Chương 4 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.2 Thực trạng về giá đất và định giá đất tại thành phố Cần Thơ
4.2.1 Tình hình biến động giá đất của thị trường đất đai tại thành phố Cần Thơ
4.2.1 Tình hình biến động giá đất của thị trường đất đai tại thành phố Cần Thơ Cần Thơ
Qua quá trình khảo sát thực tế từ những người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ (cụ thể tại quận Ninh Kiều, quận Cái Răng và huyện Cờ Đỏ) ghi nhận kết quả về sự chênh lệch giữa giá đất giao dịch thực tế và giá đất theo bảng giá đất Nhà nước quy định được tổng hợp theo Bảng 4.5 bên dưới.
Bảng 4.5 Sự chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước và giá đất giao dịch thị trường trên địa bàn thành phố Cần Thơ
ĐVT: đồng/m2
STT Tên đường trường 2018 Giá đất thị
Giá đất thị trường 2019-2020 Quyết định 19/2019/QĐ- UBND Tỷ lệ (%) Quận Ninh Kiều
1 Huỳnh Cương 45.000.000 55.000.000 17.600.000 3,13
2 Lê Anh Xuân (Hẻm 132 - Hùng
Vương) 40.000.000 62.000.000 10.000.000 6,20
3 Mạc Thiên Tích (đường cặp rạch
Bần) 50.000.000 60.000.000 9.000.000 6,67
4 Nam Kỳ Khởi Nghĩa 85.000.000 87.000.000 35.500.000 2,45
5 Trần Nam Phú (Lộ Ngân Hàng) 40.000.000 65.000.000 8.500.000 7,65 6 Nguyễn Trãi 100.000.000 120.000.000 50.000.000 2,40 7 Đường cặp bờ kè Hồ Bún Xáng (Hẻm 51, Đường 3/2 – Rạch Ngỗng) 40.000.000 85.000.000 10.000.000 8,50 8 Trần Hoàng Na 40.000.000 80.000.000 11.000.000 7,27 9 Trần Văn Hoài 80.000.000 85.000.000 20.000.000 4,25
10 Khu đơ thị mới An Bình 2.000.000 35.000.000 4.500.000 7,78
Quận Cái Răng
1 Lý Thái Tổ (Đường A1 – Khu dân cư Hưng Phú 1) 40.000.000 58.000.000 5.000.000 11,6 2 Mai Chí Thọ (Đường Số 1, Khu
dân cư 586) 25.000.000 49.000.000 5.000.000 9,8
3 Lộ Đình Nước Vận 5.000.000 8.000.000 2.200.000 3,6
4 Vũ Đình Liệu (Đường Số 10,
Khu dân cư Nam Long) 20.000.000 30.000.000 5.000.000 6,0
5 Nhật Tảo 7.500.000 15.000.000 1.700.000 8,8
Huyện Cờ Đỏ
1 Khu tái định ấp Thới Hòa B, thị
trấn Cờ Đỏ (đất ở đô thị) 4.000.000 8.000.000 1.900.000 4,2 2 Nguyễn Văn Nhung (Đường tỉnh
921) (đất trồng cây lâu năm) 300.000 900.000 138.600 6,5
(Nguồn: số liệu điều tra, 2020)
3 Đất ở tại nơng thơn cịn lại (xã
Trung Thạnh) 400.000 900.000 300.000 3,0
79
Qua Bảng 4.5 cho thấy giá đất ở đô thị trên thị trường tại địa bàn thành phố Cần Thơ tăng dần qua các năm và giá đất bình quân cao hơn từ 2 đến 3 lần so với giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định tại Quyết định 19/2019/QĐ-UBND. Đây là tỷ lệ phổ biến đối với cả nước, thông thường giá đất giao dịch trên thị trường tại những thành phố phát triển, đông dân cư sẽ cao hơn giá đất do Nhà nước quy định khoảng 3 lần. Tuy nhiên qua điều tra thực tế tại quận Ninh Kiều cho thấy những tuyến đường lớn có vị trí đẹp, khu mua sắm (Nguyễn Trãi, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Trần Văn Hồi), ít có sự biến động và đặc biệt các vị trí này khơng có dự án thì có tỷ lệ chênh lệch thấp. Trái lại những tuyến đường hay tuyến kênh rạch đã và đang được thực hiện dự án lại có tỷ lệ chênh lệch từ sáu, bảy lần thậm chí là mười lần. Các tuyến đường này trước đây là những tuyến hẻm nhỏ như lộ Ngân Hàng (nay là đường Trần Nam Phú), hẻm 51 (nay là Đường cặp bờ kè Hồ Bún Xáng), cách xa các khu trung tâm, điều kiện môi trường kém.
