Chương 4 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.3 Hậu quả thực trạng hệ thống hai giá đất ở Việt Nam
Việc hình thành hệ thống hai giá đất gây nên một số bất cập: (i) Thất thu nguồn ngân sách:
Hình 4.12 Hình minh họa hệ thống hai giá đất trong thu hồi đất
Qua hình 4.12 cho thấy quy trình tính từ lúc khi Nhà nước thu hồi đất từ người dân và giao lại cho chủ đầu tư, kể cả việc tính thuế chuyển nhượng tồn bộ đều thực hiện thao giá do Nhà nước quy định, riêng việc nhà đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng là giá do nhà đầu tư quyết định. Như vậy nguồn thu từ đất đang bị thất thoát nghiêm trọng trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất.... Bộ Tài chính (2018 và 2019) cho biết: nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách, tổng
Người sử dụng đất gốc Chủ đầu tư Người nhận chuyển nhượng Thu hồi đất Nhà nước Giao đất
Giá đất do Nhà nước quy định Giá đất theo thị trường
97
thu từ đất chỉ chiếm khoảng 10% tổng thu ngân sách nhà nước, chiếm khoảng 20% tổng thu ngân sách nhà nước địa phương. Trong đó tổng thu từ giá trị đất công chiếm tới khoảng 85% tổng thu từ đất, thu từ thuế và phí chỉ chiếm khoảng 15%. Nguồn thu từ thuế và phí liên quan đến đất đai hiện nay là quá thấp so với thông lệ quốc tế. Tỷ suất cơ bản của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của ta chỉ ở mức 0,03%, quá thấp hơn so với các nước cơng nghiệp có tỷ suất này ở mức 1 - 1,5%”.
(ii) Khiếu nại về giá bồi thường ngày càng tăng.
Bộ Tài nguyên và Môi trường (2019) cho biết: kể từ thời điểm Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, khiếu nại về việc thu hồi, bồi thường đã có giảm, nhưng vẫn chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ việc khiếu nại với khoảng 30% - 40% số vụ việc khiếu nại. Nhìn chung các vụ khiếu nại về quyết định, trình tự thủ tục thu hồi đất giảm qua các năm tuy nhiên khiếu nại về giá bồi thường lại ngày càng tăng. Hình 4.8 bên dưới thể hiện dữ liệu về khiếu nại trong lĩnh vực thu hồi đất tại Việt Nam ngày càng tăng từ năm 2012 đến năm 2019.
(Nguồn: Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Mơi trường, 2019)
Hình 4.13 Dữ liệu so sánh khiếu nại trong lĩnh vực thu hồi đất ở Việt Nam Qua Hình 4.13 cho thấy các vụ khiếu nại về quyết định, trình tự thủ tục thu hồi đất giảm từ 26,4% (năm 2012) xuống 11% (năm 2018), năm 2019 tỷ lệ này có xu hướng tăng trở lại do từ Luật Đất đai năm 2013 cho phép áp dụng hai cơ chế: một là, Nhà nước thu hồi đất; hai là, tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Quy định này đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thu hồi đất một cách ồ ạt, xây dựng kết cấu hạ tầng cho các khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp dịch vụ, khu dân cư nông thôn, đô thị… Nhiều doanh nghiệp khơng có kinh nghiệm, năng lực tài chính lợi dụng quy định này để cố giữ đất hay hình thức xin dự án rồi bán dự án hưởng chênh lệch hoặc chủ đầu tư xin thực hiện dự
26.40 20 18 15 15 12.86 11 16.9 6.8 14.1 17.67 20.9 18.74 20.73 21 26.7 0 5 10 15 20 25 30 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 T ỷ l ệ phần tr ăm
khiếu nại về quyết định, trình tự, thủ tục thu hồi đất
98
án nhưng chưa đủ cơ sở pháp lý, chưa tiến hành giải phóng mặt bằng nhưng chuyển nhượng đất theo bản đồ thiết kế thông qua các hợp đồng góp vốn. Trong khi người dân bị thu hồi đất khơng có đất để sinh sống và sản xuất, phải di cư tự phát tới các đô thị làm thuê hoặc đi xuất khẩu lao động. Bên cạnh đó do tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất, đa số các dự án không đạt 100% tiến độ giải phóng mặt bằng, nên số hộ cịn lại theo quy định Luật Đất đai năm 2013, cơ quan Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất theo quy định dẫn đến hệ lụy các đơn thư kiến nghị, khiếu nại tăng lên. Nhất là đối với các dự án sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách để xây dựng các khu đô thị, cơ quan Nhà nước lại để chủ đầu tư trực tiếp thuê đơn vị thẩm định giá định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, điều này gây ảnh hưởng đến tính minh bạch trong cơng tác thẩm định giá và gây nhiều khiếu nại, khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.Hiện nay khiếu nại về giá bồi thường đang trở thành vấn đề nóng bỏng, khiếu nại về giá bồi thường ngày càng tăng. Qua biểu đồ cho thấy tỷ lệ này tăng từ 6,8% năm 2012 lên 26,7% năm 2019 nguyên nhân chủ yếu do hệ thống hai giá đất, việc quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường, giá giao đất là do Nhà nước quyết định, trong khi giá bán sản phẩm lại do chủ đầu tư tính theo giá thị trường, dẫn tới có sự chênh lệch giá cục bộ tại một số điểm, ngoài việc gây thất thu cho ngân sách Nhà nước cịn gây khó khăn cho các dự án lân cận trong việc thu hồi đất.
