3. ĐỊNH HƯỚNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
3.1. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất
Tổng diện tích tự nhiên thành phố Đồng Xồi là 16.771,21ha. Trong đó, diện tích đất xây dựng đơ thị đến năm 2040 khoảng 6.110ha (1.878,83ha đất dân dụng, 4.231,18ha đất ngoài dân dụng) và đất khác 10.622,15ha (đất nông nghiệp, đất nghĩa trang nghĩa địa, sông, suối, mặt nước,...)
Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đồng Xồi, tỉnh Bình Phước đến năm 2040. 66
Bảng 15: Tổng hợp cân bằng sử dụng đất thành phố Đồng Xoài đến năm 2040.
Stt Hạng mục
Quy hoạch đến năm 2040 (Đô thị loại II)
250.000 người Diện tích (Ha) Tỷ lệ đất so với đất dân dụng (%) Chỉ tiêu đạt được (m2/người) Tổng diện tích đất tự nhiên TP. Đồng Xoài 16.771,21
A Đất xây dựng đô thị 6.110,00 260,00
I Đất dân dụng 1.878,83 100,00 79,95
1 Đất ở 1.053,98 56,10 44,85
2 Đất cơng trình cơng cộng 153,22 8,16 6,62 4 Đất cây xanh - TDTT 195,52 10,41 8,32 5 Đất giao thông đô thị 476,11 25,34 20,26
II Đất ngoài dân dụng 4.231,18 180,05
6 Trung tâm chuyên ngành cấp Vùng, dịch vụ
công cộng 217,25
7 Đất trung tâm TDTT tỉnh Bình Phước 21,03
8 Đất hỗn hợp 754,37
9 Đất công nghiệp 753,85 10 Đất cơ sở sản xuất kinh doanh 152,43 11 Đất sản xuất VLXD, làm gốm sứ 10,36 12
Đất cơng trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, thủy
lợi 371,38
13 Đất cây xanh cảnh quan hồ nước 626,36 14
Đất cây xanh cách ly (hành lang cảnh quan
dọc sông, suối, đường điện,…) 223,97
15 Đất du lịch sinh thái 290,46 16 Chợ Đầu mối nơng sản tỉnh Bình Phước 20,00
17 Đất có di tích lịch sử - văn hóa 1,66 18 Đất tơn giáo, tín ngưỡng 10,40 19 Đất an ninh, quốc phòng 229,73
20 Giao thông đối ngoại 377,88
21 Bến xe 5,00
B Đất khác 10.661,21
22 Đất dân cư nông thôn tập trung 430,00
23 Đất sản xuất nông nghiệp + ở nông thôn 5.759,66 24 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 46,47 25 Đất dự trữ phát triển 4.060,42 26 Đất sông, suối, hồ 244,16 27 Đất mặt nước chuyên dùng 120,50
Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đồng Xồi, tỉnh Bình Phước đến năm 2040. 67
3.2. Quy hoạch sử dụng đất các khu đô thị
Tổng diện tích tự nhiên thành phố Đồng Xồi 16.771,21ha. Trong đó, diện tích đất xây dựng đô thị đến năm 2040 khoảng 6.110,00ha, bao gồm Khu đô thị trung tâm (2.676ha), khu đơ thị phía Tây Bắc (533ha), khu đơ thị phía Nam (1.024ha), khu đơ thị phía Tây (807ha), khu đơ thị Sinh thái (1.070ha).
a. Khu đô thị trung tâm
Khu đô thị trung tâm bao gồm đất xây dựng trung tâm hành chính tỉnh, trung tâm hành chính thành phố, các cơ quan ban ngành, các cơng trình dịch vụ cơng cộng cấp tỉnh và đô thị, trung tâm đô thị, các trường đại học, cao đẳng, các trường trung học phổ thông, các trường trung học dạy nghề cấp vùng, trung tâm thương mại Đồng Xoài, siêu thị Coop Mart Đồng Xoài, trung tâm y tế cấp vùng, trung tâm thể dục thể thao, cơng viên văn hóa thành phố, công viên cây xanh tập trung kết hợp cảnh quan hồ Suối Cam, các khu dân cư. Quy mô đất xây dựng khu đô thị trung tâm là 2.676ha.