Hiệp hội bất động sản (2020) cho biết: thị trường bất động sản tại thành phố Cần Thơ trầm lắng suốt từ đầu năm đến cuối tháng 7 năm 2020 mặc dù cũng bị ảnh hưởng bởi dịch Covid 19 nhưng thị trường bất động sản Cần Thơ đã sôi động trở lại. Những dự án được đầu tư tốt, hồn thành hạ tầng và có đầy đủ pháp lý (có sổ đỏ) được các nhà đầu tư quan tâm và giao dịch mạnh. Lượng cung ra thị trường khoảng 500 sản phẩm đất nền, tiêu thụ đạt 65%. Các dự án gần trung tâm Thành phố, gần Lộ lớn có giá bình qn từ 40 - 60 triệu đồng/m². Dự án nằm lớp trong, tiếp giáp Lộ nhỏ có mức giá từ 19 - 30 triệu đồng/m². Mức giá này tăng khoảng 7% so với năm 2019.
Bảng 4.6 Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường dự án Khu đô thị mới An Bình Giá đất cụ thể do Nhà nước xác định để giao đất cho chủ đầu tư (đồng/m2) Giá đất do Nhà nước quy định theo Bảng giá đất (đồng/m2) Giá đất do chủ đầu tư chào bán (đồng/m2)
Giá đất do người mua F1 chào bán
(đồng/m2)
2.200.000 4.500.000 30.000.000 35.000.000
(Nguồn: số liệu điều tra, 2019)
Qua Bảng 4.6 đã phản ánh rõ nét về hệ thống hai giá đất hiện nay, khu đơ thị mới An Bình do cơng ty Hồng Phát làm chủ đầu tư trước đây chủ yếu là đất nông nghiệp, điều kiện hạ tầng và mơi trường rất kém. Sau đó cơng ty Hồng Phát được Nhà nước giao đất thực hiện dự án khu đô thị với giá nộp tiền sử dụng đất khoảng 2 triệu đồng/m2 trong khi hiện tại chủ đầu tư đang rao bán đất nền với giá tầm khoảng 35 triệu – 40 triệu đồng/m2 cao gấp bảy, tám lần so với giá Nhà nước quy định.
80
Riêng quận Cái Răng trong 2 năm trở lại đây thị trường đất đai rất sôi động do tập trung nhiều dự án khu dân cư được phê duyệt chủ trương do đó giá đất giao dịch trên thị trường cũng tăng theo nhanh chóng. Điển hình là khu dân cư Hưng Phú 1, khu nhà ở Nam Long, khu dân cư Phú An, khu Trung tâm văn hóa Tây Đơ.... có giá bán từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Nếu trong năm 2018, giá giao dịch đối với một căn nhà 1 trệt, 1 lầu diện tích 4x16m tại khu dân cư Hưng Phú 1 là 1.600.000.000 đồng thì cuối năm 2018 giá giao dịch là 3.000.000.000 đồng, tăng gần gấp đôi. Việc tăng giá một cách nhanh chóng như vậy do người dân đón đầu dự án xây dựng cầu Quang Trung đơn nguyên 2 làm cho giá đất tại khu vực này tăng cục bộ cao gấp 10 lần so với giá đất do nhà nước quy định.