(iii) Thiếu cơ sở dữ liệu, thông tin về giá đất trên thị trường
Là nguyên nhân làm cho phương pháp so sánh trực tiếp khơng chính xác do thiếu hụt cơ sở dữ liệu về giá đất giao dịch trên thị trường và cũng là nguyên nhân của việc không thể xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất thực tế giao dịch trên thị trường. Phan Trung Hiền (2018) cho rằng: đây là phương pháp thường được sử dụng trong các trường hợp định giá đất do phương pháp này dễ tiếp cận thông tin, phù hợp với nhiều loại đất. Tuy nhiên, hiện tại phương pháp này chưa thực sự mang lại kết quả chính xác do giá chuyển nhượng thu thập được từ các hợp đồng chuyển nhượng đa phần khơng phải là giá thực vì người sử dụng đất có xu hướng khai thấp hơn giá giao dịch thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân
(iv) Tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai trục lợi, làm tăng giá cục bộ một số khu vực
Từ việc không xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất dẫn đến đầu cơ đất đai, môi giới bất động sản lợi dụng hạn chế này để trục lợi gây ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Theo Khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thơng qua Chính sách thuế (thuế chuyển nhượng, tiền sử dụng đất), tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ
99
tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”. Tuy nhiên trên thực tế, việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại chưa được thực hiện một cách tốt nhất do đó thị trường đất đai vẫn còn nhiều bất cập.
Đặc biệt là tình trạng đầu cơ đất đai xây dựng các khu phân lô, khu dân cư tự phát, giá tầm 700 – 800 triệu/nền (chủ yếu là đất nơng nghiệp, diện tích khoảng 40 – 50 m2) phù hợp với nhiều người dân thu nhập thấp (việc tách thửa một cách dễ dàng như vậy do Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ ban hành Quyết định 19/2014/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trên địa bàn thành phố Cần Thơ trong khi đất nông nghiệp lại không được quy định, do đó việc tách thửa đất nơng nghiệp được thực hiện một cách tự phát với bất cứ diện tích nào). Vì lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư đã mua các khu đất với diện tích lớn, giá rẻ (chủ yếu đất nông nghiệp) gắn liền khu dân cư hiện hữu, sau đó thực hiện thủ tục tách thửa với diện tích nhỏ lẻ. Đặc điểm chung của các khu dân cư trái phép là khơng có vỉa hè, cống thốt nước (hoặc có, nhưng rất sơ sài), khơng có hệ thống ống dẫn nước chữa cháy, nước sạch, điện sinh hoạt, công viên cây xanh; không tuân thủ về mật độ xây dựng, không đảm bảo sử dụng lâu dài, phá vỡ quy hoạch đô thị. Một số nhà đầu tư khơng thực hiện thủ tục chuyển mục đích lại sang bán cho những người khác để kiếm phần lợi nhuận chênh lệch. Các khu dân cư này không được quản lý và đa phần bị bỏ hoang, phần cịn lại hộ dân tự ý cất nhà khơng phép, trái phép gây rất nhiều khó khăn cho cơng tác quản lý trên địa bàn. Lợi dụng tình trạng bng lỏng quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động môi giới bất động sản, những người môi giới nâng giá đất hưởng chênh lệch ngày càng phổ biến, trực tiếp làm cho giá nhà đất tăng cao. Chính mơi giới và các đầu cơ là nguyên nhân góp phần đẩy giá đất lên cao.