Bảng 16: Cơ cấu các khu chức năng khu đô thị trung tâm
Stt Hạng mục Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) I Đất dân dụng 896,47 100,00 1 Đất ở 511,50 57,06 2 Đất công cộng 77,00 8,59 3 Đất cây xanh - tdtt 81,82 9,13 4 Đất giao thông 226,15 25,23 II Đất ngoài dân dụng 1.779,53 1 Đất công cộng đô thị 86,25
2 Đất trung tâm TDTT Bình Phước 21,03
3 Đất hỗn hợp 79,58
4 Đất quân sự 17,24
5 Đất khác 1.575,43
Tổng 2.676,00
b. Khu đơ thị phía Tây Bắc (Khu đơ thị mới)
Khu đơ thị phía Tây Bắc bao gồm các dịch vụ cơng cộng đô thị, trung tâm khu đô thị, trung tâm thương mại, khu du lịch, khu dân cư và công viên cây xanh tập trung kết hợp hồ Suối Cam 3. Quy mơ diện tích đất khu đơ thị phía Tây Bắc là 533ha.
Bảng 17: Cơ cấu các khu chức năng khu đô thị Tây Bắc
Stt Hạng mục Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)
I Đất dân dụng 86,50 100,00
Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đồng Xồi, tỉnh Bình Phước đến năm 2040. 68 2 Đất công cộng 16,50 19,08 3 Đất cây xanh - tdtt 20,00 23,12 4 Đất giao thông 50,00 57,80 II Đất ngoài dân dụng 446,50 1 Đất công cộng đô thị 12,46 2 Đất hỗn hợp 280,69 3 Đất khác 153,35 Tổng 533,00
c. Khu đơ thị phía Nam (Khu đơ thị công nghiệp – thương mại – dịch vụ)
Khu đơ thị phía Nam bao gồm các dịch vụ công cộng đô thị, trung tâm khu đô thị, trung tâm thương mại, khu dân cư và công viên cây xanh. Quy mơ diện tích đất khu đơ thị phía Nam là 1.024ha.
Bảng 18: Cơ cấu các khu chức năng khu đơ thị phía Nam
Stt Hạng mục Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) I Đất dân dụng 366,00 100,00 1 Đất ở 224,00 61,20 2 Đất công cộng 26,00 7,10 3 Đất cây xanh - tdtt 34,00 9,29 4 Đất giao thông 82,00 22,40 II Đất ngoài dân dụng 658,00 1 Đất công cộng đô thị 45,72 2 Đất hỗn hợp 143,15 3 Đất công nghiệp 151,16 4 Đất chợ nơng sản bình phước 20,00 5 Đất quân sự 13,40 6 Đất khác 284,57 Tổng 1.024,00
d. Khu đơ thị phía Tây (Khu đơ thị cơng nghiệp – dịch vụ)
Khu đơ thị phía Tây gồm có trung tâm y tế cấp vùng tỉnh, các dịch vụ công cộng đô thị, trung tâm khu đô thị, trung tâm thương mại, khu dân cư và công viên cây xanh. Quy mơ diện tích đất khu đơ thị phía Tây là 807ha.
Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đồng Xồi, tỉnh Bình Phước đến năm 2040. 69
Bảng 19: Cơ cấu các khu chức năng khu đơ thị phía Tây
Stt Hạng mục Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) I Đất dân dụng 241,47 100,00 1 Đất ở 140,25 58,08 2 Đất công cộng 15,12 6,26 3 Đất cây xanh - tdtt 24,60 10,19 4 Đất giao thông 61,50 25,47 II Đất ngoài dân dụng 565,53 1 Đất công cộng đô thị 59,68 2 Đất hỗn hợp 153,70 3 Đất công nghiệp 157,71 4 Đất quân sự 28,65 5 Đất khác 165,79 Tổng 807,00
e. Khu đô thị sinh thái
Khu đơ thị phía sinh thái gồm có các dịch vụ công cộng đô thị, trung tâm khu đô thị, trung tâm thương mại, khu dân cư và cơng viên cây xanh. Quy mơ diện tích đất khu đơ thị là 1.070ha.