Bên cạnh đó, riêng đối với huyện Cờ Đỏ, tại các thửa đất lớn (diện tích trên 1.000 m2 – thường gọi là đất cơng) có vị trí tiếp giáp lộ nơng thơn khoảng 1,5m - 2m, đất trồng cây hàng năm (đất ruộng) có giá đất giao dịch trên thị trường tương đương với giá đất trồng cây hàng năm do Nhà nước quy định, giá giao dịch thành công trong khoảng 90.000 đồng/m2 đến 100.000 đồng/m2 (giá đất trồng cây hàng năm (LUC) theo Quyết định 19/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định là 90.000 đồng/m2 (vị trí 1) và 70.000 đồng/m2 (vị trí 2)).
(Nguồn: Tổng Cục thống kê, 2019)
Hình 4.8 Thu nhập bình quân so với giá đất trung bình tại thành phố Cần Thơ
Qua Hình 4.8 cho thấy thu nhập bình qn đầu người tại thành phố Cần Thơ ln thấp hơn giá đất trung bình tại đây. Như vậy nếu dựa vào thu nhập thì một người dân bình thường khó có thể mua nhà đất tại thành phố Cần Thơ. Trên thực tế, các giao dịch tại thành phố Cần Thơ chủ yếu từ nguồn vay ngân hàng, ít có đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi để đầu tư.
6.0 7.0 10.5 11.0 10.0 15.0 20.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0
Năm 2014 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019
T
ri
ệu
đồn
g
81
(Nguồn: kết quả điều tra, 2020)
Hình 4.9 Giá đất trên thị trường thành phố Cần Thơ qua các năm
Qua Hình 4.9 cho thấy giá đất tại Cần Thơ tăng qua các năm, riêng giai đoạn năm 2019 – 2020, giá đất tăng nhẹ, một số nơi không tăng do dịch Covid và dự án đã hoàn thành, giá giao dịch đã quá cao dẫn đến tình trạng khơng cịn ai đầu tư. Đất nền mặt tiền Hồ Bún Xáng tăng đột biến giai đoạn 2018 sang 2019 do thời điểm này dự án Hồ Bún Xáng đang bước vào thi công, tương tự như đất khu Hưng Phú cũng tăng cao giai đoạn 2017 sang 2019 do dự án cầu Quang Trung thực hiện. Nhìn chung giá đất tăng qua các năm và khơng tăng vào năm 2020 do tình hình kinh tế chung tồn cầu ảnh hưởng đại dịch Covid 19.
4.2.2 Những tác động tích cực của thị trường đất đai
4.2.2.1 Thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước
Khoảng thời gian 2002 là thời điểm thành phố Cần Thơ thu hút hàng chục dự án khu dân cư được các nhà đầu tư ở khắp các vùng miền trong cả nước đến xin dự án đầu tư bất động sản. Nổi bật nhất là khu Nam Cần Thơ, quận Cái Răng với hàng chục dự án được dồn dập triển khai. Năm 2002, khu đô thị Nam Cần Thơ được Ủy ban nhân dân tỉnh Cần Thơ phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 với diện tích 1.800 ha tại Quyết định 90/2002/QĐ-UB. Theo đó Khu đơ thị mới phía Nam sơng Cần Thơ được quy hoạch thành một đô thị mới hiện đại, quy hoạch xây dựng đô thị mới với các khu nhà ở đa phần là chung cư cao tầng, biệt thự; giảm thiểu nhà ở chia lô, tiết kiệm đất xây dựng, tăng mật độ cây xanh. Dọc theo trục Quốc lộ 1, Quốc lộ 91B nối dài và các trục đường chính xây dựng chung cư và biệt thự tạo được vẽ mỹ quan cho khu đô thị mới. Khu đơ thị mới phía Nam sơng Cần Thơ được chia thành 3 khu chức năng: Khu 1 - chức năng kinh tế, tài chính,
