đô thị loại 5 lên loại 4, đến nay đã hồn thành đề án cơng nhận thị trấn Cờ Đỏ đạt tiêu chuẩn đơ thị loại 4 trình Hội đồng nhân dân thành phố Cần Thơ. Trên cơ sở đó định hướng huyện Cờ Đỏ sẽ là đơ thị trung tâm kinh tế đầu tàu tăng trưởng của vùng phía Tây Bắc thành phố Cần Thơ phát triển nhanh và bền vững; đồng thời cũng thúc đẩy q trình đơ thị hóa của thành phố, nâng cấp cơ sở hạ tầng đô thị theo hướng hiện đại, tạo cơ hội thu hút đầu tư, phát triển kinh tế-xã hội và nâng cao chất lượng cuộc sống người dân theo hướng văn minh. Do đó để rút ngắn khoảng cách phát triển so với các quận, huyện trên địa bàn thành phố, huyện Cờ Đỏ tổ chức thi cơng hồn thành đưa vào sử dụng nhiều cơng trình giao thơng công cộng. Các dự án xây dựng nâng chất lượng đô thị như khu Chỉnh trang đô thị và cải thiện môi trường sống thị trấn Cờ Đỏ, chợ Cờ Đỏ cũng đã được xây dựng hoàn thành cơ bản, dự án nâng cấp và mở rộng tuyến đường Hà Huy Giáp, Lê Đức Thọ (đoạn từ cầu Cờ Đỏ đến Trường Tiểu học Cờ Đỏ 2) dài 600m, lộ giới lên đến 40m. Theo số liệu điều tra thực tế về giá giao dịch đất đai tại các khu vực dự án cho thấy giá thị trường có sự tăng mạnh, cao hơn giá đất do Nhà nước quy định ba, bốn lần kể cả đất nông nghiệp.
Bên cạnh những chính sách của Nhà nước nhằm giúp vùng nơng thơn có thể