Giá đất trên thị trường tại thành phố Cần Thơ trong một vài năm trở lại đây có hiện tượng tăng giá cục bộ một số tuyến đường, tập trung chủ yếu tại các khu dân cư mới xây dựng, các tuyến đường mới mở, hạ tầng hoàn thiện (đường Nguyễn Tri Phương, đường Hồ Bún Xáng, đường Trần Nam Phú, đường Trần Hoàng Na, Khu dân cư Hưng Phú, Nam Long, Thới Nhựt, Hồng Phát, đường Nguyễn Văn Cừ nối dài). Lê Hoàng Châu (2019) cho biết: trong thời gian gần đây khơng ít người trở thành “đại gia”, hoặc khơng ít doanh nghiệp phát triển “thần kỳ”, là nhờ vào việc chiếm hưởng khơng chính đáng “chênh lệch địa tơ” (có cả trường hợp chiếm hưởng “chênh lệch địa tô” trái pháp luật), mà một trong những nguyên nhân hàng đầu là do hệ thống pháp luật đất đai và các pháp luật có liên quan chưa hồn thiện, cịn một số kẽ hở và lỗ hổng.
100
Nhìn chung đại đa số các nước trên thế giới đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước phát triển đều thực hiện mơ hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước, sử dụng giá đất thị trường và định giá đất theo thị trường do đó cơng tác định giá đất thường được dựa trên các thông tin thị trường đã được thu thập, lưu trữ và phân tích, áp dụng phương pháp định giá tương đương, so sánh những trường hợp tương tự nhau. Nguồn thông tin từ các văn bản pháp lý, hợp đồng, giá niêm yết, đăng kí thế chấp trong hệ thống địa chính sẽ giúp cho việc định giá chính xác và phù hợp. Đặc biệt, trong tổ chức, bộ máy về quản lý đất đai, Nhà nước cần phải có những cán bộ được đào tạo chuyên về định giá đất.
Riêng ở Việt Nam chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, chủ thể đại diện cho quyền sở hữu đất đai là Nhà nước, sử dụng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, công tác định giá đất chủ yếu chịu ảnh hưởng từ yếu tố pháp lý, cơ chế quản lý công tác định giá đất theo quy định hiện hành trong khi đó định giá đất theo cơ chế nền kinh tế thị trường phải dựa trên yếu tố tự nhiên, quy luật thị trường, cung cầu, sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng; các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản; giá cả bất động sản trên thị trường; chính sách của nhà nước.
Vũ Ngọc Kích (2015) cho rằng: “các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có trở thành hàng hố hay khơng. Chẳng hạn, dưới chế độ phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cấp cho quý tộc nên về cơ bản ít được đem mua bán, trao đổi. Nhà vua có thể cắt đất của người này cấp cho người khác mà không phải đền bù. Dưới chế độ tư bản chủ nghĩa, quyền tư hữu đất đai được đẩy đến mức hoàn thiện nhất và do đó thị trường bất động sản cũng có tiềm năng mở ra đến những giới hạn rộng nhất, hoàn thiện nhất. Dưới chế độ quốc hữu hoá ruộng đất xã hội chủ nghĩa, đất đai tham gia vào thị trường bất động sản có những giới hạn nhất định như thị trường đất đai thực sự không được pháp luật cho phép, chỉ có thị trường quyền sử dụng đất”.
Như vậy theo cơ chế hiện tại rõ ràng định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài chịu sự ảnh hưởng từ những yếu tố của nền kinh tế thị trường cịn chịu sự ảnh hưởng của chính sách quản lý Nhà nước, chính sách quy hoạch hay các chính sách về kinh tế. Tuy nhiên quản lý Nhà nước là đảm bảo ổn định xã hội, định hướng, điều tiết và kiểm sốt thị trường do đó để thị trường đất đai vừa hoạt động theo cơ chế thị trường vừa đúng định hướng xã hội chủ nghĩa thì cơ chế chính sách về giá đất, định giá đất phải dựa trên các yếu tố thị trường như yếu tố tự nhiên, kinh tế,
101
xã hội đồng thời phải phù hợp với điều kiện chính trị chính nhằm bảo đảm hài hồ lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất.