Chương 2 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.4 Tổng quan các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Về mặt học thuật, đã có nhiều nghiên cứu trên thế giới từ nhiều thập kỷ qua đã vận dụng các phương pháp khác nhau để định giá bất động sản. Một số nghiên cứu dựa vào hàm hồi quy trong đó các thuộc tính của bất động sản như vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, … được sử dụng như các biến số độc lập và giá nhà là biến số phụ thuộc. Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được sử dụng chủ yếu bằng phương pháp mơ hình Hedonic - là một trong những kỹ thuật lâu đời nhất xác định giá trị kinh tế được phát triển bởi Lancaster (1966), Rosen (1974)... và các nhà nghiên cứu khác (Maddison, D., 2000, Gaoa, X. and Y. Asami, 2007, Choumert, J. and P. Phélinas, 2015, Park, J. H. et al, 2017, Sheng, Y., T. Jackson and K. Lawson, 2018, Inagaki, K. and S. Sadohara, 2019, Nguyễn Mạnh Hùng và ctv, 2000, Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang, 2011, Trần Đức Quỳnh và Bùi Nguyên Hạnh, 2015, Hà Văn Dũng, 2016).
Bùi Ngọc Tuân (2019) chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong nền kinh tế thị trường được chia theo 3 nhóm sau: thứ nhất: các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, thứ hai: các yếu tố liên quan đến thị trường như cung, cầu, tác động của quan hệ cung - cầu đất đai trên thị trường; thứ ba: các yếu tố liên quan đến chính sách, pháp luật của Nhà nước.
Dựa trên tất cả các kết quả nghiên cứu đã lược khảo, tác giả tổng hợp thành 5 nhóm yếu tố bao gồm: nhóm yếu tố tự nhiên, nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố xã hội, nhóm yếu tố Pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước, nhóm yếu tố hạ tầng được tóm lược trong nội dung Bảng 2.6 bên dưới.
31
Bảng 2.6 Tóm lược kết quả nghiên cứu theo nhóm các yếu tố ảnh hưởng giá đất
Nhóm yếu tố Kết quả nghiên cứu Phương trình Phương pháp Nghiên cứu
Tự nhiên
Tiềm năng phát triển thửa đất và vị trí quyết định
giá đất. Mơ hình hồi quy bội
Northcraft, C.A. and L.E. Small, 1979.
Khoảng cách, độ rộng đường và vị trí khơng liên
quan tuyến tính giá đất nơng thơn Bình phương tối thiểu
Reynolds, J.E. and D.L. Tower, 1978.
Giá nhà đất phụ thuộc vào 4 biến: diện tích khn viên, số tầng xây dựng, khoảng cách tới trung tâm thành phố và vị trí nhà đất.
P= 5,271 + 1,031X1 + 0,420X2 + 0,624X3 – 0,208X4.
Hồi quy Hedonic Nguyễn Mạnh Hùng và ctv., 2008.
Kích thước và vị trí là 2 yếu tố làm tăng giá đất
nông nghiệp Y= β0 + βjxki + βjxli + ui bình phương tối thiểu và hồi quy Drgasová et al., 2017 Giá nhà đất ở khu vực trung tâm, thủ đô, nơi tập
trung cơ quan hành chính cấp cao sẽ có giá cao. Mơ hình hồi quy Wang et al.,2017
Diện tích, vị trí có tác động mạnh nhất đến giá nhà. Biến khoảng cách đến trung tâm có tác động nghịch biến lên giá nhà
Y =13,8+ 0,005Dat + 0,003Nha + 0,591VT + 0,020LG - 0,145KQ6
Mơ hình Hedonic Hà Văn Dũng, 2016
Vị trí, diện tích đất - nhà, khoảng cách tới trung tâm thành phố - mặt tiền đường làm tăng giá đất
Y = 8,274344 + 0,01area + 0,001area - 0,07cbd - 0,001disroad + 0,8lc Mơ hình Hedonic và thuyết vị thế - chất lượng
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang, 2011.
Yếu tố vị trí là yếu tố tác động lớn nhất đến giá đất tại thời điểm nghiên cứu
Y = VT + CSHT + SL + TN + K
phân tích tương quan PCA và MDS
Đỗ Thị Bích Nguyệt và ctv., 2018.
Yếu tố vị trí là yếu tố có vai trị quyết định đối với giá của thửa đất.