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Đất nền KDC
Hưng Phú đường bờ hồ Bún Đất mặt tiền Xáng
Đất nền KDC
(quận Ninh Kiều)Cờ Đỏ (1.000 m2)Đất công huyện
G iá đ ất (t ỷ đ ồn g)
82
diện tích 478 ha, Khu 2 - chức năng văn hóa, giáo dục diện tích 738 ha, (i) Khu 3 - chức năng nhà ở và các cơng trình phục vụ khu cơng nghiệp, diện tích 584 ha
Đến năm 2003, được bổ sung thêm 282 ha (thuộc phường Phú Thứ) từ đất quy hoạch khu công nghiệp chuyển sang khu đơ thị, nâng tổng diện tích tồn khu Nam Cần Thơ lên 2.082 ha. Hiện tại khu đơ thị Nam Cần Thơ có 33 dự án của 26 nhà đầu tư với diện tích quy hoạch là 1.365,5ha. Trong giai đoạn này thị trường đất đai tại thành phố Cần Thơ nói chung và quận Cái Răng nói riêng phát triển rất mạnh mẽ do giá đất quận Cái Răng thời gian này rất thấp, tập trung chủ yếu là đất nông nghiệp, cầu Cần Thơ khởi cơng vì thế dự đốn đây là một thị trường tiềm năng cho đầu tư. Thực tế có rất nhiều nhà đầu tư thực hiện dự án tại Khu đô thị Nam Cần Thơ và những dự án này đã cơ bản hoàn thành, mang lại hiệu quả xã hội như: Khu nhà ở Nam Long, Khu dân cư Bình An, Khu dân cư Phú An, Khu dân cư Nông Thổ Sản II, Khu dân cư Vạn Phong, Khu dân cư Hưng Phú 1. Các khu này đã được xây dựng kết cấu hạ tầng hồn chỉnh bao gồm một số cơng trình phúc lợi như trường học, bệnh viện, khu thể dục thể thao, cơng trình đa chức năng, cơng trình giao thơng đối nội khu dân cư.
Theo tinh thần Nghị quyết số 45-NQ/TW, ngày 17 tháng 02 năm 2005 của Bộ Chính trị, Chính phủ ban hành Quyết định số 889-QĐ/TTg công nhận thành phố Cần Thơ là đô thị loại 1 trực thuộc Trung ương và gần đây nhất là Nghị quyết số 59-NQ/TW ngày 05 tháng 8 năm 2020, Bộ Chính trị đã ban hành về xây dựng và phát triển Thành phố Cần Thơ đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Đây được xem như động lực thúc đẩy thành phố Cần Thơ ngày càng phát triển về mọi mặt và đặc biệt là thị trường đất đai. Đồng thời ngày 24 tháng 4 năm 2010, cầu Cần Thơ chính thức khánh thành và đưa vào khai thác. Cầu Cần Thơ là một cây cầu đặc biệt quan trọng trên Quốc lộ 1, góp phần hồn thiện kết cấu hạ tầng giao thơng vận tải vùng đồng bằng sông Cửu Long, tạo thuận lợi cho vận chuyển đường bộ của vùng, thúc đẩy sự phát triển toàn diện của các tỉnh trong vùng. Theo ghi nhận từ việc trao đổi ý kiến với các chuyên gia về đất đai tại thành phố Cần Thơ cho biết: “Chỉ sau thời gian ngắn khi cầu Cần Thơ khánh thành và đưa vào sử dụng, giá đất ở các tỉnh trong khu vực lân cận bỗng dưng tăng bất thường. Đất vườn tăng gấp 7-10 lần, giá đất ruộng ven chân cầu trước chỉ khoảng 21 triệu đồng/công, đất vườn cao nhất là 45 triệu đồng/công, sau khi cầu Cần Thơ khánh thành thì 1 cơng đất ruộng được bán với giá khoảng 220 triệu đồng. Nhu cầu mua nhà, đất ở khu đô thị Nam Cần Thơ diễn ra rất nhộn nhịp, nhất là các thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá cả tăng liên tục. Tuy nhiên, khoảng nửa tháng sau kể từ ngày khánh thành cầu Cần Thơ, thị trường nhà đất gần như trầm lắng”.