Bảng 20: Cơ cấu các khu chức năng khu đô thị sinh thái
Stt Hạng mục Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) I Đất dân dụng 288,39 100,00 1 Đất ở 178,23 61,80 2 Đất công cộng 18,60 6,45 3 Đất cây xanh - tdtt 35,10 12,17 4 Đất giao thơng 56,46 19,58 II Đất ngồi dân dụng 817,35 1 Đất công cộng đô thị 13,14 2 Đất hỗn hợp 97,25 3 Đất du lịch sinh thái 290,46 4 Đất quân sự 3,97 5 Đất khác 412,53 Tổng 1.070,00
Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đồng Xồi, tỉnh Bình Phước đến năm 2040. 70
4. ĐỊNH HƯỚNG TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN (THIẾT KẾ ĐÔ THỊ) KẾ ĐÔ THỊ)
4.1. Giới thiệu khái quát
4.1.1. Sự cần thiết
Tp. Hồ Chí Minh với định hướng quy hoạch xây dựng vùng đến năm 2050 trở thành một khu vực phát triển năng động của Châu Á trong nhiều lĩnh vực, khơng chỉ trong kinh tế, thương mại, văn hóa và đời sống mà cho đến phát triển công nghiệp hiện đại. Nằm ờ phía Đơng Bắc của vùng Tp.Hồ Chí Minh, tỉnh Bình Phước đang trong q trình chuyển giao từ phát triển nông nghiệp sang cơng nghiệp song song với q trình đơ thị hóa đang diễn ra nhanh, đặc biệt là thành phố Đồng Xoài. Bên cạnh, nhiệm vụ quy hoạch thành phố Đồng Xồi, vai trị của thiết kế đơ thị trong phát triển khu vực cũng vơ cùng quan trọng nhằm hiện thực hóa những mục tiêu của quy hoạch chung, thiết kế đô thị tạo ra cấu trúc không gian cụ thể cho mơ hình của thành phố Đồng Xồi, quy định tầng cao và mật độ phát triển, cung cấp những gợi ý về cảnh quan kiến trúc, cảnh quan đô thị, xây dựng khung khống chế cho việc phát triển các khu vực cũ và mới của đô thị. Là một thành phố có đặc điểm địa hình tự nhiên đặc biệt, thiết kế đơ thị thành phố Đồng Xồi sẽ đảm bảo sự hịa hợp khơng gian đô thị mới năng động với cảnh quan tự nhiên vốn có của khu vực, giúp khu vực có nét đặc trưng và trở nên thu hút hơn trong mắt các doanh nghiệp, chủ đầu tư và dân cư mới và đảm bảo sự phát triển bền vững và thích ứng với biến đổi khí hậu.
4.1.2. Các căn cứ thiết kế và mục tiêu TKĐT cần đạt được.
Thiết kế đô thị thành phố Đồng Xoài dựa trên quy hoạch chung của thành phố về hệ thống không gian kiến trúc cảnh quan và chỉ tiêu sử dụng đất; chỉ tiêu xây dựng. Nhiệm vụ của thiết kế đơ thị cịn làm rõ ý tưởng về phát triển không gian đô thị dọc các hồ đập, tạo nét đặc trưng, tăng sức cạnh tranh của đô thị.
Mục tiêu của thiết kế đô thị:
- Kiến tạo không gian kinh tế - xã hội đô thị không những thúc đẩy thương mại dịch vụ, du lịch chất lượng cao phục vụ đơ thị và các khu vực lân cận mà cịn thu hút đầu tư trong và ngoài nước.
- Đề xuất cảnh quan các trục giao thông chức năng nhằm kết nối các khu đô thị, các khu chức năng của đô thị.
