Chương 2 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.2 Tổng quan về kinh tế thị trường và thị trường bất động sản
2.2.1 Nền kinh tế thị trường và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
chủ nghĩa
Nền kinh tế thị trường là nền kinh tế được vận hành theo cơ chế thị trường. Đó là nền kinh tế hàng hóa phát triển cao, ở đó mọi quan hệ sản xuất và trao đổi đều được thông qua thị trường, chịu sự tác động, điều tiết của các quy luật thị trường (Ngô Tuấn Nghĩa, 2019).
Nền kinh tế thị trường có những đặc trưng bao gồm: (i) sự đa dạng của các chủ thể kinh tế, nhiều hình thức sở hữu, các chủ thể kinh tế bình đẳng trước pháp luật, (ii) thị trường đóng vai trị quyết định trong việc phân bổ các nguồn lực xã hội thông qua hoạt động của các thị trường bộ phận như thị trường hàng hóa, thị trường dịch vụ, thị trường bất động sản... (iii) giá cả được hình thành theo nguyên tắc thị trường; cạnh tranh là môi trường, là động lực thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh; lợi nhuận và lợi ích kinh tế - xã hội là động lực trực tiếp của các chủ thể sản xuất kinh doanh, nhà nước là chủ thể thực hiện chức năng quản lý, chức năng kinh tế, đảm bảo ổn định của toàn bộ nền kinh tế, (iv) là nền kinh tế mở, thị trường trong nước quan hệ mật thiết với thị trường quốc tế (Ngô Tuấn Nghĩa,
2019).
Mỗi nước, mỗi quốc gia sẽ có những mơ hình kinh tế thị trường khác nhau phù hợp với điều kiện của quốc gia đó. Mỗi nền kinh tế thị trường vừa có những đặc trưng tất yếu khơng thể thiếu của nền kinh tế thị trường nói chung vừa có
16
những đặc trưng phản ánh điều kiện lịch sử, chính trị, kinh tế - xã hội của quốc gia đó.
Ở Việt Nam Đại hội Đảng lần thứ IX đã quyết định phát triển “nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” và Đại hội Đảng lần thứ X xác định “tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” (Lê Hoàng Châu, 2019). Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam là một
kiểu nền kinh tế thị trường phù hợp với Việt Nam, phản ánh trình độ phát triển và điều kiện lịch sử của Việt Nam. Kinh tế thị trường này có các đặc điểm là (i) mơ
hình kinh tế vừa vận hành theo cơ chế thị trường, vừa có sự điều tiết của Nhà nước; (ii) tuân thủ quy luật tự do cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị; thực hiện tự do hoá thương mại; (iii) kinh tế thị trường với đa dạng các hình thức sở hữu và đa dạng các thành phần kinh tế; đất đai thuộc sở hữu toàn dân; (iv) việc phân phối trong nền kinh tế thị trường được thực hiện chủ yếu theo kết quả lao động, hiệu quả kinh tế, đồng thời theo mức đóng góp vốn cùng các khoản thu khác và phân phối thông qua hệ thống an sinh xã hội, phúc lợi xã hội; kinh tế thị trường do Đảng Cộng sản Việt Nam lãnh đạo, nhà nước pháp quyền XHCN Việt Nam quản lý, điều tiết vì mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh”; (v) nền kinh tế thị trường hiện đại và hội nhập quốc tế ((Phùng Danh Cường và Hồng Thị Kim Oanh, 2018 trích dẫn của Phạm Phương Nam, Phan Thị Thanh Huyền, 2019).
Đảng và Nhà nước ta chủ trương và nhất quán vận hành nền kinh tế thị trường chủ yếu bằng cơ chế thị trường và thông qua cơ chế thị trường nhưng coi trọng sự quản lý và sự điều tiết của Nhà nước, thực hiện phân phối công bằng, nhưng không cào bằng thành quả thu được cho mọi thành viên để không ai, kể cả những người yếu thế, bị bỏ lại phía sau. Khác với các nền kinh tế thị trường tư bản chủ nghĩa, từ khi mới bắt đầu chấp nhận nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần hoạt động theo cơ chế thị trường đến khi khẳng định nhất quán xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Đảng và Nhà nước ta kiên định chủ trương phát triển kinh tế phải đi liền với việc giải quyết tốt các vấn đề xã hội (Nguyễn Trọng Chuẩn, 2020).
Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta hiện nay dựa trên chế độ sở hữu tồn dân và tập thể có mục tiêu phục vụ lợi ích của giai cấp cơng nhân và nhân dân lao động. Do đó đất đai ở Việt Nam được quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Điều 4 Luật Đất đai năm 2013).
17
Bảng 2.3 Quy luật cung cầu trong nền kinh tế thị trường và trong thị trường bất động sản
Nền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản
- Cung về một loại hàng hoá cho ta biết số lượng hàng hoá mà người sản xuất sẵn sàng cung ứng và bán ra tương ứng với các mức giá khác nhau. Nếu các điều kiện khác được giữ nguyên, lượng cung về một loại hàng hố điển hình sẽ tăng lên khi mức giá của chính hàng hố đó tăng lên và ngược lại.
- Các nhân tố ảnh hưởng đến cung hàng hố: Trình độ cơng nghệ; giá các yếu tố đầu vào; Giá cả các hàng hố có liên quan; giá kỳ vọng; chính sách của Nhà nước (Phí Mạnh Hồng, 2018)
- Cung bất động sản là cung về một loại hàng hóa đặc biệt. Tổng cung về đất đai là không đổi; cung về bất động sản không thể điều chỉnh theo không gian; sự thay đổi cung bất động sản này làm thay đổi cung bất động sản khác; cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với sự thay đổi cầu bất động sản.
- Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản: quỹ đất trong quy hoạch của chính phủ; sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng; các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản; giá cả bất động sản trên thị trường; chính sách của nhà nước (Hoàng Văn Cường, 2017)
- Cầu về một loại hàng hoá biểu thị những khối
lượng hàng hoá mà người tiêu dùng mong muốn và sẵn sàng mua tương ứng với các mức giá xác định. Nếu các điều kiện khác được giữ nguyên, không thay đổi, lượng cầu về một loại hàng hố điển hình sẽ tăng lên khi mức giá của chính hàng hố này hạ xuống và ngược lại. - Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu hàng hoá: thu nhập; thị hiếu; giá cả hàng hoá liên quan; số lượng người tiêu dùng; giá kỳ vọng (Phí Mạnh Hồng, 2018)
- Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa
bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa bất động sản đó trên thị trường. Cầu bất động sản là cầu không phân chia; Cầu bất động sản là cầu không thường xuyên; Cầu bất động sản rất đa dạng và khơng có tính khn mẫu. - Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản: sự tăng trưởng của dân số; việc làm và thu nhập; giá cả bất động sản; đơ thị hố và quá trình phát triển của đô thị; mốt và thị hiếu bất động sản; sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng; những chính sách của nhà nước; cung tiền tệ; các dự báo tương lai (Hoàng Văn Cường, 2017) Có rất nhiều quy luật kinh tế điều tiết nền kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật lưu thông tiền tệ. Tuy nhiên đối với thị trường bất động sản được xem là một dạng đặc biệt vì hàng hóa chủ yếu là đất đai, trong khi đó đất đai là hữu hạn do đó cung đất đai thường ổn định hoặc có sự biến đổi rất ít.
Vũ Ngọc Kích (2015) cho rằng “Thị trường bất động sản là một dạng thị trường đặc biệt mà bộ phận hàng hóa trao đổi chủ yếu là đất đai và các loại tài sản gắn liền với đất đai. Xét trong một nước, cung đất đai thường ổn định hoặc có sự biến đổi rất ít, nhưng cơ cấu và hiệu quả sử dụng đất đai có thể thay đổi, từ đó làm thay đổi lượng và chất, cơ cấu bất động sản. Cầu trên thị trường bất động sản thay đổi theo đà phát triển của nền kinh tế và tốc độ tăng dân cư. Thị trường bất động
18
sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách đất đai và chính sách nhà ở của từng quốc gia”.
Có thể thấy đối với các hàng hóa thơng thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều với nhân tố giá. Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản, cung thường ít co giãn hơn so với giá. Giá nhà đất tăng lên nhưng nguồn cung nhà không phản ứng nhanh theo sự gia tăng của giá, bởi vì việc xây dựng nhà ở địi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài. Bên cạnh đó, sự giảm xuống của cung đối với nhà cửa là điều khó xảy ra, các nguồn cung hiện tại về nhà cửa chỉ có thể giảm xuống do bị phá hủy hay thay đổi việc sử dụng.