Phân tích hệ số tỷ lệ đồng dạng
Trần Viết Khanh, Ninh Văn Qúy và Đỗ Văn Hải, 2018. 61% thay đổi của giá đất có thể được giải thích
bằng yếu tố của các giá trị kích thước
y = 5.126 + 0,621(Factor
1) – 0,228(Factor 2) Phân tích nhân tố EFA Ayazli, I. E., 2019. Nhóm yếu tố khu vực được xác định là yếu tố
ảnh hưởng lớn nhất đến sự biến động của giá đất
Y = 0.644 + 0,185X1 + 0,261X2 + 0,493X3 + 0,327X4
Phân tích nhân tố EFA
Phan Thị Thanh Huyền, Lò Thị Hồng và Hồ Thị Lam Trà, 2017
Kinh tế Sự gia tăng giá đất ở các thành phố lớn của Mỹ, năm 2004 giá trị đất ở tăng 32% so với năm 1984 Ngoại suy Morris A.D. and G.P. Michael, 2008.
32
GDP và thu nhập thực tế là yếu tố then chốt về giá nhà ở.
Y = GDP+POP+ INT+
INF + COC +RPGT+ E Phân tích hồi quy Ong, T. S., 2013. Yếu tố cho vay chuẩn và GDP tác động đáng kể
đến giá nhà ở Thượng Hải.
Y= 0,578 – 1,057
ln(RAt) + 1.113ln(GDPt) Hồi quy tuyến tính Guo, M. and Q. Wu, 2013. Yếu tố thị trường quyền sử dụng đất có ảnh
hưởng lớn nhất đến giá trúng đấu giá trong khi yếu tố pháp luật có ảnh hưởng nhỏ nhất.
Y = 0,56TC+0,62TD+ 0,51TH + 0,77TT + 0,47YK + 0,33PL-2,54
phân tích hồi quy tuyến tính
Phạm Phương Nam và ctv, 2019.
Xã hội
Thu nhập và dân số có ảnh hưởng đến giá đất Phân tích hồi quy Tamba, V., S. KaBba, and J.
Li, 2011. Mơi trường sống khu dân cư có ảnh hưởng mạnh
mẽ nhất đến giá bán đất. Mơ hình tuyến tính Sklenicka et al., 2013.
Đơ thị hóa làm giá trị đất tăng Y= (CS + KT + VT + HT + KH + ĐTH) Phân tích thống kê Swamidurai, S., 2014. Đơ thị hóa, GDP, thu nhập làm giá nhà tăng Y=α+β1URB+β2GGDP+β3GLNC+β4GLF+ε Phân tích hồi quy, mơ
hình VAR. Luo, Y., 2016.
Đơ thị hóa, phát triển giao thơng làm giá đất tăng lên, quy hoạch treo làm cho giá đất bị giảm.
Y= KC+ MT+ Đ + N + MT + TN + QH + DT
mơ hình “lực hấp dẫn”, bình phương bé
nhất Lê Khương Ninh, 2008.
Hạ tầng
Khoảng cách đến cơng viên gần nhất sẽ có giá cao hơn.
Pi = a + bSi + gNi + dQi
+ ε Mơ hình Hedonic Park et al., 2017
Giảm 1% chi phí vận chuyển giữa các trang trại
và cảng làm giá đất tăng 0,33%. P = ð(A, L, X, E, INF) Hội quy Hedonic
Sheng, Y., T. Jackson and K. Lawson, 2018.
Lộ giới, an ninh, Lợi thế kinh doanh, Khoảng cách đến mặt tiền, Trục giao thơng, Trình độ dân trí, và vị trí trung tâm có ảnh hưởng mạnh đến giá đất.
Y = a0 + a1X1 + a2X2 +
... + anXn Phân tích hồi quy Nguyễn Huỳnh Hoa và
Nguyễn Hồng Dương, 2015.
Pháp lý và chính sách điều tiết của
Nhà nước
Nhật Bản áp dụng chính sách lãi suất để điều tiết
thị trường bất động sản. Tổng hợp phân tích tài liệu.
Stone, D. and T.Z. William 1993.
Chính phủ đề ra chính sách khuyến khích bảo tồn và cải thiện cảnh quan vì mơi trường cảnh quan có tác động tích cực đến giá đất.
Mơ hình Hedonic Gaoa, X. and Y. Asami, 2007
33
Từ khi Ba Lan gia nhập vào EU, giá đất nông
nghiệp liên tục tăng lên. Literature review
Kurowska, K. and K. Hubert, 2014.
Dự báo tỷ lệ đầu tư bất động sản 2017 sẽ tăng
lên so với năm 2016. Phân tích, đánh giá Đặng Hùng Võ, 2017.
Chính phủ cần giảm bớt các quy định về kiểm sốt, thuế phí, nhà đầu tư giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận để người mua có thể mua được nhà đất
Phân tích nhân tố EFA Olanrewaju et al., 2018. Các kết quả ước tính cho thấysau khi giảm thuế,
giá đất tăng 8% trong năm đầu tiên, 9 - 10% sau 02 năm và không có sự thay đổi trong những năm tiếp
Phân tích dự tốn Bono, P.H. and M. A. Trannoy, 2019.
34