Chương 4 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.2 Thực trạng về giá đất và định giá đất tại thành phố Cần Thơ
4.2.4 Bất cập trong công tác định giá đất tại thành phố Cần Thơ
- Giá đất trong bảng giá đất không tuân theo sự thay đổi giá đất trên thị
trường
Theo quá trình hình thành pháp luật về giá đất ở Việt Nam thì Luật Đất đai năm 1993 được xem là có những đổi mới quan trọng về giá đất theo hướng phù hợp hơn với cơ chế thị trường, đạt được những bước đổi mới quan trọng về tài chính đất đai. Trên cơ sở Chính phủ quy định Khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể
89
cho từng loại đất công bố công khai áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm. Quá trình hình thành và đổi mới hệ thống pháp luật về giá đất tại thành phố Cần Thơ được thể hiện trong Bảng 4.8 bên dưới.
Bảng 4.8 Quá trình hình thành và đổi mới hệ thống pháp luật về giá đất tại thành phố Cần Thơ
Giai đoạn
Quyết định ban hành bản quy định mức giá các loại đất trên địa bàn thành phố Cần
Thơ
Quy định hệ số K
Luật Đất đai 1993
- Quyết định số 2070/QĐ.UBT.95 ngày 19/10/1995 của UBND tỉnh Cần Thơ.
- Quyết định số 1279/1998/QĐ.UBT ngày 05/6/1998 của UBND tỉnh Cần Thơ (đất ở đô thị phân thành 1 loại đường suốt cho cả con đường, mỗi loại đường chia ra làm 4 vị trí, giá cáo nhất cho đường loại 1 là 2.600.000 đồng/m2. Giá đất nông nghiệp phân theo hạng đất, đất trồng cây hàng năm cao nhất là 19.300 đồng/m2, đất trồng cây lâu năm cao nhất 21.000 đồng/m2). Hệ số K = 0,5 đến 1,8 (Quyết định số 1279/1998/QĐ. UB) Luật Đất đai năm 2003 2004
- Quyết định số: 247/2004/QĐ-UB ngày 03 tháng 6 năm 2004 của ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ (giá đất phân theo từng quận, huyện. Giá đất ở được tính cho từng tuyến đường cụ thể; giá đất nông nghiệp áp dụng cho khu vực đơ thị và phần cịn lại).
2005
- Quyết định số 11/2005/QĐ-UB ngày 31/01/2005 của UBND thành phố Cần Thơ (giá đất được xác định theo từng quận, huyện, chia thành 2 khu vực, mỗi khu vực có nhiều hạng đất; đất ở đô thị phân thành nhiều loại đường phố có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng khác nhau. Đồng thời bổ sung quy định đối với đất sản xuất kinh doanh và đất khu công nghiệp); - Trong thời điểm này UBND thành phố Cần Thơ có 2 lần ban hành quyết định điều chỉnh bổ sung giá đất: Quyết định số 15/2005/QĐ-UB ngày 11/3/2005 và Quyết định số 54/2005/QĐ- UB ngày 12/8/2005 của UBND thành phố Cần Thơ về việc ban hành bổ sung, điều chỉnh mức giá các loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ, bổ sung giá đất nông nghiệp hạng 5 thuộc địa bàn huyện Cờ Đỏ và huyện Vĩnh Thạnh.
2006
- Quyết định số 104 /2005/QĐ-UBND ngày 23/12/2005 của UBND thành phố Cần Thơ (các nguyên tắc xác định giá đất được quy định cụ thể hơn, bổ sung quy định đối với một số trường hợp được áp dụng để tính bồi thường về đất khi
90
Nhà nước thu hồi đất, giá đất nông nghiệp tại các khu vực không thay đổi);
- Trong giai đoạn này có 1 lần bổ sung Quyết định số 12/2006/QĐ-UBND ngày 13 tháng 3 năm 2006 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định về trục đường chính và trục đường phụ áp dụng đối với tất cả các khu dân cư trên địa bàn thành phố.
2007
- Quyết định số 78/2006/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2006 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ (bổ sung một số tuyến đường mới, giá đất vẫn khơng có sự thay đổi)
2008
- Quyết định số 49/2007/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ, giá đất vẫn khơng có sự thay đổi. - Trong giai đoạn này có 2 lần sửa đổi bổ sung: Quyết định số 21/2008/QĐ-UBND ngày 24 tháng 4 năm 2008 (quy định các trục đường chính và trục đường phụ tại các khu dân cư trên địa bàn thành phố Cần Thơ) và Quyết định số 69/2008/QĐ-UBND ngày 15 tháng 8 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ (Giá các loại đất nông nghiệp được xác định theo khu vực trên địa bàn thành phố Cần Thơ, mỗi khu vực có các vị trí khác nhau, giá đất được xác định theo từng vị trí đó, thay “khu vực” cho “hạng đất”. Tuy nhiên vẫn khơng có sự thay đổi về giá đất)
2009
- Quyết định số 103/2008/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ, giá đất nông nghiệp được xác định theo vị trí thay cho hạng đất. Giá đất vẫn chưa có sự thay đổi.
- Trong giai đoạn này có 01 lần sửa đổi bổ sung Quyết định số 46/2009/QĐ-UBND ngày 18 tháng 8 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ (điều chỉnh tăng giá đất ở đối với 1 số tuyến đường và bổ sung thêm một số tuyến đường mới trên địa bàn các quận huyện)
2010
- Quyết định số 68/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ về việc ban hành mức giá các loại đất năm 2010 trên địa bàn thành phố Cần Thơ (bổ sung quy định các đường trục chính và trục phụ tại các khu dân cư trên địa bàn thành phố Cần Thơ, đã có sự tăng giá đất tại các khu vực trên địa bàn quận huyện, tăng khoảng 50% đối
91
với giá đất nông nghiệp và tăng 42% đối với giá đất ở)
2011
- Quyết định số: 50/2010/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ được xây dựng trên cơ sở căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT- BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính (quy định cụ thể việc điều tra giá đất thị trường để việc xây dựng bảng giá đất sát với thực tế ở từng địa phương, tại thời điểm này giá đất nông nghiệp không thay đổi, giá đất ở tại các khu vực tăng khoảng 20%)
2012
- Quyết định số 35/2011/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2011 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ (Giá các loại đất nông nghiệp được xác định theo từng khu vực trên địa bàn thành phố Cần Thơ, mọi khu vực được chia thành các vị trí khác nhau, giá đất được xác định theo thng vị trí đó, giá đất nơng nghiệp tại các quận huyện không thay đổi về giá nhưng có thay đổi về việc phân chia theo vị trí. Giá đất ở cơ bản có tăng so với năm 2011, khoảng 33%). - Trong giai đoạn này có 02 lần sửa đổi, bổ sung: Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 31 tháng 7 năm 2012 và Quyết định số 24/2012/QĐ-UBND ngày 01 tháng 10 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ bổ sung giá đất khu công nghiệp, khu chế xuất.
2013
- Quyết định số 30/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ (Giá các loại đất nông nghiệp được xác định theo từng vị trí khác nhau, giá đất được xác định theo từng vị trí đó, giá đất nông nghiệp vẫn không tăng giá).
- Hệ số K=1,3 (Ninh Kiều); K= 1,2 (Bình Thủy, Cái Răng); K=1,0 (quận huyện còn lại) 2014
- Quyết định số 32/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ (giá đất tại các khu vực khơng có sự thay đổi) - Hệ số K=1,3 (Ninh Kiều); K= 1,2 (Bình Thủy, Cái Răng); K=1,0 (quận huyện cịn lại) Luật Đất đai năm 2013 2015 đến 2019
- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định mức giá các loại đất định kỳ 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn thành phố Cần Thơ (giá đất trồng cây hàng năm tại các
Hệ số K=1,3 (Ninh Kiều); K= 1,2 (Bình Thủy, Cái Răng); K=1,0
92
huyện Thới Lai, Cờ Đỏ, Vĩnh Thạnh giảm khoảng 10% so với năm 2014 do khảo sát các vùng giáp ranh, điều chỉnh cho phù hợp). - Trong giai đoạn này có 2 lần sửa đổi bổ sung tại các Quyết định số 06/2016/QĐ-UBND ngày 26 tháng 02 năm 2016 bổ sung nguyên tắc xác định giá đất đối với đất nghĩa trang, nghĩa địa và Quyết định số 07/2017/QĐ-UBND ngày 10 tháng 11 năm 2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ (bổ sung các tuyến đường đã được đặt tên và tuyến hẻm hoàn thành dự án Nâng cấp đô thị và xây dựng giá mới cho các tuyến đó. Nhìn chung giá vẫn không tăng thêm sau khi điều chỉnh bổ sung).
(quận huyện còn lại) (Quyết định số 14/2015/QĐ- UBND ngày 26 tháng 03 năm 2015) 2020 đến 2024
- Quyết định số 19/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định bảng giá đất định kỳ 05 năm (2020 - 2024) (theo đó có 02 điểm thay đổi: (i) bổ sung tỷ lệ tính giá đất nơng nghiệp tại các vị trí tiếp giáp các tuyến đường, trục đường giao thông, các hẻm và trong các khu thương mại, khu dân cư, khu tái định cư (trong thâm hậu 50m) có quy định trong bảng giá đất thì giá đất nơng nghiệp được xác định bằng 1,1 lần so với giá đất nông nghiệp tại phụ lục giá đất nông nghiệp trên cùng địa bàn); (ii) Đối với thửa đất mà chiều sâu (dài) lớn hơn 20m thì giá đất ở thâm hậu từ mét thứ 20 trở lên đến mét thứ 50 được tính bằng 80% giá đất 20m đầu, phần sau 50m giá đất bằng 40% giá đất 20m đầu của vị trí tương ứng).