- Tạo ra môi trường thuận lợi để phát triển công nghiệp sạch, đảm bảo môi trường dân cư, dịch vụ phục vụ các đối tượng trong và ngồi khu vực cơng nghiệp.
- Tạo ra đặc trưng cho các không gian kiến trúc cảnh quan: Khu đô thị trung tâm hiện hữu, khu đơ thị phía Nam và khu đơ thị cơng nghiệp phía Tây, các khu đơ thị mới phía Tây Bắc, khu đơ thị sinh thái phía Tây
- Đảm bảo mối liên kết của các không gian kiến trúc cảnh quan bằng liên kết không gian mở gắn với không gian cây xanh cảnh quan, mặt nước.
- Quy định cụ thể mật độ và tầng cao xây dựng trong các khu đô thị; đảm bảo đáp ứng chức năng, nhu cầu sử dụng và tạo ra sự thay đổi không gian.
Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đồng Xồi, tỉnh Bình Phước đến năm 2040. 71
- Đề xuất các không gian nông nghiệp công nghệ cao, sản xuất nông nghiệp gắn với đô thị làm mơ hình chuyển đổi hình thức nơng nghiệp lạc hậu hiện hữu sang nông nghiệp tiên tiến sử dụng cơng nghệ có xem xét yếu tố liên kết với ngành nghề khác như du lịch, dịch vụ vui chơi giải trí, văn hóa… để đa dạng hóa chức năng của đơ thị.
- Kết hợp các mơ hình đơ thị sinh thái với không gian sản xuất nông nghiệp hiện đại; thúc đẩy sự tương tác với du lịch, giải trí trong các khu đơ thị sinh thái.
- Phát triển Đồng Xồi trở thành đơ thị có tính cạnh tranh cao và mơi trường sống tốt. Bảo tồn và phát triển các giá trị văn hóa dân tộc, khơng gian cây xanh cảnh quan, mặt nước, sông hồ, suối tạo cảnh quan hấp dẫn và bản sắc riêng cho đô thị.
- Cung cấp hệ thống dịch vụ đô thị hiệu quả, kết nối các các trung tâm khu đô thị và các khu chức năng chuyên ngành cấp vùng.
- Phát triển các khu đơ thị mới hiện đại nhằm hồn thiện chức năng đạt tiêu chí đơ thị loại II, để thu hút và đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư, tạo cơ hội việc làm cho người dân đô thị.
- Tận dụng các đặc trưng mơi trường để xây dựng các giải pháp phịng chống thiên tai tác động mơi trường do q trình đơ thị hố tạo ra.
4.1.3. Những nguyên tắc cơ bản trong thiết kế đơ thị
Đồ án dựa trên lý luận hình ảnh đơ thị của Kevin Lynch với 5 nhân tố cấu thành nên tính hình tượng của khơng gian đơ thị để hình thành bộ khung thiết kế đơ thị thành phố Đồng Xoài.
⁻ Tuyến: Các trục cảnh quan cây xanh, ven hồ; các trục dân cư, thương mại, dịch vụ và sản xuất.
⁻ Khu vực: các cơng trình điểm nhấn và khơng gian xung quanh chúng; quãng trường ⁻ Cạnh biên: Hệ thống suối cam khơng những đóng vai trị là cạnh biên giữa khu đơ thị mới phía Bắc với các khu đơ thị cịn lại mà cịn có vai trị là nhân tố kết nối các khu đô thị và cảnh quan đặc trưng của thành phố Đồng Xoài.
⁻ Nút: Giao điểm giữa các trục, cảnh quan, kết nối, giao thông quan trọng.
⁻ Điểm nhấn: Khu vực cao tầng trong trung tâm; các cơng trình có thiết kế kiến trúc đặc biệt.
Điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đồng Xồi, tỉnh Bình Phước đến năm 2040. 72
4.2. Nội dung thiết kế không gian đô thị
4.2.1. Khung thiết kế đô thị chung