83
Savills Việt Nam (2011) cho biết: trong giai đoạn cuối năm 2011, tại Cần Thơ, khơng có dự án mới tham gia thị trường. Có 35 dự án trong cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, cung cấp hơn 23.500 căn/nền bao gồm đất nền, biệt thự/nhà liên kế và căn hộ. Đất nền tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với 75% thị phần. Nguồn cung tập trung ở 3 quận chính là Cái Răng, Ninh Kiều và Bình Thủy. Trong đó, Cái Răng có nguồn cung lớn nhất do lợi thế cầu Cần Thơ và khu đô thị Nam Cần Thơ. Giao dịch trên thị trường sơ cấp tại Cần Thơ diễn ra rất chậm. Giá trung bình của căn hộ 11 triệu/m2, của biệt thự/nhà liên kế là 11,5 triệu/m2 và của đất nền là 6 – 7 triệu/m2. Giá trung bình của căn hộ tăng 13% so với giai đoạn đầu năm 2011 trong khi, giá của biệt thự/nhà liên kế giảm 16% và đất nền giảm 5%.
Với mục tiêu tập trung thực hiện có hiệu quả các giải pháp để thu hút, phát triển nguồn vốn đầu tư nước ngồi; khắc phục những khó khăn, hạn chế về thu hút đầu tư nước ngoài trên địa bàn thành phố; góp phần tạo lập mơi trường kinh doanh thuận lợi, giải quyết tốt các vấn đề xã hội, bảo vệ môi trường, nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả và năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Ngày 10 tháng 3 năm 2020, Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ ban hành Kế hoạch 42/KH-UBND triển khai thực hiện Kế hoạch số 171-KH/TU ngày 22 tháng 11 năm 2019 của Ban Thường vụ Thành ủy thực hiện Nghị quyết số 50/NQ/TW ngày 20 tháng 8 năm 2019 của Bộ Chính trị về định hướng hồn thiện thể chế chính sách, nâng cao chất lượng, hiệu quả hợp tác đầu tư nước ngoài đến năm 2030. Theo số liệu thống kê của Cục thống kê thành phố Cần Thơ cho biết trong 03 năm trở lại đây, thành phố Cần Thơ có thêm 17 dự án được cấp phép mới với tổng số vốn đăng ký là 83,48 triệu USD tập trung chủ yếu vào các ngành Kinh doanh bất động sản, sản xuất chế biến thực phẩm, kinh doanh nhập khẩu máy nông nghiệp, du lịch từ nhà đầu tư của các nước Hàn Quốc, Nhật Bản, Hoa Kỳ, Trung Quốc... Như vậy tính đến nay trên địa bàn thành phố có 86 dự án FDI, tổng vốn đầu tư đăng ký khoảng 726,35 triệu USD, vốn thực hiện 474,05 triệu USD, đạt 65,26% vốn đăng ký.
84
(Nguồn: Cục thống kê, 2020)
Hình 4.10 Số dự án và tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi
Qua Hình 4.10 cho thấy trong năm 2017 có thêm 4 dự án được cấp phép mới với số vốn đăng ký là 8,4 triệu USD. Đến năm 2018, thu hút đầu tư nước ngoài vào thành phố còn hạn chế, chủ yếu thực hiện là các dự án chuyển tiếp của các năm trước, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện được 87,38 triệu USD. Trong năm 2018, thành phố chủ yếu tập trung vào các cơng trình hạ tầng kỹ thuật: dự án Nâng cấp đô thị vùng đồng bằng sông Cửu Long – Tiểu dự án thành phố Cần Thơ, dự án Phát triển thành phố Cần Thơ và tăng cường khả năng thích ứng của đơ thị. Dự án Kè sơng Cần Thơ - Ứng phó biến đổi khí hậu thành phố Cần