(Nguồn: số liệu tổng hợp, 2020)
Qua Bảng 4.8 cho thấy việc cập nhật sự thay đổi về giá đất trong bảng giá đất tại thành phố Cần Thơ hàng năm cịn rất chậm, thậm chí trong thời gian 3 – 4 năm liền giá đất vẫn khơng có sự thay đổi, nếu có thì chỉ khoảng 10% - 20%. Trong suốt khoảng thời gian từ năm 1998 đến nay là 22 năm, nhưng giá đất trồng cây hàng năm tại quận Ninh Kiều chỉ tăng 156.700 đồng/m2 (sử dụng giá đất trồng cây hàng năm cao nhất năm 2020 so với giá đất trồng cây hàng năm cao nhất năm 1998); giá đất trồng cây lâu năm tăng 254.000 đồng/m2 (sử dụng giá đất trồng cây lâu năm cao nhất tại quận Ninh Kiều năm 2020 so với giá đất trồng cây lâu năm cao nhất tại quận Ninh Kiều năm 1998); giá đất ở đô thị đơn cử cho tuyến đường Nguyễn An Ninh tăng 44.000.000 đồng/m2, tương đương mỗi năm tăng khoảng 2.750.000 đồng/m2. Đối với địa bàn huyện Cờ Đỏ (sau khi tách từ quận Ơ Mơn năm 2004) tính đến nay được 16 năm, trong khi giá đất trồng cây hàng năm tăng
93
65.600 đồng/m2, giá đất trồng cây lâu năm tăng 108.400 đồng/m2 (sử dụng mức giá cao nhất để so sánh), trong khi giá đất trên thị trường tăng rất nhanh nhất là vùng đô thị, đông dân cư.
Theo quy định đối với khung giá đất, Bộ Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần. Bộ Tài chính có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất (khoản 3 Điều 8 Nghị định 44/2014/NĐ-CP).
Đối với bảng giá đất thì Sở Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất tại địa phương định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ, việc thẩm định bảng giá đất do Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện. Hội đồng thẩm định bảng giá đất bao gồm các thành phần (i) Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, (ii) Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp và Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện); tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định (khoản 4 và khoản 5 Điều 12 Nghị định 44/2014/NĐ-CP) Khung giá đất được điều chỉnh khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất (khoản 1 Điều 9 Nghị định 44/2014/NĐ-CP). Bảng giá đất được điều chỉnh khi: (i) Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự; (ii) Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên (khoản 1 Điều 14 Nghị định 44/2014/NĐ-CP). So với tình hình thực tế, quy định điều chỉnh này khơng ý nghĩa do giá đất trên thị trường đã cao hơn giá đất do Nhà nước quy định rất nhiều lần và vượt mức 20%.
Như vậy Bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nói chung và của thành phố Cần Thơ nói riêng ban hành ln phụ thuộc Khung giá đất trong khi Khung giá đất vẫn thấp hơn giá đất trên thị trường ở mức đáng kể do đó giá đất trong Bảng giá đất ln luôn không thể “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường” hay nói cách khác giá đất trong Bảng giá đất sẽ luôn thấp hơn giá đất trên thị trường. Đơn cử như giá đất trồng cây lâu năm tại quận Ninh Kiều hiện tại theo Quyết định số 19/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019 là 275.000 ngàn/ m2 đối với
94
vị trí tiếp giáp mặt tiền đường, 250.000 ngàn/ m2 đối với các vị trí cịn lại, Quyết định này thay cho Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2014, giá đất trồng cây lâu năm là 250.000 ngàn/ m2 đối với tất cả các vị trí. Như vậy so với Bảng giá đất cũ, Bảng giá đất mới bổ sung thêm giá đất trồng cây lâu năm cho vị trí tiếp giáp mặt tiền. Tuy nhiên với mức giá như thế này là hồn tồn chưa phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, đã 5 năm (2015 - 2019) giá đất trồng cây lâu năm chỉ tăng thêm 25.000 đồng/m2 cho vị trí tiếp giáp mặt tiền, các vị trí khác đều khơng thay đổi. Đây là điều rất vơ lý vì giá thị trường ln biến động, nhất là địa bàn quận Ninh Kiều.
Tại hầu hết các địa phương cấp tỉnh, nhất là ở các khu vực đô thị phát triển, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chỉ bằng khoảng từ 40% tới 70% giá đất trên thị trường. Lãnh đạo của hầu hết các địa phương đều cho rằng cần một lộ trình thời gian nhất định mới có thể thực hiện được chính sách “một mức giá đất” nhằm tránh hiện tượng sốc giá đất đối với các dự án đầu tư. Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của mơi trường đầu tư cho địa phương mình. Bên cạnh đó giá đất do Ủy ban nhân dân quyết định trên cơ sở khung giá chung được quy định tại các Nghị định và không được vượt quá mức cao nhất và mức thấp nhất quy định dù cho giá đất trên thị trường có thay đổi vượt mức khung giá quy định. Vì thế giá đất theo bảng giá