Chương 4 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.5.1 Xác định các yếu tố tác động đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị
tế thị trường đối với từng vùng trên địa bàn thành phố Cần Thơ
Trên cơ sở kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA đã xác định các yếu tố có tác động đến giá đất và kết quả tham khảo ý kiến 09 chuyên gia (có chỉ số CR < 10%) trong các lĩnh vực thẩm định giá đất, kinh tế thị trường bất động sản, các thành viên trong Hội đồng thẩm định giá của thành phố Cần Thơ, giảng viên chuyên ngành bất động sản để chọn ra các yếu tố chính và các yếu tố phụ ảnh
hưởng đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường.
Sau khi tham vấn các chuyên gia về yếu tố cấp 1 và yếu tố cấp 2 có ảnh hưởng đến giá đất. Kết quả 100% các chuyên gia đồng ý với yếu tố tự nhiên, kinh tế, pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước, đa số các chuyên gia cho ý kiến đối với nhân tố hạ tầng và nhân tố cá biệt: các yếu tố trong nhân tố hạ tầng nên nhập vào nhân tố xã hội và xây dựng thành nhân tố cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội), các yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội trong nhân tố cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội), yếu tố môi giới, đầu tư nên đưa vào yếu tố kinh tế và yếu tố phong thủy nên bổ sung vào yếu tố xã hội, yếu tố sự kiện kinh tế (có dự án đầu tư, biến động kinh tế trong nước và quốc tế,…) nên tách thành khả năng thu hút dự án đầu tư và biến động thị trường (thị trường trong nước và quốc tế) nhằm tăng tính tập trung của mơ hình giúp việc so sánh được dễ dàng và tăng độ chính xác. Sau khi tổng hợp các yếu tố được phân cấp thể hiện trong bảng 4.19 bên dưới:
Bảng 4.19 Kết quả xác định các yếu tố tác động đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường đối với ba vùng nghiên cứu
Yếu tố
cấp 1 Yếu tố cấp 2
Vùng đô thị Vùng ven đô Vùng nơng thơn
1. Tự nhiên
1.1 Kích thước mặt tiền 2.1 Kích thước mặt tiền 3.1 Kích thước mặt tiền 1.2 Hình dạng (vng/ chữ nhật/ thang) 2.2 Hình dạng (vuông/ chữ nhật/ thang) 1.3 Khoảng cách đến trung tâm 2.3 Khoảng cách đến trung tâm 3.2 Khoảng cách đến trung tâm 1.4 Vị trí (1, 2, 3, 4) 2.4 Vị trí (1, 2, 3, 4) 3.3 Vị trí (1, 2, 3, 4) 1.5 Diện tích (lớn/ nhỏ) 2.5 Diện tích (lớn/ nhỏ) 3.4 Diện tích (lớn/ nhỏ) 1.6 Khoảng cách đến trục đường lớn 2.6 Khoảng cách đến trục đường lớn 3.5 Khoảng cách đến trục đường lớn
1.7 Chiều dài 2.7 Chiều dài 3.6 Chiều dài
2. Kinh tế
1.8 Khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất)
2.8 Khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất)
3.7 Khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất)
113
Yếu tố
cấp 1 Yếu tố cấp 2
Vùng đô thị Vùng ven đô Vùng nông thôn
1.9 Khả năng thu hút đầu tư (có khả năng thu hút các dự án đầu tư)
2.9 Khả năng thu hút đầu tư (có khả năng thu hút các dự án đầu tư)
3.8 Khả năng thu hút đầu tư (có khả năng thu hút các dự án đầu tư)
1.10 Biến động thị trường (thị trường trong nước và quốc tế)
2.10 Biến động thị trường (thị trường trong nước và quốc tế)
3.9 Biến động thị trường (thị trường trong nước và quốc tế)
1.11 Nhu cầu thị trường 3.10 Nhu cầu thị trường 1.12 Đầu cơ /Môi giới 2.11 Đầu cơ /Môi giới
3. Cở sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội) 1.13 Đô thị hóa (Mật độ
dân cư...) 2.12 Đơ thị hóa (Mật độ dân cư...) 3.11 Đơ thị hóa (Mật độ dân cư...) 1.14 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
(điều kiện giao thông, độ rộng của đường)
2.13 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng của đường)
3.12 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng của đường)
1.15 Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông, internet, trường, chợ, bệnh viện)
2.14 Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông, internet, trường, chợ, bệnh viện)
3.13 Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông, internet, trường, chợ, bệnh viện)
1.16 Chất lượng môi trường, cảnh quan công cộng
2.15 Chất lượng môi trường, cảnh quan công cộng
3.14 Chất lượng môi trường, cảnh quan công cộng
1.17 Phong thủy 2.16 Phong thủy
4. Pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước 1.18 Chính sách thuế (thuế
chuyển nhượng, tiền sử dụng đất)
2.17 Chính sách thuế (thuế
chuyển nhượng, tiền sử dụng đất)
1.19 Chính sách Quy hoạch(quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch xây dựng)
2.18 Chính sách Quy hoạch(quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch xây dựng)
3.15 Chính sách Quy hoạch(quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch xây dựng)
1.20 Chính sách từng loại mục đích sử dụng đất. 2.19 Chính sách từng loại mục đích sử dụng đất. 3.16 Chính sách từng loại mục đích sử dụng đất. 1.21 Giấy tờ, pháp lý của thửa đất 2.20 Giấy tờ, pháp lý của thửa đất 3.17 Giấy tờ, pháp lý của thửa đất 1.22 Chính sách tiền
vay/lãi suất. 2.21 Chính sách tiền vay/lãi suất. 3.18 Chính sách tiền vay/lãi suất.
(Nguồn: tác giả tổng hợp, 2021)